Заполнение предварительного договора купли продажи квартиры

Содержание

Предварительный договор купли-продажи квартиры: инструкция по заключению

Заполнение предварительного договора купли продажи квартиры

В качестве подтверждения намерения заключить сделку в ближайшем будущем продавец и покупатель могут заключить предварительный договор купли-продажи квартиры. О его видах и формах, а также типичных ошибках при составлении текста рассказано в статье.

Общая информация

Часто перед оформлением основной сделки продавец и покупатель заключают предварительный договор, или соглашение о намерениях.

Причиной может быть невозможность осуществить куплю-продажу в данный момент: стороны не готовы технически, документально, финансово обменяться правами и обязанностями. К примеру, продавец еще не собрал все документы на квартиру или не выписал жильцов либо покупателю нужно время на подготовку суммы к оплате по договору.

Согласно ст. 429 Гражданского кодекса России заключение предварительного договора купли-продажи квартиры подразумевает исполнение сторонами в будущем договора о передаче имущества на условиях, оговоренных в соглашении о намерениях.

Соглашение о намерениях является гарантией заключения основного договора на таких условиях, которые были согласованы на первой этапе сделки, в особенности — по оговоренной цене.

Важно указать все значимые для сторон условия в преддоговоре.

Если покупатель не имеет собственных ресурсов для покупки квартиры, он может получить заемные средства в банке либо воспользоваться мерами государственной помощи — материнским капиталом или жилищной субсидией.

Для получения этих средств и банк, и Пенсионный фонд, и муниципалитет потребуют предварительный договор, который подтвердит реальную необходимость предоставления денежных средств и общую сумму расходов.

Таким образом, преддоговор купли-продажи квартиры заключается по инициативе сторон, чтобы выиграть время на подготовку к сделке, а также для получения покупателем сторонних средств.

Существенные условия

Существенными условиями договора купли-продажи жилого помещения являются:

  • предмет;
  • цена;
  • перечень лиц, сохраняющих право пользования помещением после смены собственника.

Предметом договора в данном случае будет являться объект недвижимости, который должен быть идентифицирован в документе путем указания его наименования, кадастрового номера и адреса.

Кадастровый номер присваивается при постановке объекта на кадастровый учет в Росреестре. Его можно узнать через сервис.

Цена — это сумма сделки, о которой договорились стороны. Цена указывается в рублях.

Важно: если указанная в договоре цена будет существенно ниже рыночных цен или кадастровой стоимости, у налоговых органов появится повод пересчитать цену по правилам статьи 105.14 Налогового кодекса России и доначислить продавцу налог с операции.

Если к тому времени срок уплаты налога пройдет, инспекция вменит ему еще и штрафную санкцию в размере 20 % от величины налога и пеню за все дни просрочки.

Правом пожизненного пользования владеют лица, отказавшиеся от участия в приватизации муниципальной квартиры — все остальные жильцы получают доли в праве собственности, а отказавшийся имеет право пожизненного проживания.

Выписать такого человека непросто, однако при наличии таких оснований, как фактический добровольный переезд в другое жилье вместе со всеми личными вещами и длительное отсутствие в квартире, а также отсутствие попыток вернуться в рассматриваемую квартиру и попыток собственников препятствовать его возвращению, неуплата своей доли коммунальных платежей — все это в совокупности позволяет снять лицо с регистрации в судебном порядке.

Этих условий достаточно для заключения предварительного договора купли-продажи помещения, комнаты, доли, квартиры, участка и других видов имущества.

Другие условия

В соглашении о намерениях должен быть указан срок и порядок заключения основного договора.

Также стороны могут включить в него пункт об авансе или задатке. Важно понимать разницу между этими понятиями.

Дополнительное соглашение о задатке означает внесение покупателем некоторой суммы в качестве гарантии дальнейшей покупки, своего рода, бронирование имущества. В случае отказа от покупки задаток ему не возвращается.

В случае отказа от продажи со стороны продавца он возвращает двойную сумму задатка. Обе стороны рискуют одинаковой суммой при нарушении предварительного договора.

Авансовое же соглашение позволяет в любой момент вернуть сумму аванса и расторгнуть сделку.

Средний размер задатка или аванса — 5-10 % от цены квартиры.

Что еще содержит стандартная форма предварительного договора купли-продажи квартиры:

  • введение — преамбула договора, в которой представляются стороны сделки;
  • основная часть — содержит такие разделы, как предмет и цена соглашения, условия сделки, обязанности и права сторон, порядок расчета, сроки, ответственность участников и т. п.;
  • заключение;
  • дата и подписи.

Что предусмотреть в договоре:

  • условия для будущей сделки, в отношении которых по инициативе одной из сторон договора должна быть достигнута согласованность при составлении преддоговора;
  • перечисление прописанных в квартире граждан и обозначение их прав относительно продаваемого объекта.

Почему важно указать прописанных жильцов и их права — если среди таких лиц есть граждане с правом пожизненного пользования жильем без возможности принудительной выписки и т.п., покупатель должен знать об этом.

В соответствии с ГК РФ предварительный договор купли-продажи недвижимости не подлежит обязательному нотариальному заверению и государственной регистрации.

Окончательный документ составляется в 3-4 экземплярах — для покупателя и продавца и других лиц, если в сделке участвовали поручители, кредиторы, государственные органы (например, Пенсионный фонд).

Сроки

Обычно при составлении предварительного договора купли-продажи квартиры стороны устанавливают срок, к которому необходимо заключить основное соглашение.

В соответствии с законодательством и практикой, если в предварительном договоре не определена дата или период для подписания основного соглашения, то заключить его требуется не позднее 1 года с даты подписания сделки о намерениях.

Если к сроку стороны не инициируют основную сделку, то предварительное соглашение перестает действовать. При наличии в нем обязанностей, наступающих у сторон, их необходимо выполнить, например, вернуть аванс.

Если за период действия преддоговора покупатель или продавец уклоняются от заключения главного соглашения, то, в соответствии с п. 5 ст. 429 Гражданского кодекса России, вторая сторона может в судебном порядке требовать исполнения обязательств уклоняющегося участника.

Иск возможно подать в срок 6 месяцев с даты нарушения обязанностей по предварительному договору купли-продажи квартиры, бесплатно скачать бланк иска можно здесь.

Основной договор при этом заключается по тем условиям, которые установит суд в своем решении.

Риски

При заключении соглашения в случае покупки жилья на вторичном рынке рисков практически нет, особенно если имеет место предварительный договор купли-продажи квартиры без задатка: при бездействии обеих сторон обязательства по соглашению просто аннулируются.

Если такой договор составляется и подписывается при участии в долевом строительстве, покупатель несет серьезные риски, поскольку недобросовестные застройщики могут настаивать на заключении предварительной сделки из-за нежелания соблюдать требования ФЗ № 214.

Важно — сделка о намерениях с застройщиком должна иметь форму предварительного договора долевого участия, зарегистрированного в Росреестре. Перед этим необходимо изучить 214-ый закон и составить документ в соответствии с условиями законодательства.

Пример предварительного договора купли-продажи квартиры

Пошаговая инструкция важных элементов договора:

  • Название документа – «предварительный договор купли-продажи квартиры (с задатком/без задатка/с авансом/без аванса)»;
  • Место — указывается населенный пункт и регион;
  • Дата — день подписания;
  • Преамбула — нужно обозначить стороны сделки. Часто преамбула записывается в первом лице: «Мы, гражданин Ромашкин Роман Романович… именуемый далее «Продавец» и гражданин Петров Петр Петрович… именуемый далее «Покупатель»…»;
  • Имена и персональные данные сторон должны в точности совпадать с написанием в документах — паспортах, если сделку заключает представитель — доверенности и паспорте.

Желательно записать адреса прописки и реальные адреса проживания, а также телефонные номера и адреса электронной почты.

  • Предмет договора — формулировка выбирается сторонами. Это может быть и обязанность заключить основной договор в определенный срок с перечислением условий основного договора. Также можно сразу указать обязательства продать-купить квартиру с перечислением условий операции. Обязательно записывается основание права собственности продавца, идентификационные данные квартиры;
  • Цена — конкретная цена в рублях, записанная прописными буквами и числами;
  • Порядок расчета — сюда можно записать этапы оплаты: с использованием задатка или аванса, частичной или единовременной полной оплатой. Важно установить сроки для расчета;
  • Оформление основного договора — с нотариусом или без и пр. Можно обозначить количество экземпляров, распределить расходы на оформление документа;
  • Сроки передачи имущества — когда квартира переходит право собственности покупателя, нужен ли передаточный акт. Сколько времени у продавца есть для освобождения жилья, выписки жильцов;
  • Ответственность и санкции за неисполнение;
  • Гарантии – «продавец обязуется передать квартиру надлежащего вида (можно описать состояние квартиры)», «продавец обязуется не заключать договор купли-продажи с другими лицами…», здесь же продавец может гарантировать «чистоту» сделки — отсутствие обременений, ограничений, полноценности права собственности. Покупатель гарантирует покупку;
  • Можно добавить раздел об отсутствии пороков воли, осознанном заключении договора;
  • Указываются полные имена и подписи сторон;

По желанию стороны могут внести в преддоговор различные дополнительные условия.

Условия об авансе и задатке можно оформить отдельными соглашениями.

Шаблоны предварительного договора купли-продажи квартиры: вариант №1 и вариант №2.

Заполненный образец предварительного договора купли-продажи квартиры можно изучить здесь:

После передачи имущества или денег, например, задатка или документов, стороны подписывают расписки.

При наступлении срока, оговоренного договором, стороны заключают основную сделку.

Если ни одна из сторон не производит действия для заключения основной сделки, то предварительное соглашение утрачивает юридическую силу.

Источник: https://novostroyki.guru/stati/podrobnaya-informatsiya-o-predvaritelnom-dogovore-kupli-prodazhi-kvartiry/

Предварительный договор купли-продажи квартиры – гарантия успешной сделки

Заполнение предварительного договора купли продажи квартиры

Оформляя сделку купли-продажи недвижимости, в частности квартиры, зачастую стороны стремятся подписать предварительное письменное соглашение, в котором заранее обсуждаются условия срока заключения последующей сделки и стоимость квартиры. Так, и у покупателя, и у продавца есть время для улаживания всех необходимых нюансов – подготовки бумаг и документов, оформления целевого кредита.

Суть документа

Предварительным договором называют документ, на основании которого стороны обязуются в дальнейшем заключить сделку на условиях, зафиксированных в составленном документе, и в указанный в нем срок. Говоря о правовых моментах и юридической силе договора, стоит сослаться на статью 429 ГК РФ.

В ней перечисляются все основные момента, касающиеся заключения, функционирования и расторжения заключенного ранее соглашения.

Документ составляется письменно и имеет структуру основного договора, используется та же информация, которая затем будет зафиксирована в основном соглашении:

  • предмет договора;
  • срок в виде конечной даты, до наступления которой будет заключено соглашение;
  • основные условия.

Если конечная дата не указана, то документ действителен год.

Предварительный договор – своего рода гарантия того, что в дальнейшем продавец по какой-либо причине не сорвет сделку, не продаст квартиру более выгодному покупателю или резко не повысит стоимость, а покупатель – не откажется от покупки по оговоренной цене.Если одна из сторон будет уклоняться от выполнения условий договора, то вторая сторона может подать исковое заявление с требованием принудить ответчика к исполнению договора или же выплатить компенсацию и возместить понесенные убытки.

Аванс и задаток

Заключать соглашение можно как с внесением предварительной платы, так и без нее. Данное условие должно быть оговорено и согласовано перед заключением и подписанием документа. Более того, если задаток или аванс вносится – это должно быть отражено в договоре.

В бумаге указывается сумма внесенного аванса, способ расчета и валюта.Сторонам также стоит знать, что между авансом и задатком есть небольшая, но весьма существенная разница.

Так, при расторжении договора аванс будет возвращен покупателю, вне зависимости от того, кто именно выступил инициатором разрыва соглашения, а вот задаток в этом случае возврату не подлежит.

Составление договора

Бумага имеет следующую структуру:

  • Название документа. Желательно указать в названии, о каком именно договоре идет речь – с задатком или без.
  • Место составления – город, указывается слева.
  • Дата подписания – указывается справа.
  • Данные сторон, заключающих договор. Перечисляются полные Ф.И.О. сторон, паспортные данные, место регистрации. При участии в сделке юридического лица, указываются реквизиты организации, данные представителя и документ, на основании которого он имеет право заключать сделку. Если одна из сторон действует по доверенности – указываются данные документа.
  • Основная часть договора, в которой перечисляются:- Предмет сделки. В данном случае, квартира, обладающая рядом характеристик – адресом, площадью, количеством комнат, расположением. Желательно взять эти данные из кадастрового паспорта. Также указывается информация о том, кто является владельцем недвижимости, на основании чего было получено право собственности – договор купли-продажи, передача в наследство и т. д.- Стоимость объекта. Сумма указывается цифрами и прописью. Обязательно указывается валюта. При желании может фиксироваться курс валют на момент подписания бумаги.- Срок исполнения обязательств.- Ответственность сторон. Прописываются обязанности продавца передать жилье в установленный срок в определенном виде, оформить все необходимые бумаги, со стороны покупателя – передать средства. Перечисляются также размеры неустоек, пени за нарушение тех или иных условий соглашения.- Условия расторжения. При составлении этой части можно ссылаться на законодательные нормы и акты, статьи ГК РФ.- Форс-мажоры. Это стандартный пункт, который предполагает расторжение сделки в случае наступления ряда обстоятельств. Важно прописать сроки уведомления о наступлении обстоятельств.- Заключительные положения. Указываются другие моменты, которые стороны считают важными.
  • Подписи сторон с расшифровкой. Если договор заключается с юридическим лицом – дополнительно ставится печать.

Документ составляется в двух экземплярах: один остается у покупателя, второй – у продавца. В некоторых случаях может понадобиться дополнительный экземпляр, например, для передачи в банк и оформления ипотеки. образец предварительного договора купли-продажи квартиры в формате .doc (Word)

На что обратить внимание при составлении?

Есть ряд моментов, которые требуют особого внимания, а именно:

  • Составляя предварительный договор, необходимо тщательно проверить, всю внесенную информацию – данные продавца, сравнив их с паспортом, сведения о квартире, сравнив с техническим паспортом. Основная цель такой проверки – удостовериться, что продавец не является мошенником, который возьмет аванс или задаток и откажется в дальнейшем от выполнения договора. Проверка данных на квартиру также поможет избежать ситуации, когда в бумаге прописан адрес квартиры, которая не соответствует той, о продаже которой изначально шла речь. Кстати, такого рода ошибки и несоответствия – весомая причина для расторжения его в судебном порядке.
  • Прописывая сумму, стоит помнить, что она – окончательна. Это также указывается в договоре. Сумма должна указываться не только цифрами, но и прописью, что поможет избежать ситуации, когда одна из сторон изменяет стоимость в свою сторону. К примеру, продавец приписывает лишний нолик.
  • Обязательно необходимо проверить доверенность – действительна ли она.
  • При заключении договора попросите предоставить данные о прописанных в квартире лицах. Вполне возможно, что в квартире прописаны дети или лица, пропавшие без вести. В таком случае, вы можете оказаться в весьма неприятной ситуации, когда в дальнейшем вам придется приобрести квартиру с «довеском».Важно, чтобы в договоре был пункт, в котором указано, что квартира свободна от права проживания в ней третьих лиц.
  • Также должны быть указаны все стороны сделки – то есть, если у квартиры два или более владельцев – они также должны участвовать в заключении не только основного, но и предварительного договора.

Необходимые бумаги

Несмотря на то, что предварительный договор не регистрируется и не требует нотариального заверения, все же кое-какие документы сторонам следует подготовить.

Покупателю:

Продавцу:

  • паспорт;
  • документ, подтверждающий право собственности на предмет договора (завещание, дарственная, договор купли-продажи);
  • технический паспорт на квартиру.

Для подтверждения чистоты сделки:

  • выписка об отсутствии задолженностей за коммунальные услуги;
  • выписка из ЕГРП;
  • оценка квартиры.

Оформление ипотеки

Если оплата части стоимости квартиры происходит за счет кредита, получаемого в Сбербанке, то покупателю необходимо предоставить предварительный договор о купле-продаже квартиры. Не имея на руках одобренного банком договора, заемщик вряд ли сможет получить кредит или оформить ипотеку в Сбербанке.

Заключая предварительный договор, желательно прописать в документе пункт, в котором будет указанно, что определенная сумма будет оплачена за счет кредитных средств.Важно также указать, что если ипотека не будет оформлена по вине банка, то договор расторгается, а задаток возвращается.

В противном случае, может возникнуть ситуация, когда предварительный договор подписан, но у покупателя нет денег для оплаты покупки, к тому же, при расторжении и задаток остается у продавца, а виноват в этом не сам покупатель, а третья сторона – банк.Стоит отметить, что другие банки не требуют предоставлять предварительный договор.

Им достаточно получить на руки основной договор. Тонкости оформления ипотеки на квартиру описаны тут.

Расторжение

Выделяют три основных варианта расторжения договора сторонами.

  • В одностороннем порядке. Процедура расторжения стандартна – одна из сторон направляет второму участнику сделки письменное предложение о расторжении договора. При этом сторона инициатор выплачивает штраф и пеню. Если покупателем был внесен задаток, то: – если инициатор расторжения – продавец, он возвращает покупателю задаток в двойном размере; – если инициатор – покупатель, то задаток остается у продавца.
  • По соглашению сторон. В данном случае покупатель получает обратно задаток. Стороны уничтожают расписку в получении денег и все экземпляры предварительного договора. Зачастую, причиной расторжения выступают форс-мажоры, отказ банка в выдаче ипотеки и т. д.
  • По решению суда. Одна из сторон может подать иск в суд, если считает, что условия не соответствуют закону или же ущемляют права.

Если по истечению указанного срока основной договор так и не был подписан и ни одна из сторон не выдвигает к другой письменных требований заключить сделку, соглашение автоматически аннулируется.

: Что предусмотреть в предварительном договоре?

Несколько подробнее о том, на какие моменты стоит обратить внимание при составлении и заключении предварительного договора, вы можете узнать из небольшого видео:
Предварительный договор – своего рода гарантия того, что сделка состоится в указанное время и на оговоренных ранее условиях. Заключив его, стороны могут рассчитывать если не на заключение основного договора, то хотя бы на получение компенсации при срыве его подписания одной из сторон. Выделите текст и нажмите Ctrl+Enter

Источник: https://sovetadvokatov.ru/392-predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры (покупатель – физическое лицо)

Заполнение предварительного договора купли продажи квартиры
 г. ____________                                                                                     “___”___________ ____ г.     ______________________________________________, именуем__ в дальнейшем “Покупатель”,                 (Ф.И.О.

)________ года рождения, паспорт серии ___________ N ___________________________________,выдан ___________________________________________ “____”_________________________,               (наименование органа)зарегистрирован по адресу: _________________________________________________________,с одной стороны, и ______________________________________, именуем__ в дальнейшем                           (наименование)”Продавец”, в лице __________________________________________, действующего на основании                        (Ф.И.О., должность)_________________________________________________________________________ (вариант, если            (устава, положения, доверенности)продавец   –   физическое   лицо:   ____________________________________,   именуемый  в                                           (Ф.И.О.)дальнейшем “Продавец”, ________ года рождения, паспорт серии ______________N ____________________, выдан  _______________________________________________,                                          (наименование органа)”___”____________, зарегистрирован по адресу: _______________________________________,),с  другой  стороны,  совместно  именуемые  “Стороны”,  заключили  настоящийПредварительный договор о нижеследующем: 

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

 

1.1. Стороны договорились о подготовке и заключении в будущем договора купли-продажи ____-комнатной квартиры (далее по тексту – “Основной договор”), расположенной на _____ этаже ___этажного жилого дома по адресу: _________________________, общей площадью _____ кв.

м (далее по тексту – “Жилое помещение”), принадлежащей Продавцу на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права N ____ от “___”_____________ г., выдано ______________________________) .
1.2. Основной договор Стороны обязуются заключить в срок до “___”__________ ____ г. .
1.3.

Жилое помещение передается Продавцом в собственность Покупателя на условиях, предусмотренных разделом 2 настоящего Договора . 

2. СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ОСНОВНОГО ДОГОВОРА

 2.1. По Основному договору Продавец обязуется передать в собственность Покупателя Жилое помещение в порядке, предусмотренном Договором и положениями действующего законодательства Российской Федерации.

2.2. Цена Жилого помещения составляет ______ (_____________) рублей .2.3. Покупатель производит уплату цены Жилого помещения в течение ____________ с даты государственной регистрации перехода права собственности на Жилое помещение (вариант: с момента заключения Основного договора).2.4.

Оплата производится путем перечисления денежных средств на счет Продавца (вариант: путем помещения денежных средств в банковскую ячейку в _____________ банке. Продавец получает право доступа к ячейке после государственной регистрации перехода права собственности на Жилое помещение путем предъявления в банк следующих документов: _____________________________________.

Расходы по аренде банковской ячейки несет __________________ (Продавец, Покупатель, Стороны в равных долях)).

2.5.

Жилое помещение передается Продавцом Покупателю по передаточному акту, являющемуся неотъемлемой частью Основного договора (Приложение N 1), в течение ____________ (__________) календарных (вариант: банковских, рабочих) дней с даты подписания Основного договора .
2.6.

Переход права собственности на Жилое помещение от Продавца к Покупателю подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним .

Расходы, связанные с государственной регистрацией Основного договора и перехода права собственности на Жилое помещение от Продавца к Покупателю, несет __________________ (Продавец, Покупатель, Стороны в равных долях).

2.7. Продавец гарантирует, что отсутствуют лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования Жилым помещением после его приобретения Покупателем .
2.8. Государственная регистрация перехода права собственности на Жилое помещение одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме . 

3. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

 3.1. Продавец обязуется не совершать с другими лицами сделок в отношении Жилого помещения до заключения Основного договора.3.2. В случае если одна из Сторон будет уклоняться от заключения Основного договора, вторая Сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить Основной договор.

3.3. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения Основного договора, должна возместить другой Стороне причиненные этим убытки . 

4. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

 4.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств.4.2. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по настоящему Договору, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства Российской Федерации.При неурегулировании в процессе переговоров спорных вопросов они решаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.4.3. Настоящий Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон, а также по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации.4.4. Продавец гарантирует, что до заключения настоящего Договора Жилое помещение никому не продано, не заложено, в споре, под арестом и иным запрещением не состоит, не имеет каких-либо обременений.4.5. Договор составлен на русском языке в 2 (двух) экземплярах, по 1 (одному) экземпляру для каждой из Сторон.4.6. Неотъемлемыми частями настоящего Договора являются приложения:4.6.1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности Продавца на жилое помещение (заверенная копия);4.6.2. ______________________________ (документ, удостоверяющий полномочия представителя Продавца, или выписка из него);4.6.3. Кадастровый паспорт на квартиру;4.6.4. _____________________________________________. 

5. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

 Продавец: _________________________________________________________________________________________________________________________________________________________р/с N ____________________________ в _______________________________, к/с _______________, БИК _________________. Покупатель: гражданин(ка) Российской Федерации ____________________, пол _______________, дата рождения “__”___________ ____ г., место рождения ________________________________, паспорт: серия _____ N __________, выдан “__”___________ ____ г. ________________________________, зарегистрирован по адресу: _________________________. ПОДПИСИ СТОРОН: Продавец:                           Покупатель: _____________/__________________     ______________/___________________ (подпись)       (Ф.И.О.)              (подпись)       (Ф.И.О.) ——————————–Информация для сведения:

Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Условие о предмете договора является существенным условием договора (п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, не применяются (п. 1 ст.

555 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – обязанности принять имущество (п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации).
См. ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами (п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст.

558 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Наряду с условием о предмете договора, а также условиями, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, существенными условиями договора являются все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз.

2 п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации). Таким образом, стороны вправе определить для себя любое условие в качестве существенного, при несогласованности которого договор не может считаться заключенным.
В силу п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Источник: https://pravobez.ru/dogovory/obrazec-predvaritelnogo-dogovora-kupli-prodazhikvartiry-pokupatel-fizicheskoe-lico.html

Предварительный договор купли-продажи квартиры — образец и правила оформления

Заполнение предварительного договора купли продажи квартиры

Документальное оформление купли-продажи квартиры играет в совершении этой сделки очень важную роль, ведь от правильности составленных документов напрямую зависит ее законность.

Поскольку в этом случае речь идет о крупной сумме денег, стороны стремятся максимально обезопасить себя от вероятных рисков.

Помимо основного договора купли-продажи, который выступает главным документом в этой процедуре, может использоваться еще и предварительный. О необходимости, а также особенностях и правилах его составления — далее в статье.

Для чего используется и в чем отличие от основного договора?

Предварительный договор купли-продажи представляет собой документ, в котором стороны обязуются в будущем провести сделку по продаже квартиры (или другого имущества) на тех условиях, которые в нем закрепляются. В том числе данные условия охватывают и цену, которая по истечении времени не может быть изменена.

Причины в этом случае могут быть следующими:

  • отсутствие у продавца необходимых документов;
  • необходимость срочного отъезда одной из сторон;
  • отсутствие у покупателя достаточной суммы денег и т. п.

На совершение всех этих действий требуется определенное время, однако, чтобы обезопасить себя, стороны подписывают предварительный договор. Его законодательное регулирование осуществляется ст. 429 ГК РФ.

Все правила и требования для данных документов также являются одинаковыми. Они составляются в письменной форме и, по желанию сторон, могут быть заверены нотариально (однако это необязательно).

Единственная разница между ними — это отсутствие необходимости обязательно регистрировать переход права собственности на квартиру, в отличие от основного, для которого это требование является обязательным.

Помимо самого предварительного договора, стороны могут заключить и другие — например, задатка или аванса. Такой вариант используется в тех случаях, когда покупатель отдает продавцу определенную часть стоимости квартиры заранее (чаще всего ее размер составляет 10%).

Что необходимо предусмотреть в договоре?

Перечень обязательных условий, которые должны быть внесены в документ, включает в себя:

Описание объекта договора

В этом пункте необходимо указать данные, которые позволили бы четко идентифицировать тот объект, который подлежит продаже (то есть квартиру). Например, это могут быть такие данные:

  • полный адрес;
  • кадастровый номер;
  • общая и жилая площадь (точные сведения подобного рода содержатся в справке БТИ);
  • число комнат;
  • этаж (также можно указать этажность дома, в котором расположена квартира).

Цена

Данное условие выступает одним из наиболее важных, поскольку чаще всего именно для сохранения одной цены и заключается предварительная сделка. В договоре необходимо указать полную сумму средств (в рублях), которые должны быть уплачены покупателем в счет стоимости квартиры. В будущем данная сумма не должна изменяться.

Граждане, которые проживают в квартире (кроме продавца)

Указание перечня этих лиц является обязательным условием для основного договора купли-продажи, поэтому они должны быть включены и в предварительный.

К данным лицам могут относиться граждане, которые имеют бессрочное право на проживание в квартире или на момент заключения сделки прописаны в ней. Необходимо указать их паспортные данные, а также ориентировочные сроки их снятия с регистрационного учета.

Срок действия документа

Указывать точный срок необязательно, однако стоит учесть, что в случае его отсутствия договор будет действителен в течение одного года после подписания. Если в течение этого срока сделка купли-продажи не будет совершена, он утратит свою силу.

Стороны договора

Здесь необходимо указать такие сведения о продавце и покупателе:

  • ФИО;
  • адрес (не только регистрации, но и фактического проживания);
  • другие контактные данные (телефон, электронную почту и т. п.).

В дальнейшем это поможет быстро найти и установить связь с участниками сделки.

Права и обязанности сторон

Необходимо перечислить основные обязательства как продавца, так и покупателя, а также указать ответственность за их нарушение. Например, штраф за просрочку передачи квартиры по договору или за нарушение сроков выплаты ее стоимости.

Оплата расходов

В предварительном договоре можно установить, кто будет оплачивать различные дополнительные траты, такие как:

Правоустанавливающие документы

Должно быть отмечено, на каком основании продавец владеет квартирой (договор дарения, мены, купли-продажи и т. п.). Помимо названия документа нужно указать и его реквизиты (серия, номер, дата выдачи, орган, который выдал).

Гарантии и риски

Предварительное оформление сделки предоставляет покупателю и продавцу, с одной стороны, дополнительные гарантии, а с другой — несет некоторые риски.

Основной гарантией является обязанность сторон в будущем подписать договор купли-продажи. Покупатель сможет получить квартиру по той цене, что была определена ранее, а продавец — продать ее в заранее установленный срок.

В случае неисполнения одной из сторон данных обязательств вторая сторона имеет право требовать заключения сделки через суд. Сделать это можно в течение полугода после окончания срока действия предварительного договора. В этом случае сделка будет заключена принудительно и на тех условиях, что были определены ранее.

Однако оформление предварительного договора несет для контрагентов и определенные риски, особенно если покупка происходит на первичном рынке:

  • отсутствие уверенности в получении квартиры (это связано с тем, что в документ не включаются обязательства по ее дальнейшей передаче покупателю);
  • риск того, что предварительный договор могут признать незаключенным (если квартира еще недостроена, то невозможно указать точные сведения о ней, а без этого документ не имеет силы);
  • вероятность двойной продажи недвижимости (недобросовестный застройщик может подписать такой же документ и с другими потенциальными покупателями);
  • риск потери средств, вложенных в покупку (в частности, в случае банкротства застройщика).

Если документ будет оформлен правильно и с соблюдением всех законодательных требований, его наличие только обезопасит стороны от возможного изменения цены или срока и позволит совершить сделку на определенных ранее условиях.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi.html

Как составить предварительный договор купли продажи квартиры

Заполнение предварительного договора купли продажи квартиры

Как составить Предварительный договор купли продажи квартиры правильно, самостоятельно и при этом легко ?
Статья обновлена 27.04.2019 года

Здесь вы получите подробные разъяснения по этому вопросу и  онлайн Конструктор для составления договора.

Несмотря на то, что предварительный договор купли продажи квартиры не подлежит обязательной регистрации в Росреестре — значимость его от этого не уменьшается.

Некоторые полагают — раз на нем нет ни каких печатей, значит это просто бумажка. Это заблуждение!
Правильно составленный и собственноручно подписанный законными участниками сделки предварительный договор признается судом как  документ высшей юридической силы.

Поэтому относиться к составлению и подписанию этого договора формально  нельзя!!!

На основании Предварительного договора  и заявления Сторон можно зарегистрировать обременение в пользу Покупателя в Росреестре, при передаче большого задатка или аванса, что еще больше укрепит  позиции платежа.

Закон не запрещает удостоверить  предварительный  договор купли-продажи у нотариуса. Тогда его составляет помощник нотариуса. Сторонние договоры  нотариусы не принимают.

Как составить предварительный договор купли продажи квартиры правильно?

Серьёзный вопрос.

Несмотря на то, что этот договор промежуточный, он приобретет  высшую юридическую силу при подписании сторонами сделки. И при неисполнении — другую сторону можно понудить к заключению основного Договора купли-продажи, взыскать задаток в двойном размере или потерять всю сумму задатка.

Поэтому вопрос — Как составить предварительный договор купли продажи квартиры — первостепенный в сделке!

И это не преувеличение!

Именно Предварительный договор письменно закрепляет обязательства сторон. А подкрепленный Соглашением о задатке и фактической передачей денег по расписке,  он крепко связывает участников сделки.

Важно в Предварительном договоре прописать   абсолютно все устные договоренности, а именно:

  • цену квартиры и порядок расчетов
  • способ передачи денежных средств
  • сроки подготовки документов к сделке и их список
  • сроки передачи квартиры Покупателю
  • список предметов интерьера, мебели и бытовой техники, которые остаются в квартире.
  • кто будет оплачивать услуги нотариуса, а это большие расходы, если закон требует удостоверить у него ваш основной  договор купли-продажи.

Несмотря на всю кажущуюся простоту этого договора, есть много нюансов, которые требуют более детального изложения.

  • Ведь в сделке нужно исключить признаки оспоримости и ничтожности.
  • Исключить риски потери времени — такого дорогого ресурса.
  • Исключить недоверие и непонимание у сторон.

Если договоренности, прописанные  в предварительном договоре стороны по обоюдному согласию  решили изменить, составляется дополнительное соглашение к предварительному договору.

Или эти изменения сразу вносятся в основной договор купли-продажи и в нем прописывается, что любые  прежние  договоренности, становятся недействительными при  подписании основного договора купли-продажи.

Добротный предварительный договор обеспечивает успех сделки на 99%

Составить правильно предварительный договор наспех невозможно! Ведь прежде нужно изучить документы и исключить риски.

Чтобы в предварительном договоре ни чего не упустить можно воспользоваться Конструктором договоров от Автора сайта. Ознакомьтесь с  его инструкцией и протестируйте.

Соглашение о задатке

Дополнительными, но не менее важными,  документами к Предварительному договору, являются Соглашение о задатке и Расписка от продавца в получении денег.

Только все эти документы, работающие вместе,  обеспечивают надежность договоренностей.

Если вы составите предварительный договор с помощью Конструктора — то он автоматически сформирует для вас Соглашение о задатке и «подтянет» правильную форму расписки от продавца в получении задатка или аванса

Как составить предварительный договор купли продажи квартиры без ошибок?

  • Стоит почитать дополнительные обучающие материалы тут.
  • Можно воспользоваться стандартным шаблоном предварительного договора, изменив его под себя.
  • Можно использовать онлайн  Конструктор договоров
    Посмотрите как это легко.

При составлении предварительного договора нужно учитывать особенности сделок с разными исходными данными:

  • Использование кредитных средств
  • Использование  Материнского(семейного) капитала
  • Покупка квартиры у ребенка
  • Покупка квартиры находящейся в ипотеке(залоге)

Все эти особенности учитывает Конструктор.

Какие моменты необходимо учитывать при составлении предварительного договора,чтобы исключить риски потери задатка, времени и квартиры смотрите в видео уроках автора.

Какие документы нужны для составления договора >>>

Всегда рада разъяснить. Автор

Как составить предварительный договор купли продажи квартиры

Источник: https://exspertrieltor.ru/2016/03/01/pdkp-kak-sosnavit/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.