Стороны договора продажи недвижимости

Договор купли продажи недвижимости. Регистрация ДКП в Росреестре

Стороны договора продажи недвижимости

Договор купли продажи недвижимости (ДК) – это специальное соглашение в письменной и задокументированной форме, который обязывает одну сторону продать объект недвижимости другой стороне.

Соответственно, договор обязывает сторону покупателя приобрести выбранный товар и заплатить за него его полную сторону.

Это двусторонний договор, для оформления необходимо присутствие обеих сторон — продающей и покупающей.

Наибольшей востребованность пользуются соглашения, оформленные в связи с продажей или покупкой недвижимости. Составление договора купли продажи дома, договора купли продажи участка, договора купли продажи квартиры — довольно популярный запрос.

Естественно, что заключение договора купли продажи недвижимости — процедура, которую невозможно осуществить без обращения к профессиональным юристам или риелторам, в том случае, если составлен он не в нотариальной форме.

Однако все тонкости нужно узнать заранее.

Форма договора

Стандартной формы, заверенной каким-либо нормативным актом не имеется. В Гражданском кодексе прописаны необходимые условия для его составления. Договор купли продажи недвижимости может быть, как составлен от руки, так и напечатан. Заверяется обеими сторонами или с помощью нотариуса.

Нотариальный договор обязателен в следующих случаях:

  • продажа доли недвижимости;
  • в сделке участвует несовершеннолетний;
  • сделка с содержанием иждивенца.

Условия договора

Все договора по приобретению недвижимости должны иметь существенные условия, без которых он не будет соответствовать Гражданскому кодексу РФ, а также дополнительные условия.

Существенные условия Договора купли-продажи, обязательные для заполнения приведем ниже:

  • Дата и место составления договора. Обязательно указываются в верхней части договора. Ставится дата на момент заключения договора и место его подписания.
  • Стороны сделки. В ДКП о покупке недвижимости физические лица указываются с датой рождения, паспортными данными и пропиской. Юридические лица указывают наименование организации, ИНН, КПП, место нахождение юридического лица, кто действует от имени компании и на основании чего.
  • Предмет договора купли продажи недвижимости. Раздел, которому следует уделить особое внимание и прописать всё очень внимательно. Также, возможно приложить и графическое расположение объекта недвижимости на плане. Для объекта недвижимости указывается кадастровый номер (при наличии ранее присвоенный, условный и инвентаризационный БТИ), адрес, площадь (можно указать жилую и нежилую). Далее указываем документ, на основании которого недвижимость получена в собственность продавцом (договор покупки, свидетельство о собственности, акт приема передачи), номер и дату регистрации права. Указываем откуда взято описание. Это может быть выписка из Единого государственного реестра недвижимости, свидетельство о собственности и указываем их номер и дату.
  • Цена договора купли продажи недвижимости. Стоимость предмета договора (объекта недвижимости) обязательно прописывается цифрами и словами. Указывается кто, кому и за сколько передает объект недвижимости.

Дополнительные условия договора купли-продажи

Прописываются все дополнительные сведения и нюансы, которые вы посчитаете необходимыми указать в зависимости от типа недвижимости и ваших пожеланий.

Порядок расчетов. Прописываем очередность оплаты аванса, остальной суммы, условия выплаты основной суммы (получение выписки ЕГРН, регистрация перехода права собственности, подписание основного договора), используем ли банковскую ячейку. При сделке по ипотеке указываем какую сумму вносим сами, а какая часть за счет средств банка.

Также указываются:

  • реквизиты банка и счет с которого он будет перечислять деньги продавцу;
  • как будет проходить передача недвижимости и в каком состоянии;
  • заявление продавца, что объект недвижимости не имеет ограничений и обременений;
  • кто несет расходы на оформление перехода права собственности;
  • в какие сроки продавец обязуется освободить недвижимость;
  • условия расторжения договора;
  • форс-мажорные ситуации, при которых сделка будет считаться не совершенной.

Регистрация ДКП в Росреестре

Все договора купли продажи недвижимости в обязательно подлежат регистрации в органах Росреестра. Обязательным условием является наличие оформленного права собственности у предыдущего собственника и отсутствие запретов и арестов.

Но если у предыдущего собственника право возникло до 1998 года, то параллельно с переходом права собственности у предыдущего собственника оформляется и его ранее право. На данный момент большинство договоров купли-продажи недвижимого имущества подаются на регистрацию в офисы МФЦ.

Далее МФЦ передает пакет документов в Кадастровую палату.

По регламенту регистрация сделки в органах Росреестра занимает 7 рабочих дней, на практике 10 дней минимум. Плюс 2-3 дня на передачу документов в МФЦ.

Стоимость регистрации договора купли продажи недвижимого имущества

Госпошлину за регистрацию права собственности по законам РФ уплачивает покупатель. Для физического лица она составляет 2000 рублей, для юридического лица 20 000 рублей. Т.е. если недвижимость продает юридическое лицо, а покупатель физическое, то оплачивает покупатель 2000р. Если наоборот, то соответственно 20 000р.

Документы для регистрации договора купли продажи

Основными документами для регистрации сделки купли продажи являются: Так же, дополнительными документами могут быть:

  • выписка из домовой книги (справка о наличии прописанных в квартире);
  • поэтажный план БТИ (обычно требуется при ипотеке, проверяется наличие перепланировок);
  • справка из органов ЖКХ или Управляющей компании об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
  • правоустанавливающие документы на объект недвижимости;

Договора купли-продажи недвижимости считаются зарезервированными в соответствии с законодательством РФ и вступают в силу с момента регистрации в Росреестре.

Шаблоны и образцы договоров

Источник: https://xn----etbebd3aoefgs6aj.xn--p1ai/blog/dogovor-kupli-prodaji-nedvijimosti

Гражданский кодекс РФ статьи 549-558: Продажа недвижимости. Договор продажи недвижимости

Стороны договора продажи недвижимости

Гражданский кодекс РФ – часть 2. Федеральный закон от 26 января 1996 года № 14-ФЗ (текст по состоянию на 03.12.2020 г.)

Статья 549. Договор продажи недвижимости

1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 – 566).

Статья 550. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

3.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

3.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Статья 553. Утратила силу. – Федеральный закон от 26.06.2007 г. № 118-ФЗ.

Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости

1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

2. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

3.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Статья 556. Передача недвижимости

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – обязанности принять имущество.

2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Статья 557. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Статья 558. Особенности продажи жилых помещений

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

3.

Особенности купли и продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, определяются законом.

Вы можете скачать
текст этого документа:

Источник: https://proekt-007.ru/civil-2/civil-code-549-558.html

Общие сведения о договоре купли-продажи недвижимости

Стороны договора продажи недвижимости

Одной из разновидности сделок с недвижимым имуществом является купля-продажа. В соответствии с п. 1 статьи 549 Гражданского кодекса (ГК) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Однако следует учитывать, что не все виды недвижимого имущества могут являться предметом договора купли-продажи. Так, не являются объектом купли-продажи земля и иные природные ресурсы, находящиеся в исключительной собственности государства (недра и леса). К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) согласно п.

1 статьи 130 ГК относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Стороны договора купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости является двухсторонним и заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (статья 550 ГК). Согласно п.

2 статьи 434 ГК договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Сторонами договора купли-продажи являются:

Кроме того, при наличии надлежащим образом оформленных полномочий (доверенность на право совершения сделок) стороной по договору может являться представитель покупателя и (или) продавца. Сторонами договора купли-продажи недвижимости могут являться как физические лица, так и юридические лица.

Если стороной по договору является физическое лицо, то к нему предъявляются следующие требования:

  • он должен быть совершеннолетним, то есть должен достичь восемнадцатилетнего возраста;
  • он должен обладать полной дееспособностью, то есть у него не должно быть никаких ограничений по состоянию здоровья для совершения необходимых действий, связанных с выполнением условий рассматриваемого договора купли-продажи недвижимого имущества.

Стороны договора купли-продажи должны быть конкретно определены в вводной части договора. Указывается:

  • наименование сторон договора (полностью: фамилия, имя, отчество, место проживания физических лиц, организационно-правовая форма и полное наименование юридических лиц, документ, подтверждающий полномочия лиц на совершение сделки);
  • дополнительные сведения: дата рождения; реквизиты документов, устанавливающих личность граждан (данные паспорта либо другого документа, удостоверяющего личность.

При заключении договора купли-продажи объекта недвижимости на продавце лежит обязанность предоставить документ, подтверждающий факт отсутствия у третьих лиц каких-либо прав, препятствующих совершению сделки купли-продажи (арест объекта недвижимости, нахождение под залогом). Таким документом является оформленная надлежащим образом справка, выданная Бюро технической инвентаризации (БТИ).

Другие элементы договора

В обязательном порядке в договоре указывается:

  • адрес, расположение на земельном участке, расположение части объекта в составе объекта;
  • назначение;
  • площадь, в том числе жилая;
  • этажность и другие необходимые параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п. 1 статьи 555 ГК). При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. Цена договора определяется в рублях (допускается указание цены на единицу площади, тогда цена договора определяется исходя из площади передаваемого недвижимого имущества). Если объектом договора купли-продажи является жилой дом, квартира, часть жилого дома (квартиры), то необходимым условием является указание в договоре перечня проживающих лиц (п. 1 статьи 558 ГК) и их прав пользования после приобретения жилого помещения покупателем либо положение об отсутствии таких лиц.

В договоре, кроме того, могут быть указаны условия, конкретизирующие определенные права и обязанности сторон по договору:

  • право (собственности, хозяйственного ведения) продавца и основания возникновения этого права;
  • ограничения прав продавца, обременения имущества залогами, правами третьих лиц; условия и порядок оплаты имущества покупателем;
  • условия и порядок передачи имущества продавцом; обязательства сторон по регистрации перехода права собственности.

Если заключается договор купли-продажи недвижимого имущества в кредит с рассрочкой платежа, то в договоре обязательно указываются:

  • размеры платежей;
  • порядок выплаты платежей;
  • сроки выплаты платежей.

Если эти условия не перечислены, то договор считается незаключенным и регистрации не подлежит.

Расторжение и изменение договора купли-продажи недвижимости

Расторжение договора представляет собой досрочное прекращение действия договора и тем самым возникших из него обязательств, срок исполнения которых на момент расторжения не наступил. Согласно п. 1 статьи 425 ГК договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства. Согласно п.

1 статьи 408 ГК надлежащее исполнение сторонами обязательств по договору прекращает обязательства, то есть договор прекращает свое действие тогда, когда все стороны выполнили свои обязательства по отношению друг к другу в полном объеме. Основания для изменения и прекращения условий договора установлены в статье 450 ГК. Согласно п.

1 данной статьи изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

  1. при существенном нарушении договора другой стороной;
  2. в иных случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Односторонний отказ от исполнения обязательств (расторжение договора), одностороннее изменение условий договора действующим законодательством не допускается (статья 310 ГК). Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 статьи 452 ГК). При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Источник: http://realtist.ru/docs/C0A0EB6E53CAF82CC325739F00590EA3.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.