Размер арендной платы определяется договором аренды

Содержание

арендная плата за помещение

Размер арендной платы определяется договором аренды

Арендная плата: определение

Под арендой гражданское законодательство понимает временное владение и использование чужого имущества лицом, не являющимся его собственником.

В отличие от договора безвозмездного пользование, по договору аренды имущество передается арендатору на возмездной основе. Оплату, которую в соответствии с договором лицо, получившее объект аренды во владение и (или) в пользование обязано осуществить в пользу собственника за использование арендованного имущества именуют арендной платой.

Размер арендной платы, сроки и порядок ее внесения согласовываются сторонами по их усмотрению, если законом для отдельных видов имущества прямо не предусмотрено иное.

Постоянная часть арендной платы устанавливается обычно в виде фиксированной суммы, оплачиваемой арендатором ежемесячно или за иной согласованный период времени аренды.

Арендная плата за помещение (здание) может быть установлена за единицу арендуемой площади, как правило – за квадратный метр, или за весь площадь объекта.

Переменная часть арендной платы 

Часть арендной платы за помещение (здание), которую арендатор уплачивает арендодателю в виде компенсации стоимости потребленных ресурсов, является переменной частью арендной платы. Это означает, что ее размер изменяется в зависимости от количества полученных арендатором ресурсов (электроэнергии, воды, тепла) в определенном периоде времени, как правило, ежемесячно.

При этом размер переменной части зависит так же и от времени года. Естественно, что в теплое время года стоимость услуг отопления ниже, чем в холодное или вовсе отсутствует. Размер арендной платы за указанные услуги зависит так же и от тарифов, установленных на них третьими лицами, не подконтрольными сторонам договора аренды.

Таким образом, переменная часть арендной платы обычно меняется из месяца в месяц и обычно равняется стоимости потребленных услуг, которую арендатор компенсирует арендодателю, а последний оплачивает ресурсоснабжающим организациям.

Размер переменной части арендной платы так же зависит от наличия возможности осуществления раздельного учета потребляемых арендатором услуг.

Например, при возможности установить отдельный счетчик на потребление электроэнергии (иных ресурсов), компенсируемая арендатором стоимость может быть определена на основании показаний такого счетчика.

Когда определить раздельный учет получаемых арендатором услуг невозможно, их стоимость, подлежащая компенсации, определяется расчетным путем, например, в зависимости от доли площади арендуемого помещения от всей площади здания, в котором оно расположено.

Порядок расчета переменной части арендной платы необходимо прописать в договоре аренды, указав, например, что ее размер определяется пропорционально площади арендуемого помещения от всей площади здания на основание счетов, выставленных поставщиками, осуществляющими электро,-газо,-водоснабжение.

Например, лицо, арендовавшее оборудование, оплачивает арендную плату изделиями, которые были на нем произведены

Плата за аренду в форме предоставления работ или услуг

По договоренности сторон в качестве встречного удовлетворения за пользование имуществом арендатор может выполнить для его собственника (арендодателя) определенные соглашением работы или услуги.

Рработы или услуги, которые арендодатель готов принять в счет арендной платы полностью зависят от наличия договоренности сторон. При этом, выполняемые работы (услуги) могут быть как связанными, так и не связанными с объектом аренды вовсе.

Арендная плата в форме обмена на имущество

По своему соглашению стороны вправе предусмотреть в обмен за право использование арендуемым имуществом передачу арендодателю в собственность иного имущества, принадлежащего арендодателю.

Для определения равноценности указанного встречного предоставления рекомендуется оценить размер арендной платы за пользование арендуемым имуществом в течение срока аренды и стоимость вещи, передаваемой арендодателю в качестве оплаты за аренду.

Так же является допустимым, когда в качестве арендной платы арендатор предоставляет арендодателю иное имущество во временное владение и (или) пользование (встречная аренда).

Арендная плата в виде обязанности арендатора по несению затрат на улучшение объекта аренды

Данная форма арендной платы чаще всего используется при аренде дорогостоящего оборудования или недвижимости. Не редко данный вид используется при оплате арендной платы за помещение или здание, когда на арендатора возлагается обязанность по проведению текущего или капитального ремонта арендованного объекта, засчитываемого в счет платы за его аренду.

Размер арендной платы 

Размер арендной платы определяется соглашением сторон и обычно зависит от рыночной стоимости аренды аналогичного имщества, за исключением случаев, когда иное прямо не предусмотрено законодательством.

В частности, когда речь идет об аренде государственного или муниципального имущества, установление размера арендной платы исходя из усмотрения сторон как правило не возможно и ограничено методикой ее расчета, устанавливаемого теми или иными нормативными правовыми актами.

Так же законодательством предусматриваются случаи, когда договор аренды государственного или муниципального имущества заключается путем проведения торгов, по результатам которых, определяются окончательные условия договора, в том числе определяется размер арендной платы.

Когда размер арендной платы обязательно должен быть указан в договоре

Гражданским кодексом в ст.654 предусмотрено правило, согласно которому при аренде здания или сооружения в договоре необходимо прописать размер арендной платы. При отсутствии такого условия в тексте соглашения, договор здания или сооружения признается незаключенным.

Указанным правилом следует руководствоваться и при заключении договора аренды помещения, так как суды в большинстве случаев применяют вышеуказанную норму о и считают договор не заключенным так же в случаях, когда речь идет об установлении арендной платы за помещение.

Например, Определение ВАС РФ от 28.05.2008 по делу N А51-2451/2007-23-69 суд признал верным выводы судов нижестоящих инстанций о том, что при отсутствии в договоре субаренды нежилого помещения условия о размере арендной платы договор признается незаключенным.

Источник: http://arbitrsamara.ru/dogovor-arendy/arendnaya-plata-za-pomeshchenie/

Статья 39.7. Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности

Размер арендной платы определяется договором аренды

СТ 39.7 ЗК РФ

1. Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

2.

В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

В случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона.

3. Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

4.

Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные для размещения объектов, предусмотренных подпунктом 2 статьи 49 настоящего Кодекса, а также для проведения работ, связанных с пользованием недрами, не может превышать размер арендной платы, рассчитанный для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

5. Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка:

1) с лицом, которое в соответствии с настоящим Кодексом имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если такой земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд либо ограничен в обороте;

2) с лицом, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, если земельный участок образован в границах застроенной территории, подлежащей развитию, и предоставлен указанному лицу;

2.

1) с лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, в отношении земельного участка, предоставленного этому лицу для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, и в случаях, предусмотренных законом субъекта Российской Федерации, с некоммерческой организацией, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования, в отношении земельного участка, предоставленного этой организации для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования;

3) с гражданами, имеющими в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков;

4) в соответствии с пунктом 3 или 4 статьи 39.20 настоящего Кодекса с лицами, которым находящиеся на неделимом земельном участке здания, сооружения, помещения в них принадлежат на праве оперативного управления;

5) с юридическим лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, в отношении земельных участков, предоставленных такому юридическому лицу в соответствии с договором об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договором о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья;

6) с юридическим лицом, заключившим договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, в отношении земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья такому юридическому лицу в соответствии с данным договором.

Источник: http://ZemKod.ru/glava-5-1/st-39-7-zk-rf

Арендная плата

Размер арендной платы определяется договором аренды

Договор аренды является возмездной сделкой по определению, установленному статьей 609 ГК РФ, в соответствии с которой:

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 ГК РФ установлено, что плата за временное владение и пользование или временное пользование имуществом, предоставленным в аренду, является арендной платой.

Формально, существенным условием договора аренды размер или порядок определения размера арендной платы является только для аренды некоторых видов имущества, включая недвижимое, что установлено статьей 654 ГК РФ, которая прямо предусматривает, что “при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным”.

Договор аренды коммерческой недвижимости невозможно представить в отсутствии условий, определяющих размер арендной платы, а также порядок, условия и сроки её внесения.

Универсальной формулы, которая помогла бы определить размер арендной платы, не существует, но основной экономический закон, в котором цена на товары и услуги устанавливается в точке равновесия между спросом и предложением, работает и здесь.

Помещения, предлагаемые арендодателями в аренду, и товары и услуги (бренды), которые арендатор может реализовывать в арендованном помещении, одновременно являются как спросом, так и предложением:

  • При прочих равных условиях арендодатель будет готов предложить помещение по более низкой арендной ставке тем арендаторам-якорям, которые представляют востребованные, актуальные и эксклюзивные товары услуги, которые привлекут дополнительный трафик потребителей в торговый центр и сделают его более желанным как для покупателей, так и для других арендаторов;

Например, на момент появления магазинов Uniqlo в России многие торговые центры были готовы предоставить такому арендатору весьма существенные скидки, которые оправдались за счет большого притока молодежи, которая образовала при открытии и некоторое время спустя очереди на входе в первом магазине в ТЦ Атриум.

  • Также для арендатор будет готов заплатить большую арендную плату, если торговый центр уже имеет сформировавшийся пул арендаторов-якорей, а сам торговый центр расположен в месте пересечения транспортных потоков.

Пожалуй самыми известными торговыми центрами в Москве и Московской области, расположенными на пересечении в крупных транспортных узлах можно назвать ТЦ Европейский на Киевской площади или ТЦ Красный кит, расположенный в Мытищах непосредственно около одноименной железнодорожной станции.

Составляющие арендной платы

В существующем деловом обороте в коммерческой недвижимости сложилась практика, когда плата за пользование арендованной недвижимостью разделена не несколько составляющих, причинами чего могут быть следующими:

  • арендная плата по разным ставкам может устанавливаться для разных частей помещения, арендуемых в рамках одного договора, например, административные и складские помещения часто сдаются в аренду по более низкой ставке, или одинаковые по назначению помещения располагаются на разных этажах здания, когда аренда помещений, расположенных ниже нулевой отметки здания и выше второго-третьего этажей стоит меньше помещений на первом этаже;
  • статья 614 ГК РФ предусматривает, что арендная плата может определяться в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно, или установленной доли доходов, предоставления арендатором определенных услуг и т.д., при этом указанные способы могут комбинироваться, для чего каждый из них выделяется в виде отдельной составляющей арендной платы;
  • управленческое разделение арендной платы на составляющие, которые позволяют выделить платежи, которые являются непосредственно платой за пользование арендованным имуществом, и косвенные платежи, связанные с компенсацией стоимости коммунальных, эксплуатационных и иных затрат арендодателя. Кстати, в данном случае часто применяют и дополнительную классификацию составляющих, деля их на основную (плата за пользование помещением) и дополнительную (коммунальные, эксплуатация и т.д.) арендную плату.

Если в отношении двух первых классификаций разделения арендной платы на составляющие вопросов как правило нет, то последний вариант может быть закреплен в договоре несколькими способами.

Первый вариант предполагает, что все составляющие арендной платы включены (являются частями) в общую совокупную арендную плату, что закрепляется в договоре следующим образом:

За временное владение и пользование Помещением Арендатор обязан вносить Арендную Плату. Арендная плата по настоящему Договору Аренды состоит из Базовой Арендной Платы, Платы с Оборота и Переменной Арендной Платы …

Второй вариант предполагает, что непосредственно арендной платой является только только плата за арендуемое имущество, а все косвенные расходы являются возмещением затрат арендодателя.

Такое разделение как правило связано с налоговым планированием, о чем отдельный пункт будет позднее, но в свете событий, связанных с принятием нормативных актов в поддержку арендаторов в связи с ограничительными мерами против распространения коронавируса COVID-19, необходимо обращать внимание, что если косвенные платежи включены в арендную плату, то обязанность снижения размера арендной платы, фактически возлагаемая на арендодателей, в таком случае будет включать в себя обязанность снижения таких косвенных платежей, как эксплуатационных и иных.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5e9d992c924f044a8de4b262/arendnaia-plata-5ec14a66f0a6d113d54b87d8

Арендная плата за недвижимое имущество

Размер арендной платы определяется договором аренды

Арендная плата за недвижимое имущество – это определенное договором аренды вознаграждение, которое арендатор выплачивает арендодателю за пользование арендованным имуществом.

Определение арендной платы за недвижимое имущество

Условие о внесении арендной платы является одним из отличительных признаков договора аренды недвижимого имущества, так как согласно ст. 606, п. 3 ст. 426 ГК РФ данный договор является возмездным.

Положения статей 606 и 614 ГК не относят условие о внесении арендной платы к существенным условиям договора.

“Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.”

Вместе с тем нормами ГК РФ об отдельных видах аренды и нормативно-правовыми актами может быть предусмотрено, что условие о размере арендной платы за недвижимое имущество является существенным в договоре.

Например, если речь идет об аренде зданий и сооружений.

“Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным” (п. 1 ст.654 ГК РФ).

При этом условие о сравнимых обстоятельствах из ст. 424 ГК РФ не применяется.

Если речь идет о договоре аренды помещений, то указанная выше ст. 654 ГК РФ дословно его не регулирует. Но так как помещения входят в состав зданий и сооружений и неразрывно с ними связаны, то логично предположить, что к этому виду договоров должны применяться положения ст. 654 (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).

Договор аренды земельного участка регулируется Гражданским Кодексом (общие нормы), Земельным Кодексом (специальные нормы) и другими законами. Согласно ст. 65 ЗК РФ любое использование земли является платным.

Платой за пользование земельными участками является арендная плата, либо земельный налог.

Соответственно, собственники земельных участков обязаны уплачивать земельный налог, а арендаторы – арендную плату.

Во избежание споров сторонам рекомендуется согласовать условие об арендной плате вне зависимости от того, является ли оно существенным для заключаемого договора.

Для этого необходимо указать:

  1. вид (форму) арендной платы;
  2. размер арендной платы или способ его определения;
  3. условие об изменении арендной платы;
  4. порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Если стороны не установили в договоре форму арендной платы за недвижимое имущество, то договор все равно будет считаться заключенным, так как ст. 654 ГК устанавливает обязательное требование только к размеру арендной платы, а не ее форме.

При этом считается установленной форма арендной платы, обычно применяемая при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно п.2 ст. 614 ГК РФ существуют следующие способы определения арендной платы недвижимого имущества:

  • твердая сумма платежей;
  • встречное предоставление арендатором услуг арендодателю;
  • встречная передача арендатором имущества в собственность арендодателя;
  • встречная передача арендатором имущества в аренду;
  • возложение на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества;
  • иные виды арендной платы по усмотрению сторон.

Подробнее о формах арендной платы см. здесь, конкретно о формах арендной платы за земельный участок – тут.

Определение размера арендной платы

Размер арендной платы – величина вознаграждения, выплачиваемого арендатором за право временного владения и (или) пользования объектом аренды.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ стороны могут определить размер арендной платы несколькими способами. Плата может быть указана в виде твердой или расчетной (определяемой по установленному механизму) величины. При аренде нескольких объектов величина арендной платы может быть определена для каждого из них или за все объекты в целом.

Если говорить о аренде зданий, сооружений и помещений, как было указано выше,  размер арендной платы в силу положений п. 1 ст. 654 ГК РФ является существенным условием договора аренды здания, сооружения и должно быть согласовано.

При согласовании условия о размере арендной платы сторонам следует определить:

  • единицы измерения арендной платы;
  • твердую или расчетную (определяемую) величину арендной платы;
  • при необходимости – арендную плату за единицу площади арендуемого здания, сооружения, помещения;
  • условие о платежах за земельный участок, на котором расположен арендуемый объект (при аренде зданий (сооружений);
  • условие о возмещении расходов на коммунальные услуги и эксплуатационных платежей (при аренде зданий (сооружений);
  • размер арендной платы за все передаваемое имущество или по каждой части отдельно;
  • денежное выражение арендной платы, согласованной в натуральной форме;
  • включение в арендную плату НДС.

Арендная плата за недвижимое имущество должна быть указана в единицах измерения, соответствующих установленному договором виду (форме) арендной платы.

Изменение арендной платы

Условие об изменении размера арендной платы означает, что в течение срока действия договора согласованный размер арендной платы может быть увеличен или уменьшен.

Если стороны полагают, что в течение срока действия договора могут измениться обстоятельства, из которых они исходили при определении размера арендной платы, им необходимо предусмотреть в договоре условие об изменении размера арендной платы.

Стороны вправе согласовать возможность изменения размера арендной платы, установив:

  • основания изменения;
  • порядок изменения;
  • условия изменения;
  • сроки (периодичность) изменения;
  • величину (предел) изменения.

Существуют три основания для изменения условий договора, в том числе в части размера арендной платы:

  • соглашение сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ);
  • решение суда, принятое по требованию одной из сторон (п. 2 ст. 450 ГК РФ);
  • решение (воля) одной из сторон, если такое основание предусмотрено договором (ст. ст. 310, 450.1 ГК РФ).

Внесение арендной платы

Условие о внесении арендной платы включает в себя информацию о том, в каком порядке, когда (до начала, по окончании или в течение срока аренды) и кто (арендатор или третье лицо) будет вносить арендную плату.

Для согласования условия о внесении арендной платы в договоре рекомендуется указать:

  • порядок ее внесения;
  • периодичность;
  • срок;
  • возможно ли ее внесение третьим лицом.

Если внесение арендной платы осуществляется в безналичной форме, то в отношениях, связанных с такими расчетами, непосредственное участие принимают банки, с которыми у сторон заключены соответствующие договоры. Их участие, в особенности при отзыве банковской лицензии, влияет на исполнение обязанности по внесению арендной платы.

Термин “плата” – это расчет денежными средствами. Но стороны имеют право установить различные формы арендной платы по своему усмотрению, например, передача имущества в собственность арендодателя, оказание услуг и т.п..

От вида формы арендной платы, установленной договором, зависит порядок ее внесения.

Расчет арендной платы за недвижимое имущество: нежилые помещения

Арендную плату за нежилые помещения можно указать фиксируемой стоимостью, ценой за квадратный метр или фиксируемой стоимостью вместе с коммунальными платежами.

Размер арендной платы за нежилые здания (помещения) должен учитывать:

  • восстановительную стоимость зданий (помещений);
  • потребительские качества;
  • арендную плату за землю, используемую арендаторами нежилых помещений;
  • амортизационные платежи;
  • предстоящие расходы на капитальный ремонт объектов аренды;
  • налоги.

Методика расчета арендной платы за недвижимое имущество: здание или нежилое помещение, приведена в Приказе Минстроя РФ от 14.09.1992 №209.

Годовая арендная плата за нежилые здания (помещения) устанавливается для предприятий и организаций не ниже сложившегося уровня арендной платы в предшествующем году и рассчитывается по формуле:

Апл. =  [ (Сби х jз х Кк х Кист х Ккр х Ен + Ам) х S + Па] х Ндс х j инф

где:

Апл – годовая арендная плата  за  нежилое  здание (помещение), руб.;

Сби – балансовая  стоимость   здания с учетом износа в расчете на 1 кв. м.   общей   площади, включающей в себя площадь внутренних помещений здания без     площадок  лестничных клеток, технических подвалов и пр., руб./кв. м;

– индекс   увеличения    затрат   на строительно-монтажные работы;

Кк – коэффициент минимальной  комфортабельности,  принимается равным 1.    При   размещении объекта аренды в подвале – снижается на 0,25,    а     при    отсутствии  в  здании (помещении)   водоснабжения,   канализации,   отопления, электроснабжения  – на  0,1    за  каждый  отсутствующий элемент обустройства;

Кист – коэффициент   увеличения   затрат  в связи с проведением ремонтно-строительных работ в исторической части города;

Ккр – коэффициент     превышения    стоимости     комплексного капитального ремонта  и  реконструкции  над   стоимостью нового строительства;

Ен – нормативный коэффициент  эффективности  капиталовложени (приложение 1 к Методике);

Ам – годовая амортизация в расчете на 1 кв. м. общей полезной площади здания (помещения), руб./кв. м;

S – общая площадь нежилого здания (помещения), сдаваемого  в аренду, кв. м;

Па – арендная  плата  на  землю,   используемую   арендатором нежилого здания (помещения);

j инф – коэффициент (индекс) инфляции;

Ндс – коэффициент,     учитывающий    налоги   на  добавленную стоимость (Ндс).

Источник: https://zemarenda.ru/arendnaya-plata-za-nedvizhimoe-imushhestvo/

Арендная плата: расчет, порядок установления, начисления. размер, повышение и понижение ставки | Жилищный консультант

Размер арендной платы определяется договором аренды

Арендой, согласно действующей редакции ГК РФ, признается временное (срочное) владение имуществом любого типа, подразумевающее целевое использование и возмещение собственнику денежной суммы, установленной в договоре аренды. На основании возмездности договора вводится понятие арендной платы, раскрытое в рамках статьи 614 ГК РФ.

Таким образом, арендная плата – это совокупность выплат за факт владения имуществом, выраженная в денежной или натуральной форме и перечисляемая ежемесячно либо за другие промежутки времени.

Арендная плата не обязательно должна иметь рыночный механизм формирования: во главу угла поставлены договоренности, достигнутые между собственником и арендатором.

На время установления аренды съемщик фактически владеет (но не является собственником и не может распоряжаться) имуществом, используя его по назначению и несет ответственность за его сохранность.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Арендная плата может устанавливаться за любое движимое и недвижимое имущество, в частности за:

  • Квартиры и прочую жилплощадь (вся 35 глава ГК РФ).
  • Транспорт и иную технику, прокат  (установлен статьей 626 ГК РФ).
  • Земельные участки (статья 39.7 ЗК РФ).
  • Финансовые активы (лизинг).
  • Предприятия и строения.

Виды арендной платы

Исчисление арендной платы может устанавливаться в рамках договора, а также в рамках методик, предопределенных законом:

  • Периодических или единоразовых платежей, вносимых до истечения срока аренды. Платежи могут быть фиксированными или плавающими, что зависит от объема дополнительных услуг, потраченных в ходе найма. Данный вид является наиболее применимым.
  • Встречной аренды, выраженной в натуральном виде. Возможен вариант, при котором осуществляется передача в собственность вещи, то есть происходит натуральная оплата. Стороны определяют гарантированный срок, служащий необходимой компенсацией за передаваемую вещь. Срок аренды с подобной платой определен длительностью встречной аренды.
  • Дохода от ведения предпринимательской деятельности, осуществляемой в арендуемом объекте. В данном случае устанавливается процентная ставка, применяемая как до налогообложения, так и после. На практике данный вид арендной платы значительно уступает фиксированным платежам, поскольку вносит неопределенность и риск обмана для арендодателя. Лицо, выступающее нанимателем, информирует о доходах, а собственник предоставляет отчет об арендной плате.
  • Вложений во внешний вид и коммуникации арендуемого объекта. Часто смешивается с фиксированными платежами, позволяя не только получать деньги с арендованного имущества, но и восстановить качественные признаки жилья, автотранспорта.
  • Прочие блага и услуги, предоставляемые арендатором собственнику. В частности, арендатор может предоставлять предпринимательские услуги, которые в иных случаях предоставляются только на коммерческой основе.

Постановление Высшего арбитражного суда №3484/07 допускает смешение вышеуказанных видов аренды в любых пропорциях, установленных относительно определенной рыночной стоимости аренды. В случае, если арендная плата установлена в денежном виде, в рамках договора прямо указывается размер арендной платы.

Определение размера арендной платы

Размер оплаты тесно взаимосвязан с видом арендной платы, который определен в договоре. Если арендная плата составляет определенную пропорцию, лицо, нанимающее помещение, обязано предоставлять документы, на основании которых будет произведен расчет арендной платы по оговоренной формуле. В частности, применимы справки из налоговой инспекции или приходно-кассовые ордера.

Фиксированная выплата, в том числе выплаченная единовременно, определяется условиями договора, что запрещает проводить повышение арендной платы в одностороннем порядке.

Поскольку заключение договора аренды является добровольным, законодатель предполагает, что стороны в силах самостоятельно определить ценность владения имуществом, опираясь на рыночные показатели. При этом арендатор обязуется вносить плату регулярно на основании статьи 614 ГК РФ.

Данный пункт определяет важнейшую обязанность, нарушение которой может стать причиной пересмотра соглашения.

На основании статьи 310 ГК РФ собственник наделен правом менять размер арендной платы самостоятельно.

Подобная несправедливость была рассмотрена Высшим арбитражным судом, который установил следующую трактовку: односторонняя смена условий договора возможна не чаще одного раза в год (письмо ВАС №66).

Срок рассчитывается с момента заключения договора, который, согласно тому же ГК РФ, может быть исчислен с момента передачи имущества.

Руководящая роль закона не применима, если стороны самостоятельно решают пересмотреть размер арендной платы: сроки и суммы остаются на усмотрение участников сделки. Исключение составляет государственное имущество, в частности земля, на размер платежей которой влияет базовая ставка арендной платы, регламентированная муниципальными подзаконными актами.

Порядок выплаты арендной платы

Арендная плата не может быть выплачена, если имущество не передано в пользование арендатору. В ином случае порядок выплаты выглядит следующим образом:

  1. Лица, планирующие заключить арендное соглашение, совместно (либо собственник единолично) определяют стоимость соглашения.
  2. Происходит заключение договора по образцу, в рамках которого обозначается срок действия соглашения. По общему правилу указывается один год. В документ также вносят порядок внесения выплат и ответственность, дополняющую нормы ГК РФ.
  3. Имущество передается во владение арендатору по акту приемки-передачи. Документ должен содержать состояние предмета сделки, а также пометки, которые может вносить принимающая сторона.
  4. Оплата производится на расчетный счет организации-арендодателя, указанный в договоре, либо передается лично в рамках квитанции, акта или иного приходного документа. Арендные платежи, не зафиксированные документально, не могут считаться погашенными.
  5. Если в качестве оплаты передается имущество или единовременная выплата, а в рамках договора не указаны сроки передачи, арендатор обязан предоставить их в течение 30 дней с момента получения доступа к объекту.
  6. По окончании периода аренды, текущий арендатор имеет приоритетное право продления аренды. При этом цена аренды для него не может превышать предложение данного объекта на открытом рынке. Арендатор может направить письмо о снижении арендной платы, если к тому располагает ситуация на рынке.
  7. Все платежи с момента внесения становятся собственностью арендодателя, кроме случаев, когда в договоре установлена встречная аренда. Таким образом, арендатор не имеет права распоряжаться средствами, имуществом, положенным арендатору по договору.

Досрочная выплата аренды

Гражданское законодательство также определяет, что в ситуациях, когда обстоятельства не зависят от воли арендатора или арендодателя, возможна досрочная выплата аренды.

Досрочная выплата не всегда означает прекращение действия договора.

В частности, если арендатор регулярно нарушает условия соглашения, портит имущество, арендодатель может истребовать платеж за два периода (как правило равных месяцу), установленных в договоре.

Право на досрочную выплату аренды в пользу собственника может быть использовано, если нарушение сроков составляет менее одного месяца.

Более того, арендодатель может требовать внесение платежа не более чем за один месяц вперед, что фактически означает предоплату.

В случае судебного рассмотрения, если имущество собственника испорчено в результате действий арендатора и данное требование изложено в заявлении, суд также может принудить к досрочной выплате аренды.

Также досрочная выплата не может перекрывать срока окончания аренды, даже если стороны, руководствуясь статьей 621 ГК РФ, решили продлить сроки аренды.

Наиболее популярные вопросы и ответы по арендной плате

Вопрос: Я заключила договор аренды квартиры сроком на 5 лет. Изначально оговаривалось, что территория будет использоваться для проживания. Тем не менее, наниматель начал заниматься прямо в квартире бизнесом, ожидая получать большую прибыль. Является ли это нарушением? Кристина.

Ответ: Данный вопрос должен рассматриваться с точки зрения жилищного и гражданского законодательства. Согласно пункту 2 статьи 606 ГК РФ, любой доход, полученный нанимателем на арендуемом участке, становится его собственностью. Также в ГК РФ оговаривается, что любая порча имущества может повлечь одностороннее расторжение договора.

Тем не менее, согласно статье 2 ЖК РФ, для осуществления коммерческой деятельности на территории квартиры, она должна быть переведена в разряд нежилого фонда. Таким образом, использование арендованной квартиры в коммерческих целях незаконно.

Заключение

Арендная плата является эффективным инструментом поощрения собственников, самостоятельно не использующих предмет своих прав. Установление арендной платы может происходить в одностороннем порядке или по договоренности между лицами. Передача имущества иным лицам за плату детально рассмотрена в ГК РФ, ЗК РФ, а также отдельных федеральных законах, устанавливающих:

  • Взаимные обязательства по передаче имущества, средств и соблюдению сроков между арендатором и арендодателем.
  • Необходимость своевременной оплаты арендных платежей.
  • Различные формы выплат, ограничивающиеся лишь условиями соглашения.
  • Возможность получения выплат досрочно, если к тому располагают обстоятельства.

Вам будут полезны следующие статьи

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Источник: http://estate-advisor.ru/arenda/prava-i-obyazannosti-arendatora-i-arendodatelya/arendnaya-plata/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.