Право собственности по расписке

Можно ли купить дом по расписке? История с продолжением

Право собственности по расписке

Адвокат Коллегии адвокатов Новокузнецкого района № 44 Кемеровской области Ольга Анатольевна Койнова вновь делится с читателями журнала историями судебной практики.

Сегодня на страницах нашего журнала продолжение истории, которая уже была рассказана в одном из наших прошлых номеров.

Адвокат отмечает, что обжалование решений суда, новые иски и новые решения по одному и тому же делу – это достаточно частые случаи при решении дел, связанных с недвижимостью.

Напомним, что в 2003 году Наталья Ильинична продала свой жилой дом. Её семья переехала жить к родственникам, а через некоторое время женщина нашла подходящий вариант покупки: большой дом, который находился в Ильинском районе.

Хозяйка дома предложила не оформлять договор купли-продажи, а написать расписку, в которой подтвердила, что получила от покупателей 110 000 рублей, а также указала адрес дома. В том же 2003 году семья Натальи Ильиничны переехала в свой новый дом.

Предыдущая собственница зарегистрировала (прописала) семью, подтвердив в Сельском совете, что им был продан дом, и все члены семьи действительно имеют законное право в нём проживать. Однако продавец дома не спешила заключать с новыми хозяевами договор купли-продажи и передавать им свидетельство о праве собственности.

Сначала она ссылалась на то, что нет необходимых документов на землю и на дом. Затем просила подождать, так как она приобретала квартиру в ипотеку, а это требовало много времени и средств. Таким образом, 7 лет она уклонялась от заключения договора купли-продажи, отказываясь исполнить свои обязательства.Поэтому Наталья Ильинична обратилась за помощью к адвокату.

Ольга Койнова:

В 2010 году на основании отсутствия договора купли-продажи недвижимого имущества продавец дома зарегистрировала своё право собственности и обратилась в суд с иском о выселении жильцов дома, которым она «продала» его по расписке.

Мы в свою очередь обратились в суд с иском о признании права собственности на дом за Натальей Ильиничной и о прекращении права собственности бывшей хозяйки этого жилого помещения. Мы ссылались на наличие расписки, потому что расписка у нас фактически в этом случае заменила договор купли-продажи.

В 2011 году было вынесено решение об удовлетворении требований истцов, то есть Натальи Ильиничны и её семьи. Их признали собственниками приобретенного ими дома. Однако в кассационном порядке это решение было отменено и право собственности было признано за продавцом дома.

Суд мотивировал это тем, что сделка купли-продажи является незаконной в связи с тем, что в расписке не указаны все данные, необходимые для заключения сделки купли-продажи недвижимого имущества. Со вступлением решения суда в силу семья Натальи Ильиничны должна выселиться из дома, а другого жилья у семьи нет.

Женщина обратилась с заявлением об отсрочке исполнения этого решения суда, а также обратилась в суд о взыскании с продавца дома денежной суммы, которая была получена ею по расписке, и о взыскании процентов с этой суммы за время пользования этими денежными средствами.

Заявление Натальи Ильиничны об отсрочке решения суда о выселении семьи из дома было удовлетворено. Иск о взыскании с продавца денежных средств суд удовлетворил частично. А именно: суд вынес решение взыскать с продавца дома сумму 110 000 рублей, полученную ей по расписке, и проценты за пользование этими денежными средствами.

В итоге это примерно 170 000 рублей. Конечно, на сегодняшний день этих денег не хватит на более-менее хороший дом, в котором семья Натальи Ильиничны может жить. Мы обжаловали это решение суда в части того, что, получив решение суда, продавец дома выставила его на продажу за 850 000 рублей. Мы просили суд взыскать с неё разницу в пользу Натальи Ильиничны, чтобы она смогла приобрести дом в нынешних экономических условиях на рынке недвижимости.

В данном случае, конечно, совет один: приобретая квартиру или дом, заключайте договор купли-продажи, который необходимо регистрировать в федеральной регистрационной службе.

Для справки. Договор купли-продажи обязательно должен содержать следующие данные:
– стороны договора (с указанием ФИО, гражданства, пола, даты и места рождения, семейного положения);

– паспортные данные сторон;

– стоимость продаваемого объекта недвижимости, порядок и сроки оплаты;

– описание предмета договора – полный адрес, инвентарный номер, этаж, количество этажей в доме, число комнат, площадь;

– перечень правоустанавливающих документов, подтверждающих, что объект продаваемой недвижимости действительно принадлежит продавцу.

Источник: https://variant-nk.ru/article/article?id=71

Признание права собственности на жилой дом, купленный по расписке

Право собственности по расписке

Признание права собственности на жилой дом, купленный по расписке

 В 2015 году ко мне за помощью обратились азербайджанцы – Ш. и Н., одного из которых хотели выселить  из дома.

Ситуация была следующая.

В 2002 году азербайджанец Ш. купил в деревне дом по расписке. Поскольку дом был не оформленный (надо было вступать в наследство) и находился в непригодном для проживания состоянии, цена за дом была небольшой – 15 000 рублей. Деньги передавались дочери умершей собственницы.

С момента передачи денег Ш. привел дом в порядок и несколько лет в нем проживал, после чего стал  сдавать этот дом другим азербайджанцам, которые приезжали в деревню на заработки (сторожили яблоневые сады).

В 2007 года Ш. перепродает дом за 50 000 рублей другому азербайджанцу – Н., который вселяется в него со своей семьей и живет в нем до 2015 года.

За время своего проживания Н. провел в дом газ и воду, пристроил террасу. Когда в 2012 году проводили газ Н. пришлось связываться с наследницей, которая продала дом после смерти своей матери, поскольку газовщики требовали документы на дом. Н.

просил выдать доверенность на его имя для оформления всех необходимых документов, однако наследница отказалась выдавать доверенность, при этом все же в 2013 году вступила в наследство и зарегистрировала  свое право собственности на спорный дом.

Газ при помощи сельского совета все-таки подключили, поскольку в доме проживали несовершеннолетние дети.

Наследница оказалась очень хитрой старушкой (назовем ее Т.), осознав после обращения к ней Н. о том, что дом до настоящего времени не оформлен, вступила в наследство, а в последующем стала требовать от Н. 350 000 рублей за дом.

Такой суммы у Н. не было, он предложил ей 100 000 рублей, с учетом того, что большая сумма денег уже была вложена в дом.

 Т. была инвалидом по зрению,  и она обратилась в прокуратуру с заявлением о подаче в ее интересах иска об устранении препятствия в пользовании и распоряжении жилым помещением и выселении Н. и членов его семьи.

Такой иск был подан.

Вот с такой историей Ш. и Н. пришли ко мне. Также из документов следовало, что еще в 2012 году они пытались оформить дом, поскольку у них имелся адвокатский запрос в архив, но до конца дело не довели.

Я посмотрела расписку, в ней было указано, что Т. продает дом Ш.  за 15 000 рублей, при этом 7500 рублей были выплачены сразу, а оставшаяся часть в размере 7500 рублей была выплачена 10.03.2004 года. Фактически в расписке были указаны все существенные условия договора, такие как цена, товар, а также имелись  подписи продавца и покупателя.

Было принято решение действовать следующим образом: подать иск о государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и заявить ходатайство о приостановлении дела по иску прокурора  об устранении препятствия в пользовании и распоряжении жилым помещением и выселении, что и было сделано.

В последующем исковые требования были уточнены на признание расписки договором купли-продажи и на признание права собственности на жилой дом.

При рассмотрении иска о признании права собственности Т. попила нам крови, меняла свои показания, выдумывала разные истории, что получала деньги не за продажу, а за проживание, потом сказала, что по устной договоренности цена за дом была другой, 30 000 рублей и т.п.  Ссылалась на пропуск срока исковой давности и на то, что расписка является недействительной.

Судья также меняла свою позицию, и к концу судебного рассмотрения после одного из заседаний напрямую мне сказала, чтобы мы договаривались о цене, поскольку она откажет в иске.

Т, уже предвкушала свою победу и предъявила сумму в размере 400 000 рублей. О такой сумме не могло быть и речи, поскольку старый дом в деревне площадью 25 кв.м.

 таких денег не стоил, да такой суммы и не было у моих доверителей.

Было принято решение идти до конца. Мы вызвали и допросили в качестве свидетелей соседей, которые пояснили, что Т. после смерти матери (с 2002 года) ни разу не видели, что содержание и ремонт дома осуществляли Ш.

, а затем Н, что дом был капитально отремонтирован, подведены коммуникации, пристроена терраса, поменяны полы, перекрыта крыша. Поясняли то, что Т.

не интересовалась судьбой дома, своих прав на него до оформления в 2013 году  не заявляла.

В итоге суд поменял свою позицию и удовлетворил наш иск. Апелляция так же оставила решение в силе.

После вступления решения в законную силу прокурор отказался от иска об устранении препятствия в пользовании и распоряжении жилым помещением и выселении, и судом было вынесено определение о прекращении производства по делу.

Апелляционное определение здесь.

Источник: https://pravorub.ru/cases/94818.html

Купить дом по расписке

Право собственности по расписке

     Оформление документов на недвижимость, в том числе на жилые дома довольно затратное дело. Под оформлением в данном случае понимается оформление наследства на жилые дома.

Частные дома, 1930-1980 годов постройки не всегда имеют надлежащие правоустанавливающие документы, действительный по законодательству СССР (РСФСР) или РФ. Правоустанавливающие документы могут за давностью лет потеряться у наследников, а в архиве нотариуса фонды могут не сохраниться.

В правоустанавливающих документах на жилой дом могут содержаться ошибки, опечатки. Правоустанавливающие документы на жилой дом могут не читаться, так как выцвели или истрепались за десятки лет.

Из-за изменения нумерации домов или наименования улиц, сведения в правоустанавливающем документе не жилой дом могут не совпадать с действительной нумерацией жилого дома (в ГКН). Можно привести множество других примеров проблем, которые связаны со старым частным жилым сектором.

       Из-за возникающих проблем с правоустанавливающими документами на жилые дома, наследники не оформляю жилые дома в собственность по наследству. Почему? Да потому что, если с документами проблемы, то оформить не так уж просто самостоятельно простому человеку.

За услуги юриста по оформлению «проблемного наследства» нужно довольно дорого платить. Помимо стоимости юридических услуг наследник должен будет заплатить за различные справки, дубликаты документов, а если понадобится и госпошлину за обращение в суд.

В этом случае иногда стоимость оформления наследства превышает стоимость, за которую реально можно продать жилой дом. Поэтому многие наследники не оформляют наследство на жилые дома.

         За оформление жилого дома в собственность платить дорого, поэтому многие жилые дома продают «по расписке».

Что значит «по расписке»? По расписке – это, когда наследник (лицо, считающее себя собственником) получает денежные средства за проданный жилой дом, о чем пишет расписку. При этом в расписке обычно указывают такое выражение: «претензий не имею».

Претензий действительно потенциальный собственник может не предъявлять к новым владельцам жилого дома. Однако новый владелец жилого дома с юридической точки зрения собственником не становится.

        Не обязательно у нового владельца жилого дома могут быть проблемы, но возможные проблемы можно перечислить. Я называю «новый владелец», так как собственником дома покупатель по расписке не становится.           

       Какие могут быть проблемы у нового владельца жилого дома? Новый владелец жилого дома не сможет зарегистрироваться (прописаться) в жилом доме, так как нет ни правоустанавливающего документа, ни свидетельства о государственной регистрации права собственности. Поэтому владелец жилого дома не сможет зарегистрировать (прописать) в жилом доме своих членов семьи или иных лиц.

        Если в жилом доме не подключено электричество, то невозможно будет заключить договор электроснабжения для индивидуального жилого дома. В энергоснабжающую организацию также нужно предоставлять документы, подтверждающие право собственности владельца жилого дома, а у владельца нет документов на жилой дом.

        Потенциальный собственник может и не предъявит претензии о возврате дома или о доплате за проданный дом, но его наследники могут предъявить претензии. Во всяком случае, предъявление таких претензий это их право, так как юридически жилой дом принадлежит их «пранаследодателям».

       Жилой дом требует постоянного ремонта, иначе он просто развалится. Поэтому содержание жилого дома требует значительных материальных затрат. Владелец жилого дома вынужден будет вкладывать свои денежные средства на содержание дома (ремонт крыши, перекрытий или иных конструктивных элементов жилого дома).

Потомки лица, продавшего жилой дом могут решить оформить наследство. После оформления наследства на жилой дом, потомки становятся законными собственниками жилого дома. Если мирным путем не получится договориться с законными собственниками жилого дома, то предстоят судебные тяжбы.

Судебные разбирательства требуют материальных затрат, свободного времени и траты нервов. Если суд останется на стороне законных собственников жилого дома, то владелец дом может остаться не с чем. В этом случае владелец жилого дома понесет убытки, так как им вложены денежные средства на содержание жилого дома.

Конечно, владелец дома может в судебном порядке взыскать убытки с собственников жилого дома. Однако в этом случае еще нужно доказать наличие убытков. Как правило, ни товарные чеки, ни накладные, ни договоры на приобретение строительные материалы не сохраняются.

Одна из весомых таких проблем может возникнуть у счастливого обладателя жилого дома.

        Никто не утверждает на 100 процентов, что у владельца жилого дома могут возникнуть именно такие проблемы. Может быть, все будет нормально у нового владельца жилого дома.

В этом случае по истечении более 15 лет владения жилым домом как своим собственным, владелец может в судебном порядке признать право собственности на жилой дом в силу приобретательной давности.

Оформление жилого дома в силу приобретательной давности в судебном порядке также имеет свои особенности.

       Стоит или не стоит покупать жилой дом по расписке решать только покупателю, но покупатель должен знать о возможных проблемах при покупке жилого дома по расписке. Покупатель жилого дома может предложить оплату за оформления наследства. После получения свидетельств о праве на наследство, можно зарегистрировать сделку купли-продажи в Управлении Росреестра.  

      Простому гражданину сложно заниматься оформлением «проблемного наследства», поэтому лучше пользоваться услугами профессионального юриста, а при продаже услугами риэлтора.   

Источник: http://yurpomoch.ucoz.ru/publ/yuridicheskaya_rubrika/kupit_dom_po_raspiske/1-1-0-82

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.