Правила составления договора аренды

Содержание

Как правильно составить договор аренды квартиры: основные правила

Правила составления договора аренды

Для многих из нас в это непростое для экономики и наших кошельков время аренда квартиры является единственным доступным вариантом жилья.

При этом как только заходит разговор об аренде недвижимости, следом возникает логичный вопрос о том, как же правильно составить договор.

Мы решили подробно разобрать эту тему, узнать все нюансы и выявить подводные камни. А помогла нам в этом адвокат Екатерина Антонова.

Что из себя представляет договор аренды

Мы выяснили, что договор аренды — это документ, который подтверждает, что между арендодателем и арендатором есть коммерческие отношения. Их суть состоит в предоставлении во временное пользование объекта недвижимости. То есть владелец квартиры или дома предоставляет свою недвижимость другому человеку за определенную плату.

Обычно в договоре указывается следующее:

  • информация о людях, которые его заключили;
  • сведения о самой квартире/доме/комнате, которые в себя включают город, район, улицу, дом и этаж;
  • срок, на который заключен документ;
  • установленная плата за аренду;
  • условия продления или расторжения договора.

Порой люди прописывают и другие условия — все зависит от ситуации.

Затем к бумаге прилагают еще один документ, в котором подробно описывается имущество, находящееся в квартире до заселения новых жильцов.

Арендодателю здесь важно отразить состояние мебели, техники и другой домашней утвари, чтобы избежать недоразумений при расторжении документа. А арендатор со своей стороны это все подтверждает.

Виды договоров аренды

Несмотря на общую суть, договоры аренды бывают разных видов. Все зависит от сроков и от лица, берущего недвижимость в аренду:

  • простой (действует около года и заключается либо физическим, либо юридическим лицом);
  • договор коммерческой аренды (сторонами договоренности являются юридические лица);
  • договор соцаренды/найма (обычно такой вид договора заключается между органами муниципалитета и людьми, которым очень нужно жилье. В пользование таким гражданам, как правило, предоставляется комната или коммунальная квартира уже с имеющимися жильцами);
  • субаренды (арендатор с согласия арендодателя сдает недвижимость третьим лицам).

Особое внимание стоит уделить сдаче квартиры иностранным гражданам. При его оформлении гражданин иностранного государства в обязательном порядке должен предоставить данные своего паспорта и предъявить разрешение на временное проживание в России. Если человек отказывается предоставить эти документы, то такой договор лучше не оформлять вовсе.

Стандартной процедурой является оформление договора между собственником квартиры и юридическим лицом, которое хочет обеспечить жильем своих сотрудников. В этом случае процедура производится в обычном порядке.

Как правило, договоры аренды заключают на 10-11 месяцев, чтобы не регистрировать документ в Росреестре, не платить налогов и пошлин. И хоть по закону эта процедура обязательна, многие ею пренебрегают.

Правила составления договора аренды квартиры

Сейчас благодаря Интернету с легкостью можно найти любую требуемую форму документа. По определенным шаблонам и составляется договор аренды, поскольку так вы сможете не перегружать его лишней информацией и наоборот — не забудете ничего важного.

Но все-таки — как верно составить документ? По словам эксперта, перед этой процедурой необходимо проверить следующее:

  • паспорта арендатора /арендодателя;
  • выписку из ЕГРН с целью подтвердить право собственности на квартиру арендодателя;
  • узнать количество собственников и зарегистрированных лиц в этой квартире;
  • просмотреть квитанции об уплате коммунальных услуг и отсутствии задолженности.

После чего в документ заносятся такие сведения:

  • персональные и контактные данные обеих сторон;
  • адрес, по которому располагается недвижимость и ее кадастровый номер;
  • описание квартиры или дома (включая ремонт, мебель, имеющуюся технику и другие особенности);
  • установленный порядок оплаты, к которому пришли обе стороны, и сумма аренды за месяц;
  • время действия договора и возможность или невозможность его последующего продления;
  • дата подписания документа, подписи обеих сторон и расшифровки.

Документ составляется в двух экземплярах, один из которых отдается арендодателю, другой — арендатору. Затем квартира принимается по акту приемки. Каждому участнику сделки стоит тщательно проверить все пункты, чтобы избежать ошибок и недопониманий.

Сразу после составления важных бумаг арендатор вносит предоплату на один или два месяца вперед: первая сумма за первый месяц проживания, вторая — за последний. Передача денег также закрепляется в специальном акте, который прикрепляется к договору.

Самые важные пункты в документе

Договор аренды сам по себе безусловно является важной и ценной частью сделки. Однако есть пункты, которые точно нельзя недооценивать. Поэтому мы предлагаем заранее изучить все нюансы и верно составить документ.

  1. Правильно обозначьте предмет договора — вы должны хорошо описать сдаваемую квартиру, ее площадь, все что в ней находится, а также ее месторасположение.
  2. Подробно опишите правила для проживания новых жильцов. Под этим понятием подразумевается число людей, которые могут жить в сдаваемой квартире, могут ли они заводить домашних питомцев, приглашать гостей и прочее.
  3. Общие положения документа (в пункте описываются условия проживания арендатора в квартире: ремонт или изменение состава сдаваемого имущества).
  4. Отразите обязанности и права сторон. Обязательно обсудите заранее и задокументируйте обязанность арендатора оплачивать коммунальные услуги, если это потребуется.
  5. Обязательно опишите, при каких обстоятельствах можно расторгнуть или продлить договор.
  6. Составьте график платежей.
  7. Пропишите период действия документа.

Расторжение и продление договора аренды

Если договор был заключен на 10-11 месяцев, как мы говорили ранее, то его с легкостью можно продлить на тот же срок, составив дополнительное соглашение. При этом сторонам нужно обговорить возможные изменения в стоимости аренды и графике оплаты недвижимости. В новом договоре эти изменения фиксируются, и документ подписывается так же, как и в первый раз.

Что касается расторжения, то эксперт дала нам полезный  совет.

«Договор можно расторгнуть досрочно в случае соглашения сторон, по решению суда в случае нарушения условий договора или по волеизъявлению одной из сторон, а также при отказе от исполнения договора одной из сторон», — констатировала собеседница ФАН.

Где найти образцы договоров

Как мы упоминали ранее, образцы всех необходимых документов сейчас есть в открытом доступе. Все образцы договоров и дополнительных соглашений можно скачать на любом юридическом сайте. Они бывают нескольких видов:

  • стандартный  — заключается физическими лицами и содержит в себе самые основные пункты, о которых мы говорили ранее (оплата, время проживания, данные арендатора и арендодателя);
  • упрощенный — короткий и простой вариант, который подходит лицам, знающим друг друга. Коллеги, друзья или просто знакомые могут заключить этот договор, поскольку доверяют друг другу;
  • с приложениями — к нему прилагают графики платежей, особые условия проживания и прочие документы, которые были подписаны во время осуществления сделки.

Что будет, если сдать квартиру без договора

Когда вы покупаете технику, вам всегда предлагают оформить гарантийный талон. С ним в течение определенного времени вы сможете сдать неработающий приобретенный товар и быстро обменять его на новый. И это касается техники даже самых крупных и известных производителей.

Точно так же и с квартирой. Вряд ли вы доверите свое жилье чужим людям, не взяв с них задокументированное обещание об исправной оплате и бережном обращении с имуществом.

В СМИ не раз мелькали новости о том, как нерадивые арендаторы оставляли после себя в квартирах полный разгром, горы мусора, крали имущество, устраивали потопы и пожары, а разрешать все проблемы приходилось хозяевам квартир, которые в дальнейшем попадали на крупные штрафы.

Да, договор действительно можно не составлять, если вы сдаете квартиру родственникам, близким друзьям и хорошим знакомым, в которых вы уверены на 100%. В остальных случаях юристы всегда рекомендуют перестраховываться и не забывать про важные документы.

Источник: https://riafan.ru/1342332-dogovor-arendy-kvartiry-v-2020-2021-godu-kak-sostavit-i-gde-naiti-obrazec

Как составить договор аренды: порядок, помощь адвоката

Правила составления договора аренды

   Как составить договор аренды квартиры на длительный срок (или на непродолжительное время проживания)? Давайте разбираться с нашим юристом. Квартиру можно арендовать через риелтора либо обратившись напрямую к хозяину.

   В последнем случае нужно будет обратиться за подготовкой лично или попросить составить договор онлайн, а потом заключить соответствующее соглашение. Но как правильно составить договор аренды?

Как правильно составить договор аренды?

   Для того, чтобы ответить на вопрос, как правильно составить договор аренды, нужно обратить особое внимание на структуру данного договора вне зависимости оформляет лицо договор аренды жилья между физическими лицами или арендует нежилое помещение. Наши специалисты могут составить договор аренды онлайн на интересующих Вас условиях, который по своей форме, структуре и содержанию будут соответствовать законодательству.

По своей структуре договор аренды подразделяется на определенные части:

  1. Вводная часть или преамбула. В данном разделе указываются место и время заключения договора, а также полные данные сторон договора;
  2. Непосредственно предмет договора, то есть полное описание объекта, содержащее в себе его технические характеристики, местоположение, размер и иные индивидуальные сведения о недвижимости;
  3. Данные о размере и порядке выплаты платы за аренду;
  4. Для предотвращения последующих разногласий между сторонами лучше предусмотреть все необходимые права и возможные обязанности сторон, а также их ответственность в случае неисполнения договора;
  5. заключения договора, в случае если данный раздел не заполнен законодатель устанавливает неопределенный срок договора
  6. Заключительные положение договора, включающие в себя реквизиты сторон, приложение к договору.

   Если Арендодатель задается вопросом как составить договор аренды нежилого помещения и не пропустит важных положений, то наилучшим будет придерживаться данной структуры. Также данная структура полезна собственнику жилого помещения, который задумывается вопросом как оформить договор аренды жилья при этом не ущемляя своих прав.

ВНИМАНИЕ: как правильно сдать квартиру в аренду по закону — подробнее по ссылке.

Документы для составления договора аренды?

   Договор аренды жилья между физическими лицами имеет немало нюансов. Прежде всего необходимо запросить у владельца жилплощади определенный перечень документов:

  • свидетельство, подтверждающее право собственника на недвижимость;
  • квитанции о коммунальных платежах (чтобы после не столкнуться с внезапным отключением от коммунальных ресурсов);
  • паспорт;
  • выписку из домовой книжки о лицах, которые зарегистрированы в квартире.

   Может быть так, что у недвижимости несколько собственников. В такой ситуации еще должен быть приложен документ, который подтверждает, что никто не против сдачи жилья. Или остальные участники долевой собственности также участвуют в заключаемой сделке на стороне арендодателя.

ВНИМАНИЕ: от арендатора потребуется лишь паспорт.

На какой срок может быть оформлена аренда?

   Составить договор аренды комнаты можно и на долгий (более года, тогда нужна государственная регистрация договора аренды помещения), и на короткий срок (до одного года).

Если в данном документе ничего не сказано про период аренды, то это говорит том, что он заключается на 5 лет.

Можно предусмотреть автоматическую пролонгацию договора, если стороны не заявят о его расторжении в одностороннем порядке.

   По завершении срока действия соглашения арендодатель имеет право заселить в свое жилое помещение того, кого пожелает. При этом стороны могут договориться и продлить время аренды. Арендодатель не имеет права расторгать договор заранее, а жилец может это сделать.

   В соглашении должен указываться порядок внесения оплаты за жилье. Если арендодатель желает, чтобы плата вносилась за пару месяцев вперед, то в соглашении это непременно должно быть указано.

В случае просрочки возможен иск о взыскании неустойки по договору в суд. По самым разным причинам (к примеру, из-за инфляции) арендная плата может быть повышена.

В соглашении должен быть определен порядок повышения платы.

   Договор аренды квартиры у частного лица, являющегося арендодателем, остается на руках. Второй экземпляр этого документа должен быть у человека, арендующего недвижимость. Если есть сомнения, то до подписания договора рекомендуем перестраховаться. Правовая экспертиза проектов договоров поможет избежать многих проблем в будущем в т.ч. не допустить судов с исками оспаривание договора аренды.

Источник: https://katsaylidi.ru/article/kak-sostavit-dogovor-arendyi

Как составить договор аренды

Правила составления договора аренды

Аренда – один из распространённых видов хозяйственных договоров, связанных с распоряжением имуществом. В аренду могут передаваться вещи непотребляемые и индивидуально определённые.

Это значит, что свойства вещи не должны ухудшаться в процессе использования и её можно было выделить среди других подобных вещей.

Для распоряжения имуществом необходимо иметь правоустанавливающие документы, те, которые подтверждают право собственности.

Порядок и правила составления договора аренды

В период сдачи имущества в аренду права и обязанности собственника остаются у арендодателя, к арендатору переходит лишь право владения и пользования или только пользования имуществом.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Форма договора аренды может быть устной или письменной.

При этом если срок заключаемого договора превышает один год или хоть одной из сторон является организация, то форма может быть только письменной (п. 1 ст. 609 ГК РФ).

В случае сдачи в аренду недвижимого имущества, важно помнить о следующих ключевых моментах. Нужно точно определить помещение (или часть помещения), которое передаётся арендатору, для этого на плане рекомендуется выделить цветом передаваемый объект или указать присвоенный номер помещения, указать площадь.

Оформить и составить договор аренды недвижимости стороны могут самостоятельно, взяв за основу образец договора либо воспользовавшись услугами наших юристов, поскольку нюансов может быть достаточно много.

Нужно знать, что аренда недвижимости на срок более одного года подлежит регистрации в органах Росреестра. Для регистрации договора аренды предоставляется комплект документов и уплачивается государственная пошлина. Обязательно составляется акт приёма-передачи помещения, так как подтверждается фактическое исполнение договора и с момента передачи подлежат уплате арендные платежи.

Основными видами и наиболее часто заключаемыми договорами аренды являются:

Рассмотрим поподробнее, что необходимо знать при составлении договоров аренды.

Текст договора аренды должен включать в себя:

  • данные арендодателя и арендатора;
  • объект аренды
  • срок действия договора аренды;
  • цену договора аренды;
  • порядок внесения суммы арендной платы;
  • условия ремонта, содержания и улучшения арендуемого имущества;
  • возможность сдачи имущества в субаренду;
  • основания расторжения договора аренды;
  • условия продления договора аренды;
  • условие о выкупе арендуемого имущества.

Если нет специальных положений законодательства, то указанные положения применяются и к таким особым видам договора аренды, как (ст. 625 ГК РФ):

  • прокат;
  • аренда транспортных средств;
  • аренда зданий и сооружений;
  • финансовая аренда;
  • аренда предприятий.

Договор аренды недвижимого имущества (в том числе нежилых помещений), заключаемый организацией на срок от года и выше, должен пройти обязательную государственную регистрацию, лишь после которой считается заключенным (п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК РФ, п.

3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66). Однако если договор аренды заключается на срок менее года, а затем возобновляется на неопределённый срок по обоюдному согласию сторон, регистрировать договор аренды в отделении Росреестра не нужно (п.

11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59).

Проведение госрегистрации (Закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ)

Арендодатель или арендатор вправе обратиться с заявлением о регистрации договора в территориальное отделение Росреестра.

Бланк такого заявления не установлен законодательством, поэтому каждое территориальное отделение Росреестра разрабатывает его самостоятельно.

В случае аренды земельного участка в отделение Росреестра необходимо принести кадастровый план участка.

Если арендуется здание или сооружение, то потребуется его поэтажный план, где были бы отмечены помещения, предоставляемые в аренду, и размер их площади (ст. 26, п. 4 ст. 2 и п. 1 ст. 9 Закона от 21 июля 1997 г.

№ 122-ФЗ и п. 5.1.1 Положения, утверждённого постановлением Правительства РФ от 1 июня 2009 г. № 457).

Размер госпошлины за госрегистрацию составляет (п. 1.22 ст. 333.33 НК РФ):

  • для граждан – 1000 рублей;
  • для организаций – 15 000 рублей.

Госпошлина может быть оплачена как арендатором, так и арендодателем. Этот пункт необходимо предусмотреть в договоре аренды (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Сдача имущества в аренду может осуществляться:

  • собственником имущества;
  • лицом, которому право сдавать имущество в аренду предоставлено законом или его собственником (ст. 608 ГК РФ).

Арендатором и арендодателем может выступить одно лицо. Это возможно, если организация выступает арендатором имущества своего руководителя. Руководитель может подписать договор аренды как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора (ст. 53, 91 и 103 ГК РФ).

Объект аренды:

  • земельные участки;
  • предприятия;
  • здания;
  • сооружения;
  • оборудование;
  • транспортные средства и др.

Объекты, не подлежащие аренде:

  • некоторые виды оружия, в том числе химического (п. 1 ст. 6 Закона от 13 декабря 1996 г. № 150-ФЗ, ст. 5 Закона от 2 мая 1997 г. № 76-ФЗ);
  • земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности заповедниками и национальными парками, зданиями военных судов, объектами федеральной службы безопасности, государственной власти и т. д. (п. 4 ст. 27 Земельного кодекса РФ);
  • основное технологическое оборудование для производства этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции (п. 6 ст. 8 Закона от 22 ноября 1995 г. № 171-ФЗ);
  • отдельные элементы здания (крыши, наружные стены и т. д.). В то же время разрешена аренда здания или его части вместе с конструктивным элементом постройки (крышей, наружной стеной)

Арендодатель обязан поставить в известность арендатора о том, что на имущество, сданное в аренду, имеют права третьи лица (сервитут, право залога). Если арендатор не был информирован относительно этого, он может (ст. 613 ГК РФ):

  • потребовать уменьшить арендную плату;
  • расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков.

Срок договора аренды

Срок аренды имущества прописывается в договоре (п. 1 ст. 610 ГК РФ). В случае отсутствия этого пункта срок является неопределённым, а арендатор и арендодатель могут в любое время отказаться от договора (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Для некоторых видов аренды законом определены ограничения для срока аренды, например: для аренды земельных участков, относящихся к государственной собственности, предоставляется срок не более 49 лет (абз. 3 п. 3 ст. 28 Закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ).

Арендная плата

Договор аренды определяет порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Арендная плата может быть установлена:

  • за все арендуемое имущество в целом;
  • по каждой из его составных частей:

Арендная плата может быть в виде (п. 1 и 2 ст. 614 ГК РФ):

  • определенных в фиксированной сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
  • предоставления арендатором определённых услуг арендодателю;
  • возложения на арендатора затрат, предусмотренных договором, на улучшение арендованного имущества;
  • передачи арендатором арендодателю вещи, указанной в договоре, в собственность или в аренду и др.

Размер арендной платы можно менять не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Тем не менее, существует ряд исключений для этого правила, например, договор лизинга (абз. 3 п. 2 ст. 28 Закона от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ).

Законодательством предусматриваются ситуации, при которых арендатор может потребовать уменьшения арендной платы (ухудшение состояния арендуемого имущества по независящим от арендатора причинам), а арендодатель может потребовать досрочной оплаты по договору – например, при нарушении договора со стороны арендатора (п. 4 и 5 ст. 614 ГК РФ).

Договором аренды может быть предусмотрен ремонт арендованного имущества. При этом капитальный ремонт проводит арендодатель, а текущий – арендатор, кроме того, последний несёт расходы на содержание арендованного имущества. Однако в договоре аренды может быть прописан и другой порядок ремонта.

При нарушении арендодателем своих обязанностей по ремонту арендатор вправе (ст. 616 ГК РФ):

  • отремонтировать арендуемое имущество самостоятельно, а стоимость ремонта потребовать у арендодателя или зачесть её в счёт арендной платы;
  • потребовать уменьшения арендной платы;
  • потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Кроме ремонта, могут производиться улучшения (ст. 623 ГК РФ):

  • отделимые – такие улучшения, произведённые арендатором, являются собственностью арендатора;
  • неотделимые – являются собственностью арендодателя, поскольку неотделимы от объекта. Расходы на неотделимые улучшения могут быть компенсированы арендодателем, если произведены арендатором с его согласия.

Субаренда может осуществляться арендатором только в том случае, если это предусмотрено договором. При этом срок субаренды не должен превышать срок аренды.

Если происходит досрочное прекращение договора аренды, заканчивается и действие договора субаренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Госрегистрация необходима и для договора субаренды (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 и п. 2 ст. 615 ГК РФ, п. 19 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).

Продление договора аренды

О своём желании продлить срок аренды арендатор должен письменно уведомить арендодателя в срок, указанный в договоре, или до окончания действия договора.

При продлении договора могут быть внесены изменения в его условия, например, размер арендной платы. Договор считается возобновлённым на прежних условиях, если арендатор после окончания срока действия договора продолжает пользоваться имуществом, а арендатор не возражает (п. 2 ст. 621 и п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Расторжение договора аренды

Возможные причины для расторжения:

  • решение суда (по требованию арендатора или арендодателя);
  • основания, предусмотренные в законодательстве.

Обращение арендодателя в суд с требованием о досрочном прекращении договора аренды возможно, если арендатор:

  • пользуется имуществом с нарушением условий договора или назначения имущества;
  • существенно ухудшает имущество;
  • более двух раз подряд не вносит арендную плату;
  • не производит капитального ремонта имущества;
  • по другим основаниям, предусмотренным в договоре аренды (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Обращению в суд арендодателя должно предшествовать письменное предупреждение арендатора о нарушениях с его стороны и разумных сроках для их устранения (ст. 619 ГК РФ).

Обращение арендатора в суд с требованием о досрочном прекращении договора аренды возможно, если (ст. 620 ГК РФ):

  • арендодатель предоставляет имущество или создаёт препятствия для его использования в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  • переданное арендатору имущество имеет серьёзные недостатки, которые не были оговорены при заключении договора;
  • арендодатель не производит капитальный ремонт имущества;
  • существуют иные основания, предусмотренные договором аренды (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Если право собственности на сданное в аренду имущество переходит к другому лицу, это не является поводом к расторжению договора аренды (ст. 617 ГК РФ ).

Если одна из сторон собирается расторгнуть договор, а срок его действия не прописан, то следует предупредить об этом партнёра за месяц. Если объектом аренды является недвижимость – то за три месяца (если иной срок предупреждения не предусмотрен в договоре).

Прекращение договора аренды

Арендатор должен вернуть имущество арендодателю в том состоянии, в котором его получил с учётом износа.

В случае задержки возврата арендодатель может потребовать выплатить арендную плату за все время просрочки или проценты за пользование чужими деньгами (ст. 622 и 395 ГК РФ и положения пунктов 38 и 39 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).

Выкуп арендованного имущества

После окончания срока аренды арендатор может выкупить имущество арендодателя. Выкуп прописывается либо в договоре аренды, либо в дополнительном соглашении (ст. 624 ГК РФ , п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).

Договор аренды с правом выкупа – это смешанный договор (постановление Президиума ВАС РФ от 1 марта 2005 г. № 12102/04). Он включает в себя:

  • элементы договора аренды;
  • элементы договора купли-продажи.

Поэтому к такому договору применяются правила и положения соответствующих договоров (п. 3 ст. 421 ГК РФ):

  • если в договоре аренды с правом выкупа не прописаны условия, существенные для договора-купли продажи (постановление Президиума ВАС РФ от 1 марта 2005 г. № 12102/04), этот договор будет считаться недействительным в части выкупа;
  • для договора купли-продажи необходимые условия – наименование и количество товара (п. 1 ст. 432 и п. 3 ст. 455 ГК РФ);
  • в части договора, предусматривающей переход права собственности к арендатору, действуют правила договора купли-продажи имущества (п. 3 ст. 609 ГК РФ , п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).

Источник: http://xn----8sbahjdg1bucp4cc.xn--p1ai/detail516.html

Как правильно составить договор аренды?

Правила составления договора аренды

Все собственники заинтересованы, чтобы их квартиры снимали именно те, кому они передают ключи, чтобы был порядок и все вещи оставались в сохранности, чтобы оплата была регулярной. Именно поэтому в обязательном порядке отношения между хозяином и арендатором необходимо оформить в письменной форме.

Один из моих клиентов – собственник квартиры – рассказывал, что конфликт с его жильцом возник из-за холодильника. В договоре найма не прописали его марку, а когда пришло время нанимателям выезжать и сдавать квартиру, то вместо дорогого иностранного холодильника оказался старый советский.

Ну, помните, под который постоянно нужно подкладывать пластиковый поддон, чтобы стекала водичка? А если забывать его вовремя размораживать, то через некоторое время можно было найти в морозильнике царство льда и снега. И самое ужасное – доказать, что вместо этой чудовищной машины стоял вместительный двухдверный красавец – нереально.

Денис Ветренниковруководитель Центра обучения инвестициям в недвижимость

Что нужно прописать в договоре?

Стороны договора. Укажите паспортные данные собственника и арендатора, а также иных лиц, которые будут проживать в квартире. В договоре следует отдельно оговорить возможность проживания в квартире питомцев, а возможно даже и будущих детей.

Сведения о квартире. Тут все просто: полный адрес, площадь квартиры и кадастровый номер. Там же – детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование жильцу. Очень важно прописать, что жилье не находится в залоге, споре, не обременено правами других лиц.

Срок договора и возможность его продления. «Период действия не может превышать пять лет (ст.683 ГК). Также важно отметить, что если договор заключается на срок более года, то сторонам необходимо зарегистрировать обременение права собственности в ЕГРН.

Если обременение не зарегистрировано, то для третьих лиц (не участвующих в данном договоре) договор считается не заключенным.

Поэтому распространенной практикой на рынке частной аренды является заключение договора на 11 месяцев, по истечении которых заключается новый договор», – говорит Алексей Юферов, заместитель генерального директора юридической компании «Вектор права».

Пункт об оплате. Обязательно внесите сюда несколько важных моментов:

  • Плата за аренду, порядок и сроки внесения, неустойка за задержку оплаты (совет: наличный расчет подразумевает расписку в получении средств);
  • возможность/периодичность пересмотра размера оплаты (кстати, в дальнейшем повышение оплаты также подписывается обеими сторонами как согласие жильца с новыми условиями договора);
  • входят ли в плату за жилье интернет, коммунальные услуги, установка шлагбаумов во дворе и прочие бытовые платежи.

Порядок внесения и возврата залога. Обеспечительный платеж, а по-простому залог – это денежная сумма, которая, как правило, равна одному-двум месяцам оплаты по договору и обеспечивает интересы хозяина для дальнейшего возмещения ущерба или исключения риска неуплаты. Желательны дополнительные расписки с обеих сторон при получении или возврате обеспечительного платежа.

Возможность проверки жилья. Чтобы удостовериться в сохранности имущества и для контроля состава жильцов, проживающих в квартире, хозяин имеет полное право посещать помещение. Нужно прописать, как часто это можно делать. Также необходимо не забыть указать, что арендатор обязан открывать дверь для проверок не только собственнику, но и пожарным, электрикам, участковым и пр.

Необходимость делать ремонт. Согласно ст. 681 ГК, текущим ремонтом занимается наниматель, а капитальным – арендодатель. Но вы можете прописать иные условия. Например, что с момента вступления договора в силу, все ремонтные работы обязуется выполнять жилец.

Включая ремонт сантехники или проваливающегося пола. Также важно внести поправку, что собственник имеет право отказать нанимателю в ремонте без объяснения причин.

Это касается неаварийных случаев, когда жильцу просто надоел цвет фамильного паркета на кухне и он решил его сменить на ажурную плитку.

В моей практике был такой случай, когда пожилую собственницу молодая пара «разводила» на любую поломку в доме. Речь шла не о глобальных вещах – потекший кран, перегоревшая розетка. Жильцы меняли за счет хозяйки даже деревянные окна на пластиковые. На такие расходы старушка не рассчитывала, но отказать жильцам было неудобно. 

Анна Баловацкаяриэлтор агентства недвижимости «Этажи»

Использование жилья по назначению. Укажите, что квартира сдается исключительно для проживания там лиц, указанных в договоре. То есть, устраивать там шоу-рум, маникюрный салон и склад для хранения ненужных вещей непозволительно. В противном случае последует расторжение договора в одностороннем порядке.

Досрочное прекращение действия договора. Имеют на это право обе стороны. Например, жильца не устраивает, что крыша постоянно протекает и затапливает квартиру, либо квартира попала под программу реновации.

Условия расторжения договора. Например, использование жилья не по назначению (в квартире организовали частный детский сад), жалобы соседей на шуми беспорядки (можно прописать количество жалоб, которые будут считаться обоснованием для расторжения договора), порча жильцами имущества или приобретение домашних животных. 

Акт приема-передачи жилья. Тот самый важный документ, в котором точно сделайте опись мебели и техники (вспомните про холодильник!), а также, возможность проверять состояние жилья.

Приложите для достоверности фото квартиры и самой техники. Там же укажите показания счетчиков на момент передачи квартиры.

В случае утраты первоначального вида квартиры, жилец за свой сет обязан произвести все необходимые ремонтные работы.

Освобождение помещения. Четко определите дату передачи квартиры после истечения срока договора или его досрочном завершении. День в день, семь дней, либо любая другая цифра. Чтобы избежать ситуаций, когда жилец просит «еще пять денечков на поиск нового жилья». А затем еще и еще, манипулируя хорошим отношением и слабоволием хозяина.

Порядок решения спорных ситуаций. Сначала путем мирных переговоров. При невозможности прийти к общему мнению – решение вопросов через суд. Поверьте, в острых конфликтных ситуациях этот пункт сильно остужает пыл между сторонами. Ведь доводить дело до суда и мучиться с тяжкими судебными процессами мало кому хочется.

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-pravilno-sostavit-dogovor-arendy-288405/

Составление договора аренды юристом

Правила составления договора аренды

Договор аренды – это соглашение двух сторон, согласно которому, одна сторона-арендодатель обязуется передать во временное владение и/или пользование имущество другой стороне-арендатору за определенную плату. Условиями договора может быть предусмотрена возможность передачи имущества третьим лицам – субарендатору, а также право на выкуп имущества в собственность арендатора – лизинг.

Соглашение об аренде может быть заключено сторонами как в устной, так и в письменной форме. Однако устная форма допускается только если:

  • Сторонами соглашения выступают физические лица;
  • Срок действия договора аренды составляет меньше 1 года;
  • Предметом соглашения не является недвижимое имущество.

Институт арендных соглашений регулируется Гражданским законодательством, в частности главой 34 ГФ РФ (606-670 ст.), Федеральным законом №164-ФЗ от 29.10.1998 г. «О финансовой аренде (лизинге)», а также Водным, Земельным и Лесным кодексами.

Виды договора аренды подразделяются в зависимости от особенностей и предмета договора, которым является имущество арендодателя:

  • Договор аренды земельного участка;
  • Договора аренды транспортного средства;
  • Договор аренды жилого или нежилого помещения;
  • Договор аренды оборудования;
  • Договор аренды предприятия;
  • Договор субаренды (с передачей третьему лицу);
  • Договор аренды имущества с последующим выкупом его (лизинг);
  • Договор аренды персонала (аутсорсинг);
  • Договор аренды недр;
  • Договор аренды любых других непотребляемых объектов.

Порядок и сроки оплаты по договору аренды определяются сторонами. Это может быть посуточная, ежемесячная или единоразовая плата. Наиболее распространенным вариантом является установление ежемесячной арендной платы, особенно в случаях, когда договор аренды является бессрочным.

Почему оформление договора аренды стоит поручить юристу

Типовые формы, шаблоны и скелеты документов, размещаемые в свободном доступе в сети Интернет, предназначены для юристов, дабы облегчить им процедуру и сократить время подготовки договора аренды. Большинство таких документов не годятся для практического применения без существенной доработки, т. к. в них предусмотрены только поверхностные нормы и общие условия.

Практически половина случаев судебных споров по договорам аренды связаны именно с тем, что при их составлении и подписании использовался стандартный и общий текст, который создает огромные пробелы в арендном соглашении, например:

  • Не проработан и не оговорен порядок возврата имущества;
  • Не предусмотрены условия и требования к эксплуатации и использованию предмета договора.

Также, типовые формы договора аренды предусматривают общий порядок рассмотрения возникших споров – судебный.

Это всегда занимает длительный период времени, который сопровождается дополнительными тратами и плохими эмоциями.

С помощью юриста можно предусмотреть подробный порядок досудебного претензионного урегулирования вопроса, а также возможность рассмотрения дела в третейском суде: этот процесс занимает не больше недели.

Оформление договора аренды юристом поможет избежать негативных последствий и неприемлемых действий как со стороны арендатора, так и со стороны арендодателя.

Вы не получите неожиданного требования о возврате имущества или повышения ставки арендной платы. Само содержание текста арендного соглашения будет отбивать всякое желание нарушить его условия, т. к.

это повлечет за собой ненужные траты в виде штрафов и пени.

Стоимость услуг по разработке договора аренды

Цена составления договора аренды юристом зависит от сложности и объема работ, а также пожеланий клиента, которые необходимо предусмотреть так, чтобы они не противоречили действующим нормам законодательства и интересам другой стороны.

Какие документы нужны для составления договора аренды

Для того чтобы разработать договор аренды потребуются следующие документы:

  • Паспорта сторон (для физических лиц);
  • Регистрационные и уставные документы (для юридических лиц);
  • Документы, подтверждающие право собственности или иное законное владение и пользование имуществом, которое передается по договору аренды.

Основные рекомендации при проверке полномочий и правоустанавливающих документов:

  • Физические лица должны обладать полной дееспособностью. В случае заключения договора между юридическими лицами следует проверить полномочия представителей сторон. Это может быть приказ о назначении руководителя, или доверенность.

  • Документами о праве собственности на движимое имущество является договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, или иной документ, подтверждающий факт законного владения и пользования.

  • Для заключения договора аренды транспортного средства необходимы ПТС, свидетельство о регистрации, а также договор о праве собственности (не требуется, если ТС зарегистрировано в установленном порядке за арендодателем).
  • Недвижимое имущество должно иметь государственную регистрацию.

    Поэтому для оформления договора потребуется свидетельство государственного образца.

  • Когда речь идет об аренды уже арендованного имущества, необходимо предоставить копии документов о праве собственности, договор аренды с возможностью передачи имущества в субаренду, а в некоторых случаях – письменное согласие собственника имущества.

При оформлении договора аренды необходимо соблюсти все его существенные условия, в противном случае соглашение будет считаться недействительным, а это может повлечь за собой неблагоприятные юридические последствия.

Следует обратить внимание на такие моменты:

  1. Стороны договора. Ошибки в реквизитах, а тем более отсутствие полномочий на подписание соглашения об аренде у какой либо стороны, влечет за собой его недействительность;
  2. Предмет договора. Что именно передается во временное владение и/или пользование. Следует понятно и подробно описать характеристики объекта и идентифицирующие признаки. Это может быть кадастровый номер, ВИН номер, заводской номер и т. д.;
  3. Срок действия договора. Рекомендуем указывать определенный период с возможностью пролонгации. Если договор заключен бессрочно, то действует общее правило, согласно которому, аренда завершается с момента получения соответствующего уведомления или требования. Предупреждение о прекращении аренды должно быть направлено контрагенту за 3 месяца до ее окончания в случае с недвижимостью, и за 1 месяц в остальных случаях;
  4. Порядок и суммы уплаты арендных платежей. Цена и периодичность внесения платежей по аренде должны быть четко прописаны, в противном случае, стоимость будет рассчитываться судебными органами по средним значениям. Также рекомендуется предусмотреть и согласовать условия повышения арендной платы, иначе аренда может стать убыточной.

Мы рекомендуем вам заказать договор аренды у квалифицированных специалистов. Юристы компании «Деловой подход» помогут вам в кратчайшие сроки оформить юридически грамотный документ и защитить негативных последствий, связанных с арендными правоотношениями.

Источник: https://del-pod.ru/sostavlenie_dogovora_arendy.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.