Понятие характеристика элементы договора аренды

Вопрос 31. Понятие, общая характеристика, основные элементы договора аренды

Понятие характеристика элементы договора аренды

Договор аренды (имущественного найма) — это согла­шение, в силу которого одна сторона (арендодатель, наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (арен­датору, нанимателю) имущество во временное владение и пользование или во временное пользование за опреде­ленную плату.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соот­ветствии с договором, — собственность арендатора.

Договор аренды двусторонний, возмездный, консенсуальный.

Цель заключения договора аренды — обеспечить пе­редачу имущества во временное пользование.

Стороны договора: арендодатель и арендатор или могут быть любые участники гражданского оборота.

Арендодатель — это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать это имущество в аренду.

Арендатор —это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование.

Предметом договора могут быть любые индивидуально-определенные, непотребляемые, незаменимые вещи, не ог­раниченные в гражданском обороте, которые по окончании срока договора арендатор возвращает в том же виде и со­стоянии, в котором он их получил (с учетом износа).

Форма договора зависит от срока договора и субъектно­го состава.

Договор, заключаемый на срок более года, а так­же если хотя бы одной из сторон договора выступает юриди­ческое лицо, независимо от срока, заключается в простой письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в соответствии с порядком, установленным действующим законодательством.

Предмет договора — существенное условие. Остальные условия договора определяются сторонами.

В договоре аренды должны содержаться сведения, кото­рые позволяют определенно установить имущество, подлежа­щее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии таких сведений договор считается незаключенным.

Срок договора определяется соглашением сторон. Каж­дая из сторон имеет право в любое время досрочно расторг­нуть договор при предварительном уведомлении об этом вто­рой стороны (по договору аренды движимого имущества — за месяц, по договору аренды недвижимого имущества — за три месяца).

Договор может быть прекращен по общим основаниям и требованию одной из сторон.

Законодательство выделяет следующие виды догово­ра аренды (найма):

1. договор проката;

2. аренды транспортных средств с экипажем и без эки­пажа;

3. аренды зданий и сооружений;

4.

аренды (найма) жилого помещения;

5. аренды предприятия;

6. финансовой аренды (лизинга).

В соответствии с ГК РФ в обязанности арендодате­ля входят:

1. предоставление арендатору имущества в соответ­ствии с договором;

2. передача вместе с имуществом принадлежностей и документов (техпаспорта, сертификата);

3. передача имущества в обусловленный срок (если по­следний не определен, то в разумный срок);

4.

обязанность нести ответственность за недостатки пе­реданного имущества, которые препятствуют исполь­зованию, даже если арендодатель о них не знал (в слу­чае выявления недостатков арендатор вправе требо­вать: безвозмездного устранения их арендодателем; соразмерного уменьшения арендной платы; возмеще­ния расходов, если он сам их устранил, либо зачета этих расходов в счет арендной платы; расторжения до­говора; произвести замену). Но арендодатель не несет ответственность за недостатки имущества в следу­ющих случаях: если они были оговорены договором и известны арендодателю при заключении последнего; если они были обнаружены арендатором при осмотре, проверке исправности, передаче имущества;

5. предупреждение арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве за­лога);

6. возмещение арендатору стоимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии с условиями заключенного договора арен­датор обязан:

1. пользоваться арендованным имуществом лично, ис­пользуя имущество только по назначению;

2. своевременно вносить плату за пользование имуще­ством;

3. при прекращении договора аренды вернуть арендо­дателю имущество в том состоянии, в котором он его получил (с учетом нормального износа), или состоя­нии, обусловленном договором;

4.

поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законом или договором;

5. без согласия арендодателя не сдавать арендованное имущество в субаренду, отдавать арендные права в залог и не вносить их в качестве взноса в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ.

Размер, порядок, условия и срок внесения арендной пла­ты определяются договором. Она может устанавливаться: в твердой сумме платежей; в виде доли продукции, доходов или плодов; предоставлении услуг; возложении затрат на улуч­шение арендованного имущества.

Арендодатель может требовать досрочного рас­торжения договора в следующих случаях:

· если арендатор пользуется имуществом с существен­ным нарушением условий договора или использует его не по назначению;

· если арендатор более двух раз подряд не вносит аренд­ную плату;

· если он письменно предупредил арендатора о растор­жении договора.

Арендатор может требовать досрочного расторже­ния договора в следующих случаях:

· если арендодатель не передает арендованное имуще­ство либо создает препятствия в пользовании им;

· если переданное имущество имеет недостатки, пре­пятствующие пользованию им и которые не были ого­ворены и известны арендатору;

· если имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непри­годном для использования.

Договором могут быть предусмотрены иные основания расторжения.

Вопрос 32. и исполнение договора аренды. Ответственность сторон.

и исполнение договора аренды (смотри Вопрос 31).

Источник: https://studopedia.su/15_67665_vopros--ponyatie-obshchaya-harakteristika-osnovnie-elementi-dogovora-arendi.html

Вопрос 23. понятие, характеристика, элементы договора аренды

Понятие характеристика элементы договора аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Стороны: любые дееспособные субъекты гражданского права Форма договора аренды:

– устная – в случае, если сторонами договора являются ФЛ и срок меньше чем 1 год;

– письменная – когда хотя бы одна из сторон – ЮЛ, на срок дольше 1 года;

– государственная регистрация – предметом договора является недвижимое имущество.

Характеристика:

– двухсторонний; – возмездный; – взаимообязывающий; – консенсуальный.

Единственное существенное условие – предмет – любые индивидуально-определенные не потребляемые вещи, не изъятые из гражданского оборота. Если предмет договора аренды, по окончании срока договора, переходит в собственность к арендатору, такой договор заключается в форме договора к-п.

Иные условия относятся в обычным или случайным. Срок договора аренды:

1- определяется соглашением сторон;

2- неопределенный срок – при этом договор м/б расторгнут по инициативе одной из сторон с предупреждением одной стороны за 1 месяц, а в отношении недвижимости за 3 месяца;

3- предельные (максимальные) сроки – 25 лет – аренда предприятия, 49 лет – земля.

После заключения договора аренды имущество по передаточному акту передается арендатору, вместе со всеми его принадлежностями и документами в состоянии соответствующем условию договора аренды.

Арендная плата – устанавливается по соглашению сторон, может взиматься как за все имущество в целом, так и за отдельные его части. Может меняться, но не более, чем 1 раз в год.

Права и обязанности сторон:

Арендодатель обязан:

– передать имущество арендатору в состоянии соответствующего назначению имущества и пригодном для его использования, свободно от прав 3х лиц;

– осуществлять кап. ремонт Арендатор обязан:

– своевременно вносить арендную плату;

– пользоваться имуществом в соответствии с его назначением;

– возвратить имущество арендодателю по истечении срока действия договора, в пригодном состоянии с учетом износа;

– поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества; Права арендатора:

– с согласия арендодателя, вправе отдавать арендные права в залог, в безвозмездное пользование, передавать предмет залога в качестве вклада в уставный капитал организации;

– передавать в субаренду, при этом договор субаренды не должен превышать срока договора аренды.

Стороны несут имущественную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора. За самовольную сдачу арендатором жилого помещения в субаренду, неисполнение иных обязательств по договору может быть предусмотрена неустойка. При этом уплата неустойки не освобождает стороны от исполнения обязательств или устранения нарушений.

Прекращение договора аренды.

Досрочное расторжение, может быть по решению суда:

– по требованию арендодателя – когда арендатор: пользуется имуществом с нарушением условий договора или назначения имущества; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд не вносит арендную плату в срок; не производит капитального ремонта имущества.

– по требованию арендатора – когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора; арендодатель не производит капитальный ремонт имущества; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

После окончания срока договора арендатор обязан вернуть имущество арендодателю в том же состоянии, с учетом нормального износа.

Перезаключение договора аренды на новый срок

Преимущественное право бывшего арендатора, на заключение договора аренды на новый срок, условия:

– надлежащее исполнение обязанностей по договору;

– согласие арендатора заключить договор на новых условиях;

– своевременное уведомление о желании заключить новый договор.

Если арендатор пользуется имуществом без возражений со стороны арендодателя после окончания срока договора, это означает, что договор заключен на неопределённый срок на тех же условиях.

Источник: https://cyberpedia.su/17x8a44.html

Понятие, характеристика и элементы договора аренды и его применение

Понятие характеристика элементы договора аренды

По договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (см. ст. 606 ГК РФ).

Договор аренды является консенсуальным, возмездным, взаимным.

Законодательство: ст. 606-625 ГК РФ «Общие положения об аренде».

Под пользованием понимается извлечение из вещи ее полезных свойств без изменения субстанции вещи, в т.ч. приобретение плодов и доходов.

Право пользования может включать и право выкупа этого имущества (см. ст. 614 ГК РФ). Право пользования арендатора имеет свойство следования за вещью (см. ст. 617 ГК РФ).

Переход права собственности на вещь не является основанием для расторжения договора аренды.

При передаче имущества в пользование право собственности на него сохраняется за передающей стороной. Лицо, получившее имущество в аренду, приобретает права владения и пользования им или только право пользования. В первом случае имущество переходит в хозяйственную сферу арендатора, во втором – остается в хозяйственной сфере арендодателя.

Поскольку речь идет о временном владении и (или) пользовании, договор аренды всегда ограничен сроком – определенным или неопределенным.

Элементы договора

Стороны – любые субъекты гражданского права.

Арендодатель – собственник вещи любо лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Предмет – любая телесная непотребляемая вещь, поскольку она не теряет своих свойств в процессе использования, за исключением вещей, сдача в аренду которых не допускается или ограничивается законом.

Непотребляемость– это такое качество вещей, которое позволяет им не терять своих натуральных свойств в процессе использования. Закон не указывает, сколько раз должна использоваться вещь, чтобы она могла считаться непотребляемой. Поэтому непотреблямой следует считать любую вещь, которая может быть использована более одного раза.

Потребляемые вещи, т. е. такие, которые уничтожаются в одном акте пользования ими (продукты питания, топливо и т. п.), в аренду сданы быть не могут. В перечне объектов аренды указано как недвижимое, так и движимое имущество (ст. 130 ГК).

В составе рукотворной недвижимости названы здания и сооружения, предприятия и некоторые транспортные средства (см. абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК). Все остальные объекты аренды относятся к движимым вещам.

Особенности сдачи в аренду земельных участков устанавливаются Земельным кодексом РФ.

Предмет договора аренды является его существенным условием

Статья 607. Объекты аренды (извлечение)

3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Предмет договора аренды – это всегда индивидуально-определенная непотребляемая вещь.

Форма договора аренды:

– договор аренды на срок более года или с участием юридических лиц – простая письменная форма;

– договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (договор аренды зданий, сооружений – на срок не менее года – п.2 ст. 65 i ГК РФ);

– договор аренды, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору – в форме, установленной для договора купли-продажи.

В отступление от общего правила, закрепленного ст. 161 ГК, договор аренды между гражданами на срок более года, независимо от суммы, должен быть заключен в простой письменной форме.

договор аренды на сумму, превышающую 10 МРОТ, должен быть заключен в простой письменной форме независимо от его срока. При этом суммой договора аренды следует считать стоимость арендованного имущества или размер арендной платы за весь срок аренды, в зависимости от того, какая величина из них больше.

Для договоров аренды с участием юридических лиц простая письменная форма обязательна во всех случаях.

Пункт 2 ст. 609 устанавливает обязательность государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества как сделки с недвижимостью (п. 1 ст. 164 ГК). Регистрация сделок с недвижимым имуществом производится в соответствии со ст. 131 ГК и Законом о государственной регистрации.

Согласно ст. 1 названного Закона договор аренды рассматривается как ограничение (обременение) права на соответствующее недвижимое имущество. договор аренды недвижимого имущества считается заключенным, т. е. порождает права и обязанности сторон, с момента его государственной регистрации.

Цена договора – не является существенным условием. Формы арендной платы установлены ст. 614 ГК РФ.

Статья 614. Арендная плата (извлечение)

2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Арендная плата – это плата именно за владение и (или) пользование арендованным имуществом, а не за какие-то дополнительные услуги, которые арендодатель может оказывать арендатору. Размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором.

При просрочке уплаты арендной платы арендатор несет перед арендодателем ответственность в форме возмещения убытков, уплаты процентов по ст.395 ГК РФ, а также уплаты неустойки, если она предусмотрена договором аренды. Соотношение между этими мерами ответственности устанавливается общими правилами, предусмотренными ГК.

Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество целиком или отдельно по каждой из его составных частей в зависимости от того, какие положения на этот счет содержатся в договоре.

На случай если арендная плата не согласована в отношении единицы площади или иного показателя, характеризующего размер здания (сооружения), установлено правило, которое используется при определении абсолютной величины арендной платы. Для этого нужно умножить ставку арендной платы на то количество единиц площади, которое содержится в фактически переданном арендатору здании (сооружении).

Срок договора аренды

Определенный срок. Законом могут быть предусмотрены максимальные (предельные) сроки для отдельных видов аренды.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равен предельному (п.3 ст.610 ГК РФ).

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст.610 ГК РФ).

Неопределенный срок. В этом случае любая сторона вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а по договору аренды недвижимого имущества – 3 месяца, если иной срок не установлен договором (п.2 ст.610 ГК РФ).

Обязанности арендодателя:

– предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества в установленный срок (ст. 611 ГК РФ);

– предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ст.61З ГК РФ);

– производить за свой счет капитальный ремонт (если иное не установлено договором) – ст. 616 ГК РФ;

– возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды (ст. 624 ГК РФ).

Обязанности арендатора:

– пользоваться арендуемым имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (ст. 615 ГК РФ);

– своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Особенности: арендатору может быть предоставлено преимущественное право заключить договор аренды на новый срок.

Арендодатель отвечает за любые недостатки сданного в аренду имущества независимо от того, препятствуют ли они использованию имущества полностью или только частично. Ответственность не наступает лишь за те недостатки, которые названы в п. 2 ст. 612 ГК.

Субаренда

Наиболее распространенным случаем распоряжения арендованным имуществом выступает субаренда. При субаренде арендатор по отношению к субарендатору становится арендодателем, сохраняя в то же время некоторый объем арендных прав за собой. Не случайно к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Субарендатор не может иметь большего объема прав по договору аренды.

По общему правилу договор субаренды следует судьбе договора аренды (п.2 ст.615 ГК РФ). В частности, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.Субарендатор не может приобрести права по договору субаренды, если арендатор не имеет прав по договору аренды.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков (п.3 ст.615).

Статья 621 ГК РФ (извлечение)

1.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков

Дата добавления: 2018-05-12; просмотров: 225;

Источник: https://studopedia.net/5_27824_ponyatie-harakteristika-i-elementi-dogovora-arendi-i-ego-primenenie.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.