Общие положения о договоре аренды

Реферат: Общие положения договора аренды

Общие положения о договоре аренды

Общие положения договора аренды

СОДЕРЖАНИЕ

1. Понятие договора аренды, его виды, стороны договора. Условия договора

2. Права и обязанности сторон договора

3. Заключение и изменение договора

4. Прекращение договора. Ответственность сторон

Список использованных источников

1. Понятие договора аренды, его виды, стороны договора. Условия договора

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 577 ГК).

Договор аренды является консенсуальным, взаимным и возмездным.

Выделяют следующие виды аренды:

1. прокат;

2. аренда транспортных средств:

2.1. с экипажем;

2.2. без экипажа;

3. аренда зданий и сооружений

4. аренду жилых помещений (найм);

5. финансовая аренда (лизинг).

По каждому из видов договорв имеются специальные акты законодательства, поэтому сначалва применяются правила специальных актов законодательства, а затем правила соответствующего параграфа главы 34 ГК «Аренда» и только потом – правила параграфа 1 главы 34 ГК «Общие положения об аренде».

Стороны договора – арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица.

Арендодатель – это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 579 ГК).

Арендатор – это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. Никаких специальных требований к нему закон не предъявляет.

Цель договора аренды – обеспечить передачу имущества во временное пользование.

Арендатору принадлежит право пользования арендованным имуществом, т.е. извлечение из вещи ее полезных свойств без изменения субстанции вещи, в т.ч. приобретение плодов и доходов. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (п. 2 ст. 577 ГК).

Предмет договора – любая непотребляемая вещь, поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования.

Состав, стоимость передаваемого в аренду имущества, порядок его передачи являются существенными условиями для договора аренды (п. 1 ст. 8 Закона Республики Беларусь “Об аренде”).

Однозначный ответ на вопрос о том, какие именно данные об объекте аренды должны быть указаны при заключении договора аренды имущественных комплексов, зданий, сооружений действующее законодательство, в частности п. 3 ст. 578 ГК, не дает.

Предмет договора является существенным условием договора и должен удовлетворять требованию достаточности. Достаточность сведений об объекте является оценочной категорией и определяется судом в каждом конкретном случае, исходя из обстоятельств дела.

Если суд придет к выводу об отсутствии (недостаточности) таких данных в договоре, условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным.

Поскольку это условие законом определено как существенное, договор при таких обстоятельствах считается не заключенным.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Для различных видов договоров аренды добавляются другие существенные условия.

Форма договора аренды определяется по правилам ст. 580 ГК.

Договор аренды на срок более года, а также если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (п.1 ст. 580 ГК).

Согласно общему правилу, установленному в ст. 580 ГК, любой договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Поэтому очень важно определить, какой договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, а какой нет.

В соответствии с п. 2 ст.

622 ГК договор аренды здания, сооружения, заключенный на срок не менее одного года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, а договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации независимо от срока аренды и считается заключенным только с момента такой регистрации (ст. 629 ГК). Если договор заключен на срок менее одного года, такой договор не требует государственной регистрации. Порядок государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества регулируется специальными нормативными правовыми актами.

Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 595 ГК), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (ст. 580 ГК).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (ст. 581 ГК).

2. Права и обязанности сторон договора

Обязанности арендодателя (ст. 582, 587 ГК):

1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 369 ГК и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

2. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

– потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

– непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

– потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.

3. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

4. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

– произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

– потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

– потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Обязанности арендатора (ст. 585, 586, 587 ГК):

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

– определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

– установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

– предоставления арендатором определенных услуг;

– передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

– возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В соответствии с нормами гл. 34 ГК условие о размере арендной платы является существенным для договора аренды зданий и сооружений. Согласно ст. 625 ГК при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Правила параграфа 4 “Аренда зданий и сооружений” гл. 34 ГК применяются к аренде нежилых помещений. Исходя из этого, условие о размере арендной платы является существенным условием договора аренды нежилого помещения.

Источник: https://www.bestreferat.ru/referat-183583.html

Гражданское право России

Общие положения о договоре аренды

Договор аренды широко применяется в различных сферах жизни, прежде всего в хозяйственных и социальных областях, от аренды крупных производственных комплексов до бытового проката.

Согласно ч. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Иными словами, в результате договора возникает обязательство передачи имущества во временное пользование на основании договора, который может быть как возмездным, так и безвозмездным.

За первоначальным владельцем сохраняется право собственности на предмет обязательства, и это отличает его от обязательства по отчуждению имущества, в том числе с рассрочкой платежа.

Договор аренды является двусторонне обязывающим, консенсуальным, возмездным. Его стороны — арендодатель и арендатор.

В частности, он устанавливает, что в качестве арендодателя выступает собственник сдаваемого в аренду имущества, однако наряду с этим арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст.

608 ГК РФ). По закону такое право имеют субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия.

Однако в отношении недвижимости имущества это право ограничено необходимостью получения согласия собственника имущества.

Казенные предприятия как субъекты права оперативного управления могут сдавать в аренду любое движимое и недвижимое имущество, но с согласия собственника.

Что касается учреждений, то они вообще не вправе сдавать имущество, закрепленное за ними или приобретенное по смете, но учреждение может сдать в аренду имущество, приобретенное за счет разрешенной предпринимательской деятельности (п. 2 ст. 298 ГК РФ).

Будучи собственником государственного имущества, государство делегировало полномочия арендодателя по сдаче его в аренду соответствующим министерствам и иным органам.

Предметом договоров могут быть земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, жилье, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

Законом могут быть определены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается (п. 1 ст. 607 ГК РФ). Однако из п. 2 этой статьи вытекает, что требуется также установить особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Это значит, что в договоре должно быть четко расписано, какое именно имущество передается в аренду (его наименование, характеристика, а для недвижимости — и место нахождения).

Отсутствие в договоре этих сведений об объекте, подлежащем передаче в аренду, свидетельствует о том, что договор не согласован сторонами, поэтому соответствующий договор не признается заключенным.

Специфическим образом регулируется сдача в аренду природных объектов. В частности, участки недр, согласно п. 3 ст. 11 Федерального закона от 3 марта 1995 г. «О недрах», предоставляются в пользование на основании лицензии, выдаваемой уполномоченным государственным органом, после чего может заключаться договор аренды.

Закон устанавливает также четкие правила в отношении формы заключаемого договора аренды. Например, если хотя бы одной из его сторон является юридическое лицо, договор должен быть заключен в простой письменной форме.

Если в договоре участвуют только граждане, простая письменная форма необходима лишь тогда, когда договор заключается на срок более одного года (п. 1 ст. 609 ГК РФ).

А любой договор аренды недвижимого имущества, независимо от суммы сделки, срока и состава участников, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Когда в аренду сдается участок земли (участок недр) или его часть, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается план (чертеж границ) данного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду.

Когда в аренду сдается здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (его части).

Договор аренды заключается на определенный или неопределенный срок. Определение срока аренды зависит от конкретного календарного срока, в течение которого арендатор постоянно владеет и пользуется имуществом.

Но при этом сами стороны могут предусматривать передачу имущества во владение и пользование в определенное специальным графиком время.

В подобных договорах обычно определяются общий срок действия договора и периоды пользования имуществом (например, гаражом).

Заключая договор на неопределенный срок, любая сторона может отказаться в любое время от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Закон или договор могут при этом осуществить иной срок для оповещения о прекращении договора аренды, заключенного на указанный срок.

ГК РФ разрешает сторонам договора аренды самим решить вопрос о сроках в договоре. Вместе с тем, для определенных видов аренды закон устанавливает максимальные сроки аренды. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Дома, квартиры, другие жилые помещения, части домов и квартир могут предоставляться юридическим лицам только на основании договора аренды, тогда как гражданам — на основании договора найма жилого помещения.

По закону важным условием договора аренды является арендная плата, однако ГК РФ не относит это условие к числу существенных.

Единственное исключение составляют договоры аренды зданий и сооружений, для которых условие о размере арендной платы является обязательным (ст. 654 ГК РФ).

Данная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно за каждую из его составных частей в виде: твердой денежной суммы платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором арендодателю услуг; передачи арендатором арендодателю по договору вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества (по договору).

Наибольшее распространение получила выплата арендной платы в денежной форме.

Арендодатель по договору обязан предоставить предусмотренное договором имущество арендатору в хорошем состоянии. Это имущество должно находиться в исправном и пригодном для достижения определенной договором цели аренды.

Согласно п. 2 ст. 611 ГК РФ имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техпаспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Если же такие принадлежности и документы переданы не были, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, — в разумный срок, арендатор может истребовать от него это имущество. Арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора и назначением имущества, а также требованиями, которые предъявляются к использованию имущества.

Для некоторых договоров аренды характерно то, что наниматель обязан строго соблюдать технические, санитарные, пожарные и другие правила эксплуатации; поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, а также расходы на его содержание, если иное не установлено законом или договором.

Наниматель присваивает результаты пользования арендованного имущества и становится собственником полученной продукции и дохода. Однако в ходе аренды в имущество часто вносятся различные улучшения, заменяется устаревшее оборудование, создаются новые производства.

Отделимые улучшения, произведенные арендатором, являются его собственностью. При возврате объекта он вправе их изъять. В связи с этим важно предварительное соглашение об этом с арендодателем.

При отсутствии такого соглашения стоимость неопределимых улучшений арендатору может быть не возмещена.

В ходе пользования арендованным имуществом арендатор может распоряжаться им и с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду (поднаем). Арендатор при этом остается ответственным по договору перед арендодателем. Договор субаренды не может быть заключен на срок больше срока договора аренды. С окончанием договора аренды кончается и договор субаренды.

Закон разрешает также передавать свои права и обязанности по договору другому лицо (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в установленный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

В таких ситуациях (кроме перенайма) ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Согласно ст.

619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении условленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при их отсутствии — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Согласно ст.

620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности, в случаях, когда: арендодатель по договору не предоставляет имущество в пользование арендатору или создает препятствия пользованию этим имуществом; переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные сроки; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если такой срок не указан, то в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Источник: https://isfic.info/civile/rasva95.htm

Договор аренды (общие положения)

Общие положения о договоре аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное пользование и владение или во временное пользование. Договор регламентируют ст. 606-670 ГК.

Признаки договора аренды:

  • по договору аренды происходит передача имущества во владение и пользование или пользование без перехода права собственности;
  • предметом аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи (земельные участки, участки недр, другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и др.).

Особенности договора аренды: консенсуальный, взаимный, возмездный, срочный договор.

Стороны договора: арендатор и арендодатель. Арендатором может быть любое физическое и юридическое лицо, арендодателем – лицо, имеющее титул собственника, а также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Такими арендодателями могут, например, быть унитарные предприятия.

ГК выделяет такие виды договора аренды, в которых либо одной из сторон, либо обеими сторонами могут быть только субъекты предпринимательской деятельности, действующие в предпринимательских целях. Например, договор проката, является публичным предпринимательским договором аренды. В нем арендодатель всегда предприниматель.

Только между предпринимателями может заключаться договор финансовой аренды (лизинг), аренды предприятия.

Существенным условием договора аренды является условие о его предмете, т.е. о том имуществе, которое подлежит передаче арендатору. Законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается. Кроме того, законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Предмет аренды должен быть четко определен в договоре (наименование имущества; характеристика его качества; для недвижимости – место нахождения и другие признаки, позволяющие точно установить соответствующий объект и его состояние). Если имущество нельзя определенно установить, условие о предмете считается несогласованным, а договор аренды – незаключенным.

Условие о сроке аренды не является существенным. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив другую сторону: по движимому имуществу – за один месяц, а недвижимости – за три месяца.

Иной срок для предупреждения о прекращении может быть установлен законом (например, для проката) или договором.

Для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества максимальные сроки также могут устанавливаться законом1.

Если арендодатель отказал в заключении договора аренды на новый срок, но в течение года заключил договор с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор, либо только возмещения указанных убытков.

Если договор истек, а арендодатель не возражает против продолжения пользования имуществом, договор считается возобновленным на тех же условиях, но уже на неопределенный срок (данное правило не применяется, если законом установлены предельные сроки аренды).

Если хотя бы одной из сторон договора выступает юридическое лицо, договор аренды заключается в письменной форме. Письменная форма необходима, если аренда заключается на срок более одного года, независимо от того, кто является сторонами договора аренды. Устно может заключаться договор аренды только между гражданами на срок менее года.

Если объектом аренды является недвижимое имущество, то в случаях, предусмотренных законом, договор подлежит государственной регистрации.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью.

Передача имущества в аренду не влечет прекращения прав третьих лиц на него (арендодатель обязан уведомить арендатора о правах третьих лиц на арендуемое имущество).

Переход права собственности (право хозяйственного ведения, права оперативного управления) на арендованное имущество не влечет прекращения договора аренды.

Субаренда, залог, передача в безвозмездное пользование имущества, находящегося в аренде, а также внесение его в качестве вклада в уставный капитал допустимы только с согласия арендодателя (отвечать за это имущество перед арендодателем будет сам арендатор, а не субарендатор).

Права и обязанности арендатора по договору аренды могут переходить по наследству. Арендодатель вправе отказать наследнику умершего арендатора во вступлении в договор на оставшийся срок, только если предоставление имущества в аренду было обусловлено личными качествами арендатора.

Договором или законом может быть предусмотрен выкуп арендованного имущества, то есть переход его в собственность арендатора при внесении им обусловленной выкупной цены. К отношениям сторон по выкупу арендованного имущества применяются нормы о купле-продаже, (при этом договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи соответствующего имущества).

Отделимые улучшения арендованного имущества являются собственностью арендатора, неотделимые улучшения остаются арендодателю. Стоимость таких улучшений может быть возмещена арендатору, если он осуществлял их с согласия арендодателя.

Арендная плата:

Условие об арендной плате не является существенным (кроме арендной платы для договоров аренды зданий и сооружений, а также предприятий). Если плата не определена, то применяются условия, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата может устанавливаться в виде:

а) твердой суммы платежа;

б) доли продукции, плодов, доходов, полученных в результате использования имущества арендатором;

в) передачи обусловленной договором вещи в собственность арендодателю;

г) предоставления арендатором определенных услуг;

д) возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором. Законом могут предусматриваться и другие минимальные сроки пересмотра размера арендной платы.

Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не несет ответственности, существенно ухудшаются условия пользования имуществом либо его качество.

Арендодатель может потребовать досрочного внесения соответствующих платежей, но не более чем за два срока подряд.

Условия, при которых арендатор имеет преимущественное право на продление договора аренды на новый срок:

– надлежащее исполнение обязательств по ранее заключенному договору: использование имущества по назначению, обеспечение его сохранности, своевременное внесение арендной платы и т.д.;

– готовность арендатора заключить договор на условиях, предлагаемых другими потенциальными арендаторами;

– письменное уведомление арендодателя о желании арендатора продолжить арендные отношения в срок, предусмотренный договором, а если такой срок не предусмотрен, то в разумный срок.

договора

Обязанности арендодателя:

1. Передать имущество в состоянии, определенном условиями договора (арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он о них не знал).

2. Производить капитальный ремонт передаваемой вещи (если иное не предусмотрено в договоре).

3. Предупредить арендатора о правах третьих лиц на передаваемое в аренду имущество.

4. Возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором.

Права арендодателя:

1. Требовать уплаты арендной платы.

2. Требовать от арендатора в случае существенного нарушения им сроков внесения арендной платы ее досрочного внесения в установленный арендодателем срок (не более чем за два срока подряд), если иное не предусмотрено договором.

3. Требовать расторжения договора, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с его назначением или условиями договора, ухудшает состояние имущества, более двух раз подряд не вносит арендную плату.

Обязанности арендатора:

1. Использовать имущество в соответствии с договором и его назначением;

2. Своевременно вносить арендную плату.

3. Производить текущий ремонт, а также нести иные расходы по содержанию имущества.

4. Возвратить имущество в состоянии, определенном условиями договора, или в состоянии нормального износа.

5. При невозврате имущества в установленный срок, внести арендную плату за все время просрочки.

Права арендатора:

1. Истребовать сданное внаем имущество и возмещение убытков, причиненных несвоевременностью предоставления имущества.

2. Требовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных неисполнением договора арендодателем.

3. При обнаружении недостатков в арендуемом имуществе:

а) требовать их устранения, либо уменьшения цены, либо возмещения расходов на их устранение, либо расторжения договора и возмещения убытков;

б) удержать из арендной платы сумму расходов на устранение недостатков, уведомив об этом арендодателя.

4. Требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора при появлении неоговоренных прав третьих лиц на арендуемое имущество.

5. Если арендодатель не произвел капитальный ремонт:

  • произвести ремонт за счет арендодателя;
  • потребовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков.

6. Сдавать имущество с согласия арендодателя в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

7. Предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ или в качестве паевого взноса в производственный кооператив.

8. Продлить договор аренды на новый срок при соблюдении всех необходимых условий.

Источник: https://studopedia.ru/9_91698_dogovor-arendi-obshchie-polozheniya.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.