Обеспечение договора аренды

Содержание

Что такое обеспечительный платеж по договору аренды

Обеспечение договора аренды

Договорные отношения – это взаимодействие, подразумевающее наличие взаимных обязательств и поэтому основанное на определенных рисках для сторон.

Для снижения подобных рисков законодательство предусматривает возможность введения мер, которые хотя бы в какой-то степени могли бы снизить потери от этих рисков. Такие меры называются обеспечительными и могут быть представлены (ст. 329 ГК РФ):

§ неустойкой;

§ залогом;

§ удержанием вещи;

§ поручительством;

§ гарантией независимой стороны;

§ задатком;

§ обеспечительным (гарантийным) платежом.

Аренда любого вида имущества связана с риском для арендодателя, поэтому для того, чтобы иметь страховку владельцу имущества от такого риска при передаче его арендатору, можно предусмотреть определенные гарантии или обеспечение в определенном денежном выражении, что может быть отражено в договоре аренды, который является двусторонним правовым актом, отражающим передачу определенного имущества арендодателем арендополучателю во временное пользование при условии внесения оплаты. Договором также может быть предусмотрен обеспечительный платеж, который арендатор выплачивает в качестве возмещения возможных предстоящих потерь арендодателя.

Смысл обеспечительного платежа заключается во внесении 1-й из сторон договора в пользу 2-й стороны некоторой суммы денежных средств, которая при создании обстоятельств нарушения денежных обязательств перед 2-й стороной будет засчитана в счет их погашения (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ). Может иметь место замена вносимых в обязательство денежных средств ценными бумагами или вещами (ст. 381.2 ГК РФ).

Если обстоятельств нарушения обязательств в процессе действия договора не возникнет, то обеспечительный платеж по его завершении обычно возвращается 1-й стороне, хотя по договоренности сторон может быть переквалифицирован в платеж другого назначения. При частичном его использовании сумму платежа восстанавливают до исходной. Возможно также снижение общей его суммы при создании способствующих этому обстоятельств.

Таким образом, обеспечительным взносом является платеж, который относится к двустороннему обязательству в денежной форме в отношении убытков или неустойки, которые могут возникнуть в будущем. Договором аренды должны быть предусмотрены обстоятельства, при которых они будут покрываться обеспечительным платежом и они должны быть компенсированы.

Основаниями для заключения договора аренды с обеспечением могут быть:

§ возможные долги арендатора;

§ имущественные потери арендодателя.

Обеспечительный платеж не может являться авансом, залогом или задатком. Он обеспечивает компенсации, которые могут или не могут иметь место в разных ситуациях.

Такой платеж можно отнести к страховым, но отличается тем, что если не наступают обстоятельства, то такое обеспечение может быть возвращено арендатору.

Отметим, что условие о внесении обеспечительного платежа в договоре аренды предусматривают довольно часто из-за того, что договор аренды:

§ составляется в отношении дорогостоящего имущества;

§ отражает обязанность регулярной уплаты арендных платежей;

§ действует в течение достаточно продолжительного времени.

То есть обеспечительным платежом в договоре аренды могут решаться задачи возмещения ущерба:

§ от утраты имущества или приведения его в состояние, непригодное для использования;

§ непоступления, неполного или несвоевременного поступления арендных платежей;

§ несоблюдения арендатором других условий, содержащихся в соглашении об аренде.

В части обеспечительного платежа в договоре аренды следует отразить:

§ конкретное его назначение (для погашения ущерба какого вида он предназначен);

§ объем средств, вносимых в обеспечение; а также

§ порядок:

ü внесения платежа;

ü использования обеспечительного взноса;

ü пополнения обеспечительного взноса на использованную сумму;

ü изменения размера обеспечительного взноса;

ü возврата обеспечительного взноса.

В качестве обеспечительного платежа в договоре аренды обычно выступают денежные средства. Чаще всего они предназначаются для покрытия потерь от несвоевременного внесения арендной платы.

Поэтому величина такого платежа, как правило, ставится в зависимость от суммы, оговоренной договором платы за какой-либо из периодов аренды: месяц, квартал или год.

Хотя возможно и установление любой суммы произвольного размера.

Основной и дополнительный взнос в обеспечительный платеж

В отношении порядка внесения первой (основной) суммы обеспечительного платежа в договоре нужно определить:

§ срок, в который это должно быть сделано, и момент, с которого начнет отсчитываться этот срок;

§ вид средств для оплаты и способ их внесения.

От момента исполнения обязательства по внесению обеспечения может зависеть срок передачи имущества арендатору. На протяжении всего срока действия договора сумма обеспечительного платежа будет находиться у арендодателя. Проценты на нее не начисляются.

При полном или частичном использовании средств, составляющих гарантийный платеж, его сумма должна быть восстановлена путем дополнительного взноса в это обеспечение.

Договор также может предусматривать изменение величины обеспечительного платежа. Например, в зависимости от увеличения (уменьшения) месячной суммы арендной платы.

В этом случае сумму, недостающую до увеличившегося размера обеспечения, необходимо будет дополнительно перечислить арендодателю, а излишки гарантийного платежа можно либо вернуть арендатору, либо зачесть в счет оплаты арендной платы.

Для ситуаций, в которых понадобится либо осуществить дополнительный платеж, либо вернуть (зачесть) денежные средства, в тексте договора также потребуется сделать оговорку о сроках выполнения каждого из необходимых действий и о моменте начала отсчета этих сроков.

Использование гарантийного платежа по договору аренды

Используется гарантийный платеж в двух случаях:

§ на погашение ущерба от нарушения условий договора, причиненного арендодателю в ситуациях, оговоренных в условиях этого документа;

§ на оплату арендной платы за завершающие периоды действия соглашения об аренде, что может быть предусмотрено его условиями или дополнительным соглашением к этому документу.

При использовании средств на погашение ущерба арендатора следует известить о том, в связи с чем и в каком объеме использованы средства обеспечительного платежа.

Величина осуществленных расходов должна подтверждаться документами.

Форма такого извещения (уведомления) может стать приложением к договору аренды.

От даты отправки этого уведомления (или даты его получения арендатором) возможно исчисление срока, устанавливаемого для пополнения основной суммы гарантийного платежа.

Возврат гарантийного взноса по договору аренды

Варианты использования суммы гарантийного взноса по завершении договора аренды устанавливают его стороны. Если не предусмотрен зачет в счет оплаты завершающих арендных платежей, то иными возможными вариантами могут быть:

§ возврат обеспечения в полном объеме арендатору. В соответствии с п. 2 ст. 381.1 ГК РФ обеспечительный платеж необходимо вернуть внесшему их лицу при условии, если отраженные в Договоре события не имели места.

Договор может определять сроки возврата этого платежа (по п. 2 ст. 314 ГК РФ он должен составлять не более 7 дней).

В случае отказа арендодателя вернуть средства арендатор может обратиться в суд о взыскании необоснованного обогащения;

§ распределение суммы платежа между сторонами поровну или в каком-то ином соотношении;

§ переход прав на обеспечение к арендодателю.

Соответственно, если есть в этом необходимость, выбор варианта нужно отразить в договоре.

Отметим, что операция возврата (в каком бы объеме он ни осуществлялся) не повлечет за собой налоговых последствий ни для арендатора, ни для арендодателя.

А вот суммы, остающиеся у арендодателя, станут его доходом, подлежащим обложению налогом на прибыль (УСН или НДФЛ).

Порядок оформления в договоре обеспечительного платежа

Так как сущность обеспечительного платежа заключается в том, чтобы арендатор вносит определенную сумму арендодателю для обеспечения гарантии денежных обязательств или сохранности передаваемого имущества, не учитывая износ имущества.

Договор аренды составляется в письменной форме.

Условия могут быть прописаны в договоре аренды или дополнительно соглашении к договору на основе договоренности между лицами, заключающими договор.

Пример оформления в договоре раздела об обеспечительном платеже

1) Арендатор обязуется внести до 31.07.2018 г. обеспечительный платеж в размере 50000 рублей.

2) Обеспечительный платеж может быть удержан в счет арендного платежа по истечении трех дней с даты платежа, указанного в п. 5.1. Договора. При удержании обеспечительный платеж возмещается. При его не возмещении Договор подлежит расторжению.

3) При нанесении ущерба имуществу арендатором арендодатель возмещает этот ущерб за счет обеспечительного платежа в части средств в соответствии с проведенной экспертизой суммы ущерба (экспертиза проводится за счет арендатора).

4) По истечении периода действия Договора аренды обеспечительный платеж должен быть возвращен арендатору в течение семи рабочих дней при его неиспользовании.

Стороны договора аренды не лишены возможности согласовать в нем условие о том, что он подлежит расторжению в случае, если арендатор не внесет в установленный срок обеспечительный платеж.

Налоговый и бухгалтерский учет обеспечительного платежа

Налоговый и бухгалтерский учет обеспечительного платежа зависит от условий договора и от того какую функцию выполняет обеспечительный платеж.

Рассмотрим различные ситуации:

1) Ситуация: Обеспечительный платеж по окончании аренды возвращается арендодателю.

УЧЕТ У АРЕНДОДАТЕЛЯ

Бухгалтерский учет

Полученный от арендатора обеспечительный платеж, предусмотренный договором аренды, до момента его использования в качестве обеспечительной меры представляет собой задолженность перед арендатором, поскольку подлежит возврату при условии надлежащего исполнения арендатором обязательств по договору аренды.

Соответственно, сумма этого платежа на момент ее получения не является поступлением, приводящим к увеличению капитала организации, т.е. не удовлетворяет определению дохода, приведенному в п. 2 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 № 32н.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/fingazeta/chto-takoe-obespechitelnyi-platej-po-dogovoru-arendy-5baded73d9cae500aebee253

Блог бухгалтера-практика и юриста-аналитика

Обеспечение договора аренды

   » — Скажите, а двести рублей не могут спасти гиганта мысли?

— Я думаю, что торг здесь не уместен!»

И.Ильф, Е.Петров. Двенадцать стульев 

Современные реалии гораздо шире законодательно закрепленных правил. Зачастую, предпринимательская мысль придумывает то, что законом не предусмотрено, но и не запрещено напрямую. А, как известно, что не запрещено, то разрешено. Бухгалтер же должен все эти «ноу-хау» втиснуть в рамки не только гражданского, но и бухгалтерского и налогового законодательства.

Например, практически все организации берут в аренду помещения. Не секрет, что используемые в коммерческой деятельности договоры аренды защищают в первую очередь арендодателя. При этом арендатор, как правило, не может даже внести в договор аренды своих правок, потому что арендодатели жестко стоят на том, что у них «единая форма договора».

Практически каждый договор аренды содержит условие о перечислении арендодателем некоего возвратного платежа, который может быть назван по-разному: обеспечительный взнос, страховой депозит, гарантийный платеж. Независимо от названия суть этого платежа в том, что он обеспечивает исполнение арендатором своих обязательств по договору аренды и подлежит возврату в том или ином объеме по окончании договора.

Перед бухгалтером неизбежно встанет вопрос: как отразить в бухгалтерском и налоговом учете этот обеспечительный платеж?

Рассмотрим типичную ситуацию.

Организация на ОСН заключила договор аренды. По условиям договора арендатор обязан перечислить на счет арендодателя обеспечительный платеж, который возвращается в случае прекращения действия договора в полном объеме, но в случае просрочки арендных платежей и в ряде других случаев арендодатель имеет право удовлетворить свои требования за счет суммы указанного депозита.

Главные вопросы, возникающие у бухгалтера в связи с заключением договора аренды: может ли арендатор принять сумму НДС по этому обеспечительному платежу к вычету; можно ли сумму этого платежа включить в расходы в целях налогообложения прибыли; и какими бухгалтерскими проводками необходимо оформить данную операцию в бухгалтерском учете.

НДС

В соответствии со статьей 329 ГК РФ перечень способов обеспечения исполнения обязательств по договору является открытым, главное, чтобы этот способ был предусмотрен законодательством или договором. Таким образом, обеспечительный платеж, прописанный в договоре аренды, является способом обеспечения исполнения обязательств по договору.

Однако в отличие от других способов обеспечения исполнения обязательств, прямо поименованных в статье 329 ГК РФ, правовой статус обеспечительного платежа законодательно не зафиксирован.

В анализируемой ситуации по условиям договора обеспечительный платеж может выполнять две функции:

— обеспечительную: обязательство арендатора по перечислению платежа возникает в связи с заключением договора аренды и действует до момента прекращения действия договора;

— платежную: по условиям договора в определенных случаях арендодатель имеет право зачесть обеспечительный платеж  в качестве удовлетворения своих требований к арендатору.

Таким образом, по условиям договора обеспечительный платеж может быть переквалифицирован в авансовый платеж.

Однако формулировка «в случае просрочки арендных платежей и в ряде других случаев» говорит о том, что авансовым платежом обеспечительный платеж станет только в случае неисполнения арендатором своих обязательств по договору.

Таким образом, если в соответствии с договором обеспечительный платеж выполняет прежде всего обеспечительную функцию и для приобретения им платежной функции необходимо наступления определенных условий, то на момент перечисления он не признается авансовым платежом.

В соответствии с пунктом 12 статьи 171 НК РФ вычетам подлежат суммы НДС, перечисленные налогоплательщиком в составе оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг). Возвратный характер обеспечительного платежа свидетельствует о том, что он не может рассматриваться в качестве оплаты в счет предстоящего оказания услуг.

Таким образом, арендатор не может принять к вычету сумму НДС по обеспечительному платежу.

Налог на прибыль

Обеспечительный платеж и аналогичные платежи (страховой депозит, гарантийный платеж и т.п.) не поименованы прямо ни в одной статье главы 25 Налогового кодекса.

Вместе с тем, как уже отмечалось, несмотря на отсутствие в гражданском законодательстве этого понятия, судебная практика признает аналогичные платежи в качестве способов обеспечения исполнения обязательств.

В отношении двух способов обеспечения исполнения обязательств, прямо поименованных в статье 329 ГК РФ, а именно – задатка и залога, пункт 32 статьи 270 НК РФ четко указывает, что данные расходы при методе начисления не учитываются в целях налогообложения.

Учитывая обеспечительный характер платежа, в целях исчисления налоговой базы по прибыли он, по сути, может быть отнесен к задатку и к нему может быть применен пункт 32 статьи 270 НК РФ.

Если же квалифицировать обеспечительный платеж как авансовый платеж, учитывая вероятность наступления обстоятельств, указанных в качестве условий признания взноса таковым, то он также не подлежит включению в налоговую базу при методе начисления на основании пункта 14 статьи 270 НК РФ.

При кассовом методе обеспечительный платеж не может быть включен в расходы при его перечислении, так как на момент перечисления не выполняется требование пункта 3 статьи 273 НК РФ, в соответствии с которым оплатой товаров (работ, услуг) признается прекращение встречного обязательства налогоплательщика-приобретателя (арендатора) перед продавцом (арендодателем).

В данном случае прекращения встречного обязательства не происходит, потому что перечисление обеспечительного платежа не связано с выполнением арендодателем своих обязательств по договору. Если же рассматривать обеспечительный платеж как возможную оплату в дальнейшем, то арендатор также не может принять эту сумму в расходы в момент перечисления, т.к.

на момент оплаты арендодатель еще не выполнил свои обязательства по договору.

Таким образом, в целях налогообложения прибыли сумма обеспечительного платежа в расходы арендатора не включается как в случае применения им метода начисления, так и в случае применения кассового метода.

Бухгалтерский учет

В целях бухгалтерского учета у арендатора обеспечительный платеж не признается расходом и подлежит отражению в качестве дебиторской задолженности по следующим основаниям:

— в соответствии с пунктом 3 ПБУ 10/99 «Расходы организации» не признается расходами организации выбытие активов в виде авансов, задатка в счет оплаты услуг (как отмечалось выше, обеспечительный платеж в хозяйственной деятельности организации выполняет одну из этих функций);

— обеспечительный платеж не соответствует условиям пункта 16 ПБУ 10/99, т.к.

отсутствует уверенность в уменьшении экономических выгод организации вследствие его перечисления: по условиям договора он должен быть возвращен арендодателем в полном объеме после прекращения договора (при условии выполнения арендатором своих обязательств); вероятность возникновения условий, при которых арендодатель сможет воспользоваться правом удовлетворения своих требований за счет обеспечительного платеж , на момент выбытия денежных средств оценена быть не может.

В соответствии с Планом счетов бухгалтерского учета (утв.Приказом Минфина РФ от 31.10.2000 № 94н) сумма перечисленного обеспечительного платежа должна быть отражена арендатором по дебету счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» в корреспонденции с кредитом счета 51 «Расчетный счет» по дате выписки банка.

Источник: http://buhcase.ru/druzhba-druzhboj-a-denezhki-vroz-obespechenie-ispolneniya-obyazatelstv-po-dogovoru-arendy.html

Обеспечительный платеж в договоре аренды

Обеспечение договора аренды

Условие об обеспечительном платеже в договоре аренды – это пункт договора, где стороны прописывают сумму, вносимую арендатором в качестве обеспечения возможной в будущем компенсации за причиненный им вред имуществу арендодателя или неустойки за неисполнение других договоренностей (например, за задержку арендной платы).

Обеспечительный или гарантийный платеж в договоре аренды

Договор аренды – это один из видов соглашений, в котором наиболее часто используется условие об обеспечительном платеже (ст. 381.1 ГК РФ).

Связано это с тем, что в пользование арендатору зачастую поступает не только указанное в тексте договора помещение (площадь), но и находящиеся в нем предметы мебели, техника, коммуникации и т.д.

Включив в текст соглашения условие об обеспечительной сумме, лицо, сдающее помещение, страхует себя от непредвиденных затрат на ремонт (восстановление) принадлежащего ему имущества, испорченного арендатором.

Обеспечительный платеж может взиматься арендодателем как гарантия возмещения в следующих возможных в будущем ситуациях:

  • порча имущества по вине арендатора,
  • задержка арендной платы или ее части,
  • погашение арендной платы за последний месяц (или иной период) перед завершением срока, на который заключен договор аренды.

Арендатор передает лицу, предоставившему ему помещение, обеспечительный платеж при подписании договора либо в иной срок, указанный сторонами в соглашении.

Когда наступают прописанные в тексте договора обстоятельства, обеспечительная сумма или ее часть изымается арендодателем, а арендатор должен пополнить ее до первоначально оговоренной величины.

Договор аренды с обеспечительным платежом: образец

Законодатель не устанавливает формулировку для внесения в текст арендного договора условия об обеспечительном платеже. Для того чтобы оно было изложено правильно, нужно учесть следующие моменты:

  • Величина обеспечительной суммы и порядок ее увеличения или уменьшения.
  • Порядок внесения взносов в обеспечительный платеж.
  • Срок передачи гарантийной суммы арендодателю.
  • Ситуации, при возникновении которых средства из обеспечения будут изыматься в счет покрытия убытков (затрат).
  • Правила возврата суммы обеспечения арендатору.

Величина гарантийного платежа устанавливается по соглашению сторон, законодатель никак ее не регулирует. Например, если данная сумма используется для уплаты за последний месяц действия соглашения об аренде, то она обычно равна одному месячному арендному платежу. Обеспечительный платеж может устанавливаться и в виде определенной фиксированной суммы.

Чем тщательнее в договоре прописано условие о гарантийном платеже, тем меньше вероятность возникновения споров и разногласий у сторон.

Пример раздела договора с обеспечительным платежом

пункт 4. Обеспечительный платеж

4.1. В качестве обеспечения исполнения обязательств по настоящему Договору Арендатор не позднее 3 банковских дней с момента подписания договора, перечисляет на расчетный счет Арендодателя обеспечительный платеж. Сумма обеспечительного платежа устанавливается в размере одной ежемесячной арендной платы, установленной п. 3.1 настоящего Договора.

Проценты или любого рода иные компенсации за предоставление обеспечительного платежа Арендатору не причитаются.

4.2. В случае надлежащего исполнения Арендатором условий настоящего Договора, сумма обеспечительного платежа зачисляется в счет арендной платы за последний месяц аренды по настоящему Договору.

4.3. Если Арендатор задерживает какие-либо из платежей, причитающихся по настоящему Договору, или иным образом причиняет убытки или ущерб Арендодателю, Арендодатель вправе удержать из обеспечительного платежа любые суммы, причитающиеся с Арендатора или просроченные Арендатором платежи.

4.4. При удержании обеспечительного платежа, Арендатору направляется письменное уведомление с приложением расчета удержанных сумм.

В каждом случае такого удержания Арендатор, в течение 5 календарных дней с момента получения от Арендодателя уведомления об удержании, обязан восстановить обеспечительный платеж до равного сумме ежемесячной арендной платы на дату восстановления обеспечительного платежа.

4.5. При повышении размера арендной платы, сумма обеспечительного платежа увеличивается пропорционально увеличению суммы арендной платы. Арендатор обязуется перечислить на расчетный счет Арендодателя разницу между первоначальной суммой и измененной суммой обеспечительного платежа в течение 3 (трех) банковских дней с даты изменения размера арендной платы.

Возврат обеспечительного платежа по договору аренды

Если договорные условия арендатором нарушены не были, обеспечительный платеж при расторжении договора аренды ему возвращается, при условии, что иное не предусмотрено сторонами соглашения (ч. 2 ст. 381.1 ГК РФ).

В отношении возврата суммы гарантийного платежа в тексте договора могут быть прописаны следующие условия:

  • Денежное обеспечение идет в счет погашения платы за последний месяц договора аренды.
  • Обеспечение по завершении соглашения об аренде подлежит возврату в пользу арендатора в установленный договором срок.

Если обязанность возврата или зачета обеспечительной суммы в счет последнего месяца аренды договором не установлена, применяется положение ч. 2 ст. 381.

1 ГК РФ, обязывающее арендодателю вернуть указанную сумму арендатору.

При этом срок возврата не может превышать 7 дней с момента предъявления арендатором письменного требования к арендодателю о возврате суммы обеспечения (ч. 2 ст. 314 ГК РФ).

Еще один нюанс, который должен учитываться при определении условий возврата (невозврата) – это налогообложение. Если обеспечительный платеж возвращается арендатору, то эта операция не несет никаких налоговых последствий. Но если арендодатель оставляет эту сумму у себя (в качестве штрафа, арендной платы и т.д.), он должен учесть ее как свой доход, а соответственно и уплатить с нее налог.

Обеспечительный платеж по договору аренды: проводки

В случае, когда договор аренды с обеспечительным платежом заключается между юридическими лицами, он будет отражаться в бухгалтерии обеих сторон:

  • На счете 76, до момента возврата или зачета платежа, как кредиторская (у арендодателя) или дебиторская задолженность (у арендатора).
  • Одновременно обеспечительную сумму следует учесть на забалансовом счете: у арендодателя это счет 008 «Обеспечения полученные», у арендатора – счет 009 «Обеспечения выданные». При возврате суммы арендатору, или ее зачете она списывается с забалансовых счетов.

Перечисление/возврат обеспечительного платежа и его удержание арендодателем оформляется у арендатора следующими проводками:

ДебетКредит
Перечислена сумма обеспечения арендодателю7651
По окончании срока договора сумма обеспечения возвращена арендатору5176
Зачет обеспечения в счет арендной платы:Стоимость аренды за текущий месяцВыделен НДСОбеспечительный платеж зачтен в счет аренды201960606076
Арендодатель удержал штраф за нарушение арендатором условий договора9176

Когда заключается договор аренды нежилого помещения, обеспечительный платеж может предусматриваться одним из его пунктов. Обеспечительный платеж – это «гарантийная» сумма, выраженная в денежном виде, которую одна из сторон договора перечисляет другой, и которая изымается в случае нарушения договорных условий или наступления определенных обстоятельств.

Источник: https://spmag.ru/articles/obespechitelnyy-platezh-v-dogovore-arendy

Инструкция: обговариваем обеспечительный платеж в договоре аренды

Обеспечение договора аренды

В Гражданском кодексе указано, что такое обеспечительный платеж по договору аренды: это определенная сумма, которую арендатор вносит в пользу арендодателя вместе с арендной платой. Такой взнос является дополнительной гарантией к исполнению обязательств по соглашению аренды (ч. 1 ст. 329, ч. 1 ст. 381.1 ГК РФ).

Для чего его обговаривают

Дополнительная гарантия в соглашении о найме необходима для возмещения возможных убытков. Условие о дополнительном обеспечении включают в договоры:

  • об аренде дорогого имущества;
  • о найме жилого и нежилого помещения как гарантию оплаты ежемесячной аренды;
  • с долгосрочным периодом действия.

Цель обеспечительного платежа — материальная компенсация ущерба, который может возникнуть в ходе исполнения договора аренды. В условиях соглашения оговаривают порядок использования гарантии:

  • при порче или потере имущества;
  • при неуплате ежемесячного арендного взноса;
  • при нарушении иных существенных условий договора аренды.

Если включаете в договор пункт об обеспечительном платеже, обязательно укажите его назначение, сумму, порядок внесения, использования и возврата такого обеспечения.

Как его используют

Гарантию обычно вносят в виде денежных средств. Используют ее только в обстоятельствах, наступление которых предусмотрено арендным договором. Если арендатор нарушает условия найма, обеспечение засчитывается как исполнение конкретных договорных обязательств (ч. 1 ст. 381.1 ГК РФ).

Для соглашения о найме такими обстоятельствами выступают:

  1. Причинение ущерба арендодателю. Варианты нанесения ущерба отдельно прописываются в контракте. Обеспечительный платеж используют в качестве покрытия материальных и нематериальных потерь.
  2. Нарушение сроков внесения арендной платы. Обеспечение покрывает сумму, которую несвоевременно внес или не заплатил арендодатель.

Если плательщик нарушил условия арендного контракта, арендодатель уведомляет его об использовании обеспечения. В официальном уведомлении надлежит указать причину использования гарантии, ее размер и подтвердить операцию документами.

В некоторых случаях взнос используют как арендную плату за последние месяцы аренды. Такую возможность необходимо предусмотреть условиями договора об аренде.

Порядок возврата

Правила возврата денег необходимо отдельно прописать в соглашении. Если при исполнении условия не нарушались, то обеспечительный платеж при расторжении договора аренды или окончании срока его действия возвращается арендатору (ч. 2 ст. 381.1 ГК РФ).

Порядок возврата прописывают следующим образом:

  • гарантию используют для погашения завершающих периодов найма (как оплату за последние месяцы);
  • арендатору возвращают гарантию в полном объеме в установленный срок.

Если в контракте не установлен срок возврата, арендодатель обязан вернуть обеспечение в течение 7 дней с того момента, как арендатор запросил такой возврат (ч. 2 ст. 314 ГК РФ).

Пример

Вот вариант, как прописать условие договора об обеспечительном платеже при аренде нежилого помещения:

Помимо арендной платы Арендатор в момент первого платежа вносит также обеспечительный платеж в размере ________ не позднее __________.За счет обеспечительного платежа Арендодатель покрывает свои убытки, возникшие по вине Арендатора, а именно: ______________.При прекращении настоящего Договора обеспечительный платеж подлежит возврату Арендатору в следующем порядке: ______________.

А это — пример для найма жилого помещения:

Бухгалтерский и налоговый учет

Обеспечительный платеж отражается в бухучете обеих сторон, если они ведут учетные операции. До использования или возврата обеспечение фиксируется на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» как дебиторская задолженность у арендатора и кредиторская — у арендодателя.

Обеспечительный платеж отражают и на забалансе. Арендатор задействует счет 009 «Обеспечения выданные», а арендодатель — 008 «Обеспечения полученные». Вот как оформить гарантию по соглашению аренды в бухгалтерском учете:

ПроводкаОперация
ДТ 76 КТ 51Арендодатель получил гарантийную сумму
ДТ 51 КТ 76Арендодатель вернул деньги арендатору
ДТ 91 КТ 76Арендодатель удержал средства в качестве покрытия ущерба
Арендодатель использовал гарантию как арендный взнос:
ДТ 20 КТ 60Отражена стоимость арендной платы
ДТ 19 КТ 60Начислен налог на добавленную стоимость
ДТ 60 КТ 76Обеспечение зачли как арендный взнос

Возврат не предусматривает возникновение налоговых обязательств ни для арендодателя, ни для арендатора. Если же владелец имущества использует обеспечение как компенсацию ущерба или арендную плату, он учитывает поступление денег в качестве дохода и уплачивает все положенные налоги (п. 1.1 ст. 346.15, пп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ).

Гарантийные средства признаются доходом у собственника и расходом у арендатора (пп. 2 п. 1 ст. 251, п. 32 ст. 270 НК РФ). Если в соглашении найма прописано условие о зачете гарантии в счет арендной платы, стороны подписывают специальный акт. Владелец имущества отражает средства, полученные в качестве дохода, в день оформления этого акта.

Источник: https://gosuchetnik.ru/bukhgalteriya/instruktsiya-obgovarivaem-obespechitelnyy-platezh-v-dogovore-arendy

Обеспечительный платеж в договоре аренды: правила применения

Обеспечение договора аренды

Обеспечительный платеж в договоре аренды является средством минимизации рисков неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору.

Обеспечение исполнения обязательства призвано обеспечить обязательства контрагента, вытекающие из договора, а также обязанности, связанные с нарушением условий договора, и упростить процедуру удовлетворения за счет суммы обеспечения требований к лицу, внесшему обеспечительный платеж.

Включение условия об обеспечительном платеже в договор аренды выгодно получателю платежа, которым, как правило, выступает собственник арендованного имущества – арендодатель.

Поскольку обеспечительная сумма находятся в распоряжении арендодателя, за счет нее он может получить причитающееся, в случае, если арендатор нарушит свои обязательства.

При отсутствии такого обеспечения, арендодателю для взыскания задолженности по договору аренды пришлось бы обращаться в суд.

В счет обеспечения обязательства могут быть внесены не только деньги, но и ценные бумаги, а так же вещи, определенные родовыми признаками (ст.381.2 ГК РФ).

В связи с, как правило, высокой стоимостью имущества, передаваемого на длительный срок во временное владение и пользование арендатору, условие об обеспечительном платеже в договор аренды включается достаточно часто.

Какие требования могут быть удовлетворены обеспечительным платежом в договоре аренды ?

За счет внесенного по договору аренды обеспечительного платежа могут быть исполнены денежные обязательства, возникшие в случае нарушения договора.

Конкретное назначение, размер, порядок внесения, удержания суммы компенсации и возврата обеспечительной суммы устанавливаются соглашением сторон.

В частности внесенный по договору обеспечительный платеж  при наступлении предусмотренный договором обстоятельств может быть направлен получившим его лицом на исполнение следующих обязательств:

  • Погашение задолженности по арендной плате в случае ее невнесения в установленный срок;

  • Компенсацию убытков, причиненных утратой или повреждение арендованного имущества;

  • Погашение штрафных санкций: неустоек, пеней, штрафов;

  • Иных обеспеченных денежных обязательств, предусмотренных договором.

Условие об обеспечительном платеже в договоре аренды

При формулировании условия об обеспечительном платеже в договоре аренды необходимо указать следующие данные:

  • Назначение платежа, то есть те обстоятельства, на случай наступления которых он вносится (например, в целях компенсации причинение убытков, возникших в связи с нарушением обязательств, погашение неустойки и т.п.);
  • Размер (сумма) обеспечения;
  • Порядок и сроки внесения обеспечительного платежа.

В договоре аренды так же можно предусмотреть условия о последствиях невнесения либо несвоевременного внесения обеспечительного платежа, в том числе право на односторонний отказ от договора в случае его невнесения.

По общему правилу, предусмотренному п.4 ст.381.1 Гражданского Кодекса РФ на сумму обеспечительного платежа проценты, предусмотренные ст.317.1 ГК РФ, не начисляются, если иное не предусмотрено договором.

Учитывая тот факт, что денежные средства в счет обеспечения передаются на длительный срок, в интересах стороны, вносящей платеж, согласовать с контрагентом включение в договор условия о начислении таких процентов на сумму обеспечения хотя бы с целью покрытия инфляционных потерь.

Для правовой определенности сторон в договор аренды целесообразно включить условие о порядке уведомления арендатора об удержании арендодателем суммы обеспечительного платежа либо его части.

Размер обеспечительного платежа в договоре аренды ?

Обычно напрактике сумму обеспечения в договоре аренды устанавливают в зависимости от размера арендной платы за определенный период времени, например, за один или несколько месяцев. Указанная привязка не является обязательной и стороны по своему усмотрению вправе установить любой размер обеспечения.

Обеспечительный платеж в договоре аренды может быть установлен его сторонами как виде постоянной величины (неизменной суммы обеспечения), так и переменной, то есть меняющейся в зависимости от наступления либо не наступления определенных обстоятельств.

Например, может быть предусмотрено право арендодателя в случае нарушения сроков внесения арендной платы зачесть равную её размеру сумму из обеспечения в счет уплаты такой платы за аренду и предусмотрена обязанность арендатора произвести пополнение обеспечительного платежа до изначально согласованного размера.

Условие об обеспечительном платеже в договоре аренды так же может содержать основания для его полного или частичного возврата до окончания срока действия договора. Например, в случае предоставления взамен обеспечительного платежа обеспечение иного вида (залога, поручительства, независимой гарантии) или наступления иных согласованных сторонами условий.

Срок внесения обеспечительного платежа:

Внесения обеспечительного платежа в договоре аренды определяется договором по усмотрению сторон. Обычно его привязывают к дате заключения договора либо к моменту фактической передачи имущества в пользование, но это не обязательно, так как определение такого срока зависит от воли сторон.

Если указанный срок договором не установлен, то следует руководствоваться ст.314 ГК РФ, согласно которой когда обязательство не предусматривает срок выполнения, оно должно быть исполнено в семидневный срок с момента предъявления требования о его исполнении.

Обеспечительный платеж в счет арендной платы 

Стороны вправе предусмотреть своим соглашением, что обеспечительный платеж в договоре аренды помимо обеспечительной функции так же может быть зачтен в счет арендной платы. В этом случае речь идет о комбинированном условии, согласно которому обеспечительный платеж имеет двойное предназначение: обеспечительное и платежное.

Для закрепления возможности зачета обеспечительного платежа в счет арендной платы необходимо включить в договор соответствующий пункт.

Пример условия  договора аренды с правом зачета обеспечительного платежа в счет арендной платы:

1.1. В качестве обеспечения исполнения обязательств по настоящему Договору Арендатор в течение ____ календарных дней с момента заключения договора, перечисляет на расчетный счет Арендодателя обеспечительный платеж. Сумма обеспечительного платежа устанавливается в размере одной ежемесячной арендной платы, установленной пунктом ____ настоящего Договора.

1.2. В случае надлежащего исполнения Арендатором условий настоящего Договора, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет арендной платы за последний месяц аренды по настоящему Договору.

1.3.

Если Арендатор задерживает какие-либо из платежей, причитающихся по настоящему Договору на срок более 5 (пяти) рабочих дней, либо иным образом нарушает условия Договора, повлекшие за собой причинение Арендодателю убытков, Арендодатель вправе в одностороннем порядке удержать из обеспечительного платежа любые суммы в погашение задолженности Арендатора по арендным и/или иным платежам, а равно на погашение причиненных Арендодателю убытков.

Так же Арендодатель вправе удержать в свою пользу из обеспечительного платежа сумму на покрытие неустойки, насчитываемой Арендатору в соответствии с пунктом ______ настоящего Договора за просрочку внесения арендной платы.

Возврат обеспечительной суммы:

В случае надлежащего исполнения арендатором своих обязательств, по общему правилу, предусмотренному п.2 ст.381.1 ГК РФ, по окончании срока действия договора или его досрочного прекращения обеспечительный платеж возвращается внесшему его лицу, если только иное прямо не предусмотрено договором. В частности, как уже было отмечено, обеспечительная сумма может быть зачтена в счет арендной платы.

Стороны вправе предусмотреть иные последствия в отношении суммы обеспечения. Подробно об этом, а так же о спорных моментах, возникающих в связи с возвратом обеспечения, читайте в статье: Возврат обеспечительного платежа по договору аренды..

Источник: http://arbitrsamara.ru/dogovor-arendy/obespechitelnyy-platezh-v-dogovore-arendy/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.