Наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма
Содержание
- 1 Коммерческий и социальный наем в жилищной сфере
- 2 Что такое коммерческий найм жилого помещения?
- 3 Как сдать жилье в коммерческий наем
- 3.1 Общие требования к договору коммерческого найма
- 3.2 Когда лучше заключать договор коммерческого найма
- 3.3 Отличия договора коммерческого найма
- 3.4 Сонаниматели при коммерческом найме
- 3.5 Ответственность нанимателя
- 3.6 Права нанимателя
- 3.7 Временные жильцы и поднаниматели
- 3.8 Права и обязанности временных жильцов
- 3.9 Права и обязанности поднанимателей
- 3.10 Условия расторжения договора коммерческого найма
- 3.11 Риски для наймодателя
Коммерческий и социальный наем в жилищной сфере
Основными договорами в жилищной сфере, направленными на передачу жилого помещения в возмездное владение и пользование, являются договоры коммерческого и социального найма жилого помещения.
Договор найма жилого помещения, под которым в теории и юридической практике понимается договор коммерческого найма, по своей природе гражданско-правовой. Он регулируется нормами главы 35 ГК РФ. Из 18 статей, входящих в эту главу, ему посвящено 17 статей и только одна (ст. 672) адресована непосредственно договору социального найма.
При этом договор коммерческого найма в главе 35 не только не обозначен с указанием относящихся к нему статей (как это сделано в отношении договора социального найма), но и не назван (отсутствует дефиниция договора коммерческого найма жилого помещения), а статьи не содержат полного и детального правового регулирования и нуждаются в изменении.
Договор социального найма жилого помещения, имеющий ярко выраженную потребительскую направленность, находится преимущественно в сфере правового регулирования жилищного законодательства, прежде всего ЖК РФ. Оба договора имеют своей целью удовлетворение важнейшей потребности граждан в жилье.
Характеристика договоров коммерческого и социального найма жилого помещения должна строиться на основе их сравнительного анализа, который позволит, с одной стороны, выделив черты сходства и различия, полнее отразить специфику каждого из них, а с другой – в силу недостаточной урегулированности договора коммерческого найма нормами ГК РФ выявить возможность применения к последнему отдельных положений договора социального найма, если это не противоречит его сущности и положениям ГК РФ о нем.
Особенности правового регулирования и сфера действия договоров. Договор коммерческого найма жилого помещения регулируется нормами главы 35 ГК РФ (статьи 674, 675, 678, 680, пункты 1 – 3 ст. 685), договор социального найма жилого помещения – ст. 672 ГК РФ, а также ЖК РФ, в частности разд. III.
Статья 672 ГК РФ, определяя область применения договора социального найма жилого помещения (государственный и муниципальный жилищный фонд социального использования), оставляет все другие пригодные для проживания граждан помещения возможными объектами договора коммерческого найма.Таким образом, выявляется один из важнейших признаков договора – сфера его действия .——————————–
См.: Мокроусова Л.М. Договор коммерческого найма жилого помещения // Нотариус. 2003. N 2. С. 21.
По договору социального найма жилое помещение предоставляется в государственном или муниципальном жилищном фонде (п. 1 ст. 672 ГК РФ, ст. 49 ЖК РФ).
В ГК РФ не содержится указания, из какого жилищного фонда предоставляются жилые помещения по договору коммерческого найма.
В ЖК РФ дается понятие жилищного фонда и выделяются его виды в зависимости от формы собственности и целей использования (в частности, жилищный фонд коммерческого использования – п. 4 ч. 3 ст. 19).
Договор коммерческого найма жилого помещения может быть заключен при отсутствии на этот счет императивной нормы ГК РФ в любом жилищном фонде, за исключением жилищного фонда социального использования (п. 1 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ), в котором жилые помещения могут предоставляться только по договору социального найма.
Так, не исключается возможность заключения договора коммерческого найма в государственном или муниципальном жилищном фонде, о чем часто упоминается в п. 3 ч. 2 ст. 153, ч. 1 ст. 154, ч. 3 ст. 155, ст. 156 ЖК РФ.Эти договоры, являясь по своей юридической природе гражданско-правовыми, будут находиться в сфере приоритетного регулирования ГК РФ, тем более что в ЖК РФ они лишь упоминаются, но детально не регулируются.
Юридическая природа договоров
Специфика предмета обоих договоров определяет их характеристику как консенсуальных, возмездных, двусторонне обязывающих и взаимных.
Оба обязательства возникают из соглашения сторон, однако договор социального найма жилого помещения отягощен административным актом – решением органа местного самоуправления, которое, в свою очередь, является основанием заключения самого договора (части 3, 4 ст. 57 ЖК РФ).
Возмездность договоров предполагает наличие платы за пользование жилым помещением (статьи 671, 678, 682 ГК РФ, п. 5 ч. 3 ст. 67, статьи 153 – 156 ЖК РФ). В отношении коммерческого найма плата за жилое помещение устанавливается в договоре по соглашению сторон (п. 1 ст. 682 ГК РФ).
Если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, определенная в договоре, не должна превышать этот размер.
Трудно себе представить, как исходя из современного законодательного уровня защиты права собственности, целей и коммерческого характера договора будет обосновываться такое ограничение платы, если речь не идет о социальном жилье. Важной гарантией прав сторон является правило п. 2 ст.
682 ГК РФ о недопущении одностороннего изменения размера платы за жилое помещение, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. В договоре коммерческого найма должны оговариваться также сроки внесения платы за жилое помещение. Если стороны этого не предусмотрели, считается, что плата вносится ежемесячно в порядке, предусмотренном ЖК РФ (ст. 155). При социальном найме плата за жилое помещение детально регулируется нормами ЖК РФ (статьи 154 – 156, 159, 160), другими нормативными правовыми актами о порядке исчисления и взимания платы за жилое помещение и коммунальные услуги, а также предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг гражданам при определенных условиях.——————————–
Источник: https://www.kmcon.ru/articles/jurist1_2586.html
Что такое коммерческий найм жилого помещения?
Время чтения 9 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−
Коммерческий найм жилого помещения является одним из законных вариантов предоставления недвижимости для временного проживания. Указание на коммерческий характер данного вида договора не подразумевает наличие между сторонами предпринимательских отношений, а свидетельствует о возможности устанавливать возмездный характер проживания для временных жильцов.
Что это такое
Законодательство не содержит специальных норм, регламентирующих порядок оформления договора коммерческого найма. По этой причине контрагентам необходимо использовать требования, установленные в главе 35 ГК РФ, за исключением нормативных правил, прямо относящихся к найму жилфонда социального использования.
Под наймом статья 671 ГК РФ подразумевает предоставление нанимателю и членам его семьи недвижимого объекта во временное пользование. Договор коммерческого найма жилого помещения носит возмездный характер, на это прямо указывает ст. 671 ГК РФ. Можно выделить особенности данного вида соглашений:
- наймодателем может выступать законный владелец (собственник) или уполномоченное им лицо;
- нанимателем жилья по договорам данного типа может являться только физическое лицо, так как организациям любых форм собственности такие объекты могут передаваться во временное пользование на основании аренды;
- целевым назначением данного вида правоотношений является использование недвижимости только для проживания граждан, ведение предпринимательской или производственной деятельности в жилых помещениях не допускается.
Наличие права собственности на жилую недвижимость предоставляет весь комплекс полномочий по распоряжению недвижимостью, в том числе путем оформления договора найма. Иные владельцы жилья (например, наниматели) не обладают правом распоряжения, поэтому лишены возможности использовать квартиру для найма сторонним лицам.
Как заключить договор
Для оформления договорных отношений сторонам необходимо соблюдать требования, регламентированные гражданским законодательством. Прежде всего, нужно установить, какие объекты недвижимости могут передаваться во временное пользование на условиях коммерческого найма.
Согласно статье 673 ГК РФ объект, передаваемый на условиях найма, должен отвечать следующим требованиям:
- изолированность – помещение для проживания должно быть огорожено строительными конструкциями и иметь самостоятельный вход (выход) к общему имуществу дома иди квартиры, либо прямой выход на улицу;
- помещение должно быть пригодно для постоянного проживания, т.е. соответствовать правилам и стандартам, предусмотренным жилищным законодательством;
- в найм может передаваться не только целый объект, но и его изолированная часть (например, изолированная комната в квартире).
Таким образом, в состав помещений, которые будут выступать предметом коммерческого найма, входят: квартира, частный дом, часть квартиры или дома.
Для заключения договора контрагентам необходимо согласовать существенные и дополнительные условия сделки. В их состав будут входить:
- предмет сделки – передача во временное пользование конкретно оговоренного жилого помещения;
- срок найма – максимальный период действия договора не может превышать пять лет, такое правило установлено в ст. 683 ГК РФ (если срок вообще не указан в соглашении, будет применяться пятилетний срок);
- размер регулярных платежей за пользование жилым помещением – определяется по соглашению сторон (плата за коммунальные услуги будет оплачиваться отдельно, в зависимости от фактического потребления ресурсов или количества проживающих жильцов);
- состав лиц, которые могут быть вселены временным жильцом на весь срок найма (для вселения и регистрации несовершеннолетних граждан это условие не нужно специально оговаривать, такое правило предусмотрено законом);
- состав имущества, которое находится в жилом помещении и передается на весь срок найма;
- иные условия, которые согласуют стороны (в том числе порядок выполнения текущего ремонта и т.д.).
Для составления договора подобного рода необходимо соблюдать письменную форму документа, нотариальное удостоверение не требуется.
Также нужно учитывать, что в результате заключения найма возникает ограничение (обременение) права собственности, которое подлежит обязательной государственной регистрации в службе Росреестра.
Правило о регистрации должно соблюдаться только при заключении договора более чем на один год, на краткосрочные договоры это условие не распространяется.
Скачать образец договора коммерческого найма жилого помещения
Для оформления договора сторонам потребуются следующие документы:
- документы, удостоверяющие личность обеих сторон (общегражданские паспорта, свидетельство о рождении детей и т.д.);
- правоустанавливающие документы на жилое помещение (свидетельство о праве, выписка из ЕГРН и т.д.);
- договор коммерческого найма и акт приема передачи.
При обращении за регистрацией обременения в службе Росреестра потребуется представить платежный документ, подтверждающий оплату госпошлины.
Использование жилья
В процессе проживания на условиях найма наниматели обязаны соблюдать не только условия договора, но и прямые требования законодательства. При существенном нарушении порядка использования жилого помещения может последовать досрочное расторжение договора и принудительное выселение.
Можно сформулировать основные обязанности нанимателей, которые зафиксированы в Гражданском кодексе РФ:
- использование объекта недвижимости только по прямому назначению, т.е. для проживания граждан;
- обеспечивать надлежащее состояние переданного в наем помещения;
- своевременное исполнение обязанности по внесению платы за пользование жилым помещением.
Помимо этого, установлен прямой запрет на проведение строительных работ по перепланировке и переустройству жилья, это можно сделать только с согласия наймодателя.
Поскольку в содержании договора найма обязательно указывается перечень субъектов, приобретающих возможность пользования жилой недвижимостью, они имеют легальную возможность вселиться и зарегистрироваться в местном отделе ФМС.
Регистрация является обязательным требованием миграционного законодательства, отсутствие прописки повлечет административную ответственность.Для оформления регистрации нужно предъявить оригинал договора найма, прописка будет оформлена на весь срок действия соглашения.
Если обе стороны надлежащим образом исполняют свои обязательства, договор будет прекращен только по завершении его срока действия. При этом законодательство предусматривает для нанимателя преимущественную возможность на продление соглашения о найме на новый срок на прежних условиях, если у наймодателя отсутствует более выгодное предложение от третьих лиц.
Помимо стандартной ситуации с истечением срока действия договора, он может быть досрочно расторгнут сторонами по основаниям, указанным в Гражданском кодексе РФ.
Как расторгнуть
Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения осуществляется по правилам, регламентированным ст. 687 ГК РФ. Для одностороннего прекращения договора нанимателю нет необходимости указывать на какие-либо причины или обстоятельства, достаточно письменно уведомить наймодателя за три месяца.
Принудительное прекращение договорных отношений по требованию наймодателя потребует подтверждения следующих обстоятельств:
- просрочка по внесению платы за жилое помещение на протяжении шести месяцев подряд (при краткосрочном найме для расторжения договора достаточно доказать два месяца просрочки подряд);
- порча или разрушение жилого помещения, переданного по условиям найма.
Если указанные основания возникли и достоверно подтверждены, наймодатель вправе предъявить требование об освобождении жилого помещения. Если такое требование не исполняется в добровольном порядке, принудительное выселение будет осуществляться через суд.
Для судебного порядка расторжения договора найма предусмотрены специальные особенности:
- суд имеет право предоставить нанимателю срок (не более одного года) для устранения нарушений, которые послужили основанием для принудительного выселения (например, погашение задолженности или ремонт жилого помещения);
- если за предоставленный судом срок нарушения не устранены, повторное обращение наймодателя повлечет безусловное выселение в принудительном порядке;
- при вынесении решения о расторжении договора, суд по ходатайству нанимателя имеет право предоставить отсрочку о выселении (как правило, это связано с необходимостью поиска нового жилья или на зимний период).
Если доказывание нарушения условий оплаты не вызывает сложностей, то для расторжения договора по причине ухудшения состояния объекта недвижимости потребуется представить в суд надлежащие доказательства.
Для этих целей важное значение будет иметь передаточный акт, который стороны подписывали при заключении договора.
В содержании акта обе стороны должны фиксировать фактическое состояние жилья, передаваемого в пользование нанимателю.
В случае, если происходит существенное ухудшение состояния жилья, наймодатель обязан это доказать суду путем сравнения передаточного акта и документа о текущем состоянии помещения.
Составление акта о текущем состоянии может осуществляться самим наймодателем с участием жильцов, либо по его просьбе уполномоченными органами жилищного контроля и надзора (например, Государственной жилищной инспекцией).
Закон не содержит точных формулировок по определению степени повреждений, которые порождают право на досрочное расторжение договора. В каждом конкретном случае эти обстоятельства будет оценивать суд на основании представленных доказательств. Если на стадии судебного процесса наниматель устраняет претензии к сохранности качества жилья, иск будет оставлен без удовлетворения.
Также закон устанавливает основания, при которых договор может досрочно расторгаться по требованию любой стороны:
- возникновение обстоятельств, вызывающих непригодность жилого помещения для постоянного проживания;
- аварийное состояние жилья;
- иные основания, указанные в нормах жилищного законодательства.
Обратите внимание! Указанные основания не обязательно могут быть вызваны неправомерными действиями нанимателей или наймодателя.
Нередко к такому состоянию приводит естественный физический износ многоквартирного дома или непредвиденные обстоятельства (например, стихийное бедствие, противоправные действия соседей смежных квартир и т.д.).
В этом случае, при отказе второй стороны добровольно расторгнуть соглашение, также необходимо обратиться в судебные органы.
При расторжении договорных отношений должны быть выполнены следующие действия:
- наниматель, а также иные лица, указанные в договоре, должны освободить жилое помещение в срок, указанный в судебном решении;
- по обращению собственника объекта недвижимости орган ФМС досрочно аннулирует регистрацию членов семьи нанимателя;
- наниматель обязан полностью выполнить денежные обязательства на момент освобождения жилого помещения (оплатить коммунальные услуги и погасить задолженность по платежам перед наймодателем).
Также при досрочном расторжении договора наниматель обязан фактически передать жилое помещение обратно собственнику. Для этого должен составляться двусторонний передаточный акт, в котором указывается фактические состояние объекта недвижимости на момент возврата.
В случае, если наниматель выселяется принудительно судебными приставами, акт об освобождении жилого помещения будет составлен должностным лицом ФССП. Необходимо учитывать, что наниматель будет обязан возместить все расходы, связанные с ремонтно-восстановительными работами (если за период найма состояние объекта ухудшилось).
Источник: https://law03.ru/finance/article/kommercheskij-najm-zhilya
Как сдать жилье в коммерческий наем
Аренда на недвижимость подразумевает различные цели. Арендодатель обычно сдает помещение гражданским лицам (и физическим, и юридическим):
- для временного проживания;
- для использования в иных целях (офис, коммерческая деятельность, складское помещение).
При этом заключается договор на аренду, оговаривающий в первых пунктах, будет ли использоваться помещение для проживания или как нежилое.
Однако если жилое помещение сдается исключительно для проживания, порой целесообразно заключать соглашение о найме жилого помещения. Есть три типа договоров о найме:
- коммерческий
- социальный
- специализированный
Как и для чего заключается договор коммерческого найма?
Общие требования к договору коммерческого найма
Договор коммерческого найма легально дает право наймодателю извлекать прибыль из недвижимости путем сдачи ее в поднаем. Таким образом его можно заключать как с гражданским, так и с юридическим лицом, которое намерено использовать помещение только для проживания.
Предметом является изолированное жилое помещение, отвечающим всем требованиям:
- строительным стандартам;
- противопожарным и санитарно-гигиеническим нормам;
- обязательной регистрации в МБТИ (п. 1 ст. 673 ГК РФ).
Когда лучше заключать договор коммерческого найма
Если вы всегда сдавали свою квартиру исключительно семьям или студентам по договору аренды, и дальше так собираетесь делать, то волноваться вам не о чем.
Но если вы нюхом чуете, что человек, которому вы сдаете свое жилье, не обычный семьянин, а в нем явно предпринимательская жилка, или за его спиной незримо маячит целая бригада гастарбайтеров, то лучше сразу оформить договор коммерческого найма.
Конечно, если наниматель сразу признается вам, что намерен сдавать вашу квартиру посуточно, то проще заключить договор на аренду, с правом арендатора на субаренду, то есть на повторную сдачу.
Отличия договора коммерческого найма
- В отличие от бессрочного договора социального найма, коммерческий найм является срочным:
- краткосрочным, если заключается сроком на год;
- долгосрочным – на один-пять лет.
- Предусматривается возможность проживания и пользования помещением не только нанимателю, но любым другим лицам, в отличие от социального найма, который разрешает проживание только членам семьи нанимателя.
- Плата по коммерческому найму не нормируется, как в социальном: она устанавливается по согласию сторон.
- Арендная плата при коммерческом найме выгодней для арендодателя, чем при обычной аренде, так как вы можете сразу согласовать с нанимателем:
- зависимость оплаты от количества проживающих в квартире человек;
- возможность изменять сумму оплаты, в связи с изменившимися условиями.
Однако менять арендную плату в одностороннем порядке вы все равно не сможете.
Сонаниматели при коммерческом найме
- Нанимателем по коммерческому найму может быть любое гражданское лицо или группа лиц (допустим, группа мигрантов без «насяльника» решила снять квартиру).
- Если договор заключается группой лиц, то все они разделяют как права, так и обязанности на основании солидарной ответственности (п. 4, ст. 677 ГК РФ).
- Все сонаниматели должны быть указаны в документе.
- Требовать выполнения этих обязательств, например, по оплате, выселению в срок, возмещения материального ущерба и т.д., наймодатель может с каждого сонимателя.
С одной стороны, проще, когда есть с кого спросить и все «на учете», а с другой — сложнее вести дела не с одним, а с несколькими сонанимателями.
Ответственность нанимателя
Наниматель при составлении договора на коммерческую аренду указывает всех лиц, которые вселяются в помещение вместе с ним и будут постоянно проживать.
Эта категория жильцов не несет никаких обязательств, хотя пользуется такими же правами, как и наниматель, кроме коммерческого использования помещения.
Вся ответственность по договору коммерческого найма и за проживающих совместно с нанимателем граждан целиком лежит на нанимателе (ст. 677 ГК РФ).
Права нанимателя
- На основании ст. 664 наниматель пользуются преимуществом при пролонгации договора:
- Наймодатель за 3 месяца до истечения срока действия должен предупредить нанимателя о необходимости продления или о своем решении не продлевать соглашение.
- Если предупреждения не поступает, договор автоматически продлевается.
- Если наймодатель отказался от продления, сославшись, что более не намерен сдавать помещение в наем, а затем сдал его ранее, чем истек год после окончания срока прежнего договора, другому лицу, прежний наниматель имеет право, на основании ст.
684 ГК РФ, предъявить претензии, требуя либо признания нового договора недействительным, либо возмещения убытков.
- При продлении соглашения на старых или новых условиях наниматель не вправе самовольно изменять количество проживающих с ним лиц или требовать такого изменения.
Временные жильцы и поднаниматели
- Нанимателю по договору разрешено подселять в течение срока найма других лиц — временных жильцов или поднанимателей.
- Для вселения их не требуется разрешения наймодателя, однако нужно согласие всех постоянных жильцов, вселившихся вместе с нанимателем.
- Наниматель должен известить наймодателя о появившихся у него новых жильцах.
Права и обязанности временных жильцов
- Временные жильцы (например, это могут быть родственники или члены бригады) живут безвозмездно, то есть бесплатно.
- Часть помещения в личное пользование им не выделяется.
- Срок проживания либо согласован, либо не определен.
- При неустановленном сроке проживания временный жилец должен покинуть помещение в течение семи дней после извещения его об этом нанимателем.
Права и обязанности поднанимателей
Поднанимателем называется лицо, получившее право возмездного пользования части помещения, путем заключения договора о поднайме с нанимателем.
- Полным право пользователя поднаниматель не обладает, и всю ответственность за его действия несет наниматель.
- Договор поднайма заключается по правилам п. 2 ст. 685 ГК РФ о соблюдении нормы площади на одного человека (не менее 12 м2, ст. 38 ЖК)
- Условия проживания (сроки и оплата) устанавливаются нанимателем, при этом срок не может превышать тот, на который был заключен коммерческий найм.
- Преимущественным правом продления договора поднаниматель не обладает:
- По истечению срока поднайма его могут выселить без объяснения причин и взять другого жильца.
Условия расторжения договора коммерческого найма
Основные условия расторжения определяются ст. 687 ГК РФ:
- Договор может быть расторгнут по обоюдной инициативе сторон, причем если она исходит от нанимателя, он должен заручиться согласием всех постоянно проживающих и письменно предупредить наймодателя за три месяца.
- Преждевременное расторжение договора происходит в следующих случаях:
- невнесение арендной платы более 6 месяцев (если в документе не указано другое).
- порча имущества;
- несоблюдение надлежащего санитарно-технического состояния;
- использование жилья не по назначению (например, переоборудовали в массажный салон или складское помещение);
- нарушение прав соседей (шум, скандалы, громкая музыка и т.д.).
Риски для наймодателя
Помимо разборок с недовольными соседями, при сдаче жилья по коммерческому найму неизбежно возникают проблемы:
- Постоянная смена состава – одни приезжают, другие уезжают. Отсюда повышенный риск износа и порчи имущества.
- Трудности с расторжением договора:
- если хотя бы одно постоянное лицо, проживающее с нанимателем, который добровольно решил расторгнуть соглашение, закапризничает и решит остаться, договор останется в силе.
- Лояльность и терпимость суда к нанимателю:
- Ему дается льготный срок, один год, для «реабилитации» (погашения долга, возмещение порчи имущества, ремонта и т.д.).
- Если жилец не исправится, повторный суд выносит решение о расторжении договора.
- Наниматель может обратиться с просьбой отсрочить исполнение приговора еще на год.
Получается расторжение договора и выселение займет минимум два года.
Впрочем, это трудности практически любого договора об аренде или найме.
: Договор коммерческого найма.
Договор коммерческого найма с передаточным актом (опись имущества).
Скачать договор.
(2 5,00 из 5)
Загрузка…
Источник: https://moezhile.ru/arenda/dogovor-kommercheskogo-naima.html