Наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма

Коммерческий и социальный наем в жилищной сфере

Наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма

Основными договорами в жилищной сфере, направленными на передачу жилого помещения в возмездное владение и пользование, являются договоры коммерческого и социального найма жилого помещения.

Договор найма жилого помещения, под которым в теории и юридической практике понимается договор коммерческого найма, по своей природе гражданско-правовой. Он регулируется нормами главы 35 ГК РФ. Из 18 статей, входящих в эту главу, ему посвящено 17 статей и только одна (ст. 672) адресована непосредственно договору социального найма.

При этом договор коммерческого найма в главе 35 не только не обозначен с указанием относящихся к нему статей (как это сделано в отношении договора социального найма), но и не назван (отсутствует дефиниция договора коммерческого найма жилого помещения), а статьи не содержат полного и детального правового регулирования и нуждаются в изменении.

Договор социального найма жилого помещения, имеющий ярко выраженную потребительскую направленность, находится преимущественно в сфере правового регулирования жилищного законодательства, прежде всего ЖК РФ. Оба договора имеют своей целью удовлетворение важнейшей потребности граждан в жилье.

Характеристика договоров коммерческого и социального найма жилого помещения должна строиться на основе их сравнительного анализа, который позволит, с одной стороны, выделив черты сходства и различия, полнее отразить специфику каждого из них, а с другой – в силу недостаточной урегулированности договора коммерческого найма нормами ГК РФ выявить возможность применения к последнему отдельных положений договора социального найма, если это не противоречит его сущности и положениям ГК РФ о нем.

Особенности правового регулирования и сфера действия договоров. Договор коммерческого найма жилого помещения регулируется нормами главы 35 ГК РФ (статьи 674, 675, 678, 680, пункты 1 – 3 ст. 685), договор социального найма жилого помещения – ст. 672 ГК РФ, а также ЖК РФ, в частности разд. III.

Статья 672 ГК РФ, определяя область применения договора социального найма жилого помещения (государственный и муниципальный жилищный фонд социального использования), оставляет все другие пригодные для проживания граждан помещения возможными объектами договора коммерческого найма.

Таким образом, выявляется один из важнейших признаков договора – сфера его действия .——————————–

См.: Мокроусова Л.М. Договор коммерческого найма жилого помещения // Нотариус. 2003. N 2. С. 21.

По договору социального найма жилое помещение предоставляется в государственном или муниципальном жилищном фонде (п. 1 ст. 672 ГК РФ, ст. 49 ЖК РФ).

В ГК РФ не содержится указания, из какого жилищного фонда предоставляются жилые помещения по договору коммерческого найма.

В ЖК РФ дается понятие жилищного фонда и выделяются его виды в зависимости от формы собственности и целей использования (в частности, жилищный фонд коммерческого использования – п. 4 ч. 3 ст. 19).

Договор коммерческого найма жилого помещения может быть заключен при отсутствии на этот счет императивной нормы ГК РФ в любом жилищном фонде, за исключением жилищного фонда социального использования (п. 1 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ), в котором жилые помещения могут предоставляться только по договору социального найма.

Так, не исключается возможность заключения договора коммерческого найма в государственном или муниципальном жилищном фонде, о чем часто упоминается в п. 3 ч. 2 ст. 153, ч. 1 ст. 154, ч. 3 ст. 155, ст. 156 ЖК РФ.

Эти договоры, являясь по своей юридической природе гражданско-правовыми, будут находиться в сфере приоритетного регулирования ГК РФ, тем более что в ЖК РФ они лишь упоминаются, но детально не регулируются.

Юридическая природа договоров

Специфика предмета обоих договоров определяет их характеристику как консенсуальных, возмездных, двусторонне обязывающих и взаимных.

Оба обязательства возникают из соглашения сторон, однако договор социального найма жилого помещения отягощен административным актом – решением органа местного самоуправления, которое, в свою очередь, является основанием заключения самого договора (части 3, 4 ст. 57 ЖК РФ).

Возмездность договоров предполагает наличие платы за пользование жилым помещением (статьи 671, 678, 682 ГК РФ, п. 5 ч. 3 ст. 67, статьи 153 – 156 ЖК РФ). В отношении коммерческого найма плата за жилое помещение устанавливается в договоре по соглашению сторон (п. 1 ст. 682 ГК РФ).

Если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, определенная в договоре, не должна превышать этот размер.

Трудно себе представить, как исходя из современного законодательного уровня защиты права собственности, целей и коммерческого характера договора будет обосновываться такое ограничение платы, если речь не идет о социальном жилье. Важной гарантией прав сторон является правило п. 2 ст.

682 ГК РФ о недопущении одностороннего изменения размера платы за жилое помещение, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. В договоре коммерческого найма должны оговариваться также сроки внесения платы за жилое помещение. Если стороны этого не предусмотрели, считается, что плата вносится ежемесячно в порядке, предусмотренном ЖК РФ (ст. 155). При социальном найме плата за жилое помещение детально регулируется нормами ЖК РФ (статьи 154 – 156, 159, 160), другими нормативными правовыми актами о порядке исчисления и взимания платы за жилое помещение и коммунальные услуги, а также предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг гражданам при определенных условиях.——————————–

Источник: https://www.kmcon.ru/articles/jurist1_2586.html

Что такое коммерческий найм жилого помещения?

Наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма

Время чтения 9 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Коммерческий найм жилого помещения является одним из законных вариантов предоставления недвижимости для временного проживания. Указание на коммерческий характер данного вида договора не подразумевает наличие между сторонами предпринимательских отношений, а свидетельствует о возможности устанавливать возмездный характер проживания для временных жильцов.

Что это такое

Законодательство не содержит специальных норм, регламентирующих порядок оформления договора коммерческого найма. По этой причине контрагентам необходимо использовать требования, установленные в главе 35 ГК РФ, за исключением нормативных правил, прямо относящихся к найму жилфонда социального использования.

Под наймом статья 671 ГК РФ подразумевает предоставление нанимателю и членам его семьи недвижимого объекта во временное пользование. Договор коммерческого найма жилого помещения носит возмездный характер, на это прямо указывает ст. 671 ГК РФ. Можно выделить особенности данного вида соглашений:

  • наймодателем может выступать законный владелец (собственник) или уполномоченное им лицо;
  • нанимателем жилья по договорам данного типа может являться только физическое лицо, так как организациям любых форм собственности такие объекты могут передаваться во временное пользование на основании аренды;
  • целевым назначением данного вида правоотношений является использование недвижимости только для проживания граждан, ведение предпринимательской или производственной деятельности в жилых помещениях не допускается.

Наличие права собственности на жилую недвижимость предоставляет весь комплекс полномочий по распоряжению недвижимостью, в том числе путем оформления договора найма. Иные владельцы жилья (например, наниматели) не обладают правом распоряжения, поэтому лишены возможности использовать квартиру для найма сторонним лицам.

Как заключить договор

Для оформления договорных отношений сторонам необходимо соблюдать требования, регламентированные гражданским законодательством. Прежде всего, нужно установить, какие объекты недвижимости могут передаваться во временное пользование на условиях коммерческого найма.

Согласно статье 673 ГК РФ объект, передаваемый на условиях найма, должен отвечать следующим требованиям:

  1. изолированность – помещение для проживания должно быть огорожено строительными конструкциями и иметь самостоятельный вход (выход) к общему имуществу дома иди квартиры, либо прямой выход на улицу;
  2. помещение должно быть пригодно для постоянного проживания, т.е. соответствовать правилам и стандартам, предусмотренным жилищным законодательством;
  3. в найм может передаваться не только целый объект, но и его изолированная часть (например, изолированная комната в квартире).

Таким образом, в состав помещений, которые будут выступать предметом коммерческого найма, входят: квартира, частный дом, часть квартиры или дома.

Для заключения договора контрагентам необходимо согласовать существенные и дополнительные условия сделки. В их состав будут входить:

  • предмет сделки – передача во временное пользование конкретно оговоренного жилого помещения;
  • срок найма – максимальный период действия договора не может превышать пять лет, такое правило установлено в ст. 683 ГК РФ (если срок вообще не указан в соглашении, будет применяться пятилетний срок);
  • размер регулярных платежей за пользование жилым помещением – определяется по соглашению сторон (плата за коммунальные услуги будет оплачиваться отдельно, в зависимости от фактического потребления ресурсов или количества проживающих жильцов);
  • состав лиц, которые могут быть вселены временным жильцом на весь срок найма (для вселения и регистрации несовершеннолетних граждан это условие не нужно специально оговаривать, такое правило предусмотрено законом);
  • состав имущества, которое находится в жилом помещении и передается на весь срок найма;
  • иные условия, которые согласуют стороны (в том числе порядок выполнения текущего ремонта и т.д.).

Для составления договора подобного рода необходимо соблюдать письменную форму документа, нотариальное удостоверение не требуется.

Также нужно учитывать, что в результате заключения найма возникает ограничение (обременение) права собственности, которое подлежит обязательной государственной регистрации в службе Росреестра.

Правило о регистрации должно соблюдаться только при заключении договора более чем на один год, на краткосрочные договоры это условие не распространяется.

Скачать образец договора коммерческого найма жилого помещения

Для оформления договора сторонам потребуются следующие документы:

  • документы, удостоверяющие личность обеих сторон (общегражданские паспорта, свидетельство о рождении детей и т.д.);
  • правоустанавливающие документы на жилое помещение (свидетельство о праве, выписка из ЕГРН и т.д.);
  • договор коммерческого найма и акт приема передачи.

При обращении за регистрацией обременения в службе Росреестра потребуется представить платежный документ, подтверждающий оплату госпошлины.

Использование жилья

В процессе проживания на условиях найма наниматели обязаны соблюдать не только условия договора, но и прямые требования законодательства. При существенном нарушении порядка использования жилого помещения может последовать досрочное расторжение договора и принудительное выселение.

Можно сформулировать основные обязанности нанимателей, которые зафиксированы в Гражданском кодексе РФ:

  • использование объекта недвижимости только по прямому назначению, т.е. для проживания граждан;
  • обеспечивать надлежащее состояние переданного в наем помещения;
  • своевременное исполнение обязанности по внесению платы за пользование жилым помещением.

Помимо этого, установлен прямой запрет на проведение строительных работ по перепланировке и переустройству жилья, это можно сделать только с согласия наймодателя.

Поскольку в содержании договора найма обязательно указывается перечень субъектов, приобретающих возможность пользования жилой недвижимостью, они имеют легальную возможность вселиться и зарегистрироваться в местном отделе ФМС.

Регистрация является обязательным требованием миграционного законодательства, отсутствие прописки повлечет административную ответственность.

Для оформления регистрации нужно предъявить оригинал договора найма, прописка будет оформлена на весь срок действия соглашения.

Если обе стороны надлежащим образом исполняют свои обязательства, договор будет прекращен только по завершении его срока действия. При этом законодательство предусматривает для нанимателя преимущественную возможность на продление соглашения о найме на новый срок на прежних условиях, если у наймодателя отсутствует более выгодное предложение от третьих лиц.

Помимо стандартной ситуации с истечением срока действия договора, он может быть досрочно расторгнут сторонами по основаниям, указанным в Гражданском кодексе РФ.

Как расторгнуть

Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения осуществляется по правилам, регламентированным ст. 687 ГК РФ. Для одностороннего прекращения договора нанимателю нет необходимости указывать на какие-либо причины или обстоятельства, достаточно письменно уведомить наймодателя за три месяца.

Принудительное прекращение договорных отношений по требованию наймодателя потребует подтверждения следующих обстоятельств:

  • просрочка по внесению платы за жилое помещение на протяжении шести месяцев подряд (при краткосрочном найме для расторжения договора достаточно доказать два месяца просрочки подряд);
  • порча или разрушение жилого помещения, переданного по условиям найма.

Если указанные основания возникли и достоверно подтверждены, наймодатель вправе предъявить требование об освобождении жилого помещения. Если такое требование не исполняется в добровольном порядке, принудительное выселение будет осуществляться через суд.

Для судебного порядка расторжения договора найма предусмотрены специальные особенности:

  1. суд имеет право предоставить нанимателю срок (не более одного года) для устранения нарушений, которые послужили основанием для принудительного выселения (например, погашение задолженности или ремонт жилого помещения);
  2. если за предоставленный судом срок нарушения не устранены, повторное обращение наймодателя повлечет безусловное выселение в принудительном порядке;
  3. при вынесении решения о расторжении договора, суд по ходатайству нанимателя имеет право предоставить отсрочку о выселении (как правило, это связано с необходимостью поиска нового жилья или на зимний период).

Если доказывание нарушения условий оплаты не вызывает сложностей, то для расторжения договора по причине ухудшения состояния объекта недвижимости потребуется представить в суд надлежащие доказательства.

Для этих целей важное значение будет иметь передаточный акт, который стороны подписывали при заключении договора.

В содержании акта обе стороны должны фиксировать фактическое состояние жилья, передаваемого в пользование нанимателю.

В случае, если происходит существенное ухудшение состояния жилья, наймодатель обязан это доказать суду путем сравнения передаточного акта и документа о текущем состоянии помещения.

Составление акта о текущем состоянии может осуществляться самим наймодателем с участием жильцов, либо по его просьбе уполномоченными органами жилищного контроля и надзора (например, Государственной жилищной инспекцией).

Закон не содержит точных формулировок по определению степени повреждений, которые порождают право на досрочное расторжение договора. В каждом конкретном случае эти обстоятельства будет оценивать суд на основании представленных доказательств. Если на стадии судебного процесса наниматель устраняет претензии к сохранности качества жилья, иск будет оставлен без удовлетворения.

Также закон устанавливает основания, при которых договор может досрочно расторгаться по требованию любой стороны:

  • возникновение обстоятельств, вызывающих непригодность жилого помещения для постоянного проживания;
  • аварийное состояние жилья;
  • иные основания, указанные в нормах жилищного законодательства.

Обратите внимание! Указанные основания не обязательно могут быть вызваны неправомерными действиями нанимателей или наймодателя.

Нередко к такому состоянию приводит естественный физический износ многоквартирного дома или непредвиденные обстоятельства (например, стихийное бедствие, противоправные действия соседей смежных квартир и т.д.).

В этом случае, при отказе второй стороны добровольно расторгнуть соглашение, также необходимо обратиться в судебные органы.

При расторжении договорных отношений должны быть выполнены следующие действия:

  1. наниматель, а также иные лица, указанные в договоре, должны освободить жилое помещение в срок, указанный в судебном решении;
  2. по обращению собственника объекта недвижимости орган ФМС досрочно аннулирует регистрацию членов семьи нанимателя;
  3. наниматель обязан полностью выполнить денежные обязательства на момент освобождения жилого помещения (оплатить коммунальные услуги и погасить задолженность по платежам перед наймодателем).

Также при досрочном расторжении договора наниматель обязан фактически передать жилое помещение обратно собственнику. Для этого должен составляться двусторонний передаточный акт, в котором указывается фактические состояние объекта недвижимости на момент возврата.

В случае, если наниматель выселяется принудительно судебными приставами, акт об освобождении жилого помещения будет составлен должностным лицом ФССП. Необходимо учитывать, что наниматель будет обязан возместить все расходы, связанные с ремонтно-восстановительными работами (если за период найма состояние объекта ухудшилось).

Источник: https://law03.ru/finance/article/kommercheskij-najm-zhilya

Как сдать жилье в коммерческий наем

Наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма

Арен­да на недви­жи­мость под­ра­зу­ме­ва­ет раз­лич­ные цели. Арен­до­да­тель обыч­но сда­ет поме­ще­ние граж­дан­ским лицам (и физи­че­ским, и юридическим):

  • для вре­мен­но­го проживания;
  • для исполь­зо­ва­ния в иных целях (офис, ком­мер­че­ская дея­тель­ность, склад­ское помещение).

При этом заклю­ча­ет­ся дого­вор на арен­ду, ого­ва­ри­ва­ю­щий в пер­вых пунк­тах, будет ли исполь­зо­вать­ся поме­ще­ние для про­жи­ва­ния или как нежилое.

Одна­ко если жилое поме­ще­ние сда­ет­ся исклю­чи­тель­но для про­жи­ва­ния, порой целе­со­об­раз­но заклю­чать согла­ше­ние о най­ме жило­го поме­ще­ния. Есть три типа дого­во­ров о найме:

  • ком­мер­че­ский
  • соци­аль­ный
  • спе­ци­а­ли­зи­ро­ван­ный

Как и для чего заклю­ча­ет­ся дого­вор ком­мер­че­ско­го найма?

Общие требования к договору коммерческого найма

Дого­вор ком­мер­че­ско­го най­ма легаль­но дает пра­во най­мо­да­те­лю извле­кать при­быль из недви­жи­мо­сти путем сда­чи ее в под­на­ем. Таким обра­зом его мож­но заклю­чать как с граж­дан­ским, так и с юри­ди­че­ским лицом, кото­рое наме­ре­но исполь­зо­вать поме­ще­ние толь­ко для проживания.

Пред­ме­том явля­ет­ся изо­ли­ро­ван­ное жилое поме­ще­ние, отве­ча­ю­щим всем требованиям:

  • стро­и­тель­ным стандартам;
  • про­ти­во­по­жар­ным и сани­тар­но-гиги­е­ни­че­ским нормам;
  • обя­за­тель­ной реги­стра­ции в МБТИ (п. 1 ст. 673 ГК РФ).

Когда лучше заключать договор коммерческого найма

Если вы все­гда сда­ва­ли свою квар­ти­ру исклю­чи­тель­но семьям или сту­ден­там по дого­во­ру арен­ды, и даль­ше так соби­ра­е­тесь делать, то вол­но­вать­ся вам не о чем.

Но если вы нюхом чуе­те, что чело­век, кото­ро­му вы сда­е­те свое жилье, не обыч­ный семья­нин, а в нем явно пред­при­ни­ма­тель­ская жил­ка, или за его спи­ной незри­мо мая­чит целая бри­га­да гастар­бай­те­ров, то луч­ше сра­зу офор­мить дого­вор ком­мер­че­ско­го найма.

Конеч­но, если нани­ма­тель сра­зу при­зна­ет­ся вам, что наме­рен сда­вать вашу квар­ти­ру посу­точ­но, то про­ще заклю­чить дого­вор на арен­ду, с пра­вом арен­да­то­ра на суб­арен­ду, то есть на повтор­ную сдачу.

Отличия договора коммерческого найма

  1. В отли­чие от бес­сроч­но­го дого­во­ра соци­аль­но­го най­ма, ком­мер­че­ский найм явля­ет­ся срочным: 
    • крат­ко­сроч­ным, если заклю­ча­ет­ся сро­ком на год;
    • дол­го­сроч­ным – на один-пять лет.

  2. Преду­смат­ри­ва­ет­ся воз­мож­ность про­жи­ва­ния и поль­зо­ва­ния поме­ще­ни­ем не толь­ко нани­ма­те­лю, но любым дру­гим лицам, в отли­чие от соци­аль­но­го най­ма, кото­рый раз­ре­ша­ет про­жи­ва­ние толь­ко чле­нам семьи нанимателя.

  3. Пла­та по ком­мер­че­ско­му най­му не нор­ми­ру­ет­ся, как в соци­аль­ном: она уста­нав­ли­ва­ет­ся по согла­сию сторон.

  4. Аренд­ная пла­та при ком­мер­че­ском най­ме выгод­ней для арен­до­да­те­ля, чем при обыч­ной арен­де, так как вы може­те сра­зу согла­со­вать с нанимателем: 
    • зави­си­мость опла­ты от коли­че­ства про­жи­ва­ю­щих в квар­ти­ре человек;
    • воз­мож­ность изме­нять сум­му опла­ты, в свя­зи с изме­нив­ши­ми­ся условиями.

Одна­ко менять аренд­ную пла­ту в одно­сто­рон­нем поряд­ке вы все рав­но не сможете.

Сонаниматели при коммерческом найме

  • Нани­ма­те­лем по ком­мер­че­ско­му най­му может быть любое граж­дан­ское лицо или груп­па лиц (допу­стим, груп­па мигран­тов без «насяль­ни­ка» реши­ла снять квартиру).
  • Если дого­вор заклю­ча­ет­ся груп­пой лиц, то все они раз­де­ля­ют как пра­ва, так и обя­зан­но­сти на осно­ва­нии соли­дар­ной ответ­ствен­но­сти (п. 4, ст. 677 ГК РФ).

  • Все сона­ни­ма­те­ли долж­ны быть ука­за­ны в документе.
  • Тре­бо­вать выпол­не­ния этих обя­за­тельств, напри­мер, по опла­те, высе­ле­нию в срок, воз­ме­ще­ния мате­ри­аль­но­го ущер­ба и т.д., най­мо­да­тель может с каж­до­го сонимателя.

С одной сто­ро­ны, про­ще, когда есть с кого спро­сить и все «на уче­те», а с дру­гой — слож­нее вести дела не с одним, а с несколь­ки­ми сонанимателями.

Ответственность нанимателя

Нани­ма­тель при состав­ле­нии дого­во­ра на ком­мер­че­скую арен­ду ука­зы­ва­ет всех лиц, кото­рые все­ля­ют­ся в поме­ще­ние вме­сте с ним и будут посто­ян­но проживать.

Эта кате­го­рия жиль­цов не несет ника­ких обя­за­тельств, хотя поль­зу­ет­ся таки­ми же пра­ва­ми, как и нани­ма­тель, кро­ме ком­мер­че­ско­го исполь­зо­ва­ния помещения.

Вся ответ­ствен­ность по дого­во­ру ком­мер­че­ско­го най­ма и за про­жи­ва­ю­щих сов­мест­но с нани­ма­те­лем граж­дан цели­ком лежит на нани­ма­те­ле (ст. 677 ГК РФ).

Права нанимателя

  1. На осно­ва­нии ст. 664 нани­ма­тель поль­зу­ют­ся пре­иму­ще­ством при про­лон­га­ции договора: 
    • Най­мо­да­тель за 3 меся­ца до исте­че­ния сро­ка дей­ствия дол­жен пре­ду­пре­дить нани­ма­те­ля о необ­хо­ди­мо­сти про­дле­ния или о сво­ем реше­нии не про­дле­вать соглашение.

    • Если пре­ду­пре­жде­ния не посту­па­ет, дого­вор авто­ма­ти­че­ски продлевается.

    • Если най­мо­да­тель отка­зал­ся от про­дле­ния, сослав­шись, что более не наме­рен сда­вать поме­ще­ние в наем, а затем сдал его ранее, чем истек год после окон­ча­ния сро­ка преж­не­го дого­во­ра, дру­го­му лицу, преж­ний нани­ма­тель име­ет пра­во, на осно­ва­нии ст.

      684 ГК РФ, предъ­явить пре­тен­зии, тре­буя либо при­зна­ния ново­го дого­во­ра недей­стви­тель­ным, либо воз­ме­ще­ния убытков.

  2. При про­дле­нии согла­ше­ния на ста­рых или новых усло­ви­ях нани­ма­тель не впра­ве само­воль­но изме­нять коли­че­ство про­жи­ва­ю­щих с ним лиц или тре­бо­вать тако­го изменения.

Временные жильцы и поднаниматели

  • Нани­ма­те­лю по дого­во­ру раз­ре­ше­но под­се­лять в тече­ние сро­ка най­ма дру­гих лиц — вре­мен­ных жиль­цов или поднанимателей.

  • Для все­ле­ния их не тре­бу­ет­ся раз­ре­ше­ния най­мо­да­те­ля, одна­ко нуж­но согла­сие всех посто­ян­ных жиль­цов, все­лив­ших­ся вме­сте с нанимателем.

  • Нани­ма­тель дол­жен изве­стить най­мо­да­те­ля о появив­ших­ся у него новых жильцах.

Права и обязанности временных жильцов

  • Вре­мен­ные жиль­цы (напри­мер, это могут быть род­ствен­ни­ки или чле­ны бри­га­ды) живут без­воз­мезд­но, то есть бесплатно.
  • Часть поме­ще­ния в лич­ное поль­зо­ва­ние им не выделяется.

  • Срок про­жи­ва­ния либо согла­со­ван, либо не определен.

  • При неуста­нов­лен­ном сро­ке про­жи­ва­ния вре­мен­ный жилец дол­жен поки­нуть поме­ще­ние в тече­ние семи дней после изве­ще­ния его об этом нанимателем.

Права и обязанности поднанимателей

Под­на­ни­ма­те­лем назы­ва­ет­ся лицо, полу­чив­шее пра­во воз­мезд­но­го поль­зо­ва­ния части поме­ще­ния, путем заклю­че­ния дого­во­ра о под­най­ме с нанимателем.

  • Пол­ным пра­во поль­зо­ва­те­ля под­на­ни­ма­тель не обла­да­ет, и всю ответ­ствен­ность за его дей­ствия несет наниматель.
  • Дого­вор под­най­ма заклю­ча­ет­ся по пра­ви­лам п. 2 ст. 685 ГК РФ о соблю­де­нии нор­мы пло­ща­ди на одно­го чело­ве­ка (не менее 12 м2, ст. 38 ЖК)
  • Усло­вия про­жи­ва­ния (сро­ки и опла­та) уста­нав­ли­ва­ют­ся нани­ма­те­лем, при этом срок не может пре­вы­шать тот, на кото­рый был заклю­чен ком­мер­че­ский найм.
  • Пре­иму­ще­ствен­ным пра­вом про­дле­ния дого­во­ра под­на­ни­ма­тель не обладает: 
    • По исте­че­нию сро­ка под­най­ма его могут высе­лить без объ­яс­не­ния при­чин и взять дру­го­го жильца.

Условия расторжения договора коммерческого найма

Основ­ные усло­вия рас­тор­же­ния опре­де­ля­ют­ся ст. 687 ГК РФ:

  • Дого­вор может быть рас­торг­нут по обо­юд­ной ини­ци­а­ти­ве сто­рон, при­чем если она исхо­дит от нани­ма­те­ля, он дол­жен зару­чить­ся согла­си­ем всех посто­ян­но про­жи­ва­ю­щих и пись­мен­но пре­ду­пре­дить най­мо­да­те­ля за три месяца.
  • Преж­де­вре­мен­ное рас­тор­же­ние дого­во­ра про­ис­хо­дит в сле­ду­ю­щих случаях: 
    • невне­се­ние аренд­ной пла­ты более 6 меся­цев (если в доку­мен­те не ука­за­но другое).
    • пор­ча имущества;
    • несо­блю­де­ние над­ле­жа­ще­го сани­тар­но-тех­ни­че­ско­го состояния;
    • исполь­зо­ва­ние жилья не по назна­че­нию (напри­мер, пере­обо­ру­до­ва­ли в мас­саж­ный салон или склад­ское помещение);
    • нару­ше­ние прав сосе­дей (шум, скан­да­лы, гром­кая музы­ка и т.д.).

Риски для наймодателя

Поми­мо раз­бо­рок с недо­воль­ны­ми сосе­дя­ми, при сда­че жилья по ком­мер­че­ско­му най­му неиз­беж­но воз­ни­ка­ют проблемы:

  1. Посто­ян­ная сме­на соста­ва – одни при­ез­жа­ют, дру­гие уез­жа­ют. Отсю­да повы­шен­ный риск изно­са и пор­чи имущества.
  2. Труд­но­сти с рас­тор­же­ни­ем договора: 
    • если хотя бы одно посто­ян­ное лицо, про­жи­ва­ю­щее с нани­ма­те­лем, кото­рый доб­ро­воль­но решил рас­торг­нуть согла­ше­ние, зака­приз­ни­ча­ет и решит остать­ся, дого­вор оста­нет­ся в силе.
  3. Лояль­ность и тер­пи­мость суда к нанимателю: 
    • Ему дает­ся льгот­ный срок, один год, для «реа­би­ли­та­ции» (пога­ше­ния дол­га, воз­ме­ще­ние пор­чи иму­ще­ства, ремон­та и т.д.).
    • Если жилец не испра­вит­ся, повтор­ный суд выно­сит реше­ние о рас­тор­же­нии договора.
    • Нани­ма­тель может обра­тить­ся с прось­бой отсро­чить испол­не­ние при­го­во­ра еще на год.

Полу­ча­ет­ся рас­тор­же­ние дого­во­ра и высе­ле­ние зай­мет мини­мум два года.

Впро­чем, это труд­но­сти прак­ти­че­ски любо­го дого­во­ра об арен­де или найме.

: Дого­вор ком­мер­че­ско­го найма.

Дого­вор ком­мер­че­ско­го най­ма с пере­да­точ­ным актом (опись имущества).
Ска­чать дого­вор.

(2 5,00 из 5)
Загрузка…

Источник: https://moezhile.ru/arenda/dogovor-kommercheskogo-naima.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.