Истечение срока договора найма жилого помещения

Содержание

Пролонгация договора найма жилого помещения

Истечение срока договора найма жилого помещения

Наем жилого помещения регламентирован Гражданским кодексом РФ. Владельцы недвижимости, которые не планируют на протяжении длительного периода проживать в квартире, предпочитают ее сдавать и получать пассивный доход. Подобные сделки достаточно часто встречаются.

Законодательство предписывает заключать договор найма жилья в письменной форме. Если его срок более 11 месяцев, он подлежит регистрации в Росреестре, поскольку долгосрочная аренда рассматривается как обременение на недвижимость.

Это платная процедура, требующая также временных затрат, поэтому граждане предпочитают оформлять договор на период, не требующий внесения сведений в реестр.

Если по истечении срока, указанного в документе, фиксирующем сделку, правоотношения между наймодателем и нанимателем не прекратились, договор необходимо пролонгировать.

Правовое регулирование пролонгации

Наем жилого помещения регламентируется главой 35 ГК РФ. К нюансам, которые не установлены статьями данного раздела, можно применять положения об аренде. В частности пролонгация договора найма регламентирована статьей 684 ГК РФ. Применять ее необходимо, исходя из срока, на который заключалась сделка.

Согласно положениям законодательства наймодатель обязан уведомить съемщика о желании продлить договор на тех же или иных условиях либо о намерении прекратить отношения за три месяца по истечении срока, на который заключалась сделка.

Форма такого извещения не регламентирована, поэтому сделать это можно в личном разговоре. Но рекомендовано использовать письменное уведомление, поскольку при возникновении спорных ситуаций, оно послужит доказательством в судебном разбирательстве.

Особенно такой вид извещения стоит применять, если с нанимателем не сложились доверительные отношения или были какие-то конфликты.

Уведомление о продлении или нежелании пролонгировать договор составляется в двух экземплярах. Один из них вручается нанимателю. Он должен на обоих экземплярах поставить свою подпись, которая подтвердит факт того, что съемщик оповещен. Также наймодатель может отправить уведомление заказным письмом с описью вложения и извещением о вручении.

В зависимости от периода, на который заключена сделка, можно разделить договора на:

  1. Краткосрочные. Они оформляются на 11 месяцев и не подлежат государственной регистрации. Такой вид договоров наиболее распространен, поскольку не требует дополнительных временных и денежных затрат, связанных с внесением сведений в реестр.
  2. Долгосрочные. Заключаются на год и более. Законодательство ограничивает максимальный срок найма жилого помещения пятилетним периодом. Они требуют обязательной государственной регистрации.
  3. Без указания срока действия. Согласно пункту 1 статьи 683 ГК РФ такие договора считаются заключенными на пять лет.

Пролонгация должна производиться в зависимости от срока, на который заключен договор.

Продление краткосрочного найма

При краткосрочных отношениях одна из сторон должна обратиться к другой с уведомлением о желании продлить документ на тех же или других условиях. После достижения консенсуса по этому вопросу участники сделки составляют дополнительное соглашение в письменном виде.

Необходимо учитывать, что, если в дополнительном соглашении указывается продление срока договора, к примеру, в формулировке: «срок предоставления помещения увеличивается на 10 месяцев» и совокупный период составляет больше года, аренда становится долгосрочной. В таком случае к правоотношениям будут применяться все положения о длительном найме.

Если стороны устанавливают посредством дополнительного соглашения новый срок, не превышающий 11 месяцев, аренда остается краткосрочной. Для этого необходимо указать в тексте договора начало течения периода с момента подписания дополнительного соглашения.

При краткосрочном найме не применяются положения статьи 684 ГК РФ о преимущественном праве продления и автоматической пролонгации. Если стороны не уведомили друг друга о желании продолжить правоотношение или не достигли консенсуса по условиям, договор расторгается в связи с истечением периода, на который он заключался.

Пролонгация договора долгосрочного найма

Если договор заключался на год и более, наниматель имеет преимущественное право его пролонгации. Так, собственник квартиры должен предложить продлить наем в первую очередь ему. Только после отказа наймодатель сможет заключить договор с другим нанимателем.

Если собственник квартиры не планирует сдавать жилье в ближайший год, он вправе не продлевать сделку по истечении ее срока.

Но, если он в течение этого периода заключит новый договор с другим нанимателем, предыдущий съемщик имеет право обжаловать его действия в судебном порядке и получить компенсацию за причиненный ущерб.

При долгосрочном найме, если ни одна из сторон не уведомила другую о желании продлить договор и участники не прекратили исполнение обязательств, сделка автоматически пролонгируется на тех же условиях и на тот же срок.

После продления договора долгосрочного найма его необходимо вновь зарегистрировать в Росреестре, поскольку обременение недвижимости продолжилось.

Порядок действий при реализации процедуры

Чтобы пролонгировать договор найма жилого помещения сторонам следует придерживаться следующего алгоритма:

  • обратиться к другому участнику правоотношения и сообщить о желании продлить сделку;
  • согласовать условия. Если их планируется изменить, стороны должны прийти к консенсусу, в противном случае договор расторгается в связи с истечением срока;
  • оформить дополнительное соглашение, включив в него новые условия, если они были изменены;
  • зарегистрировать продление найма в Росреестре. Это необходимо сделать, если аренда долгосрочная.

Важно составить соглашение о пролонгации в письменном виде, поскольку оно будет фиксировать правоотношения между сторонами и послужит доказательством в суде, если в будущем возникнут неразрешимые разногласия. В документе необходимо указать следующее:

  • название, номер и дату составления соглашения;
  • номер и дату составления основного договора, к которому оформляется дополнительное соглашение;
  • данные сторон так же, как и в основном договоре;
  • вопрос о пролонгации правоотношения. Сторонам, не желающим регистрировать обременение, следует заметить, что новый срок начинается с момента подписания данного соглашения;
  • отражение изменений условий основного договора. Если стороны решили увеличить или уменьшить арендную плату или иные положения документа, следует конкретизировать этот факт. Если изменений не предполагается, необходимо указать об этом;
  • пункт о том, что остальные условия основного договора остаются в силе;
  • день, с которого новый документ вступает в силу. Как правило, это момент подписания соглашения;
  • дату и подписи участников сделки.

Заключать дополнительное соглашение и ставить подписи должны те же граждане, которые оформляли основной договор. Они могут делегировать это право посредством нотариально заверенной доверенности другому лицу.

Если окончание срока основного договора было упущено, лучше оформить дополнительное соглашение задним числом. Это исключит возникновение спорных ситуаций относительно нерегулируемого периода найма и возможных судебных тяжб.

Разница между продлением и заключением нового договора

Несмотря на то, что пролонгация – достаточно простая процедура, не требующая особых знаний, многие граждане предпочитают заключать новый договор, вместо продления старого. Некоторые юристы выступают за подобный порядок, поскольку он позволяет максимально точно отследить начало и окончание периода правоотношений.

Количество возможных пролонгаций не ограничено законодательством, поэтому при длительном течении сделки заключаются новые дополнительные соглашения, изменяются условия найма. Это может вызвать путаницу, если возникнет конфликт между сторонами. Заключение нового договора каждый раз обеспечит юридическую чистоту сделки.

Однако такой подход связан с дополнительными временными затратами, поскольку по окончании срока найма, собственник квартиры должен принять имущество у нанимателя, оформив этот процесс передаточным актом, исключающим наличие у него претензий.

При заключении нового договора акт приема-передачи снова требуется составить, чтобы избежать возможных проблем в будущем. Если стороны будут придерживаться установленной законодательством процедуры, перезаключение найма заново значительно увеличит затраты времени в сравнении с пролонгацией.

Продление договора предполагает только оформление дополнительного соглашения к основному документу.

Если эта страница была вам полезна, посоветуйте её своим знакомым:

Источник: http://dgkh.ru/art/arenda/prolong.html

Продление и изменение договора найма жилого помещения

Истечение срока договора найма жилого помещения

Зачастую, после подписания договора найма, работа с документами не заканчивается.

Сторонам нередко приходиться изменять положения достигнутого соглашения, особенно в случае, когда жилье передается в пользование на несколько лет.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Читайте на нашем сайте о том, как составить договор найма, заключить его и зарегистрировать.

Правовое регулирование

Законодательство, главным образом, направлено на регулирование долгосрочных отношений по найму жилых помещений.

Статья 684 ГК РФ предписывает собственника помещения известить другую сторону о своих намерениях не позднее, чем за три месяца до завершения их правоотношений.

Образец уведомления об истечении срока аренды.

Он должен либо предложить продлить наем помещения (на тех же условиях, либо на других), либо проинформировать о том, что квартира сдаваться больше не будет.

Статья 687 ГК РФ даёт право арендатору расторгнуть договор по своему желанию, предварительно предупредив владельца квартиры за 3 месяца.

При долгосрочной аренде наниматели помещений имеют первоочередное право на заключение нового соглашения аренды.

Если период меньше, чем 12 месяцев, то требования указанных статей на него не распространяются. Поэтому желательно указать в тексте, в какой срок одна сторона должна известить другую о желании продолжить отношения по аренде.

О том, какими правами и обязанностями обладают арендодатель и квартиросъемщик, вы можете узнать из наших статей.

Порядок действий

Итак, первое, что следует сделать для продления срока сдачи жилья или проживания в съемной квартире – связаться с арендатором/арендодателем.

В юридической практике самым распространённым способом официального извещения кого-либо является почтовое отправление с уведомлением о вручении.

На деле граждане очень редко прибегают к деловой переписке, предпочитая ей устное общение. Когда дело касается продления аренды, то это оправдано – в итоге появится документ, подписанный обеими сторонами.

Продлевается период сдачи жилья с помощью подписания дополнительного соглашения к основному документу. В нем должны содержаться следующие данные:

  1. Название, номер, дата составления. А также номер и дата документа, к которому относится это соглашение.
  2. Ф.И.О. арендатора и арендодателя.
  3. Указание, что изменяется в тексте. В данном случае, заменяется дата окончания действия аренды на другую, более позднюю, в соответствии с решением владельца квартиры и жильца.
  4. Утверждение, что все остальные условия остаются без изменения.
  5. Дата вступления в силу. Обычно пишут, что изменения начинают действовать с момента подписания.
  6. Дата и подписи сторон.

Дополнительное соглашение о продлении найма жилого помещения: образец.

Подписывают бумагу те же лица, которые подписывали бумаги при заключении сделки. Или же их представители, имеющие соответствующую доверенность.

В случае, когда суммарный период действия найма (изначальный + продление) превышает 12 месяцев, такой он перестаёт считаться краткосрочным и должен быть зарегистрирован.

Иногда граждане пропускают из-за невнимательности дату окончания действия документа.

В такой ситуации сторонам лучше всего подписать соглашение о продлении срока «задним числом», то есть, оформить более ранней датой.

В противном случае возникают неурегулированные отношения, что может привести к судебным тяжбам.

Пролонгировать или заключить новый?

Часто людей интересует, что же лучше – продлить действующий документ или подписать новый? Мнения на этот счёт разнятся.

С точки зрения юриста или государственного чиновника, лучше всего составить новый. Так проще всего отслеживать дату начала и окончания отношений между сторонами.

Ведь стороны могут продлевать действие документа много раз, количество дополнительных соглашений нигде не фиксируется. Производить контроль, в том числе налоговый, становится сложно.

Если же говорить об экономии времени арендатора и арендодателя, то проще продлить действие соглашения об аренде. Например, владельцу квартиры не нужно будет возвращать залог арендатору, который тот всё равно потом снова внесёт уже по новому документу.

Также при завершении аренды нужно составить акт приёма-передачи имущества от съёмщика жилья его владельцу. А после этого, когда вступит в силу новый договор, будет составлен ещё один акт по передаче квартиры и имущества в ней арендатору.

В любом случае максимальная длительность сдачи-съема жилплощади не может длиться больше 5 лет без заключения нового правоустанавливающего документа.

Другие изменения условий

Как оформить изменение других условий, оговоренных при сдаче жилплощади? Они изменяются аналогично – подписывается допсоглашение по алгоритму, который описан ранее в данной статье.

Только изменяемые пункты будут иными.

Участникам правоотношений аренды следует помнить, что любое изменение условий возможно только по обоюдному согласию. Никакое одностороннее изменение условий аренды невозможно.

Образец дополнительного соглашения к договору найма.

Наиболее частыми причинами изменения первоначального документа является арендная плата и условия проживания.

Владелец квартиры заинтересован в максимальном доходе от своего небольшого бизнеса. Поэтому он будет стараться увеличить стоимость найма, аргументируя это инфляцией или изменениями на рынке недвижимости.

В отдельных случаях собственники идут на откровенный шантаж: угрожают сменить замки на входных дверях, если не будут приняты новые условия.

Арендаторы же обычно просят снизить размер платы, потому как в кризис ухудшается экономическое положение граждан, что снижает спрос на арендное жильё. Или же просят разрешить подселить в квартиру друзей или родственников.

В любом случае, сторонам следует обсуждать пожелания и искать компромиссные решения, не доводя ситуацию до конфликта.

Узнайте из наших статей, что включает в себя оплата за найм жилого помещения, а также о том, за что должен платить квартирант и как подтвердить расходы по найму квартиры в командировке.

Регистрация

Регистрировать соглашение по продлению правоотношений не нужно. Если говорить строго юридическим языком, то регистрируется не сам договор, а лишь обременения квартиры.

Следовательно, работников Росреестра волнует только дата, после которой истечёт срок аренды недвижимости. Остальные обстоятельства регистрации не подлежат.

Как владельцам жилья, так и арендаторам, следует помнить, что официальные бумаги, принятые с согласия сторон, регулируют их права и обязанности.

Поэтому все оговоренные условия следует неукоснительно соблюдать, хотя на этих бумагах и нет печатей государственных органов.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: 

8 (800) 302-76-94

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://pravovoy-standart.ru/gilishnoe-pr/nedvigimost/kvartira/arenda-kv/snimaty/dokumenty-pri-seme/dogovor-n/prilogenie-dog-nm/prodlenie-obrazets.html

Право нанимателя на заключение договора найма жилья жилищного фонда социального использования на новый срок

Истечение срока договора найма жилого помещения
Энциклопедия МИП » Жилищное право » Найм жилого помещения » Право нанимателя на заключение договора найма жилья жилищного фонда социального использования на новый срок

Для постановки на учет необходимо подать заявление.

Каждый человек имеет право на жилище. Пользоваться квартирой или домом можно как на праве собственности, так и по другим основаниям, например, на условиях найма. Одна из форм реализации права на жилье – пользование жилым помещением жилищного фонда социального использования по договору соцнайма.

Посредством этого соглашения государство, в лице уполномоченного органа, или организация – собственник выдают человеку жилую площадь, в которой он вправе проживать, соблюдая при этом требования закона, предъявляемые к использованию жилого помещения, и не нарушая прав других людей. Важно отметить, что обратиться за наймом указанных помещений по закону могут исключительно граждане Российской Федерации, лицам без гражданства или иностранцам жилье не выделяется.

Какие права есть у сторон договора по истечению срока его действия в соответствии с действующим гражданским и жилищным законом? Как регламентировано заключение нового соглашения о найме? Рассмотрим эти вопросы детально.

Порядок предоставления найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

Орган местного самоуправления ведет учет граждан, которые имеют законные основания на получение жилья для найма.

Для постановки на учет необходимо подать заявление, оформленное в установленном порядке, в письменной форме с перечислением всех требуемых от гражданина данных.

Также нужно передать в уполномоченный орган документацию, подтверждающую основания лица на получение жилого помещения.

Жилье выделяется гражданам в порядке очередности, за исключением лиц, которые законом наделены правом на внеочередное получение жилого помещения.

Орган местного самоуправления определяет площадь жилого помещения, выделяемого гражданину. Уполномоченный орган обязан предоставить жилье, соответствующее требованиям нормы представления.

Исключением из этого правила является случай, когда сам гражданин, претендующий на помещение, просит предоставить жилой объект, площадь которого меньше указанной нормы.

В такой ситуации просьба лица может быть удовлетворена, если жилое помещение по размеру не меньше метража, установленного учетной нормой.

Истечение срока договора

Рассматриваемый договор признается законом срочным, в его тексте обязательно указывается срок, на который заключено соглашение о найме.

Стороны определяют и порядок перезаключения договора, когда срок ранее действующего соглашения истек.
Жилищным Кодексом в статье 91.6 рассматриваются сроки договора.

В соответствии с указанной статьей, соглашение о найме может быть заключено минимум на один календарный год и максимум на десять лет.

Как правило, срок определяет наниматель, и если у наймодателя нет оснований для установления иного периода, договор заключается на определенный нанимателем срок.

Когда наступает дата окончания правоотношений по договору, установленная сторонами, или истекает период, на который он был заключен, по общему правилу срок соглашения считается истекшим.

В этом случае субъекты договора по инициативе нанимателя могут продолжить правоотношения путем заключения договора с указанием нового срока его действия.

Заключение нового договора

Наймодатель принимает инициативу нанимателя на заключение нового договора и не вправе отказать в его заключении, но при соблюдении важного условия: у нанимателя должны быть основания, определенные законом для граждан, имеющих право на получение указанного вида жилья. Такие требования для заключения договора найма четко определены Жилищным Кодексом в статье 91.3.

Во-первых, нанимателем признается гражданин, нуждающийся в жилье. Такой статус гражданин получает на общих условиях, предусмотренных ЖК РФ и должен подтвердить свое право документально.

Во-вторых, нанимателем считается гражданин, признанный нуждающимся в жилье по основаниям, предусмотренным другими законами федерального уровня, местными законами, указами Главы государства, юридическими актами органа местного самоуправления, в случаях:

  • Если человек не признан малоимущим в порядке, установленном субъектом РФ, на территории которого располагается жилое помещение, и не может быть признан малоимущим в ближайшей перспективе.
  • Если суммарный доход лица – нанимателя и его семьи, а также суммарная стоимость их личного имущества не превышает сумм, достаточных для приобретения жилья. Максимальные размеры дохода и стоимости имущества определяются органом местного самоуправления.

Продление и расторжение договора сторонами

Как уже отмечалось, в момент истечения срока предыдущего договора, наниматель вправе заявить намерение на продление найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Соответственно, наниматель может заключить договор на новый период времени.

В отношении рассматриваемого соглашения можно говорить именно о его продлении: формально заключается новый договор, но по поводу того же помещения, и с участием тех же сторон, фактически правоотношения субъектов продолжаются.

Рассматриваемое соглашение может быть расторгнуто в любое время, если об этом договорились стороны. Также прекращаются договорные отношения по инициативе нанимателя.

Обязательными условиями к расторжению в этом случае являются согласие семьи нанимателя и своевременное предупреждение наймодателя о намерениях.

Разрешает закон прекращать договор и по требованию наймодателя, но обязательно в судебном порядке и при наличии условий, предусмотренных статьей 91.10 Жилищного Кодекса.

Источник: https://advokat-malov.ru/najm-zhilogo-pomeshheniya/pravo-nanimatelya-na-zaklyuchenie-dogovora-najma-zhilya-zhilishhnogo-fonda-socialnogo-ispolzovaniya-na-novyj-srok.html

Учимся грамотно продлевать договор найма

Истечение срока договора найма жилого помещения

Напомним, что такое договор найма. Для этого обратимся к законодательству. Суть определения сводится к следующему: по договору коммерческого найма собственник жилого помещения передаёт нанимателю (квартиросъёмщику) за вознаграждение квартиру для временного проживания (ст. 671 ГК РФ).

Каждый договор включает существенные условия (те, без которых договор будет считаться незаключённым) и несущественные.

В нашем случае существенных условий всего два: предмет договора и плата за жилое помещение. Несущественных больше: срок заключения договора, количество проживающих в квартире, порядок оплаты коммунальных платежей (договорённость, кто именно будет это делать), возможность ремонта квартиры и т. д.

Хотя условие о сроке договора существенным не является, оно весьма важно, и на некоторые нюансы стоит обратить самое пристальное внимание. Так, согласно п. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения не может быть заключён на срок, превышающий пять лет. А вот если срок не указан, договор будет считаться заключённым на пять лет.

Важно! Государственная регистрация договора найма жилого помещения законодательством не предусмотрена независимо от срока договора.

Договор найма может быть краткосрочным (заключается меньше чем на год) и долгосрочным (от года и больше).

В соответствии со ст. 683 ГК РФ при заключении краткосрочного договора найма действует ряд ограничений для нанимателя:

  • нельзя никого подселить в квартиру;
  • запрещается сдавать квартиру по договору поднайма;
  • отсутствует преимущественное право на заключение нового договора после истечения срока действия этого;
  • в случае смерти нанимателя или его выезда договор прекращает своё действие.

Однако указанные выше ограничения перестанут действовать, если в договоре указать противоположные условия (например, предусмотреть, что наниматель имеет право сдавать помещение по договору поднайма).

Что касается продления краткосрочных и долгосрочных договоров, здесь есть свои нюансы.

Если вы решили продлить договор найма, то до завершения срока действия договора вам необходимо обратиться к владельцу жилья. Если договорённость между вами достигнута и вы продолжаете сотрудничество, то достаточно к основному договору найма составить дополнительное соглашение в письменной форме (п.1 ст. 450, п.1 ст. 452, ст. 467 ГК РФ).

Обратите внимание на тот факт, что если суммарная продолжительность действия договора и соглашения превышает один год, такой договор перестаёт считаться краткосрочным.

Если вам это не выгодно, тогда укажите в дополнительном соглашении о новом сроке, например, с такой формулировкой: «Срок найма по договору продлевается на одиннадцать месяцев с момента подписания соглашения (даты окончания первоначального срока аренды)».

Если же вы не договорились с собственником об условиях (например, вам увеличивают арендную плату или предлагают начать самим оплачивать коммунальные услуги, а вас это не устраивает) либо ни вы, ни наймодатель не сообщили друг другу о желании продления, то договор автоматически расторгается в связи с истечением срока его действия (п. 2 ст. 683 ГК РФ).

Если вы снимаете квартиру и заключили долгосрочный договор, по истечении срока его действия у вас будет преимущественное право на заключение нового соглашения (абз. 1 ст. 684 ГК РФ).

Имейте в виду, что собственник жилья обязан предложить вам заключить новый договор (на тех же или иных условиях) не позднее чем за три месяца до истечения срока договора либо предупредить вас о том, что не намерен продлять договор в связи с решением не сдавать жилое помещение внаём (при этом в течение года он не сможет сдавать квартиру другим жильцам). Если он не выполнил этой обязанности, а вы не отказались от продления договора, договор считается продлённым на тех же условиях и на тот же срок.

Если собственник отказался от продления договора с вами в связи с решением не сдавать помещение внаём, а в течение года со дня истечения срока договора с вами вы узнаёте о том, что квартира сдана в наём другому лицу, то в такой ситуации вы вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причинённых отказом возобновить с вами договор. Такие нормы закреплены в ст. 684 ГК РФ.

В случае, когда вы решили продлить договор найма на прежних условиях, необходимости уведомлять об этом собственника жилья у вас не возникает.

За исключением случая, когда вы решили изменить условия договора (например, увеличить число лиц, постоянно проживающих с вами в квартире). Тогда с этим предложением вы должны обратиться к наймодателю и заключить дополнительное соглашение.

В противном случае наймодатель вправе расторгнуть договор в связи с истечением его срока.

Но если вы не договорились об условиях с владельцем жилья, то договор расторгается в связи с истечением срока его действия. В этом случае собственник имеет право заключать новый договор с другим нанимателем (ст. 684 ГК РФ).

Источник: http://www.advokat35.com/%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80-%D0%BD%D0%B0%D0%B9%D0%BC%D0%B0/

Продление договора найма квартиры

Истечение срока договора найма жилого помещения

Обычно договор найма жилья включает в себя как срок действия, так и условия продления договора. При этом для договора найма жилого помещения условие о сроке не является существенным. Если срок в договоре не указан, то такой договор считается заключенным на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ). О том, как продлить срок действия договора, мы поговорим ниже.

Срок договора

Типовые образцы договора найма жилья, как правило, предусматривают срок действия до одного года с условием автоматического продления этого срока, если ни одна сторона не заявит о нежелании продлевать договор.

Это объясняется тем, что типовые шаблоны разработаны с учетом наиболее удобных для граждан условий. Так:

  • договоры со сроком действия до одного года не нуждаются в государственной регистрации;
  • возможность автоматического продления договора на следующий год, по сути, начинает правоотношения заново, а значит, регистрации обременения наймодателя в Росреестре не потребуется, даже если в общей сложности найм будет длиться десятилетиями;
  • возможность автоматического продления дает и нанимателю и наймодателю некую гарантию длительных правоотношений;
  • автоматическое продление не нуждается в дополнительном оформлении, то есть никаких дополнительных соглашений не потребуется.

Если договор не предусматривает возможности автоматического продления, то стороне, заинтересованной в продлении, потребуется обратиться к другой стороне с предложением о продлении договора на тех же или иных условиях.

В случае достижения согласия будет необходимо составить в письменной форме дополнительное соглашение о продлении договора найма (п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 452, п. 1 ст. 674 ГК РФ).

Следует осторожно подходить к формулировкам дополнительных соглашений.

Например, если в дополнительном соглашении условие о продлении договора сформулировано таким образом, что предусматривается изменение первоначального срока, указанного в договоре найма (например, «срок найма увеличивается на семь месяцев»), при этом совокупный срок превышает один год, такой договор перестает считаться краткосрочным и имеет некоторые особенности, о которых будет сказано далее.

В то же время договор найма останется краткосрочным, если он будет продлен путем установления дополнительным соглашением нового срока найма, не превышающего одного года. Например, «срок найма по договору продлевается на семь месяцев с момента подписания настоящего соглашения».

Долгосрочные договоры найма

Договор, заключенный изначально на срок более года, относится к категории долгосрочных договоров, нуждающихся в государственной регистрации обременения наймодателя.

Наниматель по долгосрочным договором имеет преимущественное право заключения договора на новый срок (абз. 1 ст. 684 ГК РФ). На этом праве нанимателя основана вся дальнейшая процедура продления срока действия договора.

В обеспечение преимущественного права нанимателя наймодатель обязан как минимум за три месяца до окончания срока договора известить нанимателя (абз. 2 ст. 684 ГК РФ):

  • о продлении договора на тех же или иных условиях;
  • об отказе в продлении договора в связи с тем, что наймодатель не намерен сдавать жилое помещение внаем в течение ближайшего года.

Наиболее предпочтительной является письменная форма извещения, с помощью которой при необходимости можно будет без труда доказать факт исполнения наймодателем своей обязанности. Желательно составить извещение в двух экземплярах, попросив нанимателя поставить подпись на экземпляре наймодателя.

Если наймодатель в своем извещении указал, что он не намерен продлевать договор в связи с нежеланием сдавать жилое помещение внаем в течение ближайшего года, но впоследствии заключил договор с другим нанимателем, то прежний наниматель имеет право обратиться в суд в связи с нарушением его преимущественного права на заключение договора.

Если стороны не достигнут договоренности о продлении договора найма на условиях, указанных в извещении, договор расторгается в связи с истечением его срока. При этом наймодатель вправе после истечения срока договора найма заключить новый договор с другим нанимателем (ст. 684 ГК РФ).

Если наймодатель в установленные законом сроки (за 3 месяца) не известит нанимателя о продлении договора на иных условиях либо об отказе в продлении, а наниматель впоследствии не откажется от продления, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (абз. 2 ст. 684 ГК РФ).

Регистрация долгосрочного договора в Росреестре

Государственная регистрация договора найма жилого помещения законодательством не предусмотрена независимо от срока договора, однако регистрации подлежит ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма, заключенного на срок не менее года.

Заявление о регистрации ограничения (обременения) права собственности подается в Росреестр не позднее чем через месяц со дня заключения договора (п. 2 ст. 674 ГК РФ; ч. 2, 4, 5 ст. 51 Закона N 218-ФЗ).

Действия нанимателя при истечении срока договора

Для продления договора найма жилого помещения на прежних условиях наниматель не обязан извещать о своем намерении наймодателя, поскольку, если последний не известит нанимателя о продлении на иных условиях за три месяца до истечения срока договора либо об отказе в продлении, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (абз. 2 ст. 684 ГК РФ).

Для продления договора найма жилого помещения на иных условиях нанимателю следует:

  • обратиться к наймодателю с предложением о продлении договора на иных условиях;
  • при достижении сторонами согласия необходимо составить в письменной форме дополнительное соглашение о продлении договора найма (п. 1 ст. 450, ст. 452, п. 1 ст. 674 ГК РФ).

При возражении наймодателя продлить договор на иных условиях наниматель вправе расторгнуть договор в связи с истечением его срока.

В случае досрочного расторжения продленного договора найма жилого помещения наниматель обязан за три месяца в письменном виде предупредить об этом наймодателя (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Сдача внаем жилого помещения влечет обязанность наймодателя по подаче налоговой декларации и уплате НДФЛ (пп. 1 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).

Источник: https://zakonius.ru/zhile-i-nedvizhimost/kak-prodlit-dogovor-najma-kvartiry

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.