Формы арендных платежей

Арендная плата: расчет, порядок установления, начисления. размер, повышение и понижение ставки | Жилищный консультант

Формы арендных платежей

Арендой, согласно действующей редакции ГК РФ, признается временное (срочное) владение имуществом любого типа, подразумевающее целевое использование и возмещение собственнику денежной суммы, установленной в договоре аренды. На основании возмездности договора вводится понятие арендной платы, раскрытое в рамках статьи 614 ГК РФ.

Таким образом, арендная плата – это совокупность выплат за факт владения имуществом, выраженная в денежной или натуральной форме и перечисляемая ежемесячно либо за другие промежутки времени.

Арендная плата не обязательно должна иметь рыночный механизм формирования: во главу угла поставлены договоренности, достигнутые между собственником и арендатором.

На время установления аренды съемщик фактически владеет (но не является собственником и не может распоряжаться) имуществом, используя его по назначению и несет ответственность за его сохранность.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Арендная плата может устанавливаться за любое движимое и недвижимое имущество, в частности за:

  • Квартиры и прочую жилплощадь (вся 35 глава ГК РФ).
  • Транспорт и иную технику, прокат  (установлен статьей 626 ГК РФ).
  • Земельные участки (статья 39.7 ЗК РФ).
  • Финансовые активы (лизинг).
  • Предприятия и строения.

Виды арендной платы

Исчисление арендной платы может устанавливаться в рамках договора, а также в рамках методик, предопределенных законом:

  • Периодических или единоразовых платежей, вносимых до истечения срока аренды. Платежи могут быть фиксированными или плавающими, что зависит от объема дополнительных услуг, потраченных в ходе найма. Данный вид является наиболее применимым.
  • Встречной аренды, выраженной в натуральном виде. Возможен вариант, при котором осуществляется передача в собственность вещи, то есть происходит натуральная оплата. Стороны определяют гарантированный срок, служащий необходимой компенсацией за передаваемую вещь. Срок аренды с подобной платой определен длительностью встречной аренды.
  • Дохода от ведения предпринимательской деятельности, осуществляемой в арендуемом объекте. В данном случае устанавливается процентная ставка, применяемая как до налогообложения, так и после. На практике данный вид арендной платы значительно уступает фиксированным платежам, поскольку вносит неопределенность и риск обмана для арендодателя. Лицо, выступающее нанимателем, информирует о доходах, а собственник предоставляет отчет об арендной плате.
  • Вложений во внешний вид и коммуникации арендуемого объекта. Часто смешивается с фиксированными платежами, позволяя не только получать деньги с арендованного имущества, но и восстановить качественные признаки жилья, автотранспорта.
  • Прочие блага и услуги, предоставляемые арендатором собственнику. В частности, арендатор может предоставлять предпринимательские услуги, которые в иных случаях предоставляются только на коммерческой основе.

Постановление Высшего арбитражного суда №3484/07 допускает смешение вышеуказанных видов аренды в любых пропорциях, установленных относительно определенной рыночной стоимости аренды. В случае, если арендная плата установлена в денежном виде, в рамках договора прямо указывается размер арендной платы.

Определение размера арендной платы

Размер оплаты тесно взаимосвязан с видом арендной платы, который определен в договоре. Если арендная плата составляет определенную пропорцию, лицо, нанимающее помещение, обязано предоставлять документы, на основании которых будет произведен расчет арендной платы по оговоренной формуле. В частности, применимы справки из налоговой инспекции или приходно-кассовые ордера.

Фиксированная выплата, в том числе выплаченная единовременно, определяется условиями договора, что запрещает проводить повышение арендной платы в одностороннем порядке.

Поскольку заключение договора аренды является добровольным, законодатель предполагает, что стороны в силах самостоятельно определить ценность владения имуществом, опираясь на рыночные показатели. При этом арендатор обязуется вносить плату регулярно на основании статьи 614 ГК РФ.

Данный пункт определяет важнейшую обязанность, нарушение которой может стать причиной пересмотра соглашения.

На основании статьи 310 ГК РФ собственник наделен правом менять размер арендной платы самостоятельно.

Подобная несправедливость была рассмотрена Высшим арбитражным судом, который установил следующую трактовку: односторонняя смена условий договора возможна не чаще одного раза в год (письмо ВАС №66).

Срок рассчитывается с момента заключения договора, который, согласно тому же ГК РФ, может быть исчислен с момента передачи имущества.

Руководящая роль закона не применима, если стороны самостоятельно решают пересмотреть размер арендной платы: сроки и суммы остаются на усмотрение участников сделки. Исключение составляет государственное имущество, в частности земля, на размер платежей которой влияет базовая ставка арендной платы, регламентированная муниципальными подзаконными актами.

Порядок выплаты арендной платы

Арендная плата не может быть выплачена, если имущество не передано в пользование арендатору. В ином случае порядок выплаты выглядит следующим образом:

  1. Лица, планирующие заключить арендное соглашение, совместно (либо собственник единолично) определяют стоимость соглашения.
  2. Происходит заключение договора по образцу, в рамках которого обозначается срок действия соглашения. По общему правилу указывается один год. В документ также вносят порядок внесения выплат и ответственность, дополняющую нормы ГК РФ.
  3. Имущество передается во владение арендатору по акту приемки-передачи. Документ должен содержать состояние предмета сделки, а также пометки, которые может вносить принимающая сторона.
  4. Оплата производится на расчетный счет организации-арендодателя, указанный в договоре, либо передается лично в рамках квитанции, акта или иного приходного документа. Арендные платежи, не зафиксированные документально, не могут считаться погашенными.
  5. Если в качестве оплаты передается имущество или единовременная выплата, а в рамках договора не указаны сроки передачи, арендатор обязан предоставить их в течение 30 дней с момента получения доступа к объекту.
  6. По окончании периода аренды, текущий арендатор имеет приоритетное право продления аренды. При этом цена аренды для него не может превышать предложение данного объекта на открытом рынке. Арендатор может направить письмо о снижении арендной платы, если к тому располагает ситуация на рынке.
  7. Все платежи с момента внесения становятся собственностью арендодателя, кроме случаев, когда в договоре установлена встречная аренда. Таким образом, арендатор не имеет права распоряжаться средствами, имуществом, положенным арендатору по договору.

Досрочная выплата аренды

Гражданское законодательство также определяет, что в ситуациях, когда обстоятельства не зависят от воли арендатора или арендодателя, возможна досрочная выплата аренды.

Досрочная выплата не всегда означает прекращение действия договора.

В частности, если арендатор регулярно нарушает условия соглашения, портит имущество, арендодатель может истребовать платеж за два периода (как правило равных месяцу), установленных в договоре.

Право на досрочную выплату аренды в пользу собственника может быть использовано, если нарушение сроков составляет менее одного месяца.

Более того, арендодатель может требовать внесение платежа не более чем за один месяц вперед, что фактически означает предоплату.

В случае судебного рассмотрения, если имущество собственника испорчено в результате действий арендатора и данное требование изложено в заявлении, суд также может принудить к досрочной выплате аренды.

Также досрочная выплата не может перекрывать срока окончания аренды, даже если стороны, руководствуясь статьей 621 ГК РФ, решили продлить сроки аренды.

Наиболее популярные вопросы и ответы по арендной плате

Вопрос: Я заключила договор аренды квартиры сроком на 5 лет. Изначально оговаривалось, что территория будет использоваться для проживания. Тем не менее, наниматель начал заниматься прямо в квартире бизнесом, ожидая получать большую прибыль. Является ли это нарушением? Кристина.

Ответ: Данный вопрос должен рассматриваться с точки зрения жилищного и гражданского законодательства. Согласно пункту 2 статьи 606 ГК РФ, любой доход, полученный нанимателем на арендуемом участке, становится его собственностью. Также в ГК РФ оговаривается, что любая порча имущества может повлечь одностороннее расторжение договора.

Тем не менее, согласно статье 2 ЖК РФ, для осуществления коммерческой деятельности на территории квартиры, она должна быть переведена в разряд нежилого фонда. Таким образом, использование арендованной квартиры в коммерческих целях незаконно.

Заключение

Арендная плата является эффективным инструментом поощрения собственников, самостоятельно не использующих предмет своих прав. Установление арендной платы может происходить в одностороннем порядке или по договоренности между лицами. Передача имущества иным лицам за плату детально рассмотрена в ГК РФ, ЗК РФ, а также отдельных федеральных законах, устанавливающих:

  • Взаимные обязательства по передаче имущества, средств и соблюдению сроков между арендатором и арендодателем.
  • Необходимость своевременной оплаты арендных платежей.
  • Различные формы выплат, ограничивающиеся лишь условиями соглашения.
  • Возможность получения выплат досрочно, если к тому располагают обстоятельства.

Вам будут полезны следующие статьи

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Источник: http://estate-advisor.ru/arenda/prava-i-obyazannosti-arendatora-i-arendodatelya/arendnaya-plata/

Договор аренды недвижимости: варианты формирования арендной платы и учет

Формы арендных платежей

    Договор аренды недвижимости является, пожалуй, одним из самых распространенных видов договоров в предпринимательской деятельности. Многие компании арендуют офисы, технику, основные средства. Но чаще всего, говоря об аренде, юридические лица и предприниматели сталкиваются с арендой недвижимости. Однако договор аренды имеет множество особенностей.

Общие положения договора аренды

       Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Если договор заключается на срок до 11 месяцев или на неопределенный срок, то такой договор не регистрируется. Заключенными после государственной регистрации считаются долгосрочные договоры аренды. 

     Если в договоре аренды указано, что размер арендной платы устанавливается по соглашению сторон, условие об арендной плате считается существенным (постановление ФАС Московского округа от 02.09.2008 N КГ-А40/7717-08 по делу N А40-4022/08-77-53).

В Гражданском кодексе установлено несколько вариантов установления арендной платы. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

      Однако на практике чаще всего встречаются следующие виды арендной платы:

– в виде твердой суммы платежей;

– в виде твердой суммы и переменной части.

    Вместе с тем, очень важно установить порядок определения арендной платы в договоре. Дело в том, что если в договоре аренды содержится ссылка на приложение, в котором указан размер арендной платы, но само приложение не подписано, договор согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ может быть признан незаключенным (постановление ФАС Московского округа от 02.09.2008 N КГ-А40/7717-08).

Конечно, некоторые суды приходят к мнению о том, что если данное условие не согласовано, то арендатор в соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ должен вносить арендную плату в порядке, на условиях и в сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах  (Определение ВАС РФ от 23.09.2009 N ВАС-9266/08).

Но и в этом случае компании придется доказывать свою правоту в суде.

    В этой связи, данное условие договора является очень важным. Рассмотрим виды арендной платы.

Твердая сумма арендных платежей

      Арендная плата в форме твердых фиксированных платежей вносится путем осуществления наличных и безналичных расчетов (гл. 46 ГК РФ). Согласование размера арендной плату производится путем указания размера арендной платы в рублях (п. 1 ст. 317 ГК РФ).

       Данный вариант является наиболее удобным и для арендодателя и для арендатора, поскольку арендная плата учитывается ежемесячно, равными частями и отсутствуют риски необходимости доказывания перед налоговой при увеличении или уменьшении арендной платы. 

В части налогообложения арендные платежи признаются расходами. Арендные платежи за арендуемое имущество для целей налогообложения прибыли признаются прочими расходами, связанными с производством и реализацией (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ).

      Сумму НДС, предъявленную арендодателем, организация имеет право принять к вычету при наличии счета-фактуры арендодателя (пп. 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ).

     Также расходы в виде арендных платежей может признать налогоплательщик, применяющий упрощенную систему налогообложения в день перечисления денежных средств на счета в банках или внесения в кассу.

По мере перечисления арендной платы на расходы относится также “входной” НДС, предъявленный арендодателем (пп. 4 и 8 п. 1 ст. 346.16, п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

Если же арендатор уплачивает арендную плату авансом, то арендная плата не учитывается в расходах. 

Амортизацию по полученному в аренду основному средству арендатор не начисляет (п. 50 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств).

     В бухгалтерском учете недвижимость у арендатора будет учитываться на забалансовом счете 001. У арендодателя, недвижимость так и будет учитываться на 01 счете. Приведем пример учета помещения и арендной платы у арендатора, применяющего УСН.

ДебетКредитСумма  (руб.) Операция, основание
001    12 000 000Отражена стоимость помещения, переданного по договору аренды на основании договора, инвентарной карточки и акта            
2076236 000Отражены расходы на аренду помещения в виде арендной платы на основании договора аренды, счета арендодателя
7651236 000Произведена оплата по договору аренды, документальным основанием будет являться выписка банка
00112 000 000Помещение возвращено владельцу по акту приемки-передачи

     У арендодателя доходы будут также учитываться на 76 счете. Для учета расчетов с арендатором может использоваться счет 76 “Расчеты с разными дебиторами и кредиторами” (Инструкция по применению Плана счетов).

Приведем пример учета арендной платы у арендодателя.

ДебетКредитСумма (руб.)Операция, основание)
7691-1236 000Отражен доход в виде арендной платы за текущий месяц на основании договора, бухгалтерской справки
91-268-136 000Отражена сумма НДС, предъявленная арендатору на основании счета-фактуры
5176236 000Получена арендная плата

 Вместе с тем, чаще встречается арендная плата состоящая из двух частей – постоянной и переменной.

Арендная плата в виде твердой и переменной части

       Часто встречается вариант, когда договором предусматривается арендная плата, состоящая из двух частей: основная арендная плата и переменная арендная плата. Переменная часть арендной платы определяется как доля арендатора в расходах на ремонт, уборку, отопление, электроснабжение, охрану, связь, озеленение и др. При этом все подтверждающие документы предоставляются арендодателем.

      При этом в дальнейшем переменная часть арендной платы будет являться для арендодателя расходом, поскольку коммунальные платежи арендодатель уплачивает за арендатора.

Но стоит отметить, что для включения коммунальных платежей в расходы арендодатель должен иметь первичные документы, подтверждающие оплату коммунальных услуг и сумму понесенных им затрат (п. 2 ст. 346.16, п. 1 ст. 252 НК РФ).

Сумма возмещения коммунальных услуг, то есть переменная часть не будет учитываться в составе доходов, так как при ее получении не возникает экономической выгоды (ст. 41 НК РФ).

Приведем пример отражения переменной части в виде стоимости коммунальных услуг

ДебетКредитСумма (руб.)Операция, основание
766052 000Отражена переменная часть, стоимость коммунальных услуг, предъявленных к возмещению арендатору на основании договора аренды, счетов коммунальных служб, бухгалтерской справки
60 51 52 000Перечислена оплата поставщикам коммунальных услуг на основании выписки банка по расчетному счету
517652 000Получены денежные средства от арендатора на основании договора аренды, выписки по расчетному счету

     Для арендатора вся сумма арендной платы, включая твердую и переменную часть, будет отнесена на расходы на дату перечисления оплаты арендодателю (п. 2 ст. 346.17 НК РФ). 

     В отношении НДС следует отметить, что налог будет начислять на всю сумму арендной платы.

В данном случае налоговая база в целях исчисления суммы НДС арендодателем определяется исходя из суммы арендной платы, состоящей из основной (постоянной) и дополнительной (переменной) частей. Данный вывод подтверждается Письмом ФНС РФ от 04.

02.2010 N ШС-22-3/86@ “По вопросу применения налога на добавленную стоимость при оказании услуг по предоставлению в аренду недвижимого имущества”.

    При этом арендатор может принять всю сумму НДС к вычету. Основанием для применения налоговых вычетов по налогу на добавленную стоимость является:

– наличие надлежащим образом оформленного арендодателем счета-фактуры;

– приобретение услуги для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения;

– принятие приобретенной услуги на учет;

– наличие первичных учетных документов на приобретенную услугу.

   Если арендатор применяет упрощенную систему налогообложения, то данную сумму НДС он может учесть в расходах на основании пп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ.

На практике могут и иные варианты взаиморасчетов между арендатором и арендодателем.

Зачет арендной платы и затрат на содержание имущества

     Часто бывает так, что арендатора устраивает помещение, его расположение, но помещение требует ремонта. Арендодатель же, в свою очередь, не может самостоятельно за свой счет произвести капитальный или текущий ремонт.

В этой связи стороны прописывают в договоре соответствующее условие о зачете арендной платы и затрат на ремонт помещения. В соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство может быть полностью или частично прекращено зачетом встречного требования. Возможность проведения взаимозачета установлена и в судебной практике.

Так, в постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 11.03.

2011 по делу N А03-15638/2009 прендатор или суд при рассмотрении дела может произвести зачет суммы арендной платы и стоимости ремонта арендуемого имущества, поскольку его обязанность по перечислению арендной платы и обязанность арендодателя по возмещению стоимости ремонта помещений представляют собой гражданско-правовые денежные обязательства, которые являются однородными.

     Вместе с тем, затраты на ремонт в счет арендной платы возможно признать только в том случае, если это прямо предусмотрено договором аренды. Дело в том, что согласно гражданскому кодексу затраты на капитальный и текущий ремонт несет арендодатель (п. 1 ст. 616, п.2 ст.616 ГК РФ).

У арендодателя 

ДебетКредитСумма (руб.)Операция, основание
91-276 (ремонт)152 000Отражена стоимость ремонта помещения, произведенного арендатором на основании акта о приеме-сдачи, договора
76 (аренда)91-132 000Начислена арендная плата на основании договора, счета
76 (ремонт)76 (аренда)120 000На основании положений договора отражен зачет стоимости ремонта в счет выплаты арендной платы

     У арендатора учет также будет осуществляться на 76 счете.

   В отношении НДС следует отметить, что и на стоимость арендной платы будет начисляться НДС, и на стоимость ремонта. Стоимость выполненных работ по капитальному или текущему ремонту арендованного офисного помещения включается в налоговую базу по НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146, п. 1 ст. 154 НК РФ).

     Еще одним вариантом  учета арендной платы является внесение арендной платы в натуральной форме.

Внесение арендной платы в натуральной форме

      Стороны могут договориться о том, что арендатор вносит арендную плату в натуральной форме. Например, арендатор арендует часть склада и в замен этого предоставляет арендодателю логистические услуги, включающие в себя перевозку, погрузо-разгрузочные работы, а также таможенное оформление груза.

       По общему правилу, арендная плата подлежит внесению в натуральной форме, если договором установлен один из следующих ее видов:

– передача имущества в собственность;

– передача имущества в аренду;

– оказание услуг;

– выполнение работ.

    Расходы по арендной плате признаются не ранее исполнения встречного обязательства по передаче товара, услуг, имущества в собственность своему контрагенту.

Источник: https://cornaudit.ru/publikacii/15-aktualnaya-bukhgalteriya/1842-dogovor-arendy-nedvizhimosti-varianty-formirovaniya-arendnoy-platy-i-uchet-173/

Арендная плата: состав, формы платежей, виды расчетов

Формы арендных платежей

Наиболее важным звеном организации арен­дных сделок является экономически обоснованный состав и раз­мер арендных платежей.

Так как в них заключены единство и противоречия между собственником недвижимости, арендатором и обществом (произвольное увеличение или уменьшение величины арендной платы ущемляет интересы предпринимате­ля либо наносит ущерб собственнику и государству).

Просчеты ведут к негативным последствиям: к необоснованно большим до­ходам одних или банкротству предпринимателей. Высокая арендная плата снижает материальные стимулы или даже исключает объекты из производственного использования.

Арендная плата – это форма экономических отношений равноправных партнеров (собственника и арендатора) по распределению вновь созданной стоимости объекта недвижимости, накопления, стимулирования трудовой активности, перераспределения доходов и выступает одной из экономических форм реализации права собственности .

В механизме арендной платы выделяют три существенных момента:

– состав платежей;

– размер платежей;

– способы (методы) расчетов.

Наиболее распространенным методом установления арендной платы является определение твердой суммы платежа, исчисленной исходя из стоимости всего арендуемого имущества или отдельного по каждой его составной частей.

Платежи вносятся, как правило, в установленные договором сроки. Однако возможна и единовременная выплата.

При сдаче в аренду зданий и сооружений арендная плата обычно устанавливаемся на единицу площади исходя из фактического размера арендуемого объекта.

Арендатор является собственником продукции и доходов, полученных в результате использования арендованного имущества. Арендная плата может вноситься путем передачи части продукции или посредством оказания определенных услуг.

В качестве платы за пользование имуществом на арендатора могут быть возложены затраты на улучшение арендуемых объектов. Таким образом, арендная плата определяется как в денежном, так и в натуральном выражении.

Используются также различные сочетания данных форм оплаты.

В случае сдачи действующими предприятиями в аренду отдельных объектов основных средств арендная плата включается в состав доходов от внереализационных операций.

Амортизационные отчисления начисляются арендодателем и возмещаются за счет полученной арендной платы с отнесением их в состав расходов от внереализационных операций.

Исключение составляют амортизационные отчисления, производимые арендатором по имуществу по договору аренды предприятия. В этом случае арендатор включает плату в затраты на производство.

При установлении размера арендной платы учитываются наряду с другими факторами средний уровень арендной платы, сложившийся в данном регионе на аналогичные объекты. Beличина арендной платы не останется постоянной на протяжении договора, а изменяется в связи с изменением условий функционирования предприятий, и в первую очередь – с изменением рыночных цен на оборудование.

Вместе с тем частый пересмотр арендной платы не способствует созданию стабильных условий для эффективного использования арендованного имущества, ту размер арендных платежей может пересматриваться не чаще одного раза в год (табл. 1.). При передаче в аренду зданий и сооружений арендная плата должна включать стоимость пользования земельным участком, на котором оно расположено.

При заключении договора аренды на арендатора возлагаются обязанности по поддержанию имущества в исправном состоянии и ведению текущего ремонта для обеспечения сохранности и возврата арендуемых объектов по истечении срока аренды в первоначальном состоянии с учетом нормального износа.

В свою очередь, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду объекта. В случае если арендатор с согласия арендодателя произвел отдель­ные улучшения арендуемого имущества, они становятся его собст­венностью – в противном случае ему выплачивается их стоимость.

Капитальный ремонт объекта аренды, как правило, осуществляет­ся арендодателем.

Таблица 2

Арендная плата

Периодичность внесения Форма внесения Составляющие арендной платы Периодичность пересмотра
Единовременно Твердая сумма платежа Амортизационные отчисления, начисляемые на стоимость арендуемого имущества В сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год
Периодически, в установленные в договоре сроки Доля от продукции или доходов, полученных в результате использования арендованного имущества Доход, который был бы получен при непосредственном использовании арендуемого имущества
Предоставление арендатором определенных услуг Затраты на проведение ремонта объекта аренды после окончания ее срока
Передача арендодателю обусловленного договором имущества в собственность или аренды Расходы на страхование арендуемого имущества
Возложение на арендатора затрат, обусловленных договором, на улучшение арендованного имущества Прочие расходы арендодателя
Сочетание перечисленных выше форм

Таким образом, в состав арендной платы (Ап) входят четыре экономических элемента:

– амортизационные отчисления на полное восстановление арендованного имущества (кроме земли) (Ам);

– средства на капитальный ремонт объекта в зависимости от участия собственника в его проведении (Ск);

– налог на имущество (Ни);

– часть прибыли, которая может быть получена при общественно необходимом использовании арендованного объекта (арендный процент – Ца).

Первые три элемента образуют в составе арендной платы возвратную стоимость (Вз):

Вз = Ам + Ск + Ни, а Ап = Вз + Па. (1)

Наиболее сложным и спорным остается определение арендных платежей за землю.

Пока существует монополия на землю, как на объект хозяйства, связанная с ограниченностью лучших по качеству и местоположению арендаторы, использующие относительно лучшие получают дополнительный доход, который вполне естественно подлежит изъятию.

Но арендная плата может изыматься не только с лучших и средних, но и с худших земель, если возникает общественная необходимость вовлечения их в оборот.

Для этого арендатор должен обеспечить получение как средней прибыли, так и сверхприбыли, что возможно благодаря более низкому органическому строению производства в сельском хозяйстве. При этом принадлежность земли государству или частному собственнику определяет только направление присвоения абсолютной ренты в составе арендной платы.

Источник: https://studopedia.ru/2_13567_arendnaya-plata-sostav-formi-platezhey-vidi-raschetov.html

Формы арендной платы

Формы арендных платежей

В Гражданском кодексе в п.2 ст.614 представлен открытый перечень форм арендной платы. Стороны договора свободны в выборе любой формы или сочетание разных форм, а также придумать свою форму платы. Установить арендную плату можно как за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей. Но у каждого варианта платы  есть как плюсы  так и минусы.

  1. Твердая сумма платежей, вносимых периодически или единовременно

Единовременный платеж за заключение договора аренды является частью цены договора аренды наряду с периодической арендной платой .

Если суд установит, что платеж за заключение договора не является по своей сути платежом за пользование имуществом, то откажет в его взыскании.

Так в одном из судебных споров в договоре субаренды было установлено, что за пользование помещением субарендатор ежемесячно уплачивает арендатору в твердой сумме постоянную и переменную арендную плату. Переменная плата приравнивалась к затратам арендатора на оплату электроэнергии, теплоэнергии, водоснабжения и канализации.

Помимо этого, договор предусматривал обязанность субарендатора выплатить арендатору единовременный безвозвратный разовый платеж за заключение договора субаренды. Суды отказались его взыскивать, потому что он не соответствует закону.

Буквальное толкование условий договора не позволяет сделать вывод о том, что единовременный безвозвратный разовый платеж является арендной платой, то есть платой за пользование имуществом.

2.Арендную плату можно закрепить в виде доли поступлений, полученных в результате использования арендованного имущества.

Эта форма арендной платы встречается в виде:

— процента от объемов строительно-монтажных работ, выполненных собственными силами арендатора в результате использования арендованного имущества;

— процента от выпущенной арендатором продукции, оказанных им услуг;

— процента от торгового оборота арендатора в помещении, определяемого на основании данных бухгалтерского учета и отчетности 4;

— суммы, основанной на данных, полученных арендодателем в результате аудита деятельности арендатора (если такое правомочие есть в договоре).

Арендодатель должен доказать, что тот объем, из которого он исходил при расчете, действительно был получен арендатором. Односторонние документы арендатора не признаются надлежащим доказательством.

Для минимизации риска арендодателю нужно сделать расчет исходя из фактически полученных арендатором доходов, плодов, продукции.

Эту форму арендной платы оптимально использовать в сочетании с твердой суммой платежей.

Лучше  сразу предусмотреть в договоре, что фактически полученный арендатором объем значения не имеет. Стороны согласовали конкретный объем (тонны зерна, щебня и т. п. или процент от оборота, но не ниже определенной суммы). Даже тот факт, что арендатор, принявший имущество в аренду, не использует его (например, имущество простаивает), не освобождает арендатора от внесения арендной платы.
  1. Формой арендной платы могут быть оказанные арендодателю услуги

В договоре следует указать те услуги, которые арендатор обязан предоставить в качестве оплаты и согласовать перечень услуг, место их оказания, сроки или период.

Арендодатель рискует из-за того, что такое условие об арендной плате не означает, что договор является смешанным. Арендодателю будет сложно доказать ненадлежащее оказание услуг.

4.тороны могут согласовать арендную плату в форме передачи арендодателю определенной вещи (вещей) в аренду или в собственность.

В этом случае в договоре нужно согласовать конкретную вещь, которую нужно передать. Если арендатор передает вещь в аренду, то нужно согласовать срок аренды, порядок передачи и возврата объекта аренды. В случае передачи вещи в собственность в договоре нужно предусмотреть наименование и количество вещей.

Следует помнить, что нельзя заменить требование о передаче вещи в аренду или в собственность денежным требованием. Даже в случае просрочки арендодатель не сможет требовать внесения задолженности по арендной плате в денежной форме.

Кроме того, арендодатель теряет возможность взыскать проценты по ст. 395 ГК РФ, потому что требование не является денежным.

Чтобы минимизировать эти риски, лучше сразу предусмотреть в договоре другие виды ответственности арендатора за просрочку.

5.Арендную плату можно установить в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Суды понимают под улучшением имущества работы капитального характера, повышающие (изменяющие) его качественные характеристики.

Арендодателю целесообразно определить перечень улучшений и лимит их стоимости. В противном случае арендодатель может оказаться в ситуации, когда арендатор сделает слишком дорогой ремонт.

Договор не будет расценен как смешанный, то есть арендодатель не сможет воспользоваться правами заказчика по договору подряда, а сможет только требовать расторжения договора на основании п. 2 ст.

619 ГК (досрочное расторжение договора по требованию арендодателя).

                             Переменная арендная плата

Договор между собственником и ресурсоснабжающими организациями не создает для арендатора обязанности по оплате потребленных коммунальных и иных услуг, электроэнергии. Обязанность арендатора по содержанию арендованного имущества и осуществлению текущего ремонта не распространяется на случаи оплаты потребленных арендатором услуг.

Участие арендатора в расходах на их оплату следует урегулировать договором.

В нем можно предусмотреть сразу два варианта: либо арендная плата включает в себя возмещение арендатором арендодателю всех потребленных арендатором услуг, либо стороны предусматривают, помимо уплаты арендатором постоянной (базовой) арендной платы, еще и уплату переменной.

Такое условие в договоре аренды еще не означает регулируемый характер переменной арендной платы.

Участие арендатора в расходах на оплату потребленной электроэнергии не может быть квалифицировано как договор энергоснабжения.

Расчет возмещения потребленной электроэнергии со ссылкой на тарифы энергоснабжающей организации не означает регулируемый характер переменной составляющей арендной платы и не влечет неосновательного обогащения арендодателя.

В одном из судебных споров договор предусматривал, что в сумму ежемесячной арендной платы включена стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг по содержанию объекта, в том числе стоимость электроэнергии, плата за уборку прилегающей территории и вывоз твердых бытовых отходов.

В то же время арендатор самостоятельно производил оплату электроэнергии по договору энергоснабжения непосредственно энергоснабжающей организации по актам об объемах потребленной электроэнергии.

При этом уменьшение арендной платы с учетом самостоятельно оплачиваемой арендатором потребленной электроэнергии арендодатель не производил, в связи с чем, по мнению арендатора, на стороне арендодателя образовалось неосновательное обогащение в виде сбереженной платы за электроэнергию.

Суд учел, что договором аренды порядок передачи данных об электроэнергии не согласовывался и сторонами меры по приему-передаче таких данных не принимались.

Исходя из буквального толкования условий договора аренды, суды пришли к выводу, что волеизъявление сторон было направлено на согласование в договоре арендной платы, не включающей стоимость электроэнергии, потребленной арендатором. Доказательств включения в сумму арендной платы стоимости потребленной истцом электроэнергии не представлено, поэтому арендатору было отказано во взыскании неосновательного обогащения с арендодателя.

В зоне риска: оплата тепловой энергии расчетным методом пропорционально площади арендуемого помещения. Пример из практики. По договору аренды арендодатель обязался обеспечить арендатора дополнительными условиями: электроэнергией, телефонной связью, тепловой энергией, холодной водой.

Арендатор обязался возместить расходы арендодателя на приобретение указанных услуг (ресурсов), а также 20 процентов от суммы расходов на транспортировку. В отношении тепловой энергии стороны предусмотрели оплату из расчета среднего расхода тепла на 1 кв. м арендуемой площади с указанием помесячных величин.

Суды первой и апелляционной инстанций снизили размер платы за тепловую энергию исходя из пропорционального возмещения расходов арендодателя на оплату тепла теплоснабжающей организации.

Суд кассационной инстанции нашел позицию арендодателя о необходимости определения задолженности арендатора за тепло исходя из установленных договором нормативов ошибочной.

Размер платежей арендатора за тепло должен определяться расчетным способом как соотношение расходов арендодателя на обогрев всего принадлежащего ему имущества и площади помещений, переданных им в аренду. Указание сторонами в договоре количества потребляемого тепла на единицу площади само по себе не влечет обязанность арендатора оплачивать тепловую энергию в большем размере, чем он получил фактически.

В зоне риска- невключение в условия об арендной плате изменения тарифов на тепловую энергию.

Если договор аренды не содержит условий об изменении арендной платы сообразно признанному экономически обоснованным для целей включения в тариф уровню, арендная плата должна вноситься арендатором согласно договору.

Невключение в тариф на услуги теплоснабжения в полном объеме сумм арендной платы по договору аренды имущества либо утверждение недостаточного тарифа на тепловую энергию для покрытия всех расходов теплоснабжающей организации находится в пределах предпринимательского риска арендодателя.

В зоне риска является  условие об участии арендатора в расходах арендодателя на маркетинг. Если арендатор заинтересован в расширении клиентской базы, обычно в переменную составляющую арендной платы по договору аренды коммерческой недвижимости стороны включают возмещение затрат арендодателя на маркетинг.

Два варианта одного договора аренды с взаимоисключающими противоречиями в условиях о размере арендной платы суд квалифицирует как несогласованность условия об арендной плате и незаключенность договора

Пример из практики. Арендодатель письменно известил арендатора об увеличении запланированной суммы своих затрат на проведение маркетингово-рекламных акций, направленных на повышение привлекательности торгово-развлекательного центра для посетителей.

Арендатор в письменном ответе просил детализировать все запланированные суммы на проведение маркетингово-рекламных акций. Такая расшифровка, а также данные о положительной динамике трафика в подтверждение эффективности маркетинговой политики были предоставлены арендатору.

Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что обязанность арендатора по оплате маркетинговой составляющей арендной платы является безусловной. Арендатор приводил в суде доводы о том, что маркетингово-рекламные акции проводили третьи лица, а не сам арендодатель.

Более того, акции проводились вне здания торгово-развлекательного комплекса. Суд отклонил эти доводы. Из условий заключенного договора не следует, что указанные акции должны выполняться истцом лично и только в пределах здания.

Ситуации, когда условие об арендной плате в договоре есть, но оно не согласовано

Неважно, какую из форм или их комбинаций выберут стороны договора аренды. Важно, чтобы условие об арендной плате соответствовало положениям ст. 606, 611, 614 ГК. Условие об арендной плате не согласовано, если арендодатель фактически не получает от арендатора встречного предоставления.

Источник: https://pershickow.ru/formy-arendnoj-platy/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.