Форма залога ипотека

Содержание

Залог недвижимости (ипотека) как способ обеспечения исполнения обязательств

Форма залога ипотека

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (за­логодержатель) имеет право в случае неисполнения должником это­го обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которо­му принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, уста­новленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя (ст. 334 ГК РФ).

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда законом об ипотеке не установлены иные правила.

Не может быть предметом залога имущество, изъятое из оборота, например земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности строениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ (п. 4 ст. 27 ЗК). Залог отдель­ных видов имущества может быть запрещен или ограничен законом. Таковым, в частности, является

  • имущество граждан, на которое не допускается обращение взыскания (п. 2 ст. 336 ГК, п. 1 ст. 446 ГПК);
  • движимое и недвижимое имущество богослужебного назначения (п. 5 ст. 21 Закона о свободе совести);
  • земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (ст. 63 Зако­на об ипотеке).

При залоге недвижимости залогодатель всегда сохраняет право пользования заложенным недвижимым имуществом в соответствии с его назначением.

Уступка прав по договору об ипотеке (залоге недвижимости) означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (ст. 47 ФЗ, ст. 355 ГК).

Недвижимые вещи могут быть предметом залога, если права на них зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регист­рации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

По правилам, ус­тановленным для ипотеки недвижимого имущества, в залог могут пере­даваться права арендатора (право аренды) недвижимости и права требо­вания участника долевого строительства (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке).

Залог отдельных видов недвижимого имущества имеет свои особенно­сти, отраженные в специальных нормах ст. 62-78 Закона об ипотеке.

При ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все входящее в состав это­го предприятия или комплекса движимое и недвижимое имущество, в том числе исключительные права и права требования, включая при­обретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 340 ГК, п. 2 ст. 70 Закона об ипотеке).

Ипотека здания или сооружения допускается только при условии одновременной ипотеки по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежаще­го залогодателю права аренды этого участка (п. 3 ст. 340 ГК). С учетом этих требований в ипотеку со зданием (сооружением) одновременно может быть отдан земельный участок, принадлежащий залогодателю на праве собственности или праве аренды.

Если пред­метом залога является здание, то при его передаче в залог в договоре необходимо отразить данные, содержащиеся в документах, оформ­ляющих кадастровый, технический учет недвижимости, государствен­ную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Речь идет об адресе здания, его назначении, планировке, общей площади, номере государственной регистрации и других признаках.

Отмечен­ные требования о необходимости индивидуализации предмета залога являются следствием принципа специальности залога: объектом залога может быть только известное определенное имущество.

Часть неделимой вещи как часть имущества, раздел которого в на­туре невозможен без изменения его назначения (ст. 133 ГК), не может быть предметом залога. Если вещь является неделимой, то предметом залога может быть не реальная часть неделимой вещи, а доля в праве собственности на нее.

Часть делимой вещи может быть пе­редана в залог только после ее раздела, поскольку до этого часть вещи не является самостоятельным объектом права.

Если предметом залога является главная вещь, то права залогодер­жателя распространяются на ее принадлежности, если иное не преду­смотрено договором (п. 3 ст. 5 Закона об ипотеке).

При ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения, принадлежащие залогодателю, если в договоре не предусмотрено иное условие.

При наличии в договоре условия о нераспространении права залога на такие здания и сооружения в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок залогодатель сохраняет право ог­раниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необхо­дима для использования здания или сооружения в соответствии с его целевым назначением.

Условия пользования этой частью участка оп­ределяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в случае спора — судом (п. 4 ст. 340 ГК).

Если ипотека установлена на земель­ный участок, на котором находятся здания или сооружения, принад­лежащие не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залого­держателем взыскания на этот участок и при его продаже с публич­ных торгов к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель (п. 5 ст. 340 ГК).

Залог земельных участков сельскохозяйственного назначения возмо­жен только с одновременным залогом находящихся и возводимых на этом участке зданий и сооружений, принадлежащих собственнику зе­мельного участка (п. 4 ст. 64 Закона об ипотеке).

Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит го­сударственной регистрации (п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке), с момента которой он считается заключенным.

Принципы ипотечной системы

Следует иметь в виду, что право залога на недвижимое имущество, будучи зарегистрированным в го­сударственном реестре прав на недвижимое имущество, подчиняется принципам ипотечной системы:

  1. принципу специальности (запись об ипотеке в государственном реестре прав на недвижимое имущество касается строго определенного, кон­кретного объекта недвижимости);
  2. принципу обязательности (право ипотеки имеет юридическую значимость для всех третьих лиц только после внесения записи о ней в государствен­ный реестр прав на недвижимое имущество);
  3. принципу глас­ности (публичности) (доступность записи об ипотеке в государственном реестре прав на недвижимое имущество всем заин­тересованным лицам);
  4. принципу достоверности (презумпция правильности и законности записи об ипотеке в государственном реестре прав на недвижимое имущество, которая может быть опровергнута только судом);
  5. принципу старшин­ства (право залога, внесенное в государс­твенный реестр прав на недвижимое имущество ранее другого правазалога, является предшествующим залогом, а зарегистрированное поз­же — последующим залогом).

В ст. 337 ГК закреплено, что, если иное не предусмотрено до­говором, залог обеспечивает требование в том объеме, который оно имеет к моменту удовлетворения, в частности:

  • проценты,
  • неустойку,
  • возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также
  • возмещение расходов залогодержателя, необходимых на содержание заложенной вещи, и
  • расходов по взысканию.

Помимо этого залог не­движимости обеспечивает расходы на погашение задолженности за­логодателя по налогам, сборам или коммунальным платежам, связан­ным с этим имуществом (ст. 4 Закона об ипотеке).

Если земельный участок передан по догово­ру аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пре­делах срока договора аренды земельного участка с согласия собствен­ника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или му­ниципальной собственности, на срок более чем 5 лет, залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (ст. 62 Закона об ипотеке).

Подробнее о последующей ипотеке

При последующем залоге недвижимости (ипотеке) в случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обес­печенным предшествующей ипотекой, допускается одновременное об­ращение взыскания на это имущество и по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил (п. 3 ст. 46 Закона об ипотеке). Требования, обеспеченные последующей ипотекой, не подлежат досрочному удовлетворению, если для удовлетворения требований, обеспеченных предшествующей ипоте­кой, достаточно обращения взыскания на часть заложенного имущества.

При нарушении правил о последующей ипотеке последую­щий договор об ипотеке, заключенный, невзирая на запрещение, уста­новленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующе­му договору независимо от того, знал ли залогодержатель по последую­щему договору о таком запрещении (п.

3 ст. 43 Закона об ипотеке). Если последующая ипотека не запрещена, но последующий договор заключен с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим до­говором, требования залогодержателя по последующему договору удов­летворяются в той степени, в какой их удовлетворение возможно в соот­ветствии с условиями предшествующего договора об ипотеке.

При отчуждении недвижимого имущества, заложенного по договору об ипотеке без согласия залогодержателя или с иным нарушением требований закона или условий договора об ипоте­ке, залогодержатель вправе по своему выбору потребовать

  • либо призна­ния недействительной сделки по отчуждению заложенного имущества и применения последствий, предусмотренных ст. 167 ГК,
  • либо досроч­ного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество независимо от того, кому оно при­надлежит (ст. 39 Закона об ипотеке).

Если заложенное имущество отчуждено с нарушением требований закона или условий договора об ипотеке залогодателем, не являющимся должником по обязательству, обеспечен­ному ипотекой, то в этом случае наряду с должником по обеспеченно­му ипотекой обязательству солидарную ответственность несут как при­обретатель имущества, так и прежний залогодатель.

В процессе реализации залогового правоотношения предмет залога может быть заменен с согласия залогодержателя, если законом или договором не предусмотрено иное.

Когда предмет залога гибнет или по­вреждается либо когда право собственности (хозяйственного ведения) на него прекращается по основаниям, установленным законом, зало­годатель вправе в разумный срок восстановить предмет залога или за­менить его другим равноценным имуществом, если иное не предусмот­рено договором (ст. 345 ГК).

При ипотеке право залогодателя на восста­новление предмета залога или его замену может иметь место только при наличии письменного соглашения об этом (п. 3 ст. 36 Закона об ипоте­ке), т.е., по сути дела, заключения нового договора об ипотеке по пово­ду другого недвижимого имущества.

Ведь право залога на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, запись о которой в силу принципа специальности может относиться только к конкретно­му недвижимому имуществу, являющемуся предметом залога.

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке, а также по ипотеке, возникающей в силу закона, могут быть удостоверены закладной (п. 1 ст. 13 Закона об ипотеке), которая является именной ценной бумагой.

Основания и порядок наложения взыскания и реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя

Для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) за счет заложенного имущества на него необходимо обратить взыска­ние. Обращение взыскания на заложенное имущество означает изъя­тие имущества и (или) его принудительную реализацию либо передачу его взыскателю (п.

1 ст. 69 Закона об исполнительном производстве). Основания и порядок обращения взыскания на заложенное имущество урегулированы ГК (ст. 348-351), Законом об ипотеке (ст. 50-61) при залоге недвижимого имущества и Законом о залоге (ст. 24 , 28 и 28) при залоге движимого имущества.

Особенности обращения взыска­ния на имущество, находящееся в ипотеке в силу закона в соответст­вии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об уча­стии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объек­тов недвижимости», указаны в ст. 14 данного закона.

Возможность обращения взыскания на заложенное недвижимое иму­щество путем заключения соглашения между залогодержателем и зало­годателем предусмотрена п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке.

В нем сказано, что удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд (во внесу­дебном порядке) допускается на основании соглашения между зало­годержателем и залогодателем, которое может быть включено в дого­вор об ипотеке или заключено в виде отдельного договора.

При этом указано, что соглашение заключается при условии наличия нотари­ально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный поря­док обращения взыскания на заложенное имущество, которое может быть дано и до заключения договора об ипотеке.

См. также Информационное письмо ФНП “По вопросам внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество и совершения исполнительных надписей на кредитных договорах”

Закон об ипотеке существенно ограничивает пределы применения такого соглашения, предусматривая целый ряд случаев, когда внесу­дебный порядок обращения взыскания вообще исключается (см. п. 2 ст. 55, п. 4 ст. 541 Закона об ипотеке).

Реали­зация недвижимого имущества осуществляется в соответствии с нор­мами ст. 56-61 Закона об ипотеке.

Источник: https://jurkom74.ru/ucheba/zalog-nedvizhimosti-ipoteka-kak-sposob-obespecheniya-ispolneniya-obyazatelstv

Что такое ипотека и как ее получить в Сбербанке, ВТБ и других банках: калькулятор, условия и рефинансирование

Форма залога ипотека

Слово «ипотека» сегодня знакомо многим гражданам. Большинство ассоциирует его только с покупкой недвижимости. Частично это правда, ведь ипотека считается одним из самых выгодных способов приобретения жилья в России. Однако само понятие «ипотека» имеет более широкое значение, нежели кредит для покупки недвижимости.

  1. Об ипотеке простыми словами
    1. Что такое ипотека на жилье?
    2. Что такое ипотечная ссуда?
    3. В чем разница между ипотекой и кредитом?
  2. Как работает ипотека?
  3. Суть ипотечных кредитов
  4. История ипотеки
  5. Виды ипотечных кредитов
  6. Законы об ипотеке
  7. Преимущества и недостатки ипотечного кредитования

Об ипотеке простыми словами

Ипотека – это целевой займ. Он оформляется на крупную сумму, поэтому чаще всего ее оформляют при необходимости приобретения дорогостоящих товаров:

  • Недвижимости;
  • Автомобиль;
  • Оплата обучения;
  • Лечение;
  • Предметы роскоши.

Крупная сумма займа подразумевает также довольно продолжительный срок ее выплаты. Таким образом, ипотека относится к долгосрочным кредитным обязательствам. И есть еще один нюанс, который характерен для ипотеки – наличие залога.

Большая сумма физическому лицу не может быть выдана под «честное слово». Банку необходимо подтверждение оплаты кредита.

Доходы заемщика не могут стать таким гарантом, так как клиент может потерять источник дохода, вследствие чего банк понесет потери.

Поэтому ипотека выдается только залог, которым обычно выступает недвижимость.

Что такое ипотека на жилье?

Ипотека на жилье не означает, что потребитель обязательно планирует приобрести квартиру или загородный дом. В данном случае «жилье» – это форма залога. То есть покупать клиент может автомобиль, но в качестве залога за него выставляет квартиру.

Естественно, при таком типе обращения клиент уже должен иметь в собственности подходящее жилье. Обратите внимание, что банк может отказать в предоставлении ипотеки, если залоговая квартира является неликвидной или имеет определенные обременения.

В случае с ипотекой на жилье, невыплаты долга банку приводит к тому, что заемщик лишается залоговой квартиры. При этом изначальная покупка останется в его собственности. Существует небольшой нюанс.

Если расходы банка будут превышать стоимость залоговой квартиры, с молотка пойдет не только заранее условленный залог, но и другая недвижимость клиента.

Такой недвижимостью может стать и только что приобретенная в ипотеку машина или другое имущество по решению суда.

Что такое ипотечная ссуда?

Ипотечная ссуда или кредит предполагает, что в качестве залога будет выступать приобретаемая недвижимость.

На момент обращения в банк у клиента может иметься в собственности другая недвижимость, но это не обязательное условие.

Фактически, гражданин может обратиться в банк для получения ипотечного кредита, даже если у него почти ничего нет, за исключением суммы для первоначального взноса и постоянного дохода.

Банк рассматривает таких клиентов как потенциальных собственников. Одним из этапов оформления ипотечной ссуды является приобретения жилья и ее регистрация на заемщика. Гражданин может распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, так как она принадлежит ему.

Однако в случае невозможности погашения долга перед банком права собственности на квартиру переходят к банку. Он, в свою очередь, продает это жилье, чтобы окупить собственные расходы.

Обратите внимание, что банк в таком случае возвращает не только потраченные для выдачи ипотеки средства, но и проценты, которые заемщик должен был оплачивать.

В чем разница между ипотекой и кредитом?

Основным отличие кредита от ипотеки является залог. Выступает в качестве залога приобретаемое имущество или уже имеющееся – роли не играет. Также нет разницы, на какие цели пойдут средства. К примеру, несмотря на предложения по ипотеке, банки не отказываются и от предложений с целевыми кредитами на жилье.

Наличие залога для банка является своеобразным гарантом выплат, поэтому клиенты получают определенные льготы. Если сравнивать условия по обычному кредиту и ипотеке, то ипотека выглядит намного более привлекательной. Дело не только в возможной сумме и сроке выплат.

Основное преимущество заключается в пониженной процентной ставке. К 2018 году ставка по ипотеке снизилась до 9,5% годовых. Это среднее значение по всем крупнейшим банкам России. А вот ставка по целевому кредиту на жилье начинается в районе 12% годовых.

Учитывая, что клиент платит на протяжении нескольких лет, разница в процентной ставке достаточно ощутимая.

Еще одним отличием российского рынка ипотечного кредитования является господдержка, благодаря которой ставки по ипотеке можно снизить еще больше.

Как работает ипотека?

Ипотека в России появилась относительно недавно, поэтому этот вид бизнеса еще не раскрыл все свои возможности. Работает он в несколько этапов:

  1. Клиент обращается в банк за помощью для оплаты дорогостоящей покупки (жилья);
  2. Банк заключает с клиентом ипотечный договор, где указывается, что станет залогом – приобретаемая недвижимость или старая квартира заемщика;
  3. Клиент вносит первоначальный взнос, а банк доплачивает остаток, необходимый для покупки.

Дальнейшие взаимодействия либо приводят к тому, что клиент благополучно выплачивает ипотеку. При этом заемщик оплачивает не только ту сумму, которую внес банк, но и проценты за ее использование. После последнего платежа взаимоотношения между банком и плательщиком оканчиваются.

При неудачном раскладе банк забирает собственность заемщика, которая была указана в договоре в качестве залога. За счет продажи этого имущества банк должен покрыть сумму, затраченную на его покупку и проценты за пользование этими средствами.

Процедура отказа от ипотеки проводится в несколько этапов. Очень часто банк пытается помочь клиенту, который из-за материальных трудностей не может вносить очередные платежи. Здесь допустимо рефинансирование ипотеки или замораживание выплат.

В случае, если поощрительные меры не принесли плодов или клиент добровольно решил расторгнуть договор ипотеки, банк выставляет залог на аукцион. В народе считается, что банк забирает залог, однако кредитные организации не имеют целью получение прав собственности. Основная задача – продажа залога и погашение долга за счет вырученных средств.

При этом заемщик может получить разницу между ценой залога и долгом по ипотеке.

Суть ипотечных кредитов

Ипотечный кредит – это предоставление помощи гражданам при покупке нового жилья или других дорогостоящих товаров.

На сегодняшний день ипотека является самым выгодным предложением в сфере приобретения недвижимости, если у клиента недостаточно средств для покупки.

В зависимости от типа жилья необходимо иметь 50-15% от стоимости недвижимости, чтобы получить в собственность новую квартиру или дом.

Для многих граждан ипотечный кредит – единственная возможность получить собственное жилье, ведь для получения такой помощи необходимо совсем немного:

  1. Иметь постоянный доход;
  2. Иметь сумму для первоначального взноса;
  3. Подходить по требованиям банка.

Этот способ кредитования удобен как для заемщика, так как предлагает выгодные условия, так и для кредитора, так как снижает риск невыплаты кредита до минимума.

История ипотеки

Само слово «ипотека» впервые было использовано еще в VI в до н.э в Древней Греции, хотя значение оно имело совершенно другое. Ипотекой называли жердь или столб, которые устанавливались на земле человека, который не выплатил свой долг.

На столбе вывешивалась надпись о том, что этот земельный участок будет передан в собственность кредитора. Со временем процедура вбивания столба в землю заемщика упразднилась, а понятие осталось и переросло в понятие кредитования под залог.

Хотя впервые термин «Ипотека» был использован в Древнем Египте, сама процедура передачи земли в залог при получении кредита проводилась также в Древнем Египте.

История термина «ипотека» имеет очень глубокие корни, однако в России такая практика появилась относительно недавно.

На законодательном уровне такая возможность появилась у граждан только в конце 90-х годов прошлого века.

Стоит отметить, что практика ипотечного кредитования в России быстро прижилась, а вот в других странах СНГ ипотечное кредитование действует с попеременным успехом или не получает широкого распространения.

Виды ипотечных кредитов

В мировой практике выделяется 3 вида ипотечных договоров:

  1. По соглашению сторон;
  2. По закону;
  3. По судебному решению.

К ипотеке по согласию сторон относятся любые договоры между физическими лицами, которые оговаривают возможность отчуждения имущества в случае невыполнения обязательств. Предметом сделки может выступать не только денежная ссуда, но и другие условия.

Ипотека по закону включает кредитование частных лиц банковскими организациями. Хотя в этом случае обе стороны также изначально договариваются о предмете залога. Эта разновидность в целом очень похожа на судебную ипотеку.

Однако последняя является следствием невыполнения обязательств, которые не подразумевали наличие залога. К примеру, банк кредитует гражданина в беззалоговой форме, однако заемщик не выплачивает средства.

Банк может обратиться в суд, по решению которого в пользу банка будет отчуждена квартира неплательщика.

В России под видами ипотечного кредитования могут пониматься и предложения от банков:

  • Покупка жилья от застройщика;
  • Покупка жилья на вторичном рынке;
  • Ипотека на строительство жилого дома;
  • Ипотека с господдержкой;
  • Военная ипотека.

Эти виды кредитования отличаются условиями, на которые может влиять сама банковская организация.

Законы об ипотеке

Впервые понятие ипотека в законодательной базе России было использовано в 1998 году в Федеральном Законе №102 «Об ипотеке». Данный закон действует до сих пор, регулируя взаимоотношения между кредитором и заемщиком.

С разлитием программы ипотеки необходимая информация была внесена в Жилищный Кодекс и Земельный кодекс РФ, так как ипотека связана не только со взаимоотношениями между банком и заемщиком, но и другими организациями, которые задействованы в приобретении недвижимости.

Так как ипотека состоит из нескольких этапов, можно выделить несколько вспомогательных законов, которые работают на каждом из этапов.

Это закон №135 «Об оценочной деятельности», так как жилье должно получить свидетельство с указанием рыночной стоимости перед заключением договора ипотеки.

А также закон №218 «О государственной регистрации недвижимости», так как приобретаемое жилье после отчуждения от продавца должно быть записано на нового собственника, которым является заемщик.

В качестве временных правил ипотечного кредитования могут выступать различные госпрограммы, нацеленные на популяризацию ипотеки и предоставления льгот для покупки жилья разным категориям граждан.

Преимущества и недостатки ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование позиционируется как самый выгодный способ покупки жилья при недостатке средств. Во многих случаях это действительно правда, ведь ипотека – это кредит с более низкой процентной ставкой и возможностью растянуть оплату на десятки лет. Однако за громкой рекламой некоторых организаций, которые хотят привлечь новых клиентов, могут скрываться подводные камни.

Ипотека остается кредитом, а значит, банку потребуется информация о доходах. Заверения о том, что оформить ипотеку можно без справки с места работы, свидетельствуют о том, что процентная ставка будет выше средней. Во многих банках существует понятие льгот, к примеру, для действующих клиентов.

Однако если убрать все условия, при которых банк гарантированно снизит процентную ставку, конечный процент может оказаться намного выше, чем предполагает гражданин. Кроме того ипотека при невыплате приведет к потере жилья, а также денег, потраченных на выплату кредита.

Наиболее рискованными такие операции считаются в период нестабильности экономики.

Источник: https://www.Sravni.ru/ipoteka/info/chto-takoe-ipoteka/

Ипотечный договор – что это такое, договор ипотеки, виды и условия

Форма залога ипотека

Ипотека в силу судебного акта. Оформляется по решению суда и, в большинстве случаев, предполагает передачу прав на имущество должника кредитору в счет уплаты выданного ранее займа. В российском законодательстве такой вид ипотечных соглашений не предусмотрен, но существует в ряде европейских стран, в частности, во Франции.

Оформление соглашения и регистрация ипотеки в силу договора проходит по желанию сторон в любое время. Ипотека в силу закона — самая распространенная форма ипотеки. Сейчас в России более половины всех сделок по покупке недвижимости относят к этой категории.

Все виды ипотечного кредитования разработаны для достижения единой цели — обеспечить возможность получения кредитных средств под залог имущества.

Какие сведения включает ипотечный договор

Список сведений, которые должны быть указаны в ипотечном договоре, зафиксированы в ст. 9 федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке». Согласно этому нормативно-правовому акту, документ включает следующие данные про:

Источник: https://J.Etagi.com/ps/ipotechnyy-dogovor/

Основные формы ипотечного кредитования

Форма залога ипотека

По ста­ти­сти­че­ским дан­ным, свы­ше 60% жите­лей Рос­сии явля­ют­ся нуж­да­ю­щи­ми­ся в улуч­ше­нии жилищ­ных усло­вий.

Один из вари­ан­тов реше­ния жилищ­ной про­бле­мы – это полу­че­ние ипо­теч­но­го кре­ди­та на при­об­ре­те­ние жилой недви­жи­мо­сти.

Ипо­те­ка поз­во­ля­ет при­об­ре­сти квар­ти­ру сра­зу, опла­чи­вая ее сто­и­мость посте­пен­но в тече­ние несколь­ких после­ду­ю­щих лет. Это намно­го удоб­нее, чем копить день­ги, под­вер­гая свои накоп­ле­ния инфля­ци­он­ным и дру­гим рискам.

Что нуж­но знать об основ­ных фор­мах ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния в России?

Мно­гие потен­ци­аль­ные заем­щи­ки счи­та­ют, что нуж­но все­го лишь запол­нить анке­ту-заяв­ле­ние, предо­ста­вить доку­мен­ты, под­твер­жда­ю­щие офи­ци­аль­ные дохо­ды, и банк выдаст день­ги на покуп­ку жилья.

Одна­ко на самом деле не все так про­сто. Покуп­ка недви­жи­мо­сти — ответ­ствен­ный и слож­ный про­цесс.

Потра­тив немно­го вре­ме­ни на изу­че­ние темы о фор­мах ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния в Рос­сии, вы смо­же­те во мно­гом облег­чить себе зада­чу, в зна­чи­тель­ной мере умень­шить воз­мож­ные рис­ки и избе­жать разочарований.

Ипотека как форма залога

Итак, за поль­зо­ва­ние выдан­ным кре­ди­том заем­щик пла­тит финан­со­во­му учре­жде­нию уста­нов­лен­ные кре­дит­ным дого­во­ром про­цен­ты, и воз­вра­ща­ет заем­ные сред­ства в виде еже­ме­сяч­ных пла­те­жей бан­ку, кото­рые так­же уста­нов­ле­ны по кре­дит­но­му дого­во­ру. Жилье, при­об­ре­тен­ное в ипо­те­ку, оста­ет­ся в зало­ге у бан­ка до пол­но­го пога­ше­ния кре­ди­та, хотя фор­маль­но соб­ствен­ни­ком жилья будет сам заемщик.

Поэто­му важ­но отме­тить, что у зало­га так­же есть свои фор­мы. Залог пред­став­ля­ет собой спо­соб обес­пе­че­ния обя­за­тель­ства по ипо­те­ке, то есть ипо­теч­ный кре­дит в каче­стве вари­ан­та зало­га может иметь сле­ду­ю­щие фор­мы в обес­пе­че­ние основ­но­го обязательства:

  • по кре­дит­но­му договору
  • по дого­во­ру займа
  • ино­го обя­за­тель­ства, в том чис­ле осно­ван­но­го на куп­ле-про­да­же, арен­де, под­ря­де, дру­гом договоре.

В пер­вом слу­чае — это фор­ма зало­га при ипо­теч­ном кре­ди­то­ва­нии, когда по тому же дого­во­ру заем­щик пере­да­ет в залог не при­об­ре­та­е­мую квар­ти­ру, а уже име­ю­ще­е­ся жилье.

Вто­рая фор­ма сле­ду­ю­щее: заем­щик заклю­ча­ет с выбран­ным бан­ком дого­вор ипо­те­ки, и на осно­ва­нии это­го дого­во­ра он выда­ет заем­щи­ку день­ги, необ­хо­ди­мые на покуп­ку жилья.

Особенности каждой ипотечной формы

Таким обра­зом, ипо­те­ка пред­став­ля­ет собой вид зало­га, при кото­ром зало­жен­ное иму­ще­ство оста­ет­ся во вла­де­нии заем­щи­ка до пол­ной выпла­ты дол­га, одна­ко банк при этом нала­га­ет опре­де­лен­ные огра­ни­че­ния на поль­зо­ва­ние жильем. Посколь­ку в резуль­та­те оформ­ле­ния ипо­те­ки про­ис­хо­дит воз­ник­но­ве­ние новых пра­во­от­но­ше­ний, нуж­но обра­тить вни­ма­ние на ряд важ­ных момен­тов, таких как фор­мы жилищ­но­го займа.

Знать осо­бен­но­сти каж­дой ипо­теч­ной фор­мы необ­хо­ди­мо до под­пи­са­ния соот­вет­ству­ю­ще­го дого­во­ра с бан­ком, что­бы быть в кур­се все­воз­мож­ных послед­ствий тех или иных дей­ствий.

Суть ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния про­зрач­на и про­ста: кре­дит­ная орга­ни­за­ция выда­ет физи­че­ско­му лицу (граж­да­ни­ну РФ) дол­го­сроч­ный кре­дит на покуп­ку жилья под залог это­го само­го иму­ще­ства самой недви­жи­мо­сти.

За каж­дый месяц поль­зо­ва­ния денеж­ны­ми сред­ства­ми банк начис­ля­ет про­цент, при­быль от выдан­но­го кредита.

В зави­си­мо­сти от при­об­ре­та­е­мой недви­жи­мо­сти и мож­но выде­лить основ­ные фор­мы ипо­теч­ных кре­ди­тов в России:

  • Ипо­те­ка по дого­во­ру купли-продажи
  • Ипо­те­ка на стро­я­ще­е­ся жилье в мно­го­квар­тир­ном доме
  • Ипо­те­ка под залог инди­ви­ду­аль­но­го стро­я­ще­го­ся жилья.

Все фор­мы напря­мую зави­сят от вида и ста­дии готов­но­сти жилья, а, зна­чит, раз­ли­ча­ют­ся и усло­вия кре­ди­то­ва­ния. Рас­смот­рим более деталь­но каж­дую из форм.

Осо­бен­но­сти форм ипо­те­ки в РФ

Ипотека по договору купли-продажи

Наи­бо­лее рас­про­стра­нен­ной фор­мой явля­ет­ся тра­ди­ци­он­ная ипо­те­ка по дого­во­ру куп­ли-про­да­жи.

В этом слу­чае жилое недви­жи­мое иму­ще­ство долж­но быть вве­де­но в экс­плу­а­та­цию, обла­дать все­ми необ­хо­ди­мы­ми для ком­форт­ной жиз­ни ком­му­ни­ка­ци­я­ми.

Про­да­вец квар­ти­ры дол­жен являть­ся соб­ствен­ни­ком недви­жи­мо­сти, и иметь на руках под­твер­жда­ю­щий доку­мент – сви­де­тель­ство. Как пра­ви­ло, это жилье на вто­рич­ном рын­ке недвижимости.

При этой фор­ме усло­вия кре­ди­то­ва­ния будут стан­дарт­ны­ми для ипо­тек.

Прав­да, в отдель­ных слу­ча­ях, если у заем­щи­ка хоро­шая кре­дит­ная исто­рия, высо­кий уро­вень дохо­да, име­ет­ся зар­плат­ная кар­та в кре­ди­ту­ю­щем бан­ке или он вне­сет более 50% от сто­и­мо­сти жилья в каче­стве пер­во­на­чаль­но­го взно­са, то заем­щик может рас­счи­ты­вать на более лояль­ное отно­ше­ние кре­ди­то­ра: сни­же­ние про­цент­ной став­ки или на отсут­ствие комис­сии за оформ­ле­ние и выда­чу ипо­теч­но­го займа.

Ипотека на строящееся жилье в многоквартирном доме

Дру­гая фор­ма жилищ­ных зай­мов заклю­ча­ет­ся в том, что ссу­да выда­ет­ся на при­об­ре­те­ние квар­ти­ры в стро­я­щем­ся мно­го­квар­тир­ном доме.

Посколь­ку при ипо­те­ке стро­я­ще­го­ся жилья финан­со­вое учре­жде­ние несет повы­шен­ные финан­со­вые рис­ки, то усло­вия кре­ди­то­ва­ния будут суще­ствен­но суро­вее и жест­че для заем­щи­ка: наблю­да­ют­ся более корот­кие сро­ки кре­ди­то­ва­ния, высо­кие про­цент­ные став­ки, воз­рас­та­ет мини­маль­ный порог для пер­во­на­чаль­но­го взноса.

При этом кре­дит­ная орга­ни­за­ция может насто­ять на покуп­ке жилья от аккре­ди­то­ван­но­го у него застрой­щи­ка, кото­рый дав­но заре­ко­мен­до­вал себя на рын­ке недви­жи­мо­сти.

Как пра­ви­ло, эти бан­ки заклю­ча­ют со стро­и­тель­ны­ми ком­па­ни­я­ми согла­ше­ние, и осу­ществ­ля­ют кре­ди­то­ва­ние физи­че­ских лиц толь­ко в слу­чае при­об­ре­те­ния квар­ти­ры у дан­но­го застрой­щи­ка.

С дру­гой сто­ро­ны, заем­щик так­же себя страху­ет от мно­же­ства риском, поку­пая жилье у этой стро­и­тель­ной компании.

Ипотека под залог индивидуального строящегося жилья

Еще одной фор­мой дол­го­сроч­но­го зай­ма явля­ет­ся ипо­те­ка под залог инди­ви­ду­аль­но­го стро­я­ще­го­ся жилья, кото­рая явля­ет­ся вари­ан­том ипо­те­ки на покуп­ку недви­жи­мо­сти в стро­я­щем­ся мно­го­квар­тир­ном доме. Одна­ко в слу­чае с ипо­те­кой на стро­и­тель­ство соб­ствен­но­го дома, полу­чить одоб­ре­ние со сто­ро­ны бан­ка очень слож­но, так как бан­ки выстав­ля­ют к такой недви­жи­мо­сти доволь­но таки обшир­ный ряд требований.

К при­ме­ру, зало­гом может стать толь­ко уча­сток, на кото­ром будет достра­и­вать­ся дом, при усло­вии, что этот оформ­лен в соб­ствен­ность заем­щи­ка.

К тому же место­по­ло­же­ние построй­ки долж­но быть в чер­те горо­да, нахо­дить­ся на опре­де­лен­ном рас­сто­я­нии от бли­жай­ше­го фили­а­ла кре­ди­ту­ю­ще­го бан­ка.

При этом зда­ние долж­но нахо­дить­ся в ста­ту­се «недо­строя», то есть быть на 40%-50% гото­вым, так­же долж­ны быть под­ве­де­ны все систе­мы и ком­му­ни­ка­ции жизнеобеспечения.

Таким обра­зом, какой бы фор­мой кре­ди­то­ва­ния не решил вос­поль­зо­вать­ся заем­щик, полез­но будет зара­нее знать, чего сто­ит ждать от бан­ка, на каких усло­ви­ях будет выда­вать­ся ссу­да, и какие тре­бо­ва­ния к недви­жи­мо­сти будут выдви­гать­ся. Изу­чи­те все эти нюан­сы до под­пи­са­ния ипо­теч­но­го договора!

(2 5,00 из 5)
Загрузка…

Источник: https://moezhile.ru/ipoteka/formy-kredita.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.