Форма залога ипотека
Содержание
- 1 Залог недвижимости (ипотека) как способ обеспечения исполнения обязательств
- 2 Что такое ипотека и как ее получить в Сбербанке, ВТБ и других банках: калькулятор, условия и рефинансирование
- 2.1 Об ипотеке простыми словами
- 2.2 Что такое ипотека на жилье?
- 2.3 Что такое ипотечная ссуда?
- 2.4 В чем разница между ипотекой и кредитом?
- 2.5 Как работает ипотека?
- 2.6 Суть ипотечных кредитов
- 2.7 История ипотеки
- 2.8 Виды ипотечных кредитов
- 2.9 Законы об ипотеке
- 2.10 Преимущества и недостатки ипотечного кредитования
- 3 Ипотечный договор – что это такое, договор ипотеки, виды и условия
- 4 Основные формы ипотечного кредитования
Залог недвижимости (ипотека) как способ обеспечения исполнения обязательств
В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя (ст. 334 ГК РФ).
Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда законом об ипотеке не установлены иные правила.
Не может быть предметом залога имущество, изъятое из оборота, например земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности строениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ (п. 4 ст. 27 ЗК). Залог отдельных видов имущества может быть запрещен или ограничен законом. Таковым, в частности, является
- имущество граждан, на которое не допускается обращение взыскания (п. 2 ст. 336 ГК, п. 1 ст. 446 ГПК);
- движимое и недвижимое имущество богослужебного назначения (п. 5 ст. 21 Закона о свободе совести);
- земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (ст. 63 Закона об ипотеке).
При залоге недвижимости залогодатель всегда сохраняет право пользования заложенным недвижимым имуществом в соответствии с его назначением.
Уступка прав по договору об ипотеке (залоге недвижимости) означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (ст. 47 ФЗ, ст. 355 ГК).
Недвижимые вещи могут быть предметом залога, если права на них зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
По правилам, установленным для ипотеки недвижимого имущества, в залог могут передаваться права арендатора (право аренды) недвижимости и права требования участника долевого строительства (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке).Залог отдельных видов недвижимого имущества имеет свои особенности, отраженные в специальных нормах ст. 62-78 Закона об ипотеке.
При ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все входящее в состав этого предприятия или комплекса движимое и недвижимое имущество, в том числе исключительные права и права требования, включая приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 340 ГК, п. 2 ст. 70 Закона об ипотеке).
Ипотека здания или сооружения допускается только при условии одновременной ипотеки по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка (п. 3 ст. 340 ГК). С учетом этих требований в ипотеку со зданием (сооружением) одновременно может быть отдан земельный участок, принадлежащий залогодателю на праве собственности или праве аренды.
Если предметом залога является здание, то при его передаче в залог в договоре необходимо отразить данные, содержащиеся в документах, оформляющих кадастровый, технический учет недвижимости, государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Речь идет об адресе здания, его назначении, планировке, общей площади, номере государственной регистрации и других признаках.
Отмеченные требования о необходимости индивидуализации предмета залога являются следствием принципа специальности залога: объектом залога может быть только известное определенное имущество.
Часть неделимой вещи как часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (ст. 133 ГК), не может быть предметом залога. Если вещь является неделимой, то предметом залога может быть не реальная часть неделимой вещи, а доля в праве собственности на нее.
Часть делимой вещи может быть передана в залог только после ее раздела, поскольку до этого часть вещи не является самостоятельным объектом права.
Если предметом залога является главная вещь, то права залогодержателя распространяются на ее принадлежности, если иное не предусмотрено договором (п. 3 ст. 5 Закона об ипотеке).
При ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения, принадлежащие залогодателю, если в договоре не предусмотрено иное условие.При наличии в договоре условия о нераспространении права залога на такие здания и сооружения в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок залогодатель сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его целевым назначением.
Условия пользования этой частью участка определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в случае спора — судом (п. 4 ст. 340 ГК).
Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и при его продаже с публичных торгов к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель (п. 5 ст. 340 ГК).
Залог земельных участков сельскохозяйственного назначения возможен только с одновременным залогом находящихся и возводимых на этом участке зданий и сооружений, принадлежащих собственнику земельного участка (п. 4 ст. 64 Закона об ипотеке).
Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке), с момента которой он считается заключенным.
Принципы ипотечной системы
Следует иметь в виду, что право залога на недвижимое имущество, будучи зарегистрированным в государственном реестре прав на недвижимое имущество, подчиняется принципам ипотечной системы:
- принципу специальности (запись об ипотеке в государственном реестре прав на недвижимое имущество касается строго определенного, конкретного объекта недвижимости);
- принципу обязательности (право ипотеки имеет юридическую значимость для всех третьих лиц только после внесения записи о ней в государственный реестр прав на недвижимое имущество);
- принципу гласности (публичности) (доступность записи об ипотеке в государственном реестре прав на недвижимое имущество всем заинтересованным лицам);
- принципу достоверности (презумпция правильности и законности записи об ипотеке в государственном реестре прав на недвижимое имущество, которая может быть опровергнута только судом);
- принципу старшинства (право залога, внесенное в государственный реестр прав на недвижимое имущество ранее другого правазалога, является предшествующим залогом, а зарегистрированное позже — последующим залогом).
В ст. 337 ГК закреплено, что, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, который оно имеет к моменту удовлетворения, в частности:
- проценты,
- неустойку,
- возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также
- возмещение расходов залогодержателя, необходимых на содержание заложенной вещи, и
- расходов по взысканию.
Помимо этого залог недвижимости обеспечивает расходы на погашение задолженности залогодателя по налогам, сборам или коммунальным платежам, связанным с этим имуществом (ст. 4 Закона об ипотеке).
Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет, залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (ст. 62 Закона об ипотеке).
Подробнее о последующей ипотеке
При последующем залоге недвижимости (ипотеке) в случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, допускается одновременное обращение взыскания на это имущество и по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил (п. 3 ст. 46 Закона об ипотеке). Требования, обеспеченные последующей ипотекой, не подлежат досрочному удовлетворению, если для удовлетворения требований, обеспеченных предшествующей ипотекой, достаточно обращения взыскания на часть заложенного имущества.
При нарушении правил о последующей ипотеке последующий договор об ипотеке, заключенный, невзирая на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору независимо от того, знал ли залогодержатель по последующему договору о таком запрещении (п.
3 ст. 43 Закона об ипотеке). Если последующая ипотека не запрещена, но последующий договор заключен с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим договором, требования залогодержателя по последующему договору удовлетворяются в той степени, в какой их удовлетворение возможно в соответствии с условиями предшествующего договора об ипотеке.
При отчуждении недвижимого имущества, заложенного по договору об ипотеке без согласия залогодержателя или с иным нарушением требований закона или условий договора об ипотеке, залогодержатель вправе по своему выбору потребовать
- либо признания недействительной сделки по отчуждению заложенного имущества и применения последствий, предусмотренных ст. 167 ГК,
- либо досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит (ст. 39 Закона об ипотеке).
Если заложенное имущество отчуждено с нарушением требований закона или условий договора об ипотеке залогодателем, не являющимся должником по обязательству, обеспеченному ипотекой, то в этом случае наряду с должником по обеспеченному ипотекой обязательству солидарную ответственность несут как приобретатель имущества, так и прежний залогодатель.
В процессе реализации залогового правоотношения предмет залога может быть заменен с согласия залогодержателя, если законом или договором не предусмотрено иное.
Когда предмет залога гибнет или повреждается либо когда право собственности (хозяйственного ведения) на него прекращается по основаниям, установленным законом, залогодатель вправе в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом, если иное не предусмотрено договором (ст. 345 ГК).
При ипотеке право залогодателя на восстановление предмета залога или его замену может иметь место только при наличии письменного соглашения об этом (п. 3 ст. 36 Закона об ипотеке), т.е., по сути дела, заключения нового договора об ипотеке по поводу другого недвижимого имущества.
Ведь право залога на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, запись о которой в силу принципа специальности может относиться только к конкретному недвижимому имуществу, являющемуся предметом залога.
Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке, а также по ипотеке, возникающей в силу закона, могут быть удостоверены закладной (п. 1 ст. 13 Закона об ипотеке), которая является именной ценной бумагой.
Основания и порядок наложения взыскания и реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя
Для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) за счет заложенного имущества на него необходимо обратить взыскание. Обращение взыскания на заложенное имущество означает изъятие имущества и (или) его принудительную реализацию либо передачу его взыскателю (п.
1 ст. 69 Закона об исполнительном производстве). Основания и порядок обращения взыскания на заложенное имущество урегулированы ГК (ст. 348-351), Законом об ипотеке (ст. 50-61) при залоге недвижимого имущества и Законом о залоге (ст. 24 , 28 и 28) при залоге движимого имущества.
Особенности обращения взыскания на имущество, находящееся в ипотеке в силу закона в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», указаны в ст. 14 данного закона.
Возможность обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество путем заключения соглашения между залогодержателем и залогодателем предусмотрена п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке.В нем сказано, что удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается на основании соглашения между залогодержателем и залогодателем, которое может быть включено в договор об ипотеке или заключено в виде отдельного договора.
При этом указано, что соглашение заключается при условии наличия нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, которое может быть дано и до заключения договора об ипотеке.
См. также Информационное письмо ФНП “По вопросам внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество и совершения исполнительных надписей на кредитных договорах”
Закон об ипотеке существенно ограничивает пределы применения такого соглашения, предусматривая целый ряд случаев, когда внесудебный порядок обращения взыскания вообще исключается (см. п. 2 ст. 55, п. 4 ст. 541 Закона об ипотеке).
Реализация недвижимого имущества осуществляется в соответствии с нормами ст. 56-61 Закона об ипотеке.
Источник: https://jurkom74.ru/ucheba/zalog-nedvizhimosti-ipoteka-kak-sposob-obespecheniya-ispolneniya-obyazatelstv
Что такое ипотека и как ее получить в Сбербанке, ВТБ и других банках: калькулятор, условия и рефинансирование
Слово «ипотека» сегодня знакомо многим гражданам. Большинство ассоциирует его только с покупкой недвижимости. Частично это правда, ведь ипотека считается одним из самых выгодных способов приобретения жилья в России. Однако само понятие «ипотека» имеет более широкое значение, нежели кредит для покупки недвижимости.
- Об ипотеке простыми словами
- Что такое ипотека на жилье?
- Что такое ипотечная ссуда?
- В чем разница между ипотекой и кредитом?
- Как работает ипотека?
- Суть ипотечных кредитов
- История ипотеки
- Виды ипотечных кредитов
- Законы об ипотеке
- Преимущества и недостатки ипотечного кредитования
Об ипотеке простыми словами
Ипотека – это целевой займ. Он оформляется на крупную сумму, поэтому чаще всего ее оформляют при необходимости приобретения дорогостоящих товаров:
- Недвижимости;
- Автомобиль;
- Оплата обучения;
- Лечение;
- Предметы роскоши.
Крупная сумма займа подразумевает также довольно продолжительный срок ее выплаты. Таким образом, ипотека относится к долгосрочным кредитным обязательствам. И есть еще один нюанс, который характерен для ипотеки – наличие залога.
Большая сумма физическому лицу не может быть выдана под «честное слово». Банку необходимо подтверждение оплаты кредита.
Доходы заемщика не могут стать таким гарантом, так как клиент может потерять источник дохода, вследствие чего банк понесет потери.
Поэтому ипотека выдается только залог, которым обычно выступает недвижимость.
Что такое ипотека на жилье?
Ипотека на жилье не означает, что потребитель обязательно планирует приобрести квартиру или загородный дом. В данном случае «жилье» – это форма залога. То есть покупать клиент может автомобиль, но в качестве залога за него выставляет квартиру.
Естественно, при таком типе обращения клиент уже должен иметь в собственности подходящее жилье. Обратите внимание, что банк может отказать в предоставлении ипотеки, если залоговая квартира является неликвидной или имеет определенные обременения.
В случае с ипотекой на жилье, невыплаты долга банку приводит к тому, что заемщик лишается залоговой квартиры. При этом изначальная покупка останется в его собственности. Существует небольшой нюанс.
Если расходы банка будут превышать стоимость залоговой квартиры, с молотка пойдет не только заранее условленный залог, но и другая недвижимость клиента.Такой недвижимостью может стать и только что приобретенная в ипотеку машина или другое имущество по решению суда.
Что такое ипотечная ссуда?
Ипотечная ссуда или кредит предполагает, что в качестве залога будет выступать приобретаемая недвижимость.
На момент обращения в банк у клиента может иметься в собственности другая недвижимость, но это не обязательное условие.
Фактически, гражданин может обратиться в банк для получения ипотечного кредита, даже если у него почти ничего нет, за исключением суммы для первоначального взноса и постоянного дохода.
Банк рассматривает таких клиентов как потенциальных собственников. Одним из этапов оформления ипотечной ссуды является приобретения жилья и ее регистрация на заемщика. Гражданин может распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, так как она принадлежит ему.
Однако в случае невозможности погашения долга перед банком права собственности на квартиру переходят к банку. Он, в свою очередь, продает это жилье, чтобы окупить собственные расходы.
Обратите внимание, что банк в таком случае возвращает не только потраченные для выдачи ипотеки средства, но и проценты, которые заемщик должен был оплачивать.
В чем разница между ипотекой и кредитом?
Основным отличие кредита от ипотеки является залог. Выступает в качестве залога приобретаемое имущество или уже имеющееся – роли не играет. Также нет разницы, на какие цели пойдут средства. К примеру, несмотря на предложения по ипотеке, банки не отказываются и от предложений с целевыми кредитами на жилье.
Наличие залога для банка является своеобразным гарантом выплат, поэтому клиенты получают определенные льготы. Если сравнивать условия по обычному кредиту и ипотеке, то ипотека выглядит намного более привлекательной. Дело не только в возможной сумме и сроке выплат.
Основное преимущество заключается в пониженной процентной ставке. К 2018 году ставка по ипотеке снизилась до 9,5% годовых. Это среднее значение по всем крупнейшим банкам России. А вот ставка по целевому кредиту на жилье начинается в районе 12% годовых.Учитывая, что клиент платит на протяжении нескольких лет, разница в процентной ставке достаточно ощутимая.
Еще одним отличием российского рынка ипотечного кредитования является господдержка, благодаря которой ставки по ипотеке можно снизить еще больше.
Как работает ипотека?
Ипотека в России появилась относительно недавно, поэтому этот вид бизнеса еще не раскрыл все свои возможности. Работает он в несколько этапов:
- Клиент обращается в банк за помощью для оплаты дорогостоящей покупки (жилья);
- Банк заключает с клиентом ипотечный договор, где указывается, что станет залогом – приобретаемая недвижимость или старая квартира заемщика;
- Клиент вносит первоначальный взнос, а банк доплачивает остаток, необходимый для покупки.
Дальнейшие взаимодействия либо приводят к тому, что клиент благополучно выплачивает ипотеку. При этом заемщик оплачивает не только ту сумму, которую внес банк, но и проценты за ее использование. После последнего платежа взаимоотношения между банком и плательщиком оканчиваются.
При неудачном раскладе банк забирает собственность заемщика, которая была указана в договоре в качестве залога. За счет продажи этого имущества банк должен покрыть сумму, затраченную на его покупку и проценты за пользование этими средствами.
Процедура отказа от ипотеки проводится в несколько этапов. Очень часто банк пытается помочь клиенту, который из-за материальных трудностей не может вносить очередные платежи. Здесь допустимо рефинансирование ипотеки или замораживание выплат.
В случае, если поощрительные меры не принесли плодов или клиент добровольно решил расторгнуть договор ипотеки, банк выставляет залог на аукцион. В народе считается, что банк забирает залог, однако кредитные организации не имеют целью получение прав собственности. Основная задача – продажа залога и погашение долга за счет вырученных средств.
При этом заемщик может получить разницу между ценой залога и долгом по ипотеке.
Суть ипотечных кредитов
Ипотечный кредит – это предоставление помощи гражданам при покупке нового жилья или других дорогостоящих товаров.
На сегодняшний день ипотека является самым выгодным предложением в сфере приобретения недвижимости, если у клиента недостаточно средств для покупки.
В зависимости от типа жилья необходимо иметь 50-15% от стоимости недвижимости, чтобы получить в собственность новую квартиру или дом.
Для многих граждан ипотечный кредит – единственная возможность получить собственное жилье, ведь для получения такой помощи необходимо совсем немного:
- Иметь постоянный доход;
- Иметь сумму для первоначального взноса;
- Подходить по требованиям банка.
Этот способ кредитования удобен как для заемщика, так как предлагает выгодные условия, так и для кредитора, так как снижает риск невыплаты кредита до минимума.
История ипотеки
Само слово «ипотека» впервые было использовано еще в VI в до н.э в Древней Греции, хотя значение оно имело совершенно другое. Ипотекой называли жердь или столб, которые устанавливались на земле человека, который не выплатил свой долг.
На столбе вывешивалась надпись о том, что этот земельный участок будет передан в собственность кредитора. Со временем процедура вбивания столба в землю заемщика упразднилась, а понятие осталось и переросло в понятие кредитования под залог.
Хотя впервые термин «Ипотека» был использован в Древнем Египте, сама процедура передачи земли в залог при получении кредита проводилась также в Древнем Египте.
История термина «ипотека» имеет очень глубокие корни, однако в России такая практика появилась относительно недавно.
На законодательном уровне такая возможность появилась у граждан только в конце 90-х годов прошлого века.
Стоит отметить, что практика ипотечного кредитования в России быстро прижилась, а вот в других странах СНГ ипотечное кредитование действует с попеременным успехом или не получает широкого распространения.
Виды ипотечных кредитов
В мировой практике выделяется 3 вида ипотечных договоров:
- По соглашению сторон;
- По закону;
- По судебному решению.
К ипотеке по согласию сторон относятся любые договоры между физическими лицами, которые оговаривают возможность отчуждения имущества в случае невыполнения обязательств. Предметом сделки может выступать не только денежная ссуда, но и другие условия.
Ипотека по закону включает кредитование частных лиц банковскими организациями. Хотя в этом случае обе стороны также изначально договариваются о предмете залога. Эта разновидность в целом очень похожа на судебную ипотеку.
Однако последняя является следствием невыполнения обязательств, которые не подразумевали наличие залога. К примеру, банк кредитует гражданина в беззалоговой форме, однако заемщик не выплачивает средства.
Банк может обратиться в суд, по решению которого в пользу банка будет отчуждена квартира неплательщика.В России под видами ипотечного кредитования могут пониматься и предложения от банков:
- Покупка жилья от застройщика;
- Покупка жилья на вторичном рынке;
- Ипотека на строительство жилого дома;
- Ипотека с господдержкой;
- Военная ипотека.
Эти виды кредитования отличаются условиями, на которые может влиять сама банковская организация.
Законы об ипотеке
Впервые понятие ипотека в законодательной базе России было использовано в 1998 году в Федеральном Законе №102 «Об ипотеке». Данный закон действует до сих пор, регулируя взаимоотношения между кредитором и заемщиком.
С разлитием программы ипотеки необходимая информация была внесена в Жилищный Кодекс и Земельный кодекс РФ, так как ипотека связана не только со взаимоотношениями между банком и заемщиком, но и другими организациями, которые задействованы в приобретении недвижимости.
Так как ипотека состоит из нескольких этапов, можно выделить несколько вспомогательных законов, которые работают на каждом из этапов.
Это закон №135 «Об оценочной деятельности», так как жилье должно получить свидетельство с указанием рыночной стоимости перед заключением договора ипотеки.
А также закон №218 «О государственной регистрации недвижимости», так как приобретаемое жилье после отчуждения от продавца должно быть записано на нового собственника, которым является заемщик.
В качестве временных правил ипотечного кредитования могут выступать различные госпрограммы, нацеленные на популяризацию ипотеки и предоставления льгот для покупки жилья разным категориям граждан.
Преимущества и недостатки ипотечного кредитования
Ипотечное кредитование позиционируется как самый выгодный способ покупки жилья при недостатке средств. Во многих случаях это действительно правда, ведь ипотека – это кредит с более низкой процентной ставкой и возможностью растянуть оплату на десятки лет. Однако за громкой рекламой некоторых организаций, которые хотят привлечь новых клиентов, могут скрываться подводные камни.
Ипотека остается кредитом, а значит, банку потребуется информация о доходах. Заверения о том, что оформить ипотеку можно без справки с места работы, свидетельствуют о том, что процентная ставка будет выше средней. Во многих банках существует понятие льгот, к примеру, для действующих клиентов.
Однако если убрать все условия, при которых банк гарантированно снизит процентную ставку, конечный процент может оказаться намного выше, чем предполагает гражданин. Кроме того ипотека при невыплате приведет к потере жилья, а также денег, потраченных на выплату кредита.
Наиболее рискованными такие операции считаются в период нестабильности экономики.
Источник: https://www.Sravni.ru/ipoteka/info/chto-takoe-ipoteka/
Ипотечный договор – что это такое, договор ипотеки, виды и условия
Ипотека в силу судебного акта. Оформляется по решению суда и, в большинстве случаев, предполагает передачу прав на имущество должника кредитору в счет уплаты выданного ранее займа. В российском законодательстве такой вид ипотечных соглашений не предусмотрен, но существует в ряде европейских стран, в частности, во Франции.
Оформление соглашения и регистрация ипотеки в силу договора проходит по желанию сторон в любое время. Ипотека в силу закона — самая распространенная форма ипотеки. Сейчас в России более половины всех сделок по покупке недвижимости относят к этой категории.
Все виды ипотечного кредитования разработаны для достижения единой цели — обеспечить возможность получения кредитных средств под залог имущества.
Какие сведения включает ипотечный договор
Список сведений, которые должны быть указаны в ипотечном договоре, зафиксированы в ст. 9 федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке». Согласно этому нормативно-правовому акту, документ включает следующие данные про:
Источник: https://J.Etagi.com/ps/ipotechnyy-dogovor/
Основные формы ипотечного кредитования
По статистическим данным, свыше 60% жителей России являются нуждающимися в улучшении жилищных условий.
Один из вариантов решения жилищной проблемы – это получение ипотечного кредита на приобретение жилой недвижимости.
Ипотека позволяет приобрести квартиру сразу, оплачивая ее стоимость постепенно в течение нескольких последующих лет. Это намного удобнее, чем копить деньги, подвергая свои накопления инфляционным и другим рискам.
Что нужно знать об основных формах ипотечного кредитования в России?
Многие потенциальные заемщики считают, что нужно всего лишь заполнить анкету-заявление, предоставить документы, подтверждающие официальные доходы, и банк выдаст деньги на покупку жилья.
Однако на самом деле не все так просто. Покупка недвижимости — ответственный и сложный процесс.
Потратив немного времени на изучение темы о формах ипотечного кредитования в России, вы сможете во многом облегчить себе задачу, в значительной мере уменьшить возможные риски и избежать разочарований.
Ипотека как форма залога
Итак, за пользование выданным кредитом заемщик платит финансовому учреждению установленные кредитным договором проценты, и возвращает заемные средства в виде ежемесячных платежей банку, которые также установлены по кредитному договору. Жилье, приобретенное в ипотеку, остается в залоге у банка до полного погашения кредита, хотя формально собственником жилья будет сам заемщик.
Поэтому важно отметить, что у залога также есть свои формы. Залог представляет собой способ обеспечения обязательства по ипотеке, то есть ипотечный кредит в качестве варианта залога может иметь следующие формы в обеспечение основного обязательства:
- по кредитному договору
- по договору займа
- иного обязательства, в том числе основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре.
В первом случае — это форма залога при ипотечном кредитовании, когда по тому же договору заемщик передает в залог не приобретаемую квартиру, а уже имеющееся жилье.
Вторая форма следующее: заемщик заключает с выбранным банком договор ипотеки, и на основании этого договора он выдает заемщику деньги, необходимые на покупку жилья.
Особенности каждой ипотечной формы
Таким образом, ипотека представляет собой вид залога, при котором заложенное имущество остается во владении заемщика до полной выплаты долга, однако банк при этом налагает определенные ограничения на пользование жильем. Поскольку в результате оформления ипотеки происходит возникновение новых правоотношений, нужно обратить внимание на ряд важных моментов, таких как формы жилищного займа.
Знать особенности каждой ипотечной формы необходимо до подписания соответствующего договора с банком, чтобы быть в курсе всевозможных последствий тех или иных действий.
Суть ипотечного кредитования прозрачна и проста: кредитная организация выдает физическому лицу (гражданину РФ) долгосрочный кредит на покупку жилья под залог этого самого имущества самой недвижимости.
За каждый месяц пользования денежными средствами банк начисляет процент, прибыль от выданного кредита.В зависимости от приобретаемой недвижимости и можно выделить основные формы ипотечных кредитов в России:
- Ипотека по договору купли-продажи
- Ипотека на строящееся жилье в многоквартирном доме
- Ипотека под залог индивидуального строящегося жилья.
Все формы напрямую зависят от вида и стадии готовности жилья, а, значит, различаются и условия кредитования. Рассмотрим более детально каждую из форм.
Особенности форм ипотеки в РФ
Ипотека по договору купли-продажи
Наиболее распространенной формой является традиционная ипотека по договору купли-продажи.
В этом случае жилое недвижимое имущество должно быть введено в эксплуатацию, обладать всеми необходимыми для комфортной жизни коммуникациями.
Продавец квартиры должен являться собственником недвижимости, и иметь на руках подтверждающий документ – свидетельство. Как правило, это жилье на вторичном рынке недвижимости.
При этой форме условия кредитования будут стандартными для ипотек.
Правда, в отдельных случаях, если у заемщика хорошая кредитная история, высокий уровень дохода, имеется зарплатная карта в кредитующем банке или он внесет более 50% от стоимости жилья в качестве первоначального взноса, то заемщик может рассчитывать на более лояльное отношение кредитора: снижение процентной ставки или на отсутствие комиссии за оформление и выдачу ипотечного займа.
Ипотека на строящееся жилье в многоквартирном доме
Другая форма жилищных займов заключается в том, что ссуда выдается на приобретение квартиры в строящемся многоквартирном доме.
Поскольку при ипотеке строящегося жилья финансовое учреждение несет повышенные финансовые риски, то условия кредитования будут существенно суровее и жестче для заемщика: наблюдаются более короткие сроки кредитования, высокие процентные ставки, возрастает минимальный порог для первоначального взноса.
При этом кредитная организация может настоять на покупке жилья от аккредитованного у него застройщика, который давно зарекомендовал себя на рынке недвижимости.
Как правило, эти банки заключают со строительными компаниями соглашение, и осуществляют кредитование физических лиц только в случае приобретения квартиры у данного застройщика.
С другой стороны, заемщик также себя страхует от множества риском, покупая жилье у этой строительной компании.
Ипотека под залог индивидуального строящегося жилья
Еще одной формой долгосрочного займа является ипотека под залог индивидуального строящегося жилья, которая является вариантом ипотеки на покупку недвижимости в строящемся многоквартирном доме. Однако в случае с ипотекой на строительство собственного дома, получить одобрение со стороны банка очень сложно, так как банки выставляют к такой недвижимости довольно таки обширный ряд требований.
К примеру, залогом может стать только участок, на котором будет достраиваться дом, при условии, что этот оформлен в собственность заемщика.
К тому же местоположение постройки должно быть в черте города, находиться на определенном расстоянии от ближайшего филиала кредитующего банка.При этом здание должно находиться в статусе «недостроя», то есть быть на 40%-50% готовым, также должны быть подведены все системы и коммуникации жизнеобеспечения.
Таким образом, какой бы формой кредитования не решил воспользоваться заемщик, полезно будет заранее знать, чего стоит ждать от банка, на каких условиях будет выдаваться ссуда, и какие требования к недвижимости будут выдвигаться. Изучите все эти нюансы до подписания ипотечного договора!
(2 5,00 из 5)
Загрузка…
Источник: https://moezhile.ru/ipoteka/formy-kredita.html