Договоры социального и коммерческого найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения: коммерческий найм, социальный найм, договор найма жилищного фонда социального использования, сравнительная характеристика

Договоры социального и коммерческого найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения (коммерческий найм) – это соглашение, в силу которого одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

По договору социального найма жилого помещении одна сторона — собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания.

Договор найма жилищного фонда социального использования- по этому договору одна сторона – наймодатель, обязуется передать другой стороне – гражданину, жилое помещение, во владение и пользование для проживания в нем на определенных условиях. Этот вид найма жилого фонда введен в ЖК РФ федеральным законом от 21.07.2014г.

Договор найма: консенсуальный; возмездный; двусторонний. Все три вида.

Субъекты: коммерческий наем: Наймодателем м.б. собственник жилого помещения или управомоченное лицо. Наниматель: только гражданин.

Постоянно проживающие с нанимателем граждане имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением и именуются сопользователи.

В договоре найма должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем, при отсутствии в договоре такого указания вселение граждан производится только с согласия наймодателя.

Социальный наем: Наймодатель-собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда. От имени собственника действует уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления. Наниматель– только гражданин РФ.

Жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное. При этом гражданин должен относиться к категории малоимущих граждан и быть признан в установленном порядке нуждающимся в жилом помещении и принят на учет.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения.

Наем социального использования: наймодатель: уполномоченные органы государственной власти всех уровней или организация, являющаяся собственником жилого помещения частного жилищного фонда (либо, уполномоченная собственником); наниматель: а) граждане, признанные нуждающимися в жилых помещениях по общим основаниям; б) граждане, признанные по основаниям, установленным другими законодательными актами, нуждающимися в предоставлении жилья.

Форма: договор заключается в простой письменной форме. Все три вида.

Предмет договора: коммерческий наем: жилое помещение, которое а) изолированное и б) признано пригодным для всесезонного проживания в порядке, предусмотренном законодательством. Дом, в котором находится сдаваемое в наем помещение, д.б. зарегистрирован в качестве жилого в БТИ или ином уполномоченном органе.

Социальный наем: жилое помещение, включенное в состав государственного или муниципального жилищного фонда. Жилым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т. е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления. Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления.

Самостоятельным объектом социального найма не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

Наем социального использования: жилое помещение в наемномдоме социального использования, за исключением комнат (части квартиры), или являющийся наемным домом социального использования жилой дом.

(Наемным домом признается здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания). Размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по такому договору найма, в расчете на одного человека устанавливается органом местного самоуправления и не может быть менее нормы предоставления.

Срок: коммерческий наем: договор заключается на определенный срок. Максимальный срок не более 5 лет, при отсутствии указания срока договор считается заключенный на 5 лет. При истечении срока долгосрочного договора (от 1 до 5 лет) наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.

При нарушении своего преимущественного права наниматель имеет права требовать признания договора с новым нанимателем недействительным или возмещения убытков. Социальный наем: Срок не является существенным условием договора социального найма жилого помещения, поскольку по этому договору жилые помещения предоставляются гражданам в бессрочное пользование.

Наем социального использования: срок действия – не менее чем 1 год, но не более чем 10 лет.

Плата: коммерческий наем: устанавливается по соглашению сторон, но не выше максимального размера, если таковой предусмотрен законом. Плата вносится в сроки установленные договором, а если сроки не установлены-ежемесячно.

Коммунальные платежи, если иное не предусмотрено договором, не включаются в плату за жилое помещение и вносятся нанимателем самостоятельно. Социальный наем: включает: – плату за пользование жилым помещением (плата за наем).

Однако граждане, признанные в установленном законом порядке малоимущими гражданами и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением; – плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; – плату за коммунальные услуги. Наем социального использования: размер платы не может превышать максимальный размер указанной платы, который устанавливается органами государственной власти субъектов РФ и в зависимости от месторасположения наемных домов социального использования, потребительских свойств, уровня благоустройства, размеров жилых помещений.

Права и обязанности сторон: коммерческий наем: Наймодатель: обязан передать нанимателю во владение и пользование свободное (юридически и фактически) жилое помещение, в состоянии пригодном для проживания. Наниматель: обязан своевременно вносить плату за помещение и освободить жилое помещение при прекращении договора.

Социальный наем: Наймодатель: – передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение; – принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; – осуществлять капитальный ремонт жилого помещения; – обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества. Наниматель: – использовать жилое помещение по назначению; – обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; – проводить текущий ремонт жилого помещения; – своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Наем социального использования: соответствуют общим правам и обязанностям, устанавливаемым для подобных отношений ЖК РФ (см. социальный наем).

· Прекращение договора: коммерческий наем: – истечение срока договора; – по требованию нанимателя в любое время с письменным предупреждением наймодателя за 3 месяца; в судебном порядке по требованию любой из сторон, если помещение перестает быть пригодным для проживания (или аварийное); – в судебном порядке по требованию наймодателя: при просрочки внесения платы за помещение нанимателем (6 месяцев при долгосрочном договоре и 2 месяца при краткосрочном); при разрушении или порче помещения; с предварительным уведомлением нанимателя, если помещение используется не по назначению или систематически нарушаются прав и интересы соседей). При расторжении долгосрочного договора суд может предоставить нанимателю срок не более 1 года для устранения нарушений. Выселение граждан, которые проживают в помещении к моменту расторжения договора осуществляется только по решению суда. Социальный наем: договор социального найма может быть прекращен лишь путем его расторжения. Он может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон; – расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается лишь в судебном порядке; – прекращается также в связи с утратой (разрушением) жилого помещения; – со смертью одиноко проживавшего нанимателя. Наем социального использования: Данный договор может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон (наниматель обязан уведомить об этом наймодателя за три месяца до даты расторжения). Договор прекращается в связи с разрушением жилого помещения или со смертью одиноко проживавшего нанимателя. Наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению из него на основании решения суда без предоставления другого жилого помещения.

50. Договоры поручения, комиссии, агентирования (сравнительная характеристика).

Договор поручения – это соглашение сторон, по которому одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя (ст. 971 ГК РФ).

Договор поручения консенсуальный, двусторонне обязывающий и безвозмездный.

Предмет договора поручения – юридические действия, которые должны быть определены в договоре поручения. Стороны договора поручения – доверитель и поверенный. В качестве доверителя и поверенного могут выступать как физические, так и юридические лица.

Поверенный обязан:

1) лично исполнять данное ему поручение;

2)сообщать доверителю по его требованию все сведения о ходе исполнения поручения;

3) передавать доверителю без промедления все полученное по сделкам, совершенным во исполнение поручения;

4) по исполнении поручения или при прекращении договора поручения до его исполнения без промедления возвратить доверителю доверенность, срок действия которой не истек, и представить отчет с приложением оправдательных документов, если это требуется по условиям договора или характеру поручения (ст. 974 ГК РФ).

Доверитель обязан, если иное не предусмотрено договором:

1) возмещать поверенному понесенные издержки;

2) обеспечивать поверенного средствами, необходимыми для исполнения поручения;

3) без промедления принять от поверенного все исполненное им в соответствии с договором поручения;

4) доверитель обязан уплатить поверенному вознаграждение, если договор поручения является возмездным.

Договор поручения может быть заключен с указанием срока, в течение которого поверенный вправе действовать от имени доверителя, или без такого указания.

Договор поручения по общему правилу является безвозмездным. Возмездность договора должна быть прямо установлена в законодательстве или договоре. Договор поручения прекращается вследствие:

1) отмены поручения доверителем;

2) отказа поверенного;

3) смерти доверителя или поверенного, признания кого-либо из них недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим (ст. 977 ГК РФ).

Доверитель вправе отменить поручение, а поверенный отказаться от него во всякое время. Соглашение об отказе от этого права ничтожно.

Сторона, отказывающаяся от договора поручения, предусматривающего действия поверенного в качестве коммерческого представителя, должна уведомить другую сторону о прекращении договора не позднее чем за тридцать дней, если договором не предусмотрен более длительный срок.

Договор комиссии – это соглашение сторон, по которому одна сторона (комиссионер) обязуется по поручению другой стороны (комитента) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента.

По сделке, совершенной комиссионером с третьим лицом, приобретает права и становится обязанным комиссионер, хотя бы комитент и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки (ст.

990 ГК РФ).

Договор комиссии консенсуальный, возмездный и двусторонне обязывающий. Его стороны – комитент и комиссионер.

Предмет договора – совершение комиссионером сделок по поручению комитента и за его счет. В отличие от поверенного в договоре поручения комиссионер действует от своего имени, поэтому приобретает права и становится обязанным по сделке, совершенной им с третьим лицом.

Агентский договор – это соглашение сторон, по которому агент обязуется за вознаграждение совершать по поручению принципала юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала (ст. 1005 ГК РФ).

Сторонами агентского договора являются принципал и агент. Агентский договор является возмездным, консенсуальным и двусторонне обязывающим.

Предмет агентского договора – совершение юридических, но и фактических действий (выполнение работы, оказание услуги).

Агент всегда действует по поручению принципала. Но при этом в зависимости от условий агентского договора он может действовать либо от своего имени, как комиссионер в договоре комиссии, либо от имени принципала – как поверенный в договоре поручения.



Источник: https://infopedia.su/9x5b47.html

Договор социального найма или договор коммерческого найма – в чем различия?

Договоры социального и коммерческого найма жилого помещения

О том, что такое договор коммерческого найма и в чем его отличие от договора социального найма, рассказывает адвокат Олег Сухов.

Адвокат Олег Сухов, ведущий юрист Первого столичного юридического центра

О том, что такое договор коммерческого найма и в чем его отличие от договора социального найма, рассказывает адвокат Олег Сухов.

В 2006 году в жилищной практике города Москвы между очередниками и переселенцами и Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы стала бурно развиваться практика предоставления квартир по договорам коммерческого найма.

На тот момент мало кто имел представление о нормативных актах, которые бы четко и понятно устанавливали порядок регулирования отношений коммерческого найма. Лица, получавшие на данных основаниях квартиры, руководствовались больше информацией, предоставляемой неграмотными и корыстными инспекторами жилищных отделов.

Впоследствии выяснилось, что получаемая информация не соответствует действительности, и многие наниматели квартир на коммерческой основе пришли к выводу, что их обманули.

По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне – нанимателю жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование для проживания в нем.

В Москве, к примеру, установлено, что при невозможности улучшения жилищных условий гражданина путем предоставления жилой площади по договору социального найма он имеет право сам выбрать вариант улучшения жилищных условий путем получения жилья по договору коммерческого найма.

Ранее граждане, которым были предоставлены жилые помещения по договору коммерческого найма, имели право на выкуп занимаемого ими жилого помещения, как было установлено ст. 14 Закона г. Москвы от 15 января 2003 г.

№ 22 “Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы”: “Граждане, которым предоставлены жилые помещения по договору коммерческого найма, имеют право на выкуп (в том числе с рассрочкой платежа) занимаемого ими жилого помещения по соглашению с собственником или управомоченным им лицом, предоставившим это жилое помещение, в порядке и на условиях, установленных законодательством”.

В настоящий момент указанный Закон № 22 утратил юридическую силу, вместо него был принят новый Закон г.

Москвы № 29 от 14 июня 2006 года “Об обеспечении прав жителей города Москвы на жилые помещения”, который не предусматривает права на выкуп помещений, заключенных по договорам коммерческого найма. Не предусматривает такого права и новый Жилищный кодекс РФ (далее ЖК РФ).

Однако стоит сказать о том, что введение нового законодательства в данной части не должно быть основанием для ухудшения прав нанимателей коммерческих квартир, лишающим их права на выкуп занимаемых помещений. Об этом говорит п. 3 ст.

6 ЖК РФ: “В жилищных отношениях, возникших до введения в действие акта жилищного законодательства, данный акт применяется к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие”. При этом стоит отметить, что пока нет судебной практики по аналогичным спорам.

Если рассматривать преимущества и недостатки договора коммерческого найма, то стоит отметить, что коммерческий наем жилых помещений отличается от социального найма целым рядом моментов.

Основные отличия договора коммерческого найма от договора социального найма

* Для заключения договора коммерческого найма нанимателю не требуется прохождения таких стадий, необходимых для заключения договора социального найма, как постановка на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, прохождение очереди на получение жилого помещения, получение ордера на вселение в жилое помещение и т. д.

* Коммерческое жилье не подлежит приватизации.

* Вселение близких родственников по договору социального найма возможно без согласия наймодателя, по договору коммерческого найма нельзя вселить в квартиру даже близких родственников.

* По договору социального найма жилье подлежит предоставлению без установления срока его действия и по установленной норме; по коммерческому найму – на срок, не превышающий 5 лет, и законодатель не ограничивает размер предоставляемого жилья. Отличия одного договора от другого прослеживаются также в некоторых иных вопросах; в частности, правом на обмен, замену жилого помещения обладает лишь наниматель по договору социального найма.

* Коммерческий наем – всегда возмездный договор, в то время как по социальному найму жилые помещения для малоимущих предоставляются бесплатно.

* В связи с неисполнением обязанностей по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги нанимателем жилья по договору социального найма Жилищным кодексом РФ предусматривается выселение виновных лиц с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для выселения в общежитие.

* Расторжение договора коммерческого найма влечет выселение (на основании решения суда) нанимателя и граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора, при этом Гражданский кодекс РФ (далее ГК РФ) не устанавливает последствий выселения (без предоставления или с предоставлением другого жилого помещения).

Что общего между договором коммерческого и социального найма

* Права и обязанности нанимателей жилых помещений по этим договорам в значительной степени совпадают. Так, нанимателем по договору может быть только гражданин. Жилые помещения, предоставляемые по этим договорам, должны использоваться исключительно по назначению, то есть для проживания.

* При вселении несовершеннолетних детей согласия наймодателя не требуется ни по основаниям договора коммерческого найма, ни по основаниям договора социального найма.

* Совпадают положения ГК РФ и ЖК РФ и в следующем: объектом (предметом) жилищного найма должно быть изолированное, пригодное для проживания помещение (жилое помещение), договоры заключаются в письменной форме, договоры содержат положения в отношении прав и обязанностей сторон.

* Переход права собственности на жилой фонд социального и коммерческого назначения не лишает нанимателей права использовать данный фонд при новом собственнике. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Адвокат Олег Сухов, ведущий юрист “Первого столичного юридического центра”

Источник: https://realty.rbc.ru/news/577d31c99a7947a78ce97fee

Коммерческий и социальный наем в жилищной сфере

Договоры социального и коммерческого найма жилого помещения

Основными договорами в жилищной сфере, направленными на передачу жилого помещения в возмездное владение и пользование, являются договоры коммерческого и социального найма жилого помещения.

Договор найма жилого помещения, под которым в теории и юридической практике понимается договор коммерческого найма, по своей природе гражданско-правовой. Он регулируется нормами главы 35 ГК РФ. Из 18 статей, входящих в эту главу, ему посвящено 17 статей и только одна (ст. 672) адресована непосредственно договору социального найма.

При этом договор коммерческого найма в главе 35 не только не обозначен с указанием относящихся к нему статей (как это сделано в отношении договора социального найма), но и не назван (отсутствует дефиниция договора коммерческого найма жилого помещения), а статьи не содержат полного и детального правового регулирования и нуждаются в изменении.

Договор социального найма жилого помещения, имеющий ярко выраженную потребительскую направленность, находится преимущественно в сфере правового регулирования жилищного законодательства, прежде всего ЖК РФ. Оба договора имеют своей целью удовлетворение важнейшей потребности граждан в жилье.

Характеристика договоров коммерческого и социального найма жилого помещения должна строиться на основе их сравнительного анализа, который позволит, с одной стороны, выделив черты сходства и различия, полнее отразить специфику каждого из них, а с другой – в силу недостаточной урегулированности договора коммерческого найма нормами ГК РФ выявить возможность применения к последнему отдельных положений договора социального найма, если это не противоречит его сущности и положениям ГК РФ о нем.

Особенности правового регулирования и сфера действия договоров. Договор коммерческого найма жилого помещения регулируется нормами главы 35 ГК РФ (статьи 674, 675, 678, 680, пункты 1 – 3 ст. 685), договор социального найма жилого помещения – ст. 672 ГК РФ, а также ЖК РФ, в частности разд. III.

Статья 672 ГК РФ, определяя область применения договора социального найма жилого помещения (государственный и муниципальный жилищный фонд социального использования), оставляет все другие пригодные для проживания граждан помещения возможными объектами договора коммерческого найма.

Таким образом, выявляется один из важнейших признаков договора – сфера его действия .——————————–

См.: Мокроусова Л.М. Договор коммерческого найма жилого помещения // Нотариус. 2003. N 2. С. 21.

По договору социального найма жилое помещение предоставляется в государственном или муниципальном жилищном фонде (п. 1 ст. 672 ГК РФ, ст. 49 ЖК РФ).

В ГК РФ не содержится указания, из какого жилищного фонда предоставляются жилые помещения по договору коммерческого найма.

В ЖК РФ дается понятие жилищного фонда и выделяются его виды в зависимости от формы собственности и целей использования (в частности, жилищный фонд коммерческого использования – п. 4 ч. 3 ст. 19).

Договор коммерческого найма жилого помещения может быть заключен при отсутствии на этот счет императивной нормы ГК РФ в любом жилищном фонде, за исключением жилищного фонда социального использования (п. 1 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ), в котором жилые помещения могут предоставляться только по договору социального найма.

Так, не исключается возможность заключения договора коммерческого найма в государственном или муниципальном жилищном фонде, о чем часто упоминается в п. 3 ч. 2 ст. 153, ч. 1 ст. 154, ч. 3 ст. 155, ст. 156 ЖК РФ.

Эти договоры, являясь по своей юридической природе гражданско-правовыми, будут находиться в сфере приоритетного регулирования ГК РФ, тем более что в ЖК РФ они лишь упоминаются, но детально не регулируются.

Юридическая природа договоров

Специфика предмета обоих договоров определяет их характеристику как консенсуальных, возмездных, двусторонне обязывающих и взаимных.

Оба обязательства возникают из соглашения сторон, однако договор социального найма жилого помещения отягощен административным актом – решением органа местного самоуправления, которое, в свою очередь, является основанием заключения самого договора (части 3, 4 ст. 57 ЖК РФ).

Возмездность договоров предполагает наличие платы за пользование жилым помещением (статьи 671, 678, 682 ГК РФ, п. 5 ч. 3 ст. 67, статьи 153 – 156 ЖК РФ). В отношении коммерческого найма плата за жилое помещение устанавливается в договоре по соглашению сторон (п. 1 ст. 682 ГК РФ).

Если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, определенная в договоре, не должна превышать этот размер.

Трудно себе представить, как исходя из современного законодательного уровня защиты права собственности, целей и коммерческого характера договора будет обосновываться такое ограничение платы, если речь не идет о социальном жилье. Важной гарантией прав сторон является правило п. 2 ст.

682 ГК РФ о недопущении одностороннего изменения размера платы за жилое помещение, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. В договоре коммерческого найма должны оговариваться также сроки внесения платы за жилое помещение. Если стороны этого не предусмотрели, считается, что плата вносится ежемесячно в порядке, предусмотренном ЖК РФ (ст. 155). При социальном найме плата за жилое помещение детально регулируется нормами ЖК РФ (статьи 154 – 156, 159, 160), другими нормативными правовыми актами о порядке исчисления и взимания платы за жилое помещение и коммунальные услуги, а также предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг гражданам при определенных условиях.——————————–

Источник: https://www.kmcon.ru/articles/jurist1_2586.html

Договора найма (социальный и коммерческий) и аренды жилого помещения / Операции с недвижимостью. Как правильно купить, продать, сдать в аренду

Договоры социального и коммерческого найма жилого помещения

  • Договор социального найма
  • Договор коммерческого найма
  • По договору найма жилого помещения одна сторона– собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

    Это общее понятие договора найма, оно включает в себя как социальный наем жилого помещения, так и коммерческий наем. Причем понятие «коммерческий наем» законодательно не закреплено и используется для определения ситуации, когда гражданин – собственник жилого помещения (или организация) сдает его другому гражданину для проживания.

    Основным из признаков договора найма жилого помещения, отличающего его от договора аренды, является потребительский характер договора.

    Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования.

    Собственник вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды.

    Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

    Арендатор не вправе использовать жилое помещение для промышленных, складских и тому подобных целей. Единственная возможность использования жилища арендатором – сдать арендованное жилое помещение в субаренду (поднаем) своим сотрудникам или иным гражданам.

    При этом в договоре нужно предусмотреть право арендатора на сдачу жилого помещения в поднаем.

    Итак, в отношении жилого помещения можно выделить:

    1. Социальный наем жилого помещения;

    2. Коммерческий наем жилого помещения;

    3. Договор аренды жилого помещения с юридическим лицом.

    При социальном найме жилого помещения в качестве наймодателя выступает собственник государственного или муниципального жилищного фонда, а нанимателем – гражданин.

    Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору наравне с нанимателем. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.

    В соответствии со ст. 69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним супруг, а также дети и родители данного нанимателя.

    Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство.

    В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

    Члены семьи нанимателя имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма.

    Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.

    Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

    К основным обязанностям наймодателя по договору социального найма относятся:

    1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

    2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

    3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

    4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

    К основным правам нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся:

    1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

    2) сдавать жилое помещение в поднаем;

    3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

    4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

    5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а так же предоставления коммунальных услуг.

    К основным обязанностям нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся:

    1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены жилищным законодательством;

    2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

    3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

    4) проводить текущий ремонт;

    5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

    6) информировать наймодателя в установленные сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

    Особенности договора поднайма жилого помещения:

    1) заключается в письменной форме;

    2) должен заключаться только с согласия наймодателя;

    3) в договоре должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение;

    4) заключается на срок, определяемый сторонами договора поднайма; если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на один год;

    5) пользование жилым помещением по договору поднайма осуществляется в соответствии с договором поднайма жилого помещения, жилищным законодательством;

    6) прекращение договора социального найма жилого помещения прекращает действие договора поднайма такого жилого помещения;

    7) договор может быть расторгнут по соглашению сторон или при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.

    8) если договор поднайма заключен без указания срока, сторона договора – инициатор прекращения договора обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца;

    9) на договор поднайма не распространяется правило о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

    Основания расторжения и прекращение договора социального найма:

    1) По соглашению сторон.

    2) По инициативе нанимателя с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда.

    3) По требованию Наймодателя в судебном порядке в случае:

    – невнесения нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

    – разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

    – систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

    – использования жилого помещения не по назначению.

    4. Договор прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения; со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

    Заключение договора коммерческого найма жилого помещения осуществляется путем достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.

    Срок договора найма (коммерческого) не может превышать пяти лет; если в договоре найма срок не определен, считается, что он заключен на пятилетний срок. Также законодательство предусматривает заключение краткосрочного договора коммерческого найма, на срок до одного года.

    По истечении договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

    Не позднее чем за три месяца до окончания срока договора наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же условиях или иных либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем.

    При неисполнении наймодателем этой обязанности и при отсутствии отказа нанимателя от продления договора найма договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

    Если наймодатель отказался продлить договор найма с нанимателем в связи с принятием решения не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель имеет право требовать признание договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

    В договоре обязательно должны быть указаны граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем в жилом помещении. Как видно, применительно к договору коммерческого найма жилого помещения, не применяется понятие «член семьи нанимателя».

    Данные граждане имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением, если они указаны в договоре найма.

    При отсутствии в договоре найма указаний о гражданах, проживающих совместно с нанимателем, их вселение должно производиться с согласия наймодателя, нанимателя и других граждан, совместно с ним проживающих.

    При вселении несовершеннолетних такого согласия не требуется, также не требуется соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека.

    Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия этих граждан. Гражданское законодательство предусматривает, что эти граждане, известив наймодателя, могут заключить с нанимателем договор о том, что они несут солидарную ответственность перед наймодателем. Тогда эти граждане являются сонанимателями.

    К обязанностям нанимателя относятся:

    – использование жилого помещения только по назначению;

    – обеспечение сохранности жилого помещения и поддержание его в надлежащем состоянии;

    – необходимость согласования переустройства и реконструкции жилого помещения с наймодателем;

    – своевременное внесение платы за жилое помещение и, если договором не предусмотрено иное, внесение коммунальных платежей;

    – соблюдение правил пользования жилым помещением.

    Наниматель имеет право:

    – пользоваться общим имуществом в многоквартирном доме;

    – требовать от наймодателя проведения текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг;

    – вселять с разрешения наймодателя и граждан, постоянно с ним проживающих, временных жильцов (срок проживания временных жильцов не может превышать 6 месяцев);

    – с согласия наймодателя заключать договор поднайма;

    – заключенить договор найма на новый срок по истечении срока действия существующего договора найма;

    – расторгнуть договор с обязательным письменным предупреждением наймодателя за три месяца (с согласия других граждан, постоянно проживающих с нанимателем).

    Наймодатель по договору коммерческого найма обязан:

    – передать нанимателю юридически и физически свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания в нем;

    – осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

    – предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг;

    – обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении;

    – осуществлять капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения, если иное не установлено договором.

    Наймодатель имеет право:

    – требовать от нанимателя соблюдения всех условий договора;

    – давать согласие на вселение для постоянного проживания с нанимателем других граждан;

    – запретить проживание временных жильцов, если наниматель не соблюдает требование законодательства о норме жилой площади на одного человека;

    – давать согласие на переоборудование жилого помещения;

    – отчуждать сданное внаем помещение;

    – требовать расторжения договора найма.

    Источник: http://www.razlib.ru/delovaja_literatura/operacii_s_nedvizhimostyu_kak_pravilno_kupit_prodat_sdat_v_arendu/p4.php

    Договор социального и коммерческого найма жилых помещений; их отличия

    Договоры социального и коммерческого найма жилого помещения

    1.Социальный найм. Основания и порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма.

    Жилищный кодекс регулирует основания и условия предоставления жилых помещений по договору социального найма только из муниципального жилищного фонда.

    Через социальный наем реализуется конституционное положение о праве малоимущих граждан быть обеспеченными жильем бесплатно или за доступную плату (ч. 3 ст. 40 Конституции РФ).

    Условием предоставления жилого помещения по договору социального найма муниципального жилищного фонда является отнесение гражданина к числу малоимущих по решению органа местного самоуправления

    Жилищный кодекс устанавливает четыре основания, по которым малоимущие граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях по договору социального найма.

    Первое из них связано с отсутствием у малоимущих жилого помещения, занимаемого по договору социального найма либо находящегося в собственности. Второе основание связано с обеспеченностью общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы.

    Третье основание нуждаемости в жилье по договору социального найма – это проживание в помещении, которое не отвечает установленным для жилых помещений требованиям. Речь идет о санитарно-эпидемиологических, технических, противопожарных и других требованиях.

    Четвертое – проживание в квартире больных, страдающих тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание с ними в одной квартире

    Учет граждан, нуждающихся в социальном жилье, осуществляется по месту жительства органом местного самоуправления на основании личных заявлений граждан либо их законных представителей.

    Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете, только в порядке общей очереди. Вне очереди жилье по договору социального найма предоставляется только трем категориям малоимущих нуждающихся граждан.

    Во-первых, это лица, которые занимают жилые помещения, признанные в установленном порядке непригодными для проживания и не подлежащие ремонту или реконструкции.

    Во-вторых, это дети-сироты, дети, оставшиеся без попечения родителей, а также лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей

    В-третьих, это граждане, страдающие тяжелой формой хронического заболевания.

    Жилые помещения по договору социального найма предоставляются по решению органа местного самоуправления

    Предоставляемое жилое помещение должно находиться в черте того же населенного пункта, а его общая площадь, т.е. площадь жилых и вспомогательных помещений (за исключением лоджий, балконов и т.п.

    ), должна быть не менее нормы предоставления.

    Норма предоставления площади жилого помещения устанавливается органом местного самоуправления и зависит от уровня обеспеченности жилыми помещениями в домах фонда социального использования.

    2. Коммерческий найм. Стороны и предмет договора найма жилого помещения.

    Жилые помещения, которые используются их собственниками для проживания граждан на условиях коммерческого найма, образуют жилищный фонд коммерческого использования, который согласно ст.

    19 ЖК может находиться не только в частном, но также и в государственном, и в муниципальном жилищных фондах. Наем жилого помещения в таком фонде, получивший в юридической литературе название коммерческого найма, урегулирован нормами гл. 35 ГК.

    Согласно ст. 671 ГК по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

    Сторонами договора коммерческого найма являются наймодатель и наниматель. Наймодателями по договору коммерческого найма могут выступать не только юридические лица, но и граждане, а нанимателями – только граждане.

    Договор коммерческого найма имеет ряд особенностей.

    Он может быть заключен с любым лицом и в отличие от договора социального найма не требует предварительного признания гражданина малоимущим и нуждающимся в жилом помещении; наниматель и члены его семьи не рассматриваются в качестве сонанимателей по договору, если иное не установлено их соглашением. Заключению договора коммерческого найма не предшествует обязательное для социального найма принятие собственником жилого помещения решения о предоставлении конкретной жилой площади тому или иному лицу; в отличие от договора социального найма площадь предоставляемого в коммерческий наем жилого помещения определяется по соглашению сторон и не нормируется. Коммерческий наем заключается на срок до 5 лет, в том числе и тогда, когда указание на срок в договоре отсутствует; возможен краткосрочный наем до одного года.

    Объект (предмет) договора коммерческого найма – изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Им может быть квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома (т.е. комната). Благоустроенность – не обязательный признак предмета этого договора. Смежная комната либо объекты общего имущества многоквартирного дома объектом договора коммерческого найма выступать не могут.

    Договор заключается в письменной форме, несоблюдение которой не влечет его недействительности. Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения ранее заключенного договора. В этом случае новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора коммерческого найма.

    Право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК). Окончание срока договора коммерческого найма не является безусловным основанием для его расторжения.

    В целях защиты прав нанимателя как более слабой стороны договора ГК предусматривает его преимущественное право заключить договор на новый срок.

    Вместе с тем наймодатель вправе предложить нанимателю заключить договор на иных условиях.

    На тех же условиях и на тот же срок договор продлевается: 1) если наниматель не отказался от продления договора; 2) если наймодатель не позднее чем за 3 месяца до окончания срока договора не предложил нанимателю заключить договор на иных условиях. Для продления договора на других условиях, в том числе и по сроку его действия, необходимо согласие нанимателя. При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих.

    Дополнительной гарантией защиты прав нанимателей от необоснованного отказа наймодателя продлить ранее заключенный договор служит положение п. 4 ст. 684 ГК, в соответствии с которым отказ от пролонгации договора обусловливается невозможностью для наймодателя в течение года сдавать это жилое помещение внаем.

    Источник: https://studopedia.ru/19_265471_dogovor-sotsialnogo-i-kommercheskogo-nayma-zhilih-pomeshcheniy-ih-otlichiya.html

    Поделиться:
    Нет комментариев

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.