Договор управления помещением налогообложение

7 Налогообложение участников договора доверительного управления

Договор управления помещением налогообложение

Отношения сторон по договору доверительного управления (ДДУ) имуществом регулируются главой 53 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1012 ГК РФ по договору доверительного управления имуществом – одна сторона (учредитель управления) передаёт другой стороне (доверительному управляющему) на определённый срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя) (рисунок 7.1).

Рисунок 7.1 – Особенности участия в ДДУ

Передача имущества в доверительное управление не влечёт перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

Имущество, полученное доверительным управляющим в доверительное управление, обособляется от другого имущества учредителя, а также от имущества доверительного управляющего. Доверительным управляющим не могут быть государственные органы, органы местного самоуправления, а также организации – не собственники своего имуществ: унитарные предприятия, учреждения.

В договоре доверительного управления имуществом могут быть: *

три участника – учредитель, доверительный управляющий, выгодоприобретатель, *

два участника – учредитель, одновременно и выгодоприобретатель, и доверительный управляющий.

Объектом доверительного управления могут быть организации, имущественные комплексы, отдельные объекты недвижимого имущества, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и другое имущество. Не могут быть самостоятельным объектом доверительного управления деньги, а также имущество, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении.

Особенности налогообложения участников доверительного управления предусмотрены статьёй 276 НК РФ.

Налогообложение учредителя по договору доверительного управления при наличии двух участников производится в следующем порядке.

Учёт доходов и расходов по имуществу, переданному в доверительное управление, осуществляет доверительный управляющий. Ежемесячно (в установленные сроки) доверительный управляющий передаёт информацию о доходах и расходах нарастающим итогом, и учредитель включает их в свою налоговую базу по налогу на прибыль организаций. При этом: *

доходы, полученные по договору, включаются во внереализационные доходы; *

расходы по данному договору включаются в состав внереализационных расходов (включая вознаграждения доверительному управляющему, амортизацию имущества и прочие расходы).

Если учредитель не является выгодоприобретателем, когда в договоре участвуют три участника, учредитель не имеет права учитывать доходы и расходы по данному договору, а также убытки. Исключение составляет вознаграждение доверительному управляющему, если договором предусмотрена его выплата не за счёт уменьшения доходов, полученных в рамках этого договора.

Передача и возврат имущества в рамках ДДУ не влечёт за собой перехода права собственности и соответственно не является реализацией. Поэтому стоимость переданного или возвращённого имущества не признаётся для целей налогообложения.

Если при возврате имущества возникает разница в его стоимости (положительная, отрицательная), она также не учитывается для целей налогообложения.

При возврате амортизируемого имущества учредитель включает его в ту же амортизационную группу и рассчитывает амортизацию в том же порядке, что и до начала ДДУ.

Начисленная же амортизация за время действия ДДУ учитывается в составе внереализационных расходов либо у учредителя, если он выгодоприобретатель, либо у третьей стороны – выгодоприобретателя.

В любом случае начисленная амортизация при завершении ДДУ учитывается при определении остаточной стоимости этого имущества.

Налогообложение доверительного управляющего по договору не зависит от наличия участников.

Имущество, полученное в доверительное управление, учитывается обособленно на отдельном балансе, не включается в доходы, а также в состав собственного имущества.

Основным видом доходов по данному договору являются вознаграждения, получаемые от учредителя (собственника) за управление его имуществом или от выгодоприобретателя, если он является третьей стороной и вознаграждение выплачивается за счет доходов по ДДУ.

Расходы включают все затраты, связанные с деятельностью доверительного управляющего: материальные, оплата труда, амортизация, прочие и внереализационные расходы.

В расходы доверительного управляющего не включаются затраты, которые непосредственно связаны с имуществом учредителя, информация о которых учитывается обособленно на отдельном балансе и передается ежемесячно учредителю или выгодоприобретателю.

Особенности включения расходов по ДДУ в налоговую базу представлены на рисунке 7.2.

Рисунок 7.2 – Порядок включения расходов в налоговую базу

Налогообложение выгоприобретателя (третий участник договора) производится в общеустановленном порядке для сделок, не относящихся к основным видам деятельности: доходы и расходы, ежемесячно передаваемые доверительным управляющим, учитываются в составе внереализационных доходов и расходов. Исключение может составлять вознаграждение, которое, по условиям договора, уплачивает учредитель.

Налоговый учёт у участников ДДУ организуется в соответствии со статьёй 332 НК РФ

Особенности отражения доходов и расходов у участников должны быть зафиксированы в учётной политике для целей налогообложения с учётом требований законодательства, представленных на рисунке 7.3.

Рисунок 7.3 – Особенности налогового учёта по ДДУ

Доверительный управляющий ведёт аналитический налоговый учёт доходов и расходов по управлению имуществом с выделением информации об:

– учредителе ДДУ,

– выгодоприобретателе,

– дате начала и прекращения договора,

– стоимости имущества,

– составе полученного в доверительное управление имущества,

– порядке и сроках расчётов.

Вопросы к теме

1. Кто является участником договора учредительного управления?

2. Какими нормативными документами регулируется деятельность по договору доверительного управления?

3. Как учитываются доходы и расходы для целей налогообложения по договору доверительного управления учредителем?

4. Как учитываются доходы и расходы для целей налогообложения по договору доверительного управления у доверительного управляющего?

5. Каков порядок признания убытков у участников договора доверительного управления?

Источник: https://economy-ru.com/nalogi-nalolgooblajenie-rf/nalogooblojenie-uchastnikov-dogovora-24349.html

Договорные схемы арендных отношений

Договор управления помещением налогообложение

Существует несколько схем арендных отношений. Они различаются не только принципом управления недвижимым имуществом при его сдаче в аренду (ремонт, оказание коммунальных и эксплуатационных услуг самостоятельно или через третьих лиц), но и налоговыми последствиями. Как выбрать наиболее приемлемый?

Доходы арендодателя от управления недвижимым имуществом во многом зависят от грамотного построения отношений с арендаторами. В статье предлагаются наиболее оптимальные, в том числе с точки зрения налогообложения, договорные схемы урегулирования отношений с арендаторами.

По общему правилу арендодателем выступает собственник имущества. Однако законом или собственником могут предусматриваться случаи, когда сдача имущества в аренду осуществляется третьими лицами.

Таким образом, можно выделить четыре законных способа сдачи имущества (движимого, недвижимого) в аренду:

  • непосредственно собственником имущества (ст. 606 ГК РФ);
  • субаренда (ст. 615 ГК РФ);
  • передача функций по сдаче имущества в аренду третьим лицам на основании агентского договора (ст. 1005 ГК РФ);
  • передача функций по сдаче имущества в аренду третьим лицам на основании договора доверительного управления (ст. 1012 ГК РФ).

При выборе того или иного способа построения арендных отношений с арендаторами в первую очередь во внимание принимается экономическая составляющая (в том числе вопросы, связанные с налогообложением), а также необходимость управления недвижимым имуществом при его сдаче в аренду (ремонт, оказание коммунальных и эксплуатационных услуг) самостоятельно или через третьих лиц.

Аренда от собственника

Необходимо учитывать, что согласно ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал о них.

При этом арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. Капитальный ремонт должен осуществляться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Все вопросы, не регламентированные законодательством РФ, стороны определяют в договоре аренды.

НДС

С учетом положений ст. 146 НК РФ обязанность по уплате НДС в бюджет возложена на арендодателя.

Арендатор, в свою очередь, имеет право на вычет суммы налога, указанной в счете-фактуре арендодателя, при наличии документа, подтверждающего факт принятия к учету оказанной услуги.

Таким документом может являться акт приема-передачи арендуемого имущества. При этом вычет предоставляется арендатору независимо от состояния его расчетов с арендодателем.

Налог на прибыль

Арендные платежи за арендуемое имущество относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ).

Для документального подтверждения расходов в виде арендных платежей арендатору достаточно иметь договор аренды, заключенный в соответствии с требованиями гражданского законодательства, и акт приема-передачи арендованного имущества. Эти документы наряду со счетами и платежными документами об уплате арендных платежей являются достаточным документальным подтверждением понесенных арендатором расходов в виде арендных платежей.

Коммунальные и эксплуатационные услуги

На практике в договор аренды часто включается условие о том, что сверх сумм арендной платы арендатор возмещает арендодателю понесенные им эксплуатационные расходы, связанные с арендуемым имуществом (стоимость коммунальных услуг, услуг связи, по охране и т.п.). В этом случае арендатор, как правило, ежемесячно возмещает арендодателю указанные расходы на основании счетов, полученных от последнего.

Следует обратить внимание: на сегодняшний день у арендаторов практически нет шансов получить вычет по НДС в части затрат, возмещенных арендодателю сверх сумм арендной платы в виде компенсации стоимости услуг по электроснабжению, коммунальных услуг, услуг связи, по охране и уборке арендуемых помещений. Однако существуют способы, позволяющие избежать этого.

Способ 1. Арендатор заключает договоры на коммунальные услуги (услуги связи и пр.) непосредственно с поставщиками этих услуг. Правда, в большинстве случаев у арендатора нет такой возможности.

В частности, для того чтобы заключить договор электроснабжения, абоненту (потребителю энергии) необходимо располагать энергопринимающим устройством, присоединенным к сетям энергоснабжающей организации, что невозможно при аренде отдельных помещений в здании.

Способ 2. Стоимость коммунальных услуг включается в арендную плату. Как правило, в таком случае арендная плата состоит из двух частей – постоянной и переменной. При этом переменная часть эквивалентна сумме коммунальных платежей (услуг связи и пр.

), потребляемых арендатором за месяц. При данном варианте арендодатель выставляет арендатору счета-фактуры на всю сумму арендной платы (как постоянную, так и переменную части), а арендатор ставит к вычету всю сумму НДС, указанную в счете-фактуре арендодателя.

Таким образом, сдача имущества в аренду непосредственно собственником недвижимого имущества налагает на него определенные обязательства, в том числе по регулированию договорных отношений с арендаторами, коммунальными и эксплуатационными организациями – заключение и исполнение договоров, контроль за поступлением арендной платы, осуществление капитального ремонта, выставление счетов и счетов-фактур в том числе по коммунальным и эксплуатационным услугам, уплата налогов.

Особенности субаренды

Как указывалось выше, арендатор вправе с согласия арендодателя (собственника имущества) сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), что оформляется договором между первоначальным арендатором и субарендатором. Таким образом, у арендодателя не возникает каких-либо взаимоотношений с субарендатором.

Что касается взаимоотношений собственника (арендодателя) и первоначального арендатора, то они строятся по обычной арендной схеме, где единственным плюсом может являться то, что при регулировании арендных отношений через «схему субаренды» первоначальным арендатором является лояльная к собственнику недвижимого имущества организация, что позволяет фактически исключить контроль договорных отношений, в том числе вопросов по арендной плате. Однако субарендная сделка опасна тем, что имущество попадает в руки лица, которое не связано с арендодателем никакими обязательствами.

Агентский договор

По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. Если же сделка совершена агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

Доверительное управление

По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). При этом передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

Доверительный управляющий, осуществляя доверительное управление имуществом, вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.

Таким образом, договорные отношения у арендодателя с арендатором отсутствуют, поскольку договоры заключаются между агентом (доверительным управляющим) и арендатором.

По условиям агентского договора или договора доверительного управления имуществом вся сумма дохода, полученная от использования имущества, передается собственнику имущества, а собственник имущества производит оплату агентского вознаграждения или вознаграждение доверительному управляющему.

Отличие агентского договора от договора доверительного управления

Сравнивая договор доверительного управления имуществом с агентским договором (поручения или комиссии), следует отметить отличия действий агента и доверительного управляющего, предопределенных соответствующими договорами.

Во-первых, при доверительном управлении происходит обособление имущества, передаваемого в доверительное управление, от иного имущества собственника и имущества доверительного управляющего.

Во-вторых, агент по договору может выступать от имени принципала (собственника), а по договору доверительного управления это исключено.

В-третьих, по агентскому договору агент может вступать в субагентские отношении, возложение обязанностей доверительного управляющего на третье лицо неприемлемо.

В-четвертых, агентский договор всегда возмездный, тогда как доверительное управление может осуществляться как на возмездных, так и на безвозмездных началах.

В-пятых, в отличие от доверительного управляющего, собственник имущества (принципал) вправе вмешиваться в деятельность агента по исполнению поручения.

В-шестых, договор доверительного управления недвижимым имуществом обязательно подлежит регистрации в Федеральной регистрационной службе.

Договор управления помещением налогообложение

Договор управления помещением налогообложение

Сначала разберемся в юридических тонкостях операций по управлению недвижимым имуществом. Проведение таких операций регламентирует гл. 70 ГКУ. В ней прямо указано, что управление имуществом, в том числе и недвижимостью, осуществляется на основании договора между собственником и управителем.

По такому договору одна сторона (установитель управления) передает второй стороне (управителю) на определенный срок имущество в управление, а вторая сторона обязуется за плату осуществлять от своего имени управление этим имуществом в интересах установителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя) (ст. 1029 ГКУ).

К сведению! Выступать в качестве предмета договора управления имуществом могут разные виды имущества. Например, предприятие как единый имущественный комплекс, недвижимая вещь, ценные бумаги, имущественные права и другое имущество.

Не могут быть предметом договора управления имуществом только денежные средства, за исключением случаев, когда право осуществлять управление денежными средствами прямо установлено законом (пп. 1 и 2 ст. 1030 ГКУ).

Из этого следует, что передавать в управление недвижимость, а именно дом или сооружение, можно без проблем. Для этого нужно заключить договор об управлении имуществом с управителем, которым может быть исключительно субъект предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 1033 ГКУ). При этом, будет ли это юридическое или физическое лицо — предприниматель, значения не имеет.

Чтобы такой договор был действующим, его нужно заключить только в письменной форме и нотариально удостоверить (ст. 1031 ГКУ). Учитывая это, договор об управлении имуществом считается заключенным только с момента его нотариального удостоверения (ст. 640 ГКУ).

Существенными условиями такого договора должны быть перечень передаваемого имущества, размер и форма платы за управление имуществом (ст. 1035 ГКУ).

Срок договора управления определяется договором, а если он не указан — договор считается заключенным на 5 лет (ст. 1036 ГКУ)*.

Передача имущества в управление не означает перехода права собственности на него к управителю (п. 5 ст. 1033 ГКУ)

В то же время управитель (если это определено договором) является доверительным собственником этого имущества, которым он владеет, пользуется и распоряжается в соответствии с законом и договором управления имуществом.

Управитель имеет право совершать фактические и юридические действия, связанные с управлением имуществом, и обязан сообщать лицам, с которыми он совершает правовые сделки, о том, что он является управителем, а не собственником имущества.

Поскольку переданное в управление имущество не считается собственностью управителя и им не управляет его фактический собственник (установитель управления), то оно должно быть отделено как от имущества собственника, так и от имущества управителя. А потому управитель такого имущества (недвижимости) должен учитывать его на отдельном балансе и относительно него вести отдельный учет.

Расчеты, связанные с управлением таким имуществом, придется осуществлять на отдельном банковском счете (п. 3 ст. 1030 ГКУ).

За управление имуществом управитель имеет право на плату, установленную договором, а также на возмещение понесенных в связи с управлением имуществом расходов. Причем управитель может (если это предусмотрено договором) вычесть свою плату непосредственно из доходов от использования имущества, переданного в управление (ст. 1042 ГКУ).

В то же время следует учитывать, что выгоды от имущества, переданного в управление, принадлежат установителю управления (собственнику) (ст. 1034 ГКУ). Они перечисляются ему или указанному им лицу (выгодоприобретателю).

Заметим, что выгодоприобретателем не может быть сам управитель (п. 3 ст. 1033 ГКУ).

Законодательством не предусмотрено никаких специальных требований к организационно-правовой форме управителя, а также нет требований о лицензировании или сертификации такой деятельности.

Плательщик ЕН — управитель имущества

Разобравшись с юридическими аспектами передачи имущества в управление, перейдем к основному вопросу:

имеет ли право плательщик единого налога (ЕН) быть управителем имущества?

Напомним, что по общим требованиям, прописанным в п. 7 п.п. 291.5.1 НКУ, плательщиками ЕН первой — третьей групп не могут быть субъекты хозяйствования (юридические лица и физические лица — предприниматели), которые осуществляют деятельность по управлению предприятиями.

Из этого следует, что плательщики ЕН не имеют права заниматься только одним видом управления имуществом, а именно управлением предприятием как единым имущественным комплексом.

То есть плательщики ЕН имеют возможность осуществлять деятельность по управлению недвижимостью за вознаграждение. Такая деятельность классифицируется под кодом 68.32 по КВЭД-2010 (см. письмо ГНСУ от 26.01.

2012 г. № 2757/7/15-2217Є).

Управитель имущества и НДС

В соответствии с п.п. 5 п. 180.

1 НКУ лицо — управитель имущества, которое ведет отдельный налоговый учет хозяйственных операций, связанных с использованием имущества, полученного в управление, должно быть обязательно плательщиком НДС.

Это не касается лишь управителей имущества, осуществляющих управление активами институтов совместного инвестирования, фондов банковского управления, фондов финансирования строительства и фондов операций с недвижимостью, созданных в соответствии с законом.

Следовательно, заниматься деятельностью по управлению недвижимостью могут лишь плательщики ЕН группы 3 по ставке 3 %.

Кроме того, договоры управления имуществом должны быть зарегистрированы как отдельные плательщики НДС. На это прямо указывает п. 64.6 НКУ.

Источник: https://i.factor.ua/journals/nibu/2018/april/issue-27/article-35384.html

При ограниченности времени или нехватке знаний и опыта управление имущественными активами можно делегировать третьему лицу. Оформляется такая сделка договором доверительного управления.

Сутью процесса является передача в пользование, ограниченное по времени, доверенному лицу своего имущества, чтобы это лицо занималось эффективной эксплуатацией активов для повышения уровня прибыли собственника используемых объектов.

Суть доверительного управления

Мероприятия по предоставлению активов в доверительное управление определяются гражданским правом. Порядок и правила оформления процедуры передачи имущества прописаны в гл. 53 ГК РФ.

Определение процесса передачи объектов или ресурсов другому лицу по соглашению доверительного управления приведено ст. 1012 ГК РФ. Законодатель обозначает, что одна сторона предоставляет право другому участнику сделки распоряжаться имуществом на временной основе.

Главной целью такого формата распоряжения имущественными объектами является приумножение капитала владельца актива.

ВАЖНО! Доверительный управляющий после заключения сделки не получает имущество в собственность, договором предусматривается только временное распоряжение для повышения прибыли владельца активов.

Управляющее лицо может заключать сделки с вверенным ему имуществом. Все договорные отношения он оформляет от своего имени, но в документации обязательно должен указываться статус доверительного управляющего, а не полноправного владельца.

Если соответствующие пометки в документации не будут сделаны, то управляющий за результаты сделки будет отвечать своими материальными ресурсами и имуществом (ст. 1012 п. 3 ГК РФ). По стандартам п. 1 ст.

1013 ГК РФ объектом доверительного распоряжения может выступать:

  • исключительные права;
  • наборы имущественных активов;
  • отдельные активы недвижимости;
  • акции, облигации и другие виды ценных бумаг.

Источник: https://muo04.ru/dogovor-upravleniya-pomescheniem-nalogooblozhenie/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.