Договор лизинга недвижимости

Лизинг в сфере строительства и недвижимости

Договор лизинга недвижимости
Энциклопедия МИП » Споры по недвижимости » Договоры в недвижимости и строительстве » Лизинг в сфере строительства и недвижимости

Статья посвящена особенностям лизинга в области строительства и недвижимости.

Лизинг – это совокупность экономических и правовых отношений, которые связаны с исполнением договора лизинга и приобретением предмета лизинга.

Федеральный закон от 29.10.1998 N 164-ФЗ “О финансовой аренде (лизинге)” раскрывает сущность данной деятельности и особенности заключения договора.

Лизинговая деятельность – вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его в лизинг.

Договор лизинга – соглашение, в соответствии с которым арендодатель (далее – лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (далее – лизингополучатель) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование. Лизингодатель согласно условиям договора может выбрать продавца и приобретаемое имущество.

Субъекты лизинговой деятельности

В классической лизинговой сделке участвует 3 субъекта, в числе которых могут быть как физические, так и юридические лица:

Лизингодатель приобретает за счет привлеченных или собственных средств в собственность имущество и передает его (предмет лизинга) лизингополучателю на условиях, прописанных в договоре, во временное владение и пользование с последующим переходом или без перехода права собственности на предмет лизинга лизингополучателю.

Лизингополучатель обязан принять предмет лизинга на условиях, предусмотренных в договоре, во временное владение и в пользование. Инициатором сделки выступает лизингополучатель. Выбор оборудования, поставщика, расходы собственника возлагаются именно на него. Все результаты использования объекта лизинга – исключительная собственность лизингополучателя

Поставщик (продавец) на основании договора купли-продажи с лизингодателем передает лизингополучателю в установленный срок предмет лизинга.

Порой в лизинговых сделках участвуют банк, страховая компания и гарант-поручитель.

Банк (кредитное учреждение, инвестор) – организация, которая финансирует приобретение лизингодателем движимого или недвижимого имущества. В практике встречаются случаи, когда банки выступают в качестве лизингодателя, но в большинстве ситуаций они принимают на себя функции кредитного обслуживания лизингодателя (лизинговой компании), также могут  создать собственную дочернюю компанию.

Страховая компания – организация, которая осуществляет страхование имущества участников лизинговой сделки и предоставляемых кредитов.

Гарант-поручитель – физическое или юридическое лицо (любой организационно-правовой формы), которое выдает лизингодателю обязательства для своевременной уплаты причитающейся с должника суммы.

Лизингодатель в строительстве – это:

  • передвижные механизированные предприятия и организации, в уставе которых присутствует этот вид деятельности.
  • финансовая лизинговая компания, создаваемая для осуществления лизинговых операций, основой существования которой является финансирование сделки.
  • специализированная лизинговая компания, которая помимо финансового обеспечения сделки оказывает комплекс услуг нефинансового характера: содержание и ремонт имущества, замену изношенных частей и т.д.
  • фирма или предприятие, которые имеют финансовые источники для проведения лизинговый операций, и их уставом не запрещено заниматься данным видом деятельности.

Объекты лизинга в строительстве и недвижимости

В лизинг можно передать любое имущество активной части основных фондов, которое не ликвидируется в процессе производства. Выделяется лизинг движимого имущества (машинно-технический) и недвижимого имущества.

Объектами движимого имущества являются:

  • транспорт (грузовые и легковые автомобили, автомобильные краны, пневмоколесные краны, передвижные электростанции и компрессоры, вертолеты и др.);
  • строительная техника (землеройные машины; подъемно-транспортные машины и др.);
  • смесительные машины и средства малой механизации (бетоносмесители и растворосмесители);
  • механизированный инструмент (инструменты с электроприводом и пневмоприводом – сверлильные машины, шлифовальные машины, трамбовки, отбойные молотки и др.);
  • мобильные заводы (щебеночные, растворо-бетонные и др.);
  • средства вычислительной техники;
  • иное строительное оборудование, механизмы и приборы.

Лизинг недвижимого имущества включает в себя здания и сооружения производственного назначения.

Строительные организации, приобретая в лизинг необходимые установки и оборудование, уменьшают использование дорогостоящей  рабочей силы и увеличивают производительность труда, что сказывается на конечном результате их деятельности.

К преимуществам лизинга недвижимости относят:

  • находится на балансе лизингодателя, что уменьшает налоговые платежи;
  • уменьшение налогооблагаемой прибыли  лизингополучателя, так как платежи за лизинг относят на себестоимость;
  • при взятии лизинга малыми предприятиями, они освобождаются от уплаты НДС.

Алгоритм лизинговой сделки

Классическая схема получения движимого имущества в лизинг следующая:

  • определяется поставщик оборудования и  устанавливаются условия сделки (цены, сроки поставки и платежей, комплектность). Эти действия может выполнить лизингополучатель самостоятельно;
  • пакет документов направляется вместе с заявкой в лизинговую компанию, которая принимает на основании данных документов решение о финансировании;
  • при положительном решении заключается договор лизинга;
  • под сделку, в случае необходимости, заключается кредитный договор между банком и лизинговой компанией;
  • объект лизинга в назначенные договором сроки передается лизингополучателю.

Лизинговая компания может застраховать объект лизинга от имущественных рисков самостоятельно или доверить это лизингополучателю.

После исполнения условий договора имущество передается опять в лизинговую компанию или стает собственностью лизингополучателя. В последнем случае заключается между участниками сделки Договор купли-продажи по остаточной стоимости с учетом амортизации.

Лизинг недвижимости заключается по той же схеме. В основе лежит составление договоров между лизингодателем и лизингополучателем и между лизинговой компанией и продавцом недвижимости.

Договор лизинга недвижимости начинается с составления кредитного и залогового договоров. Первый  составляется для привлечения финансовых ресурсов, второй – определяет поручительство.

Всегда с договором купли-продажи недвижимости заключается еще один договор. Он называется договором аренды земли, так как объект недвижимости возведен на ней.

На этот документ льготные условия, связанные с лизингом, не распространяются.

Особенностью является то, что срок амортизации объекта можно  сократить за счет коэффициента ускорения амортизации. Лизингополучателю это выгодно, а законодательством РФ разрешено. Подобный способ экономит на уплате налога на имущество и увеличивает оборачиваемость основных фондов и их обновление.

Многие предприятия на определенном этапе развития нуждаются в приобретении дорогостоящего оборудования или недвижимости. Они приобретают необходимое имущество для своей деятельности в лизинг.

Это позволяет при отсутствии нужной суммы на покупку оборудования или недвижимости в собственность получить его в кратчайшие сроки,  пользоваться им и, в конце концов,  или выкупить его, выплачивая ежемесячно определенные доли, или  вернуть по окончанию срока действия договора.

Источник: https://advokat-malov.ru/dogovory-v-nedvizhimosti-i-stroitelstve/lizing.html

Особенности лизинга недвижимости

Договор лизинга недвижимости
Как это сделать? Договорная база сделки по лизингу недвижимости практически не отличается от сделок с прочими объектами лизинга. В ее основе — договор лизинга между лизингодателем и лизингополучателем и договор купли-продажи между лизинговой компанией и продавцом объекта недвижимости.

Договору лизинга, как правило, сопутствуют кредитный договор (договор по привлечению финансовых ресурсов) и договор залога (поручительства и т. п.). Параллельно с договором купли-продажи заключается договор на аренду земельного участка, где возведен объект недвижимости-предмет лизинга.

Причем на последний договор уже не распространяются льготы, связанные с лизингом (а именно, право ускоренной амортизации объекта с коэффициентом не более 3-х и последующим переходом права собственности лизингополучателю после выполнения им всех обязательств по договору лизинга).

Мнение: Нормы права в отечественном гражданском законодательстве существенно различаются при регулировании прав на объекты недвижимости и землю. Законодателем введены в ГК специальные статьи, регламентирующие право на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков (ст.

264), и право собственника недвижимости пользоваться земельным участком (ст.271).

Лизинговая компания обязана приобрести здание по договору купли-продажи, полностью исключая использование договора мены, дарения и прочих способов приобретения недвижимости. При заключении договоров купли-продажи и финансового лизинга объекта недвижимости следует особо уточнить, что здание-предмет лизинга принадлежит передающей его стороне на праве собственности, не заложено, не арестовано, а также не является предметом иска третьих лиц. Договоры финансового лизинга строений подлежат государственной регистрации независимо от срока их действия. Ее порядок определяется Законом РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также ст.131 КГ РФ и ст.20 Закона «О финансовой аренде (лизинге)». Регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют региональные регистрационные палаты, расположенные по месту нахождения сооружения. Для регистрации права финансового лизинга необходимо подготовить следующий пакет документов:

  • платежное поручение, подтверждающее оплату государственной регистрации;
  • заявление на регистрацию от лизинговой компании и лизингополучателя;
  • нотариально заверенные копии (реже заверенные только печатью компании) документов, удостоверяющих право собственности лизингодателя на объект недвижимости;
  • оригинал договора финансового лизинга;
  • копию договора на аренду земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, с приложенным планом этого земельного участка;
  • документы, подтверждающие полномочия руководителя компании по осуществлению подобной сделки, либо доверенность на лицо, представляющее интересы сторон по осуществлению сделки;
  • учредительные документы (свидетельство о регистрации, устав, учредительный договор и т. п.) лизинговой компании и лизингополучателя;
  • письмо Госкомстата РФ о присвоении кодов обратившихся сторон (лизинговой компании и лизингополучателя);
  • свидетельство из налоговой инспекции о постановке на учет обратившихся сторон.

Если в документах нет нарушений действующего законодательства, то регистрируется право финансовой аренды (лизинга), как правило, в срок менее 2-х мес., и вносится соответствующая запись в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Законом «О финансовой аренде (лизинге)» сторонам договора предоставлено право самостоятельно решать, кто станет балансодержателем объекта лизинга. Если имущество находится на балансе лизингополучателя, то он платит налог на него непосредственно. Если же имущество — на балансе лизинговой компании, то лизингополучатель уплачивает налог на имущество опосредованно (в составе лизинговых платежей) и в меньшем размере. Окончательно решение о выборе балансодержателя и сроков перечисления лизинговых платежей зависит от планируемых доходов и расходов сторон, а также от особенностей организации финансовых потоков между ними. У лизингодателя, зарегистрировавшего на себя объект недвижимости и являющегося его балансодержателем, возникает меньше трений и разногласий при передаче этого имущества финансирующей стороне в залог. Да и в финансовой отчетности будет четко показано целевое использование привлеченных для обеспечения лизингового проекта денежных средств. Разумеется, в любом случае право собственности остается за лизингодателем.

Пример: Крупная торговая фирма, активно развивающая филиальную сеть по всей России, планировала открыть филиал и направила для этого в лизинговую компанию заявку на лизинг только что сданного в эксплуатацию административного здания.

Был подписан договор финансового лизинга с условием, что фирма имеет право на долгосрочный выкуп строения у лизинговой компании. После этого лизинговая компания заключила с владельцем здания договор купли-продажи и параллельно договор аренды земельного участка, на котором оно расположено.

Срок последнего договора был установлен с учетом срока договора финансового лизинга и по фиксированному тарифу платежей за аренду. Банк выдал компании кредит на покупку недвижимости у владельца.

После регистрации лизингового договора торговая фирма отнесла все лизинговые платежи, в том числе арендные платежи за землю под зданием, на себестоимость, оптимизируя таким образом налогообложение. Позже, по мере расширения филиальной сети и, соответственно, увеличения прибыли фирма выкупила здание у лизинговой компании за гораздо меньшие деньги.

Что необходимо учесть?

В России финансовый лизинг зданий и сооружений пользуется все большей популярностью у компаний, входящих в финансово-промышленные группы. Его преимущества:

  • компания получает возможность использовать большие площади без крупных единовременных затрат;
  • лизингополучатель не является прямым плательщиком налога на имущество (в случае когда балансодержателем выступает лизингодатель), уплачивая лизинговой компании сумму налога в составе лизинговых платежей. Причем все эти платежи лизингополучатель относит на себестоимость реализованной продукции, чем достигается значительная экономия по налогу на прибыль;
  • после окончания срока лизинга лизингополучатель приобретает в собственность либо полностью самортизированное здание, либо по минимальной балансовой стоимости (что отражается, в частности, на величине налога на недвижимость по данному объекту).

Тем не менее рыночная цена сооружения по-прежнему достаточно высока. Однако лизинг недвижимости не предполагает финансирования строительства новых сооружений. Он возможен только в отношении уже введенных в эксплуатацию зданий. Это исключает из списка потенциальных объектов лизинговой сделки все недостроенные здания и сооружения. Впрочем, данная проблема разрешима, если, например, отдел проектного финансирования банка совместно с партнером на взаимовыгодных для обоих условиях примет участие в строительстве объекта и в сдаче его «под ключ». А затем к осуществлению сделки финансового лизинга приступит авалированная банком лизинговая компания.

Правильно определяем амортизацию

Один из самых неоднозначных вопросов лизинга недвижимости – определение длительности полной амортизации объекта. На основании «Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы» (Постановление Правительства РФ № 1 от 01.01.02 г.) к наиболее востребованным объектам лизинга недвижимости относятся здания из 7, 8, 9, 10 амортизационных групп (срок полной амортизации — от 15-30 лет и более). То есть при применении коэффициента ускоренной амортизации, равного 3, срок действия договоров финансового лизинга — от 5 до 10 лет и более. Отечественная практика показывает, что лишь ограниченное число инвесторов способно профинансировать лизинговый проект на такое длительное время (5-6 лет), не говоря уже о сроке лизинга в 10 лет. Сейчас после снятия в Законе «О лизинге» ограничения, предписывающего, что «срок лизинга должен быть соизмерим со сроком полной амортизации имущества», проблема заключения договора лизинга на такой длительный период отпала. Однако снятие этого ограничения не означает, что заключить договор лизинга и воспользоваться его налоговыми преимуществами можно в течение любого, даже самого незначительного времени. В такой ситуации руководитель компании, планирующий лизинг недвижимости, вправе воспользоваться отечественной арбитражной практикой, которая ориентируется на международный опыт ведения лизингового бизнеса. Согласно такой практике лизинговая сделка признается действительной, если от момента ее заключения начислено 70-75% амортизации с учетом коэффициента 3 на имущество, переданное в лизинг. В настоящее время инициативная группа ассоциации «РОСЛИЗИНГ» предложила внести эти нормы в Закон «О финансовой аренде (лизинге)». Если это предложение будет принято, сроки лизинга недвижимости можно будет сократить на 25-30%, что для России уже более оптимистично. Однако на практике применяется более эффективный способ снижения сроков лизинга сооружений, которые не только что сданы, а эксплуатируются уже какое-то время (чем дольше, тем лучше), т. е. по которым в бухгалтерии уже начислялась амортизация. Если данный факт документально подтвержден, то при передаче такого здания в лизинг появляется возможность продолжать начисление амортизации, причем применяя коэффициент ускоренной амортизации. Подобная «преемственность» благоприятно отражается на сокращении срока привлечения финансовых ресурсов для осуществления лизинговой сделки и, следовательно, приводит к удешевлению всего проекта.

Читайте еще больше статей в нашем БЛОГЕ.

Источник: https://leasingtech.ru/osobennosti_lizinga_nedvigimosti

Квартира в лизинг: долгосрочный риск или разумная альтернатива ипотеке?

Договор лизинга недвижимости

Несмотря на то что в первые месяцы 2015 года банки снизили ипотечные ставки, требования к заемщикам стали жестче.

Если человеку отказали в выдаче кредита, у него остается не так много способов решения квартирного вопроса: снять жилье до лучших времен на ипотечном рынке, воспользоваться арендой    с выкупом в МРЖК (заключив договор купли-продажи с рассрочкой платежа) или приобрести квартиру в лизинг. Насколько востребован и перспективен последний вариант?

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Возможность купить квартиру в лизинг появилась у физлиц с 1 января 2011 года. Именно с этого времени, согласно ст. 14 ФЗ РФ № 83 от 08.05.2010 г.,  вступила в силу поправка в ФЗ №164 (п. 1 ст. 3), которая отменила необходимость использовании лизинга только для предпринимательской деятельности.

Согласно ст. 2 ФЗ  Федеральный закон «О лизинге» № 164-ФЗ от 29 октября 1998 г.

: «Лизинг – вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его на основании договора лизинга физическим или юридическим лицам за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях, обусловленных договором, с правом выкупа имущества лизингополучателем; лизинговая сделка – совокупность договоров, необходимых для реализации договора лизинга между лизингодателем, лизингополучателем и продавцом (поставщиком) предмета лизинга».

Лизинг квартиры – это аренда с выкупом

В сделке принимает участие три стороны: продавец квартиры, лизингодатель и лизингополучатель.

Квартиру покупает лизингодатель (юридическое или физическое лицо) и передает ее в аренду лизингополучателю, заключив с ним договор о лизинге, где прописываются все условия, в том числе размер аванса (первоначального взноса), сроки, порядок платежей и выплаты при досрочном расторжении договора.

Договор подлежит обязательной регистрации, не зависимо от срока его заключения.Право собственности на квартиру к лизингополучателю переходит только после выплаты всех сумм, причитающихся лизингодателю. В этом главное отличие от покупки квартиры по ипотеке, где заемщик сразу становится собственником квартиры.

Неопределенность и риск начинать долгосрочные отношения без оформления прав собственности на квартиру – основная причина, по которой за четыре года существования лизинг квартир для физических лиц так и не стал популярным на рынке недвижимости.

Услуги по лизингу предлагает всего несколько крупных фирм, наиболее известна на сегодняшний день «ВТБ24 Лизинг», дочерняя компания банка ВТБ24. Постепенно услугу лизинга начинают предлагать застройщики, в частности Группа компаний «КВС» (Санкт-Петербург).В отличие от ипотеки, первоначальный взнос по лизингу ниже, от 10%.

Скромнее и комплект необходимых документов, и требования к клиенту по уровню доходов.При этом ежемесячные платежи выше. Например, если клиент желает приобрести квартиру в Москве за 10 млн руб., рассчитывает на 10-летний срок выплат и имеет возможность внести первоначальный платеж в размере 2 млн руб.

(20%), то, воспользовавшись ипотечным и лизинговым калькулятором, он получит примерно такой результат:Ипотека Сбербанка:  минимальная зарплата 170 тыс. руб. в месяц, ставка 15%, ежемесячный платеж 129 068 руб.Ипотека ВТБ24: минимальная зарплата 191 тыс. руб., ставка 12%, ежемесячный платеж 114 777 руб.ВТБ Лизинг: ежемесячный платеж 197 608 руб.

Лизинг обходится дороже, чем ипотека, но он более доступен. Если у клиента есть возможность оплатить первый взнос более 40%, то ВТБ лизинг предлагает оформить квартиру в лизинг по трем документам: паспорту, пенсионному свидетельству и ИНН.

Вадим Лященко, управляющий АН РБНО: «Основное преимущество лизинга – это небанковский продукт, и поэтому законодательное  регулирование лизинговой деятельности дает больше свободы участникам лизинговой сделки, чем участникам банковской операции. Другие требования государства к лизингодателю (не нужна лицензия, не нужны резервы и т.д.) и, соответственно, другие требования лизингодателя к лизингополучателю».

Другие привлекательны моменты – фиксированная стоимость недвижимости и отсутствие необходимости платить налог на имущество, эта обязанность лежит на собственнике недвижимости, то есть лизингодателе.

Если сравнивать лизинг с обычной арендой, то неоспоримое его преимущество – в самой возможности выкупа квартиры и меньшая зависимость от воли владельца: арендодатель может попросить арендатора освободить квартиру, если изменятся его личные планы или семейные обстоятельства, а лизингодатель заинтересован в том, чтобы человек продолжал жить в квартире и вносить платежи.

В чем главные недостатки лизинга?

Алексей Комаров, нотариус из Санкт-Петербурга: «Архаичное правовое регулирование, не отвечающее запросам рынка. Можно остановиться на двух моментах. Во-первых, закон не позволяет передавать в лизинг земельные участки, несмотря на то что ВАС от 3 июня 2010 г.

№ ВАС-6984/10 по делу № А27-13938/2009 определил, что объектом лизинговых сделок не могут быть земельные участки как самостоятельный предмет лизинга. Однако на практике вся загородная недвижимость уходит из поля зрения применения подобного способа финансирования. Во-вторых, запутанный для обывателя порядок заключения договора.

По 667-й статье Гражданского кодекса РФ, продавца недвижимости необходимо уведомить о том, что имущество приобретается для последующей передачи в лизинг. Право выбора объекта для лизинга, как правило, лежит на лизингополучателе (арендаторе): с одной стороны, это вполне логично, ведь недвижимость приобретается с целью передачи лизингодателем (арендодателем) заемщику.

С другой стороны, право на выбор продавца таит в себе опасность – ответственность за неисполнение сделки продавцом лежит на том, кто выбирает продавца – лизингодатель или лизингополучатель.

Если недвижимость выбирает лизингополучатель, отказ продавца передать недвижимость или наличие обременений в собственности может привести к различным судебным спорам. При этом лизингополучатель не освобождается от оплаты платежей по заключенному договору лизинга.

И, более того, должен возместить лизингодателю все убытки, связанные с неисполнением соглашения. Таким образом, если лизингополучатель столкнется с недобросовестным продавцом, он не только останется без жилья, но и будет возмещать убытки – оплачивая при этом лизинговые платежи за спорное имущество».

Вадим Лященко: «Основной недостаток лизинга недвижимости – о нем мало знают (в России)».

Можно добавить еще несколько ложек дегтя. Во-первых, лизинговая компания может взять кредит в банке под залог принадлежащей ей лизинговой квартиры, что вряд ли обрадует лизингополучателя.

Во-вторых, досрочно расторгнуть договор лизинга по инициативе лизингополучателя без согласия лизингодателя можно только в двух случаях: если лизингодатель нарушил договор или обнаружены существенные недостатки в переданном в лизинг имуществе, поэтому нужно детально прописывать в договоре возможность и условия долгосрочного расторжения.

В-третьих, лизинговая компания может обанкротиться, а квартира оказаться в залоге у банка. При этом нет гарантий, что будет перезаключен договор с лизингополучателем и квартира останется у него в пользовании.

В-четвертых, в случае расторжения договора лизинга квартира должна быть возвращена лизингодателю, но процедура и обязанность возврата лизингополучателю уже выплаченной выкупной стоимости недвижимости в законодательстве ясно не прописана.

Благодаря ряду постановлений ВАС после 2009 года ситуацию удалось поправить в пользу лизингополучателя, который вправе претендовать на возврат аванса (первоначального платежа) и выплаченной выкупной стоимости, которая включается в общие лизинговые платежи. Есть положительная тенденция, но нет гарантий. Очень важно учесть все нюансы денежных расчетов и возвратов в самом договоре.

Можно ли составить и удостоверить договор лизинга у нотариуса и сколько это будет стоить?

Алексей Комаров, нотариус из Санкт-Петербурга: «Около 12-15 тыс. руб., в зависимости от оценки объекта. По закону нотариус вправе удостоверить любую гражданско-правовую сделку, в том числе и лизинг.

Однако в связи с тем, что сделки лизинга недвижимости сегодня экзотика, нотариусу может потребоваться определенное время для проработки законодательства и судебной практики, чтобы при удостоверении сделки проинформировать стороны обо всех нюансах надлежащим образом».

И в-пятых, лизингополучатель не может прописаться в квартире, доступна будет только временная прописка.Однако чем менее доступны будут ипотечные кредиты как по требованиям к заемщикам, так и по процентным ставкам, тем больше шансов на успех у других финансовых инструментов покупки недвижимости.

Может ли лизинг заменить ипотеку?

Вадим Лященко: «У лизинга нет такой задачи/цели – заменить ипотеку, это совершенно разные инструменты финансирования. Формулировка вопроса лишний раз  подтверждает основной недостаток лизинга недвижимости – о нем (в России) мало знают.

Наше агентство предлагает клиентам не только банковскую ипотеку, но и другие формы финансирования покупки недвижимости, включая различные варианты лизинга (в т.ч. возвратный, аренда с выкупом, рента).

проблема при попытке использования любого нетрадиционного (не ипотеки) способа финансирования – практически поголовная финансовая безграмотность населения. И юридическая тоже, к сожалению».

Алексей Комаров: «В европейских странах доля лизинга недвижимости занимает от 10 до 20 процентов в портфеле лизинговых компаний. В России же доля лизинга недвижимости – в районе 2-4 процентов.

В России лизинговые компании, как правило, дочерние структуры банков, по мнению которых – ипотечное кредитование сегодня далеко от насыщения, и альтернативные способы кредитования как, например, лизинг недвижимости, предполагающий более лояльный подход к заемщику, пока излишни».

Что можно порекомендовать лизингополучателю, если он решится приобрести квартиру таким способом?

Алексей Комаров: «Внимательно выбирать продавца жилья. По моему мнению, именно от правовой устойчивости самой сделки лизинга зависит развитие дальнейших правоотношений сторон. С учетом принятых поправок об особой доказательной силе нотариально заверенного документа ст. 61 п.

5 ГПК РФ, обращайтесь для заключения сделки к нотариусу или хотя бы за консультацией к юристу.

Выбирайте авторитетную лизинговую компанию с “понятными” учредителями, так как, заключая договор лизинга недвижимости, право собственности на квартиру перейдет к лизингодателю (как по ипотечной сделке), а лизингодатель, оставаясь собственником жилья, может быть обременен долгами и в случае его финансовой несостоятельности возникающие ненужные проблемы или суды арендатору ни к чему. Хотя нужно отметить, что обременение имущества правом аренды следует и за новым собственником ст. 617 ГК РФ и ст. 23 164-ФЗ «О лизинге». Особенно важно в сделке отразить условия и порядок выкупа имущества у лизингодателя, так как по общему правилу лизинг недвижимости – это аренда с правом выкупа имущества, который должен быть предусмотрен соглашением между сторонами 164-ФЗ «О лизинге», ст. 19. Особое внимание актуальным вопросам выкупа лизингового имущества уделено в пленуме ВАС от 14 марта 2014 года № 17».

Вадим Лященко: «Порекомендовал бы обзавестись квалифицированным консультантом».

Совместная собственность (Shared Ownership)

Российская ипотека пока дорога и не всем доступна, главные недостатки лизинга – недвижимость на протяжении всего срока аренды принадлежит лизинговой компании, и здесь еще более высокие платежи, чем при ипотеке. Невысок и уровень доверия к молодым лизинговым компаниям и Межрегиональной жилищной корпорации, предлагающей аренду с выкупом.

А если предложить еще один финансовый инструмент, который объединял бы преимущества ипотеки и лизинга? Например, совместное владение квартирой: часть ее, скажем, 10-30% сразу выкупается арендатором, а оставшаяся доля остается в собственности надежной и устойчивой, лучше уполномоченной государством, жилищной компании.

Клиент выплачивает этой компании ежемесячно арендные платежи, коммунальные и выкупную стоимость квартиры, постепенно увеличивая свою долю собственности. И так до тех пор, пока полностью не выкупит квартиру.Подобная схема популярна в Европе, особенно в Англии, где называется Shared Ownership.

Размер первоначальной доли собственности в приобретаемой недвижимости колеблется от 25 до 75%, обычно составляет 50%, на ее выкуп также можно взять ипотечный кредит. Это очень удобная схема для тех, кто покупает недвижимость впервые и имеет низкие доходы.

Оставшаяся доля будет принадлежать частной некоммерческой организации Housing Association (жилищная ассоциация), ее можно выкупать частями раз в год. Платежи за аренду, сервисные выплаты и налоги (service charge, сouncil tax) вполне приемлемы и ниже, чем были бы платежи по ипотеке при покупке сразу всей квартиры.

Наглядны все преимущества такой схемы – человек сразу становится собственником доли, имеет дело с надежной некоммерческой компанией, платежи не слишком обременительны, всегда можно выкупить оставшуюся долю (единоразово или постепенно). Если на покупку первичной доли брать кредит, то можно получить жилье, имея всего несколько тысяч фунтов на руках.

Может ли быть перспективным в России Shared Ownership?

Вадим Лященко: «Вот именно “может быть перспективным“, то есть востребованным в будущем. Что подтверждается, например, невостребованностью в настоящем уже существующего и вполне аналогичного инструмента “аренда с выкупом“, который здесь в свое время уже обсуждали».

Алексей Комаров: «С моей точки зрения, рынок недвижимости в России – вещь очень консервативная (может быть, за исключением г.

Москвы), и это разумно, так как приобретатели расходуют деньги на самый важный и значимый объект – жилье.

Поэтому для тех, кто покупает с целью инвестировать (как апартаменты, например) в недвижимость, эта схема может быть востребована, но в общероссийском масштабе люди предпочитают проверенные способы покупок». 

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Источник: https://www.cian.ru/stati-kvartira-v-lizing-dolgosrochnyj-risk-ili-razumnaja-alternativa-ipoteke-218001/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.