Договор доверительного управления имуществом в рб

Договор доверительного управления имуществом в РБ: как его заключить?

Договор доверительного управления имуществом в рб

Наверняка,  Вы уже задумались о передаче своей организации в руки профессиональных управляющих, которые выведут бизнес на более высокий уровень дохода. Тогда Вам стоит подробнее узнать,  что такое договор доверительного управления недвижимым имуществом и как его правильно заключить в РБ.

Договор доверительного управления имуществом: понятие и общая характеристика

Договор доверительного управления – это документ, в рамках которого регламентируются договорные отношения управляющей организации и владельца недвижимости, определяется размер вознаграждения и другие моменты сотрудничества. Договор не подразумевает передачу объекта в собственность другому лицу, а управляющий, закрепленный за объектом, не получает прямой выгоды от операций с имуществом.

Первая сторона  – вверитель – человек, передающий другой стороне свое имущество в управление на определенный срок. Вторая сторона – доверительный управляющий  –  обязан в условленные сроки эффективно управлять имуществом вверителя за вознаграждение.

Гражданский кодекс РБ регламентирует отношения двух сторон.

С кем можно заключить договор на управление недвижимым имуществом?

Любая коммерческая управляющая компания вправе сотрудничать с вами и заключать договор доверительного управления. Исключение – унитарное предприятие.

Какие объекты Вы можете доверить в управление?

Любая недвижимость может стать объектом доверительного управления: торговые центры, офисные здания, производственные и складские помещения, жилые дома, предприятия и любые другие имущественные комплексы.

Но! Есть несколько видов субъектов хозяйствования, которые невозможно доверить управляющей компании. К ним относятся унитарные и государственные предприятия, потому что они не являются собственниками своего имущества. Согласно законодательству нельзя управлять имуществом, находящимся в хозяйственном ведении или оперативном управлении.

Как правильно оформить договор?

Договор доверительного управления имуществом обязательно должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами. Вместе с тем, к договору доверительного управления недвижимостью применяется специальное правило: оно касается последствий нарушения требований письменной формы договора.

Регистрация договора доверительного управления недвижимым имуществом происходит в том же порядке, что и переход права собственности на имущество. Если будет выявлено несоблюдение правил оформления договора или требований регистрации, то договор автоматически будет являться недействительным. Шаблон (образец) договора вы можете изучить здесь.

Условия договора доверительного управления имуществом

ГК Республики Беларусь устанавливает  два вида условий договора: существенные и факультативные. Существенные условия – это те, без которых договор не считается заключенным и действующим:

– состав имущества, передаваемого в доверительное управление

– стоимость недвижимого имущества

– пределы ответственности доверительного управляющего

– наименование лица, в интересах которого заключается договор

– размер вознаграждения, которое выплачивается доверительному управляющему

– срок действия договора

Договор управления недвижимостью заключается на срок не более 5 лет. После окончания срока договор может быть автоматически продлен при одном условии: обе стороны не имеют претензий друг к другу и никогда не подавали заявлений о прекращении договора.

Факультативные условия включаются в договор по соглашению двух сторон:

– ограничения в работе доверительного управляющего, а именно запрет на какие-либо имущественные операции

– сроки предоставления отчетов о проделанной работе доверительного управляющего

– порядок возмещения средств, которые по необходимости были расходованы управляющим при управлении недвижимостью

— договоренность о возможности передачи функций управляющего на другое лицо, способное управлять недвижимым имуществом

— и многие другие моменты

А что, если в период управления возникли убытки?

Доверительный управляющий будет нести финансовую ответственность за имущество, если не докажет, что убытки появились из-за действий собственника или других непреодолимых трудностей.

2010-2020 © Группа компаний Сервис Бай

Источник: https://Service247.by/baza-znaniy/dogovor-na-upravleniye/

Договор доверительного управления недвижимым имуществом в Беларуси

Договор доверительного управления имуществом в рб

Представим ситуацию, когда коммерческая организация, участником (собственником) которой Вы являетесь, приобрела или уже является собственником недвижимого имущества (здания, сооружения, земельного участка, предприятия в целом как имущественного комплекса), которое не задействовано или задействовано в неполной мере для получения прибыли от его использования. Считаю, что многие согласятся, что для профессионального управления недвижимым имуществом  нужны квалифицированные кадры (управленцы, юристы, бухгалтеры), а также большое количество времени (для сбора актуальной информации, поиска и выбора арендаторов, контроля  за надлежащим состоянием недвижимого имущества, его инженерно-коммуникационных систем и т.п.). Но не всегда собственник имеет необходимые ресурсы для выгодного управления недвижимым имуществом либо всего его силы и ресурсы направлены на реализацию иных проектов, а прибыль, получаемая от использования и распоряжения недвижимостью  является второстепенной.  А иногда эта недвижимость в виду указанных причин вообще не используется и не приносит никакой прибыли собственнику. Можно, конечно, попытаться эту недвижимость реализовать, однако  ввиду развития  экономического кризиса 2011 года сделать это с выгодой будет не совсем просто.

Одним из вариантов эффективного использования недвижимого имущества в указанной ситуации может оказаться доверительное управление (в международной практике – траст).

Для сведения: По договору доверительного управления имуществом одна сторона (вверитель) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а доверительный управляющий обязуется за вознаграждение осуществлять управление этим имуществом в интересах вверителя или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Важным элементом доверительного управления недвижимым имуществом является грамотно составленный договор доверительного управления.

Перечислю некоторые особенности договора доверительного управления недвижимым имуществом, на которые в первую очередь следует обратить внимание:

  • Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.
  • Недвижимое имущество, находящееся в хозяйственном ведении или в оперативном управлении, не может быть передано в доверительное управление. Передача в доверительное управление имущества, находившегося в хозяйственном ведении или в оперативном управлении, возможна только после ликвидации юридического лица, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которого имущество находилось, либо прекращения права хозяйственного ведения или оперативного управления имуществом и поступления его во владение собственника по иным предусмотренным законодательством основаниям.
  • Доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия.
  • Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества, и подлежит государственной регистрации.
  • Договор доверительного управления недвижимым имуществом может обладать признаками крупной сделки хозяйственного общества (в зависимости от конкретного содержания самого договора доверительного управления недвижимым имуществом), что предполагает заключение такой сделки после принятия решения собранием участников хозяйственного общества об этом.
  • Обращение взыскания по долгам вверителя на имущество, переданное им в доверительное управление, не допускается, за исключением экономической несостоятельности (банкротства) этого лица.
  • Целями доверительного управления недвижимым имуществом, кроме получения  высокой доходности от его использования, могут также быть обеспечение сохранности имущества, приобретение имуществом конкретного правового статуса, перепрофилирование и т.п.

Кроме того отношения в области доверительного управления недвижимого имущества имеют ряд других важных моментов прямо и косвенно связанных с предметом настоящей публикации, которые мною здесь не рассмотрены.

В Гомеле и других городах Беларуси уже в ближайшее время будут появляться компании, специализирующиеся на услугах доверительного управления недвижимым имуществом.

Если Вам потребуется разработать договор доверительного управления недвижимым имуществом, а также сопроводить процесс его государственной регистрации в  Гомеле обращаетесь по телефону в Гомеле  8 (029) 839-52-45.

Совет автора данной публикации: никогда не используйте при заключении сделки типовой договор доверительного управления недвижимым имуществом. Данный договор должен быть разработан индивидуально под объект недвижимости и точно определять права и обязанности как доверительного управляющего, так и вверителя.

28.10.2011

Юрист Шкрабов Дмитрий Валентинович

Источник: https://pravoby.jimdofree.com/%D0%BF%D1%83%D0%B1%D0%BB%D0%B8%D0%BA%D0%B0%D1%86%D0%B8%D0%B8-%D0%BD%D0%B0-%D1%8E%D1%80%D0%B8%D0%B4%D0%B8%D1%87%D0%B5%D1%81%D0%BA%D1%83%D1%8E-%D1%82%D0%B5%D0%BC%D0%B0%D1%82%D0%B8%D0%BA%D1%83/%D0%B4%D0%BE%D0%B2%D0%B5%D1%80%D0%B8%D1%82%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D0%BE%D0%B5-%D1%83%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2%D0%BB%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%B5-%D0%BD%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B8%D0%B6%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%8C%D1%8E/

Доверительное управление: теория и практика

Договор доверительного управления имуществом в рб

Что такое доверительное управление?

Cуть доверительного управления состоит в следующем: одна сторона (вверитель) передает другой стороне на определенный срок имущество в доверительное управление. Другая сторона – доверительный управляющий – обязуется за вознаграждение осуществлять управление этим имуществом в интересах вверителя или указанного им лица (выгодоприобретателя) (ст. 895 Гражданского кодекса РБ (далее – ГК)).

ГК является основным документом, на законодательном уровне регламентирующим процесс доверительного управления (ст. 895–909 ГК).

Основная цель доверительного управления – эксплуатация имущества в целях получения прибыли.

Что можно доверить?

Объектом доверительного управления может стать любая недвижимость – офисные здания, торговые площади, производственные, складские помещения, жилой фонд; ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и др.

Объектом могут быть предприятия и другие имущественные комплексы (ст. 896 ГК).

Обратите внимание, что деньги, за исключением случаев, предусмотренных законодательством, не могут быть самостоятельным предметом доверительного управления.

Не может быть передано в доверительное управление и имущество, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении.

Эти ограничения относят к 3 видам субъектов хозяйствования: унитарному предприятию (в т.ч. казенному предприятию), учреждению и государственному объединению, которые не являются собственниками своего имущества.

Передача в доверительное управление такого имущества возможна только после ликвидации юридического лица, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которого имущество находилось, либо прекращения права хозяйственного ведения или оперативного управления имуществом и поступления его во владение собственника по иным предусмотренным законодательством основаниям.

Предприятие как объект доверительного управления

Предприятием как объектом прав признают имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК).

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права (если иное не предусмотрено законодательством или договором).

Имущественный комплекс может быть передан в доверительное управление, если только само предприятие не является унитарным предприятием. Поскольку имущество унитарного предприятия находится либо в хозяйственном ведении, либо в оперативном управлении (а это, как указывалось выше, прямой запрет на передачу имущества в доверительное управление).

Доверительное управление предприятием – это процесс управления собственником предприятия с привлечением внешней компании и делегирования ей соответствующих прав на определенный срок.

Обратите внимание, что в доверительное управление передается целостный имущественный комплекс как вся совокупность имущества и имущественных прав, закрепленных и принадлежащих этому юридическому лицу.

В связи с этим органы юридического лица – общее собрание, директор – не прекращают своего существования и продолжают функционировать в обычном правовом режиме с ограничениями, определенными в договоре доверительного управления имуществом.

Доверительное управление имущественным комплексом возникает на основании договора, который должен содержать подробный перечень всего имущества, как правило, в соответствии с полной инвентаризацией.

В доверительное управление может быть передано не все предприятие в целом, а, например, его структурное подразделение.

Договор доверительного управления

Договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в письменной форме (ст. 900 ГК).

Вместе с тем применительно к доверительному управлению имуществом действует специальное правило, касающееся последствий нарушения требований письменной формы договора.

Если в соответствии с общими положениями несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства, т.е.

не делает сделку недействительной, то несоблюдение формы договора доверительного управления имуществом влечет его недействительность (п. 3 ст. 900 ГК).

Условия договора доверительного управления имуществом можно подразделить на существенные (т.е. такие, без которых договор не может считаться заключенным) и факультативные (включаемые в договор по усмотрению сторон).

Существенные условия договора доверительного управления сформулированы в ст. 899 ГК. Ими являются:

– состав имущества, передаваемого в доверительное управление, и его стоимость;

– пределы использования имущества доверительным управляющим;

– наименование лица, в интересах которого заключается договор;

– размер и форма вознаграждения доверительному управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;

– срок действия договора.

Договор доверительного управления может быть заключен в интересах как самого учредителя управления (собственника), так и названного им третьего лица (выгодоприобретателя).

Договор заключается на срок не более 5 лет. Если по окончании срока действия договора ни от одной из сторон не поступило заявления о его прекращении, договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором.

Доверительный управляющий имеет право на вознаграждение, предусмотренное договором доверительного управления имуществом, а также на возмещение необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от использования этого имущества.

Факультативными условиями договора могут быть:

– какие-либо ограничения в отношении отдельных действий по управлению имуществом (например, запрещение отчуждения имущества);

– возможность распоряжения недвижимым имуществом (в договоре доверительного управления недвижимым имуществом право доверительного управляющего распоряжаться им, т.е. производить отчуждение в какой-либо форме, должно быть оговорено особо. В противном случае права распоряжения недвижимым имуществом у доверительного управляющего не возникает);

– необходимость, порядок и сроки представления отчета доверительного управляющего о своей деятельности;

– возможность доверительного управляющего поручить другому лицу совершать от его имени определенные (либо все предусмотренные договором) действия по управлению имуществом;

– обеспечение ответственности доверительного управляющего (предоставление доверительным управляющим залога в обеспечение возмещения убытков, которые могут быть причинены учредителю управления либо выгодоприобретателю ненадлежащим исполнением договора);

– порядок возмещения расходов, понесенных доверительным управляющим при управлении имуществом;

– возможность правопреемства в случае смерти физического лица (выгодоприобретателя) или ликвидации юридического лица (выгодоприобретателя);

– указание на то, кому передается имущество, находящееся в доверительном управлении, при прекращении договора, и др.

Кто может быть доверительным управляющим? Каковы его права и обязанности?

Доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия (ст. 898 ГК).

Необходимо помнить, что в случаях, когда юридическое лицо осуществляет деятельность по доверительному управлению имуществом, это должно соответствовать целям деятельности, установленным в его учредительных документах.

обязанность управляющего заключается в осуществлении управления имуществом в интересах учредителя управления или выгодоприобретателя.

Управление имуществом в зависимости от установленных учредителем целей доверительного управления может приобретать различные формы – от сохранения имущества до приобретения определенных выгод.

Поэтому четкое определение в договоре доверительного управления задач, ставящихся перед управляющим, имеет особое значение.

В то же время доверительный управляющий, хотя ему и могут быть предоставлены такие же права по управлению имуществом, какие имеет собственник, не вправе использовать данные права по своему усмотрению, поскольку он не является собственником данного имущества и должен соотносить свои действия с интересами собственника (и выгодоприобретателя).

Доверительный управляющий вправе совершать не только юридические, но и любые фактические действия в интересах собственника или выгодоприобретателя. Законодательством или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению.

Как правило, доверительный управляющий осуществляет доверительное управление имуществом лично. Он может поручить другому лицу совершать от имени доверительного управляющего действия в следующих случаях:

– если он уполномочен на это договором доверительного управления;

– если он получил на это согласие учредителя управления, сделанное в письменной форме;

– если он вынужден к этому в силу обстоятельств для обеспечения интересов учредителя управления либо выгодоприобретателя и не имеет при этом возможности получить указания учредителя управления в разумный срок.

Доверительный управляющий отвечает за действия избранного им поверенного как за свои собственные.

Пределы ответственности доверительного управляющего установлены ст. 905 ГК.

В соответствии с нормами названной статьи доверительный управляющий, не проявивший должной заботы об интересах выгодоприобретателя или учредителя управления, обязан возместить:

– выгодоприобретателю: упущенную выгоду за время доверительного управления имуществом;

– учредителю управления: убытки, причиненные утратой или повреждением имущества с учетом его естественного износа, и упущенную выгоду.

Доверительный управляющий несет ответственность, если не докажет, что убытки возникли вследствие непреодолимой силы либо действий выгодоприобретателя или учредителя управления.

Долги по обязательствам, возникшим в связи с доверительным управлением имуществом, погашаются за счет этого имущества, а при его недостаточности – за счет имущества доверительного управляющего, в случае же недостаточности и этого имущества – за счет имущества учредителя управления, не являющегося объектом договора.

Источник: https://www.gb.by/izdaniya/glavnyi-bukhgalter/shinkevich-o-doveritelnoe-upravlenie-teo_0000000

Доверительный управляющий. Понятие. Налоги. ~ Бухгалтерские услуги Минск

Договор доверительного управления имуществом в рб

Правовой статус доверительного управляющего содержится в главе 52  Гражданского кодекса РБ (далее — ГК РБ).

По договору доверительного управления имуществом вверитель передает другой стороне доверительному управляющему (далее — ДУ) на определенный срок имущество в доверительное управление, а ДУ обязуется за вознаграждение управлять  этим имуществом в интересах вверителя или указанного им лица (выгодоприобретателя). ДУ не может быть выгодоприобретателем по договору доверительного управления имуществом.
Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к ДУ. Управляющий вправе совершать в отношении этого имущества любые юридические и фактические действия в интересах вверителя или выгодоприобретателя. Сделки ДУ совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. В письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего помещен знак «Д.У.» Если такого указания в документах нет, то ДУ отвечает по обязательством перед третьими лицами своим имуществом.

Предмет доверительного управления — любое имущество: предприятия, имущественные комплексы, недвижимость, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и другое имущество.

Не могут бытьсамо стоятельным предметом доверительного управления деньги, за исключением случаев, когда по договору доверительного управления денежными средствами физическое или юридическое лицо (вверитель) передает банку или небанковской кредитно-финансовой организации (ДУ).

Вверитель может передать денежные средства брокеру для приобретения ценных бумаг в целях последующего доверительного управления этими ценными бумагами. Брокеру для этого не нужна лицензия на осуществление банковской деятельности.

Как профессиональный участник рынка ценных бумаг, брокер должен иметь только лицензию на осуществление профессиональной и биржевой деятельности по ценным бумагам (составляющей работы и услуги по брокерской деятельности). Это следует из письма Минфина РБ от 25.06.2015 №2/1226.

Вверитель — физическое или юридическое лицо. В доверительное управление по общему правилу вверитель может передать только имущество, находящееся у него в собственности. В случаях, предусмотренных законодательством, вверителем может быть и не собственник — например, душеприказчик по завещанию или орган опеки и попечительства.

ДУ по общим правилам — это индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия.

Существенные условия договора доверительного управления имуществом

1) предмет договора, в том числе характеристика имущества, передаваемого в доверительное управление, и его стоимость;
2) пределы использования имущества доверительным управляющим;
3) наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которого осуществляется управление имуществом (вверителя или выгодоприобретателя);
4) размер и форма вознаграждения доверительному управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;
5) срок действия договора.Договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в письменной форме.

Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества, и подлежит государственной регистрации.

ДУ должен согласно ст 65 НК РБ обратиться по месту своего нахождения в налоговый орган с заявлением о постановке на учет.

  Срок обращения в налоговый орган не позднее десяти рабочих дней со дня заключения договора доверительного управления имуществом.

К заявлению о постановке на учет доверительный управляющий должен приложить информацию в письменной форме о заключении договора доверительного управления имуществом (№, срок действия и т.д).

Статья 20 НК относит к отношениям между взаимозависимыми лицами, в том числе и отношения между между вверителем, доверительным управляющим и выгодоприобретателем, а также доверительным управляющим и организациями, управление имуществом которых осуществляет доверительный управляющий.

Плательщиками НДС признаются доверительные управляющие по оборотам по реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, возникающим в связи с доверительным управлением имуществом, полученным в доверительное управление, в интересах вверителей и (или) выгодоприобретателей согласно ст. 90 НК РБ. Таким образом, субъекты предпринимательской деятельности, являющиеся доверительными управляющими, признаются плательщиками НДС независимо от того, являются ли они плательщиками НДС по своей деятельности.  

Доверительный управляющий исполняет налоговое обязательство только в случаях (п. 2 ст. 39-1 НК):
исчисления и уплаты НДС по оборотам по реализации объектов при осуществлении деятельности в соответствии с договором доверительного управления имуществом в интересах вверителя (выгодоприобретателя) (абз.

4 ст. 90, подп. 1.1.8 п. 1 ст. 93 НК);
исчисления и уплаты НДС, налога на прибыль либо УСН (в зависимости от применяемой системы налогообложения) по вознаграждению от реализации услуг по доверительному управлению (подп. 1.1 п. 1 ст. 93, ч. 2 п. 20 ст. 98, п. 1, 2 ст. 126, п. 2 ст.

288 НК) При управлении недвижимостью и сдаче ее в аренду ДУ не вправе применять УСН. Статью читайте здесь;
исполнения обязанности налогового агента (ст. 23 НК). У него возникают обязательства по уплате подоходного налога с физических лиц (регулируется главой 16 НК, Указом N 29, ч. 3 ст.

10 Закона N 361-З), налога на доходы иностранных организаций, не осуществляющих деятельность в Республике Беларусь через постоянное представительство (регулируется главой 15 НК).

При этом доверительные управляющие — физические лица, не являющиеся индивидуальными предпринимателями, исключены из перечня налоговых агентов по подоходному налогу с физических лиц (п. 1 ст. 175 НК).

Вверитель не является плательщиком НДС с оборотов по реализации объектов, возникающих у доверительного управляющего при доверительном управлении имуществом в интересах вверителя (ст. 90, подп. 1.1.8 п. 1 ст. 93 НК).

А вот обязательства по исчислению и уплате налога на прибыль налога на недвижимость полностью лежат на вверителе.

ДУ предоставляет вверителю для целей исчисления последним налога на прибыль отчет по доходам и расходам с приложением копий документов по операциям, связанным с доверительным управлением имуществом интересах вверителя.

ВНИМАНИЕ: для подписчиков нашего Telegramканала платный контент (статьи по темам, которых в интернете бесплатно просто нет!) ВСЕГДА доступны БЕСПЛАТНО В ТЕЧЕНИЕ НЕДЕЛИ с даты их опубликования на нашем сайте.

Чтобы не пропустить ВАЖНОЕ  — новости, комментарии, разъяснения законодательства от налогового консультанта и юриста — просто подпишитесь на наш Telegramканал!

И не забудьте о своих друзьях и коллегах — отправьте и им ссылку! 

Подписаться: 

Источник: https://buhuslugi-miheeva.by/blog/doveritelnyj-upravlyayushhij-ponyatie-nalogi/

Всё про доверительное управление недвижимостью

Договор доверительного управления имуществом в рб

Татьяна Александрова. Работает в компании Retail-Realty с 2002 года. Опыт 18 лет. По образованию инженер-программист (окончила МГТУ СТАНКИН) и экономист (Московский Банковский Институт при Сбербанке РФ).

Управлять и распоряжаться недвижимым имуществом собственник не всегда может лично по разным причинам. Владелец может находиться в другом городе или за границей или заниматься своим профильным бизнесом.

Однако это не должно мешать ему зарабатывать своем имуществе, сдавая его в долгосрочную или в краткосрочную аренду.

Причём подобный вариант осуществим как в отношении жилой недвижимости (квартир), так и в отношении коммерческой (магазинов, офисов и т.д.).

Данные правоотношения в российском законодательстве регулируются ГК РФ, согласно которому стороны и заключают договор доверительного управления недвижимым имуществом.

Также на поверенного, который будет подписывать от лица владельца договор аренды, необходимо оформить нотариальную доверенность.

Опасаться незаконной продажи или других сомнительных сделок не стоит: при оформлении такого документа достаточно просто четко делегировать полномочия посредника. В итоге на основании этой доверенности он просто не сможет продать, подарить или заложить данное имущество.

Поручить управление недвижимостью третьим лицам можно и в случае подготовки такой недвижимости к продаже. Однако этот вариант встречается довольно редко. Тем не менее и он вполне возможен.

Агентство Retail-Realty занимается комплексным управлением недвижимость с 1996 года. Сложно найти агентство или управляющую компанию, которые столько лет оказывают услуги в этом сегменте рынка.

Договор доверительного управления

Чтобы взаимоотношения между сторонами были стабильными и удовлетворяли всех участников сделки, необходимо разработать и заключить договор. В Интернете в настоящем можно найти много готовых шаблонов.

Однако не стоит ими пользоваться: часть таких договоров уже устарела, многие составлены с ошибками. А в некоторых не хватает конкретики. Нередко в Сети публикуются типовые образцы просто, чтобы дать читателям представления о таких соглашениях.

Однако это не означает, что ими можно пользоваться.

В договоре, который действительно будет защищать ваши интересы, должно быть следующее:

  • четкая идентификация сторон сделки. Это довольно важный момент. Дело в том, что собственников у квартиры может быть несколько. Аналогично в отношении любой другой недвижимости. И пока доля конкретного лица не выделена, он не имеет права распоряжаться своим имуществом без согласия совладельцев. Также квартира может быть оформлена только на одного человека. Но если она была приобретена в браке, а раздела имущества не состоялось, то в таком случае для подписания договора доверительного управления требуется согласие мужа или жены. Причём – в письменном виде, нотариально заверенное;
  • определение самого объекта. Нужно однозначно указать, о чём идёт речь (дом, квартира, часть дома, нежилое помещение). Должен быть обозначен адрес, площадь, основание возникновения права собственности;
  • права и обязанности сторон. Желательно обойтись без общих фраз. Чем больше конкретики, тем лучше. Собственник должен указать, когда и в каком порядке передается недвижимость в управлении. Также он берёт на себя обязательство перечислять регулярно определённое вознаграждение доверительному управляющему. Чаще всего это проценты от постоянной части арендной платы. Однако речь может идти и о фиксированной сумме. Риелтор в свою очередь должен указать, как он будет принимать объект, как обеспечивать его сохранность, какие обязательства он на себя берёт. По аналогичной схеме – с правами;
  • порядок проведения расчётов. Это очень важно, потому что если проигнорировать определённые моменты, могут впоследствии возникнуть вопросы от налоговой. Поэтому никаких ошибок допускать нельзя;
  • гарантии выполнения обязательств. Как правило, они прописываются в отношении риелтора (контроль за квартирой и прочее). Но такие гарантии можно зафиксировать в отношении вообще всех участников сделки;
  • срок заключения договора, если он предполагается. В случае временного характера соглашения можно сразу уточнить, на каких условиях возможна пролонгация договора;
  • штрафы, порядок разрешения разногласий и прочее. Конфликтные ситуации заранее предвидеть не хочется. Однако им нужно уделить внимание. Если проигнорировать этот момент, то впоследствии с разбирательствами могут возникнуть проблемы;
  • механизм осуществления контроля со стороны собственника. Этот пункт появляется далеко не всегда. В нём может быть зафиксировано что угодно – на усмотрение владельца;
  • дополнительные пожелания, гарантии, страховки и прочее. Такой договор оформляется во многом по согласию сторон. Поэтому его содержание совсем жёстко не регламентируется.

Учтите, что в тексте соглашения могут быть и дополнительные пункты. Например, иногда целый параграф посвящается возможности заключения дополнительных соглашений.

договора во многом действительно зависит от сторон. Однако нужно учесть, что оно не должно противоречить законодательству РФ. Поэтому если вы не уверены в том, что с соглашением всё в порядке, лучше всего отдать его на проработку профессиональным юристам.

Собственник может даже проживать на другом континенте – арендные платежи все равно поступят на его расчетный счет

Доверительное управление нежилой недвижимостью

В России понятие доверительного управления недвижимостью появилось не так давно. Чаще оно используется по отношению к квартирам. На практике это выглядит следующим образом: есть одна или несколько квартир.

Собственник хочет получать с них стабильный доход. Но он не понимает, как именно сдавать всё в аренду, как организовать весь процесс.

Ему не хватает в данном вопросе компетенции или, что бывает чаще, он не готов погружаться в детали и тратить на это время.

В итоге такое лицо обращается к профессионалам, которые готовы ему помочь. Это опытные риелторы (частные) или агентства недвижимости. Большинство экспертов склоняются к мнению, что компании для владельца предпочтительнее. Частные риелторы не рискуют репутацией по сравнению с управляющей компанией. Известные компании дорожат своей репутацией, заработанной годами.

Итак, агент берёт на себя заботы, связанные со сдачей недвижимости в аренду. Разумеется, такое сотрудничество подразумевает выплату определённого вознаграждения риелтору. Его размер и порядок начисления стандартно определяется сторонами. Агентство важно не только из-за компетенции. Оно помогает сэкономить время. Собственник получает возможность заниматься основным бизнесом, строить карьеру или решать другие задачи. А иногда доверительное управление становится единственным вариантом. Например, если собственник находится в другой стране, то есть физически не может заниматься сдачей недвижимости в аренду.

Итак, схема в отношении жилой недвижимости понятна. Во многом схожа и схема доверительного управления коммерческой недвижимостью. Однако здесь будут существенно отличаться субъекты рынка, а также специфика заключения самого договора аренды.

В отношении доверительного управления такой недвижимости компетентность даже выходит на первый план.

Чтобы со сдачей в аренду подобных объектов не возникло проблем, нужно хорошо понимать рынок, постоянно следить за профильным законодательством и за изменениями, которые в нём появляются.

Неподготовленному собственнику будет трудно сориентироваться в том, на какое предложение от предпринимателей имеет смысл согласиться, а на какое – нет.

Проверенный риелтор, таким образом, становится дополнительной гарантией: с ним вы получите доход, который потенциально возможен на рынке. Вероятность упустить выгоду в подобной ситуации стремится к нулю.

Обращение в правильное агентство по управлению значительно увеличит арендный доход

Уменьшение рисков

Управление недвижимостью с привлечением опытных специалистов автоматически означает уменьшение риска стать жертвой мошенников. И для этого есть целый ряд причин:

  • Риелтор, который далеко не первый год трудится на этом рынке, очень быстро распознаёт сомнительные схемы.
  • Такой специалист знает, как составить договор так, чтобы собственник недвижимости даже при худшем развитии событий не остался бы без недвижимости. А ведь этого боятся многие владельцы. Из-за такого страха они даже нередко отказываются от вполне выгодных предложений. Но с профессионалом можно не опасаться, потому что он знает, как вас защитить.
  • Мошенников нередко отпугивает сам факт участия в сделке агентов крупной компании. Многие просто сразу отказываются от участия в переговорах, как только видят перед собой риелтора.

Таким образом, собственнику не придётся тратить массу времени на то, чтобы изучать каждое предложение, собирать большое количество данных по арендаторам или же другим лицам. Вместо этого он может делегировать такую задачу агенту.

Резкое увеличение дохода

Доверительное управление привлекательно в первую очередь тем, что оно позволяет ощутимо увеличить арендный доход. Многие собственники до начала такого сотрудничества могли и не подозревать, что они могут со своего имущества получать прибыль на 20-30% больше, когда они сдавали квартиры самостоятельно. Это становится реальным благодаря следующему:

  • Риелтор может организовать сдачу недвижимости без простоя. Причём это осуществимо не только в отношении жилых квартир и домов. Такой подход позволяет заметно нарастить заработки.
  • Агент способен найти более выгодные варианты. Для этого нужно знать, где именно размещать объявления, кого конкретно заинтересует та или иная недвижимость.
  • Риелтор намного лучше собственников часто разбирается в ценах на рынке. Например, некоторые владельцы способны годами сдавать недвижимость по одной и той же цене, не поднимая её. Однако после начала сотрудничества с агентом ситуация меняется.
  • Благодаря агенту нередко получается оптимизировать расходы. Например, такое лицо может договориться о том, чтобы сдавать парковочное место в аренду отдельно, если оно всё равно не используется жильцами. Возможны самые разные схемы, позволяющие получать больше.
  • Агент лучше умеет отстаивать позиции владельцев перед арендаторами. В итоге собственник перестаёт за свой счёт делать текущий ремонт или же покупать бытовую технику, которую сломали жильцы.

Безусловно, в увеличении дохода заинтересовано само агентство, которое получает проценты от дохода собственника. Да, комиссию приходится платить. Но даже с учётом оплаты комиссии выгода все равно очевидна. Это довольно легко увидеть, если просто сделать расчёты. А иногда изменение ситуации в пользу собственника легко просматривается по договорам.

Компания Ритейл-Риэлти всегда найдет надежного и платежеспособного арендатора на длительный срок

Дополнительные гарантии сохранности имущества

Многие владельцы квартир, домов или даже офисов могли бы получать больше или в принципе зарабатывать на сдаче в аренду такой недвижимости. Однако они этого не делают, потому что опасаются, что арендаторы зальют соседей, испортят ремонт, уничтожат бытовую технику или доставят другие проблемы.

Избежать подобной неприятности вполне реально, если обратиться в крупную проверенную управляющую компанию. Их специалисты, во-первых, могут зафиксировать состояние квартиры или другого объекта до сдачи.

Где будет видно, что есть из бытовой техники или меблировки, в каком состоянии, в каком количестве. Во-вторых, риелтору легче бывает настоять на выплате страхового депозита.

И эти деньги впоследствии вполне реально удержать на законных основаниях, если начнутся проблемы.

Риелторы также постоянно занимаются контролем. Они могут по договорённости с арендаторами периодически посещать квартиру или офис. По отдельной просьбе специалист сделает фото или видеозапись. Возможны и другие механизмы контроля за происходящим. Но самое главное – этот контроль будет на постоянной основе. У владельцев нередко на него нет времени или сил. Многие не понимают, как организовать процесс. Нередко владельцы опасаются просто обидеть арендаторов.Именно поэтому сам процесс контроля за жильцами и за другими лицами проще поручить риелтору. Он сможет объяснить свои действия арендаторам так, чтобы не вызвать конфликт. Такой специалист понимает, на что нужно обращать внимание в первую очередь, какие проблемы с техникой или с ремонтом арендаторы способны укрыть. Одним словом, этот специалист будет стоять на страже вашего имущества.

Грамотное управление недвижимостью способно приносить дополнительные деньги. Главное – заключить правильный договор с проверенной компанией, дорожащей своей репутацией.

Татьяна Александрова. Работает в компании Retail-Realty с 2002 года. Опыт 18 лет. По образованию инженер-программист (окончила МГТУ СТАНКИН) и экономист (Московский Банковский Институт при Сбербанке РФ).

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5e9d5a910efcae26c2f496c7/vse-pro-doveritelnoe-upravlenie-nedvijimostiu-5ea5e7ab102eee24419d0d9f

Договор доверительного управления имуществом

Договор доверительного управления имуществом в рб

По договорудоверительного управления имуществом одна сторона (вверитель) передает другойстороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество вдоверительное управление, а доверительный управляющий обязуется завознаграждение осуществлять управление этим имуществом в интересах вверителяили указанного им лица (выгодоприобретателя).

Юридическаяхарактеристика: двусторонний,реальный, возмездный, срочный.

Предметдоговора: предприятия и другиеимущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимомуимуществу, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценнымибумагами, исключительные права и другое имущество.

Срок: не более 5 лет, а если предметом являются денежныесредства – не более 1 года.

Существенныеусловия:

• предмет договора;

• пределы использования имущества доверительнымуправляющим;

• наименование юридического лица или имя гражданина,в интересах которого осуществляется управление имуществом (вверителя иливыгодоприобретателя);

• размер и форма вознаграждения (дли коммерческойформы доверительного управления);

• срок действия договора.

Формадоговора: письменная, недвижимостьподлежит государственной регистрации.

Стороныдоговора: вверитель (любойсобственник имущества), доверительный управляющий (ИП или коммерческаяорганизация, при некоммерческой форме ДУ – гражданин, иные лица),выгодоприобретатель (не сторона договора – любое лицо).

Доверительный управляющий совершает соответствующиедействия от своего имени, но должен указывать, что действует в качестведоверительного управляющего, Об этом третьи лица могут быть уведомленыпометкой: «Д.У.», иначе считается, что действует в своих интересах.

Имущество, переданное в доверительное управление,должно быть обособлено от другого имущества вверителя, а также от имуществадоверительного управляющего. Оно отражается у доверительного управляющего наотдельном балансе и по нему ведется самостоятельный учет.

Обязанностидоверительного управляющего:

• обособить имущество, переданное ему в доверительноеуправление, от другого имущества вверителя, а также от своего собственного имущества;

• проявлять должную заботливость о соблюденииинтересов вверителя или выгодоприобретателя;

• эффективно использовать переданное имущество дляизвлечения из него выгоды (коммерческая форма доверительного управления) либодля его сохранения (некоммерческая форма);

• информировать вверителя или выгодоприобретателя орезультатах своей деятельности;

• лично осуществлять доверительное управление;

• при прекращении договора передать вверителюимущество, находящееся в доверительном управлении.

Права доверительногоуправляющего:

• осуществлять в отношении имущества, переданного вдоверительное управление, правомочия собственника;

• защищать свое владение с помощью вещно-правовыхспособов защиты (виндикационный и негаторный иски);

• получить вознаграждение за свою работу, а такжевозмещение необходимых расходов, произведенных им при доверительном управленииимуществом. Размер и форма вознаграждения определяются договором. Если договордоверительного управления является безвозмездным, доверительный управляющийимеет право только на возмещение всех необходимых затрат, но не на выплатувознаграждения.

Обязанностивверителя:

• выплатить доверительному управляющемувознаграждение за работу (коммерческая форма доверительного управления);

• компенсировать необходимые расходы, связанные сисполнением договорных обязательств;

• предупредить доверительного управляющего обобременении имущества, переданного в доверительное управление, залогом.

Прававверителя:

• контролировать использование имуществадоверительным управляющим;

• требовать личного исполнения доверительнымуправляющим своих обязанностей;

• получить свое имущество обратно после прекращениядоговора доверительного управления имуществом.

Основанияпрекращения договора:

• смерть гражданина, являющегося выгодоприобретателем,либо объявление его умершим или ликвидация юридического лица –выгодоприобретателя;

• отказ выгодоприобретателя от получения выгод подоговору, если договором не предусмотрено иное;

• смерть гражданина, являющегося доверительнымуправляющим, объявление его умершим, признание недееспособным, ограниченнодееспособным, безвестно отсутствующим;

• признание индивидуального предпринимателя(доверительного управляющего) экономически несостоятельным (банкротом), а такжеустановление запрета доверительному управляющему осуществлятьпредпринимательскую;

• признание лица, являющегося вверителем,экономически несостоятельным (банкротом);

• отказ доверительного управляющего или вверителя отосуществления доверительного управления в связи с невозможностью длядоверительного управляющего лично осуществлять доверительное управлениеимуществом.

Доверительный управляющий несет ответственность перед вверителем и выгодоприобретателем заненадлежащее выполнение своих обязательств по договору; за причиненные убытки,если не докажет, что эти убытки явились результатом действия непреодолимой силылибо действий вверителя или выгодоприобретателя. Однако в случае, если имеетместо некоммерческая форма доверительного управления, при которой в ролидоверительного управляющего выступает гражданин, не являющийсяпредпринимателем, его ответственность наступает лишь при наличии вины.

Доверительный управляющий несет ответственность вформе возмещения убытков (реальный ущерб и упущенная выгода). Если вправоотношении присутствует выгодоприобретатель, то ему убытки возмещаются ввиде упущенной выгоды, а вверителю – в виде реального ущерба.

Договор доверительного управления имуществом можетпредусматривать предоставление залога со стороны доверительного управляющегодля обеспечения возмещения убытков.

В отношениях с третьими лицами по всем долгам,связанным с доверительным управлением имуществом, доверительный управляющийотвечает полученным имуществом.

При недостаточности названного имуществавзыскание может быть обращено на имущество доверительного управляющего.

Если женедостаточно и имущества доверительного управляющего, то взыскание может бытьобращено на имущество вверителя, не переданное в доверительное управление.

Источник: https://dvorkin.by/gpos44/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.