Договор аренды что это

Договор аренды (понятие, виды, условия, права и обязанности сторон)

Договор аренды что это

Современное понятие аренды содержится в ст. 606 ГК. Под договором аренды (имущественного найма) понимается гражданско-правовой до­говор, по которому одна сторона — арендодатель (наймодатель) обязу­ется предоставить другой стороне — арендатору (нанимателю) за плату определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование.

Владеть и пользоваться арендованным имуще­ством арендатор обязан в соответствии с условиями договора аренды, а в случае, если такие условия в договоре не определены, — в соответст­вии с назначением имущества.

Из определения договора аренды следует, что этот договор являет­ся возмездным (передача арендованного имущества может осуществ­ляться только за плату), реальным (договор считается заключенным с момента передачи арендатору имущества, являющегося предметом аренды) и срочным (имущество передается арендатору во временное (на определенный срок) владение и (или) пользование). При этом сроч­ность является необязательной характеристикой договора аренды, так как ГК допускает возможность заключения договоров аренды без указа­ния в них срока действия (бессрочные договоры).

Договор аренды — консенсуальный, взаимный и возмездный (п. 1 ст. 606 ГК РФ)

Существенным условием договора аренды является его предмет. Предметом могут быть только индивидуально-определенные, непотребляемые и незаменимые вещи, т. к. по окончании срока до­говора арендатор должен возвратить имущество в том же виде и состоянии, в котором он его полу­чил, с учетом износа.

Стороны договора:

  • арендодатель — собственник имущества или лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду;
  • арендатор — лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование (граждане и юридические лица, а также государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования).

Форма договора — договор аренды на срок более года, а также, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в простой письмен­ной форме.

Если в договоре предусмотрен переход в последующем права собственности на арендованное имуще­ство к арендатору, то он заключается в форме, пре­дусмотренной для купли-продажи такого имущества.

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды не­движимости подлежит обязательной государственной регистрации в учреждении юстиции.

Цена и срок договора аренды не относятся к существенным условиям. Срок определяется соглашением сторон, если арендная плата не установлена договором, применяется обычная арендная плата.

Обязанности арендодателя и арендатора установлены законом.

Арендатор не имеет права без согласия арендо­дателя сдавать арендованное имущество в субарен­ду, а также отдавать арендные права в залог и вно­сить их в качестве взноса в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ.

Каждая из сторон договора аренды вправе требо­вать его досрочного расторжения в судебном поряд­ке по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством и договором. Перечень оснований расторжения договора  не является исчерпывающим. Одновременно стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по инициа­тиве одной из сторон.

Произведенные арендатором отделимые улуч­шения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено до­говором аренды.

В том случае, если арендатор про­извел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на воз­мещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором.

Стоимость неотделимых улучшений арендованно­го имущества, произведенных без согласия арен­додателя, возмещению не подлежит.

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортиза­ционных отчислений от этого имущества, являют­ся собственностью арендодателя. Такой подход легко объясним, т. к.

улучшения проводятся фак­тически за счет арендодателя, который по общему правилу должен распоряжаться средствами, отчис­ляемыми на восстановление соответствующих объектов.

ГК к договорам аренды отнесены договор проката (ст. 626—631); до­говор аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управ­лению и технической эксплуатации (ст.

632—641 ГК); договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению и тех­нической эксплуатации (ст. 642—649 ГК); договор аренды зданий и со­оружений (ст. 650—655 ГК); договор аренды предприятия (ст.

656—664 ГК); договор финансовой аренды (лизинг) (ст. 665—670 ГК).

По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имуще­ства в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельно­сти, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование. Договор проката должен заклю­чаться в письменной форме. Договор проката является публичным.

Арендодатель вправе в любой момент отказаться от договора проката, предупредив об этом арендатора не менее чем за 10 дней. Арендная пла­та устанавливается в виде определенных в твердой сумме и вносимых периодически платежей.

Обязанностью арендодателя является прове­дение текущего и капитального ремонта сданного в аренду имущества.

В договоре проката не допускается:

  • предоставление прав и обязанностей по договору проката другим лицам;
  • предоставление имущества в безвозмездное пользование;
  • сдача имущества в субаренду;
  • залог арендных прав.
  • внесение арендных прав в качестве имущественного вклада в хо­зяйственные товарищества или общества или паевого взноса в произ­водственные кооперативы.

К договору проката не применяются характерные для договора арен­ды правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды.

Договор проката заключается сроком на один год

По договору аренды (фрахтования на время) транспортного сред­ства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплу­атации. Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок на данный договор не распространяются.

Договор заключается в письменной форме независимо от срока его действия.

Отдельные вопросы, касающиеся указанного договора, стороны мо­гут устанавливать самостоятельно в договоре.

Арендатор обязан возместить арендодателю убытки, связанные с ги­белью или повреждением транспортного средства, если арендодатель докажет, что эти убытки причинены обстоятельствами, за которые арен­датор отвечает в силу закона или договора.

По договору аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации обязанность по поддер­жанию надлежащего состояния арендованного транспортного средства, в том числе проведение текущего и капитального ремонта, возложена на арендатора. Арендатор своими силами осуществляет управление транспортными средствами. По остальным моментам данный вид дого­вора аналогичен предыдущему виду договора.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или пользование арен­датору здание или сооружение. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме.

Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность.

Кроме того, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента осу­ществления такой регистрации.

Передача здания или сооружения от арендодателя к арендатору осу­ществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Обязанность арендодателя по передаче арендатору здания или сооружения считается выполненной после пе­редачи соответствующего здания или сооружения во владение и (или) пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. По усмотрению сторон договора данное правило может быть изменено.

В договоре должен быть предусмотрен размер арендной платы. При установлении размера арендной платы на единицу площади зда­ния или сооружения ил и иного показателя оплата определяется, исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооруже­ния.

При передаче в аренду здания или сооружения передается часть зе­мельного участка, на которой находится соответствующее здание или сооружение и которая необходима для пользования данной недвижимо­стью.

В случае если арендодатель является собственником земельного участка, на котором расположены здание или сооружение, то в аренду вместе с соответствующей недвижимостью передается и необходимый земельный участок. Вместо аренды на этот земельный участок может быть предусмотрено и иное право (кроме права собственности).

Если даже в договоре не определено право, по которому передается арендато­ру земельный участок, то все равно на весь срок аренды здания или со­оружения арендатору передается земельный участок, который занимает соответствующее здание или сооружение и необходим для использования соответствующей недвижимости.

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установ­ленным законом или договором с собственником данного земельного участка.

Если земельный участок, на котором находится арендуемое здание или сооружение, продается другому лицу, то за арендатором сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

По договору аренды предприятия (ст.

656 ГК) в целом как имуще­ственного комплекса, используемого для осуществления предпри­нимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в со­став предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, матери­алов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружени­ями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, свя­занные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном за­коном и ииыми правовыми актами.

Особые требования установлены к форме договора: договор арен­ды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами. Договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента осуществления такой регистрации. Передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту.

При передаче предприятия в аренду в состав передаваемого пред­приятия включаются имеющиеся у него обязательства. В связи с этим кредиторы должны быть уведомлены арендодателем до передачи пред­приятия в аренду о факте передачи.

Если кредитор в письменном виде не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, то в тече­ние трех месяцев с момента получения уведомления о передаче пред­приятия в аренду он может потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения причиненных при этом убыт­ков. Если кредитор не был уведомлен о передаче предприятия, то он вправе предъявить в суд иск об удовлетворении изложенных в предыду­щем предложении требований в течение года с момента, когда он узнал или должен был, узнать о передаче предприятия. Кроме того, по долгам, переданным без согласия кредитора, арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность.

Еще один договор аренды — финансовая аренда (лизинг) (665 ГК), предметом которого могут быть любые непотребляемые вещи, кроме зе­мельных участков и других природных объектов.

По договору лизинга арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное аренда­тором имущество у определенного им продавца и предоставить арен­датору это имущество за плату во временное владение и пользование.

Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца.

Договор лизинга может предусматривать, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем, а если арендатором по договору является бюджетное учреждение, то должно быть установлено, что такой выбор осуществляется арендода­телем. Арендодатель, приобретая имущество для арендатора, должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу.

Арендодатель не отвечает перед арендатором за выполнение про­давцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, если это предусмотрено договором, кроме случаев, когда на нем лежит ответ­ственность за выбор продавца. В последнем случае арендатор вправе по своему выбору предъявлять требования, вытекающие из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и арен­додателю, которые несут солидарную ответственность.

Просмотры сегодня: 2 974

Источник: https://lexguide.ru/grazhdanskoe-pravo/dogovor-arendy-ponyatie-vidy-usloviya-prava-i-obyazannosti-storon.html

Как составить договор аренды

Договор аренды что это

Письменный договор аренды обязательно составляют в трех случаях: если его предмет — недвижимость; если одна из сторон — организация; если он действует больше года.

Обязательно ли составлять договор аренды. Письменный договор необходимо составлять, чтобы не нарушались договоренности. Например, вы сдаете в аренду автомобиль и хотите получить арендную плату в конкретном размере.

С устной договоренностью сроки внесения и размер платы будут зависеть только от добросовестности арендатора, а письменный договор обяжет арендатора платить в срок и полностью.

При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы через суд: заставить арендатора заплатить за использование машины и получить неустойку.

Как составить договор аренды

Скачать бланкПосмотреть образец

Передавать в аренду можно квартиры, офисы, здания, машины, строительные инструменты и все, что не исчезает в результате использования. Одолжить соседу стул на время вечеринки — это аренда, стакан сахара — нет.

ГК РФ разделяет аренду транспортных средств, зданий, предприятий, прокат и финансовую аренду — лизинг.

Чтобы заключить договор аренды, понадобятся документы, по которым можно установить принадлежность имущества и личности сторон, подписывающих договор. Обычно нужны паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости — ЕГРН — арендодателя.

В договоре аренды есть обязательные элементы, без которых он не действует, и есть дополнительные пункты, которые стороны могут включить, потому что им так удобно.

В договоре аренды нужно понятно и подробно указать, какое имущество передается. У недвижимости есть кадастровый номер и адрес, у автомобиля — идентификационный номер (вин-код) и государственный регистрационный знак, у ноутбука — серийный номер. Нельзя договориться, что другой человек будет пользоваться вашей вещью, но не пояснить, какая это вещь.

Например, если одна организация сдала другой торговую площадь, а через полгода арендатор перестал платить, договор будет действовать, даже если по договору непонятно, какого размера площадь и где точно находится.

Стороны договора — арендодатель и арендатор. Арендатор — тот, кто имуществом пользуется и платит за это деньги.

Арендодателем также может быть человек или организация, уполномоченные доверенностью от собственника имущества.

Например, если офис арендован до 31.12.2019, то 01.01.2020 там не должно быть вещей арендатора. Но стороны могут прописать в договоре условие о том, что если за месяц или за другой срок до окончания договора никто не выразил желания прекратить аренду, договор продолжается на еще один год или другой выбранный срок.

Если в договоре не указан срок окончания аренды, она прекратится после предупреждения о желании прекратить договор. При этом желание может исходить как от арендатора, так и от арендодателя. Предупреждать нужно за 3 месяца при аренде недвижимости и за 1 месяц в других случаях. Но и тут стороны могут выбрать свой вариант.

Для аренды земельных участков максимальные сроки действия договоров заранее определены в законах, и стороны не могут выбрать более долгий срок. Например, срок аренды земли для жилищного строительства — 5 лет.

Раздел договора о цене должен четко указывать, когда платить и как — деньгами, услугой или вещью. При оплате деньгами — конкретную сумму или долю от использования, например, таксист может отдавать половину заработанного за работу на чужой машине.

Дополнительно в договоре аренды можно указать, что арендатор должен оплачивать коммунальные платежи в здании или заменить коробку передач в автомобиле.

Стоимость аренды можно изменять в дополнительных соглашениях. Как часто это будет происходить, решают стороны, но чаще одного раза в год изменять цену нельзя.

Точно не стоит включать в договор условие, что размер арендной платы нельзя менять длительное время, например 5 лет. Если арендатор будет против повышения цены, а согласованная арендная плата станет убыточной, у собственника будет единственный вариант — идти в суд и просить расторжения договора. И нужно заранее договариваться, кто будет нести расходы по содержанию имущества.

Арендодатель обязан исправлять неоговоренные заранее недостатки сданного в аренду имущества и проводить капитальный ремонт.

Способ исполнения обязанности выбирает арендатор:

  1. бесплатный ремонт;
  2. оплата ремонта, заказанного арендатором;
  3. уменьшение арендной платы;
  4. замена имущества.

Если из-за недостатков имущества арендатор захочет расторгнуть договор, арендодателю придется согласиться.

Арендодатель обязан предупреждать, что у кого-то еще есть право на сдаваемое имущество. Например, о том, что в сдаваемом гараже бабушка собственника будет хранить зимние соленья и у нее есть ключи.

По общему правилу арендодатель обязан предоставлять добросовестному арендатору преимущественное право на перезаключение договора.

Арендодатель обязан компенсировать арендатору стоимость согласованных неотделимых улучшений имущества. Например, покраску стен и монтаж навесного потолка.

Арендатор вправе требовать исполнения этих обязанностей арендодателя в претензионном порядке или через суд.

Арендатор обязан сохранять имущество, соблюдать нормы пожарной безопасности и санпин, делать мелкий текущий ремонт, например заменять личинку в дверном замке. А также оплачивать коммунальные платежи, если в договоре эти обязанности на нем.

Рассказываем о законах простым языкомПодпишитесь на нашу рассылку, чтобы не пропустить изменения в стране

Ответственность по договору аренды. По закону арендатор и арендодатель должны действовать добросовестно. За недобросовестность виновник заплатит пени, штрафы или неустойки, часть которых уже есть в Гражданском кодексе РФ.

Стороны договора могут придумать дополнительные способы заставить друг друга исполнять свои обязанности, например включить в договор право арендодателя закрыть арендованное помещение вместе с оборудованием арендатора, если тот перестанет платить.

Но споры все равно возникают, чаще всего из-за просрочки внесения арендной платы.

Например, в 2018 году в Москве арбитражный суд взыскал 947 тысяч рублей долга по арендной плате и 81 тысячу рублей пени за просрочку платежей, а в 2019 году арбитражный суд Санкт-Петербурга взыскал 770 тысяч рублей долга по арендной плате и 492 тысячи рублей в качестве штрафных санкций, предусмотренных договором.

В этих и других предусмотренных договором случаях арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора в суде, взыскания убытков и договорных санкций.

Арендодатель вправе направить арендатору письменное предупреждение о нарушении договора, а если реакции не последует — досрочно расторгнуть договор через суд. При этом с виновника отдельно взыскивают убытки и отдельно штрафы за недобросовестность.

Недвижимость проще идентифицировать в договоре, потому что у нее есть кадастровый номер.

В разделе договора об арендной плате желательно определить также, кто будет оплачивать коммунальные платежи, платить за охрану и вывоз мусора.

Акт нужен, чтобы зафиксировать состояние, в котором передается помещение, а также наличие или отсутствие в помещении конкретных вещей.

Все условия, о которых мы написали выше, действуют для договора аренды движимого имущества между обычными людьми. Но есть особенности, если арендатор — предприниматель, и его постоянная деятельность связана с арендой.

Если имущество нельзя использовать без проблем, арендодатель должен бесплатно починить его в течение 10 дней или выдать рабочий аналог.

Если же арендатор не справился с управлением и сломал вещь, он должен компенсировать восстановительный ремонт.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/guide/arenda-imushchestva/

Договор аренды и его виды

Договор аренды что это

В статье рассматривается договор аренды и его общие характеристики, основные права и обязанности сторон по договору. Также там подробно рассмотрены виды данного договора и их особенности. Указаны проблемы, связанные с договором аренды и предложены пути их решения.

В настоящее время договор аренды является очень важным звеном в мире, помогая многим людям дать или взять в свою временную собственность определенную вещь, которая так нужна, но покупать нет денег или смысла. Договор аренды является очень популярным сейчас, но он был таким и до современности.

Данный договор возник уже несколько тысяч лет назад. Такие древние цивилизации, как древнегреческая, римская и египетская активно использовали между собой аренду земельных участков, потому что в то время это был хороший, а иногда даже единственный доступный способ, чтобы получить нужные средства для работе на земле.

Упоминалась аренда и в актах Древнего Вавилона и Египта. Последующее развитие аренда получила в Риме. В римском праве договор аренды рассматривали как 1 из видов договора найма. Специфика аренды в то время была в том, что смена собственника влекла за собой расторжение договора.

В дальнейшем времени менялись только незначительные части правового регулирования, но основы его оставались прежними.

Давайте же рассмотрим, что такое договор аренды.

Арендный договор – это гражданско-правовой договор, в котором арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное пользование и владение, а арендатор в свою очередь за это платит арендную плату.

Регулирует такой договор в большинстве своем Гражданский Кодекс РФ, но также могут его регулировать и такие кодекса как Земельный, Водный, Лесной и другие законы. (Алексеев С. С. Гражданское право. 536 с.)

Арендный договор несет в себе определенные признаки, такие как:

  • Он относится к договорам на передачу имущества во владение и пользование или только в пользование, тем самым создавая обязательства по передаче имущества в пользование наряду с иными видами договоров.
  • По данному договору арендатор наделяется статусом титульного владельца, что дает ему право использовать вещно-правовые способы защиты.
  • Право аренды характеризуется правом следования, это означает, что если право собственности перешло к другому владельцу, то данный договор все равно не может быть изменен или прекращен при этом условии.

Договор аренды обладает также следующими характеристиками:

  1. Договор является консенсуальным, так как он считается заключенным с того момента, как стороны достигнут соглашения по его существенным условиям, а момент, когда договор вступает в свое действие, не связывают с передачей арендованного имущества арендатору.
  2. Договор является возмездным, потому что арендодатель должен получить от арендатора за выполнение своих обязанностей по передаче ему имущества во владение и пользование арендную плату.
  3. Договор является двусторонним и взаимным, так как каждая из сторон этого договора несет свои обязанности по отношению к другой стороне и является ее должником в том, что должна сделать в ее пользу, и также считается одновременно с этим ее кредитором, так как имеет право от нее требовать.

Гражданский Кодекс РФ выделяет следующие виды договора аренды:

  • договор проката (ст. ст. 626-631 ГК РФ);
  • договор аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (ст. ст. 632-641 ГК РФ);
  • договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (ст. ст. 642-649 ГК РФ);
  • договор аренды зданий и сооружений (ст. ст. 650-655 ГК РФ);
  • договор аренды предприятия (ст. ст. 656-664 ГК РФ);
  • договор финансовой аренды (лизинг) (ст. ст. 665-670 ГК РФ).

Предметом договора является любое индивидуально-определенное имущество, которое при пользовании не теряет своих свойств.

Доходы, которые получены арендатором в процессе пользования арендованным имуществом, принадлежат ему и являются его собственностью.

Под имуществом понимается непотребляемая индивидуально-определенная вещь в том состоянии, которое соответствует условиям договора и назначению вещи со всеми нужными принадлежностями и нужными документами.

Заключая договор аренды нужно обязательно очень подробно описать арендуемое имущество. Стороны договора – арендодатель и арендатор. В их роли могут быть любые субъекты гражданских правоотношений: физические и юридические лица, и государство.

Арендодатель (лессор) – это собственник имущества, а также лицо, управомоченное законом или собственником.

Арендатором (посессор) же является любое лицо, но в некоторых видах аренды субъектный состав могут ограничить по закону.

Например, в договоре аренды предприятия и в договоре лизинга обе стороны по закону должны быть предпринимателями, а в договоре бытового проката предпринимателем должна выступать только 1 сторона – арендодатель.

Если договор заключен между физическими лицами на срок более 1 года, а также, если 1 из сторон выступает юридическое лицо, то форма договора должна быть письменной. При аренде недвижимого имущества тоже обязательно заключение договора в такой форме.

Срок договора аренды не является важным условием.

Но при этом действует правило, что если срок не указан, то любая из сторон может расторгнуть договор в любое время в одностороннем порядке, но при условии, что она предупредит об этом другую сторону, участвующую в договоре за 1 месяц (если имущество движимое) или за 3 месяца (если недвижимое). Данные сроки могут быть изменены законом или самим договором.

Если переданное имущество не соответствует условиям договора, то арендодатель должен по выбору арендатора либо безвозмездно убрать недостатки, либо уменьшить арендную плату, либо возместить арендатору расходы, которые он понес, устраняя недостатки, либо принять арендную плату, из которой вычли расходы, направленные на устранение недостатков. Также арендодатель должен заменить несоответствующее имущество соответствующим, если арендатор этого потребует.

Основным обязательствам по рассматриваемому нами договору является выплата арендной платы. Если стороны не договорились о порядке, условиях и сроках ее внесения, то действует правила, что тогда стороны имели ввиду обычно применяемые правила при аренде такого же имущества при сравнимых обстоятельствах.

Плата за аренду бывает следующих видов:

  • Платеж в определенной сумме, который вносится периодически или единовременно;
  • Устанавливается доля от результатов хозяйственной деятельности арендатора;
  • Оказание арендодателю каких-то определенных услуг;
  • Передача арендатором арендодателю в его собственность или в аренду определенного имущества, о котором стороны договорились;
  • Складывание на арендатора затрат, которые пойдут на улучшение арендуемого имущества.

Стороны могут изменить плату за аренду по обоюдному согласию, но не чаще 1 раза в год.

Арендатор должен пользоваться имуществом согласно договору и в соответствии с назначением имущества.

Существует такой договор аренды, как субаренда – это договор аренды того имущества, которое уже арендуется, он заключен арендатором с 3-м лицом. Но заключить такой договор можно только с согласия арендодателя.

От субаренды отличается понятием «перенаем» – это когда арендатор передает свои права и обязанности другому лицу. То есть происходит изменение определенного арендатора на другого, но также это возможно только с согласия арендодателя.

Основаниями прекращения договора аренды являются:

  • Исполнение договора;
  • Ликвидация юридического лица, если оно было одной из сторон договора – арендатором или арендодателем. Смерть гражданина – участника договора не является его прекращением, так как правами и обязанностями умершего наделяется его наследник;
  • Расторжение договора с согласия обеих сторон;
  • Исковое требование в суд 1 из сторон, так как арендный договор может быть досрочно расторгнут судом только в случае существенного нарушения другой стороной условий договора.

Давайте рассмотрим подробнее каждый из видов договора аренды и что они из себя представляют:

  1. Договор проката (ст. ст. 626-631 ГК РФ). По нему арендодатель, который осуществляет сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязан предоставить арендодателю движимое имущество за определенную плату во временное владение и использование. Данный договор должен быть заключен в письменной форме и он является публичным. Арендодатель имеет право в любое время отказаться от договора, но он должен предупредить об этом арендатора не менее чем за 10 дней. В обязанности арендодателя входят проведение текущего и капитального ремонта, которое было сдано в аренду. Данный договор заключается на 1 год.
  2. Договор аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (ст. ст. 632-641 ГК РФ). По договору аренды транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за определенную плату во временное владение и пользование, оказывая так же самостоятельно услуги по управлению транспортным средством и его технической эксплуатации. Данный договор должен быть заключен в письменной форме. Многие пункты договора стороны могут обговаривать между собой и устанавливать самостоятельно. Если вдруг транспортное средство будет уничтожено или повреждено, арендатор будет обязан возместить арендодателю сопутствующие убытки, но только если арендодатель сможет доказать, что эти убытки были причинены обстоятельствами, за которые арендатор отвечает в силу закона или договора.
  3. Договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (ст. ст. 642-649 ГК РФ). Данный вид договора почти аналогичен предыдущему, но отличается в некоторых моментах. К примеру, арендатор обязан поддерживать надлежащее состояние арендованного транспортного средства, также на него возложена обязанность по проведению текущего и капитального ремонта. Арендатор производит управление транспортным средством самостоятельно и собственными силами.
  4. Договор аренды зданий и сооружений (ст. ст. 650-655 ГК РФ). По данному договору арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование арендатору здание или сооружение. Договор должен быть заключен в письменной форме. И если такой договор заключен на срок более чем 1 год, то он должен пройти государственную регистрацию и будет считаться заключенным с момента осуществления такой регистрации. Передача здания или сооружения происходит по передаточному акту или другому документу о передаче, который подписывают обе стороны. В договоре должен быть установлен размер арендной платы.
  5. Договор аренды предприятия (ст. ст. 656-664 ГК РФ). По данному договору арендодатель обязуется предоставить арендатору за определенную плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие средства, которые входят в состав предприятия, передать все это в порядке, на условиях и в пределах, которые устанавливает договор, также запасы сырья, топлива, материалов и других оборотных средств, право пользования землей, водой и иными природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием. Также арендодатель должен уступить арендатору право требования и перевести на него долги, которые относятся к предприятию. Договор должен быть заключен в письменной форме и он подлежит государственной регистрации, после чего и считается заключенным. Передача предприятия арендатору происходит по передаточному акту. При передаче предприятия в аренду вместе с ним передаются те обязательства, которые у него уже имеются.
  6. Договор финансовой аренды (лизинг) (ст. ст. 665-670 ГК РФ). Это договор финансовой аренды, по которому арендатор может пользоваться имуществом, принадлежащем арендодателю и приобретенным по заказу арендатора за определенную периодическую плату для предпринимательских целей. Объектом такого договора может быть как движимое, так и недвижимое имущество. Наиболее часто в качестве объектов лизинга используют сельхозтехнику, строительную, авиационную и дорожную технику, машины, телекоммуникационное оборудование. В данном договоре принимают участие 3 субъекта: арендодатель, арендатор и продавец. (Егоров А. В. Лизинг: аренда или финансирование? С. 36-60.)

Одной из актуальных проблем аренды сейчас является те, которые связаны с арендой квартиры или дома. Собственники все чаще могут натолкнуться на мошенников, которые притворяются жильцами, ищущими жилье. На самом же деле они могут снять квартиру и потом сдать ее в субаренду или, что еще хуже, продать квартиру ничего не подозревающим людям.

Чтобы избежать этих, а также других возможных проблем, нужно правильно составлять договор аренды со своими будущими жильцами и проверить их. Во-первых, нужно указать в вашем договоре, что субаренда находится под запретом.

Во-вторых, нужно посмотреть паспорт съемщика жилья, попросить его копию, спросить о месте работы, рабочем и личном телефоне, позвонить по номерам, чтобы проверить, подлинные ли они. В-третьих, нужно добавить в договор такой пункт, как посещение собственной квартиры раз в месяц, чтобы убедиться, что она находится в том же состоянии, что и была до этого.

В-четвертых, нужно предупредить своих соседей о новых жильцах и попросить их, если что предупредить вас о какой-либо их подозрительной или незаконной деятельности. В-пятых, нужно взять залог в размере одной месячной арендной платы на случай, если съемщики жилья наделают большие счета за свет, воду, электричество, телефон.

Но лучше также включить в договор пункт о том, чтобы съемщики сами платили по своим счетам, пока снимают вашу квартиру. Тогда вы спасете себя от больших долгов и других неприятностей, которые мы с вами здесь обговорили.

Такие образом, в нашей статье мы рассмотрели, что такое договор аренды, его предмет, субъектов, особенности.

Выделили виды и охарактеризовали их: договор проката, договор аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации, договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации, договор аренды зданий и сооружений, договор аренды предприятия, договор финансовой аренды (лизинг).

Рассмотрели основания прекращения договора аренды. А также мы рассмотрели проблемы, которые могут возникнуть с арендой квартиры или другого жилого помещения и предложили алгоритм, который спасет этих проблем. В целом тема является очень актуальной, так как аренда встречается в нашей жизни довольно часто.

Источник: https://novainfo.ru/article/8546

Понятие и виды договора аренды

Договор аренды что это

Аренда – один из самых распространённых договоров, заключающихся сегодня. Однако сторонами договора не всегда соблюдаются необходимые установленные законом требования и условия. Поэтому определить понятие, виды и основные принципы договора аренды достаточно важно.

Понятие договора аренды и его основные характеристики

Правоотношения, связанные с заключением, исполнением и расторжением договора аренды регулируются Главой 34 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ). Отдельные виды аренды (найма) регулируются законами, другими кодексами (например, Земельным кодексом относительно аренды земельных участков) и подзаконными актами.

Статья 606 ГК РФ определяет договор аренды как сделку, согласно положениям которой наймодатель обязуется представить нанимателю за плату во временное пользование или во временное владение и пользование имущество.

Имущество в контексте договора аренды рассматривается в широком понимании. Не может быть передано в аренду только имущество, исключённое из гражданского оборота или имущество, ограниченное в таком обороте. Перечень таких видом устанавливается законом (к ним, например, принадлежат некоторые виды оружия и боеприпасов, наркотические вещества и т.д.).

Рассматривая виды имущества, которые могут быть переданы в аренду, имеет смысл отметить, что может быть передано в найм только имущество, которое не теряет свои свойства после его использования. То есть брать в найм, например, еду не имеет никакого смысла.

Таким образом, объектом договора найма могут быть любые виды имущества, кроме перечня, установленного законом. Кроме того, объект аренды должен быть достаточно чётко определён в условиях сделки.

Обязательным является обозначение характерных признаков (например, для жилья, это адрес, площадь, этаж и т.д.).

По своей правовой природе договор может быть как реальным, так и консенсуальным. То есть право пользования имуществом может переходить к нанимателю как в момент заключения договора, так и в момент непосредственной передачи имущества ему в пользование. Указанный момент может быть детерминирован самими сторонами сделки непосредственно в тексте договора.

Таким образом, договор аренды является:

  • на платной основе;
  • консенсуальным или реальным;
  • письменным (преимущественно);
  • срочным;
  • двусторонним.

Стороны, форма и виды договора аренды

Сторонами договора являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Сдавать имущество в аренду может как его собственник, так и другое лицо, уполномоченное осуществлять подобные действия согласно закону.

Собственник имущества имеет право оформить доверенность на осуществление действий по сдаче в найм имущества на любое лицо. При этом наймодателем будет считаться именно это лицо, а не собственник. Также достаточно широко распространено такое явление, как субаренда.

Промежуточным наймодателем в этом случае является первичный арендатор.

Для того чтобы передать имущество в найм лицо должно всего лишь обладать достаточной дееспособностью и необходимыми полномочиями. Такие полномочия могут быть не только у представителя по доверенности, но и у представителя по закону (например, опекуна несовершеннолетнего или лица с ограниченной дееспособностью).

Предпочтительной формой заключения договора аренды является письменная. Ст. 609 ГК РФ устанавливает обязательность заключения договора найма в письменном виде только в случае, если его срок превышает 1 год.

Кроме того, письменная форма обязательна в случае, если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо.

Договора найма недвижимого имущества (в том числе, и земельных участков) подлежат государственной регистрации, проводимой уполномоченными органами.

Эксперты рекомендуют заключать договор аренды в письменной форме в любом случае (даже если это напрямую не требуется законом).

Связано это с тем, что письменный договор является определённой страховкой для обеих сторон сделки от невыполнения договора.

Кроме того, сделка, оформленная письменно, может стать доказательством в суде в случае возникновения разногласий между сторонами. В то же время, факт заключения устной сделки придётся подтверждать перед судом путём привлечения свидетелей.

К отдельным видам договора аренды применяются те же положения законодательства и требования, что и к договору аренды простому. Сегодня эксперты выделяют такие отдельные виды договора найма:

  • прокат;
  • аренда транспортных средств;
  • аренды предприятий;
  • финансовый найм (лизинг);
  • аренда недвижимого имущества;
  • договор коммерческого найма жилья.

Виды договора аренды движимого имущества

Первым типом договора аренды движимого имущества, приходящим на ум, является прокат. По договору проката наниматель так же получает в пользование имущество. Однако прокат имеет несколько отличительных характеристик, по которым его можно распознать. Итак, характерными чертами договора проката являются следующие:

  • наймодатель осуществляет сдачу имущества в найм на постоянной основе как предприниматель;
  • объект аренды – движимое имущество;
  • имущество, полученное в найм, используется в потребительских целях (если иное не предусмотрено договором).

Прокат является договором публичным и заключается в письменной форме. Также его характерной особенностью является срок. Законодательством установлен максимальный срок в 1 год для такого типа договоров. В случае если наниматель желает разорвать сделку, он должен уведомить об это в письменной форме наймодателя за 10 дней.

Договор аренды (фрахтования) транспортного средства достаточно часто путают с договором проката (в силу практической распространённости последнего).

По договору фрахтования в найм передаётся транспортное средство. При этом стороны могут согласовать между собой, будет ли арендодатель оказывать услуги по транспортировке и техническому обслуживанию.

Таким образом, можно выделить два подвида договора фрахтования:

  • договор аренды транспортного средства с экипажем;
  • договор аренды транспортного средства без экипажа.

Форма такого договора – простая письменная. К договору фрахтования транспортного средства не применяются некоторые положения, установленные для общего договора аренды.

Так, не может быть возобновлён на неопределённый срок договор фрахтования в случае, если стороны не прописали конкретный срок договора. Кроме того, арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок или выкуп арендованного имущества.

В целом закон устанавливает принцип свободы договора, позволяющий сторонам самостоятельно детерминировать его условия.

Договор финансового найма (лизинга) также стоит особняком от остальных договоров аренды. По договору лизинга наниматель (лизингополучатель) принимает в пользование имущество и обязуется вносить за пользование им арендодателю (лизингодателю) лизинговые платежи. После внесения всех лизинговых платежей наниматель получает право собственности на арендуемое имущество.

Договор лизинга достаточно часто путают ещё с одним типом сделки – договором аренды с правом выкупа. Разнятся эти договора объемом полномочий арендодателя и арендатора. Кроме того, в отношениях между сторонами лизинга также есть третий субъект – продавец. Продавцом является лицо, продающее арендодателю предмет лизинга.

Виды договора аренды недвижимости

Отдельно стоит рассматривать виды договоров аренды недвижимости. К ним относятся:

  • аренда земельного участка;
  • социальная аренда помещения;
  • коммерческая аренда жилья;
  • традиционная аренда недвижимости.

Если к простому договору аренды помещения применяются простые требования, предъявляемые к договору аренды в целом, то к договору аренды земельного участка, ввиду специфики его предмета, есть отдельные правки. Так, его форма – обязательная письменная с государственной регистрацией.

Существуют отдельные требования к найму земли в зависимости от типа земельного участка и его собственника. Так, законом установлена отдельная процедура для получения в аренду земли, пребывающей в муниципальной или государственной собственности.

Особенно жесткими для договора аренды земли являются требования касательно чёткого определения объекта аренды.

В найм может быть сдан только участок земли, имеющий кадастровый номер и зарегистрированный в установленном законом порядке (вне зависимости от типа его собственника).

Также обязательным требованием при найме земли является соблюдение её целевого назначения. Несоблюдение этих требований является полноценным основанием для досрочного расторжения договора. Арендовать земельный участок у частного лица проще в процедурном отношении. Однако аренда муниципальных земель может быть более выгодной с точки зрения ценовой политики.

Требования к договору социального найма жилого помещения детально регламентируются жилищным законодательством. Предметом такого договора может быть исключительно недвижимость, пребывающая в государственной или муниципальной собственности.

Договор содержит ограничение в плане субъектного состава. Так, арендодателем в этом случае может выступать только государство или органы муниципальной власти. Арендатором, в свою очередь, может быть только гражданин РФ.

Более того, арендаторами могут быть только следующие категории граждан:

  • признанные малоимущими и нуждающимися в жилом помещении;
  • отдельные категории граждан, признанные нуждающимися в жилом помещении (вне зависимости от признания малоимущими).

К последней категории граждан относят сотрудников милиции, прокуроров и следователей прокуратуры. Для того чтобы получить право на заключение подобного договора, гражданин должен стоять на специальном учёте. Форма такого договора – обязательная письменная.

Коммерческая аренда жилья отличается от традиционной субъектным составом – субъектами договора являются частные предприниматели, юридические лица (выступают как арендаторы).

Кроме того, объект аренды используется нанимателем при коммерческой аренде жилья не совсем по его целевому назначению – жильё используется с целью ведения коммерческой деятельности.

Однако нормы права, которые применяются к таким правоотношениям практически идентичные общим (несущественные оговорки по поводу субъектного состава никак не влияют на процесс заключения, исполнения и расторжения договора).

В целом договор аренды – достаточно широкое понятие. Его заключение детально регламентировано нормами права. Поэтому найти образец такого договора или составить его самостоятельно, опираясь на законодательные нормы, не составит труда любому гражданину.

Источник: https://arendaexpert.ru/ponyatie-i-vidy-dogovora-arendy/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.