Что может быть предметом договора аренды

Договор аренды и особенности его составления

Что может быть предметом договора аренды

По общему правилу единственным существенным условием договора аренды, вытекающим из закона, является его предмет (п. 3 ст. 607 ГК, п. 1 ст.

432 ГК), а именно: в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду*(180).

При отсутствии этих данных в договоре условие считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным.

Какими признаками должен обладать предмет договора аренды?

Прежде всего это должна быть вещь (ст. 607 ГК). Из этого факта следуют как минимум два вывода.

Во-первых, предметом договора аренды не может быть субъект права как явление, противоположное объекту права. Эту очевидную истину приходится говорить уже потому, что в последнее время в отечественной юридической литературе можно встретить обсуждение проблем аренды персонала*(181).

Иначе как к условным к данным терминам относиться нельзя; если на практике заключаются договоры аренды спортсменов, то данные сделки должны признаваться ничтожными, поскольку физические лица (игроки) являются субъектами гражданских прав и ни при каких условиях не могут признаваться объектами гражданско-правовых сделок*(182).

Во-вторых, нематериальные разновидности имущества (имущественные права и обязанности, в том числе выраженные в ценных бумагах, информация, результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации юридических лиц, товаров, работ, услуг) не могут быть предметом договора аренды*(183).

Передача прав на их временное использование за плату осуществляется на основе лицензионных договоров, договоров доверительного управления имуществом и иных соглашений, не относящихся к разновидностям договора аренды*(184).

Пожалуй, единственным исключением является включение нематериальных объектов имущества в предмет аренды в случае, когда они входят в состав имущественного комплекса (ст. 656 ГК).

Далее, в силу прямого указания ст. 607 ГК предметом договора аренды может быть только непотребляемая вещь. Непотребляемость – это свойство вещи, которое позволяет ей не терять назначения (исчезать, перерабатываться) в процессе однократного использования. Соответственно потребляемые вещи (топливо, краска, иные отделочные материалы, продукты питания и т.п.

) не могут сдаваться в аренду, поскольку пользование ими соединено с их уничтожением, тогда как после истечения срока договора именно полученные от арендодателя вещи подлежат возврату ему.

Потребляемые вещи могут быть переданы на основании иных видов договоров – займа, кредита, комиссии, в которых возвращаются не те же предметы, а аналогичные – в том же количестве*(185).

Необходимость возврата именно арендованной вещи обусловлена таким ее свойством, как индивидуальная определенность, т.е. возможность выделения конкретной вещи из числа подобных.

Данные, позволяющие точно описать имущество, подлежащее сдаче в аренду, могут уточняться по различным критериям: наименованию, месту нахождения, назначению, границам, габаритам, цвету, модели, форме, материалу, степени износа, графическому обозначению на плане местности и т.п.

Степень индивидуализации предмета аренды зависит от его назначения, а также воли и желания сторон.

В ряде случаев, когда предметом сделки выступает наиболее ценное имущество (недвижимость, транспортные средства), закон предъявляет повышенные требования к способам индивидуализации (использование условных, инвентарных, регистрационных и (или) кадастровых номеров). Вещи, определенные родовыми признаками, не могут быть предметом договора аренды, так как после передачи они обезличиваются, смешиваясь с имуществом пользователя и становясь в результате объектами его права собственности.

Понятие вещи как объекта аренды ставит вопрос о том, может ли быть арендованной часть вещи. С одной стороны, ст. 607 ГК и судебная практика исходят из отрицательного ответа на этот вопрос.

Так, по одному из дел было признано, что договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды.

Суд сделал правильный вывод о том, что передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью, чего не было в ходе исполнения спорного договора (п. 1 Обзора об аренде). С другой стороны, в настоящее время данная позиция не вполне согласуется с некоторыми нормами российского законодательства. Так, в п. 2-3 ст.

26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (с изм. и доп.)*(186) допускается возможность сдачи в аренду части земельного участка, помещения, т.е. части вещи. Эти нормы, на наш взгляд, противоречат самой концепции права аренды, предметом которого может быть именно вещь, а не выделенная часть в ней.

De lege ferenda правильнее было бы говорить в таких случаях о сдаче в аренду всего земельного участка или иного объекта недвижимости (т.е. всей вещи), хотя и с определенным (ограниченным) по договору порядком владения и (или) пользования вещью со стороны арендатора.

Например, если юридическое лицо снимает для своего сотрудника “угол в коммунальной комнате”, то объектом аренды должна считаться именно комната. Другое дело, что по этому договору права арендатора будут ограничены правом других арендаторов (множественность лиц на стороне арендатора) или самого арендодателя на пользование той же самой вещью – комнатой. Все возможные конфликтные вопросы такого “общежития” должны разрешаться в соглашении о порядке совместного использования вещи в рамках договора аренды*(187).

Наконец, следует помнить, что в аренду могут быть сданы лишь вещи, оборот которых не ограничен (в части передачи вещей в пользование) или не запрещен. Соответствующие ограничения (запреты) могут быть установлены лишь федеральным законом (ст. 129, п. 1 ст. 607 ГК). Например, запрещается сдача в аренду земельных участков, изъятых из оборота (п. 2 ст. 22, п.

4 ст. 27 ЗК), магистральных железнодорожных линий, объектов локомотивного и вагонного хозяйства (п. 1 ст. 8 Федерального закона “Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта”). Ограниченные в обороте вещи могут быть сданы в аренду, но при условии соблюдения установленных ограничений.

Например, сдача в аренду оружия возможна лишь лицу, имеющему соответствующее разрешение. Мотивы ввода подобных ограничений и запретов понятны: обеспечение безопасности общества, обороноспособности государства, здоровья населения*(188). Особняком в этом ряду стоит запрет на сдачу жилых помещений в аренду гражданам.

Такие помещения могут быть сданы им только в социальный или коммерческий наем. Договоры аренды жилых помещений, заключенные с гражданами, ничтожны на основании ст. 168 ГК*(189). Этот запрет основан, по-видимому, на желании законодателя предоставить большую защиту нанимателям жилья по сравнению с обычными арендаторами.

В то же время аренда жилых помещений юридическими лицами (например, для предоставления их своим работникам) закону не противоречит.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п. 2 ст. 607 ГК).

Эти особенности, не будучи ограничением или запретом, основаны на невозобновляемости многих природных объектов, их существенном значении для публичного интереса и, следовательно, необходимости специальных норм по их рациональному использованию.

Например, при сдаче в аренду земельных участков должно соблюдаться их целевое назначение (ст. 42 ЗК).

Бесплатная юридическая консультация

Телефон: 8 (800) 333-94-83 доб.921

Вам также будет интересно

Вас интересует договор аренды и особенности его составления?

Получите консультацию у юриста сейчас: Спросить бесплатно

Источник: http://GrazhdanskoePravo.net/nedvizhimost/predmet-dogovora-arendy.html

Предмет и объект договора аренды

Что может быть предметом договора аренды

Формально предмет договора аренды довольно прост и его описание содержится в статье 606 Гражданского кодекса РФ, которая гласит: “По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование”.

К этой, по сути простой формулировке, как правило, есть только один вопрос, чем отличается владение и пользование от только пользования и, следовательно, как это влияет на правоотношения сторон договора аренды.

Действующая редакция Гражданского кодекса, как и все предыдущие, к сожалению, не дает четкого и однозначного определения, чем владение и пользование отличается от только пользования, хотя сами эти понятия являются двумя составляющими из триады прав собственника (собственник дополнительно имеет право распоряжаться имуществом, в том числе отчуждать его).

В настоящее время сложилась практика, которая определяет право пользования арендованным имуществом, как право арендатора извлекать из него полезные свойства в своих интересах, а право владения арендованным имуществом, как возможность арендатора фактически обладать имуществом.

Применительно к недвижимости часто также используется довольно спорный подход, когда “владение и пользование” применимо к целому объекту недвижимости, стоящему на кадастровом учете (это может быть и помещение в здании, и отдельно здания, строения и сооружения), а пользование только к части целого объекта недвижимости (например, комната в помещении и, тем более, часть комнаты).

Исходя из существующей судебной практики и теории права, разумным представляется подход, когда “владение и пользование” относится к таким объектам недвижимости, в которые отсутствует несанкционированный арендатором доступ третьих лиц, будь то покупатели или представители арендодателя, то есть это отдельные помещения (комнаты), а “пользование” относится к объектам недвижимости, к которым есть неограниченный доступ третьих лиц, например “островки” в торговых центрах.

5. Описание объекта аренды, его индивидуализация

Статьей 606 Гражданского кодекса РФ закреплено, что объектом аренды, может быть только имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе его использования (непотребляемые вещи).

То есть объектом аренды не может быть, например, мешок сахара, который в процессе использования потребляется и после истечения срока аренды не представляется возможным вернуть этот же мешок сахара (договор, по которому передаются потребляемые вещи, называется договором займа).

Той же статьей Гражданского кодекса установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Сейчас для индивидуализации арендуемого помещения вполне достаточно кадастрового номера объекта недвижимости, но на практике разумно указывать полный адрес помещения, включая этаж, номера помещений и комнат, так как в будущем это потребуется не столько для государственной регистрации самого договора аренды (для это как раз достаточно кадастрового номера), сколько для регистрации юридического лица арендатора, или его филиала, или обособленного подразделения, а также для регистрации кассовой техники, заключения договора на инкассацию, получения лицензий и разрешений, если они требуются.

Отдельно стоит обратить внимание, на вопрос аренды частей помещения, который остро стоит при определении срока аренды и, соответственно, возможности зарегистрировать договор аренды части помещения. Законодательство и, следовательно, судебную практику долгое время лихорадило, в связи с чем возможность государственной регистрации то появлялась, то исчезала с завидной периодичностью.

В настоящее время, после вступления в силу Федерального закона “О государственной регистрации недвижимости”, практика устоялась в следующем виде: регистрация части помещения, состоящей из “целых” комнат осуществляется, при одновременном представлении на регистрацию технического плана на такую часть и с одновременной постановкой на учет такой отдельной части; регистрация договоров аренды части комнат, то есть частей помещений конструктивно не отделенных (отсутствие перегородок), по общему правилу не осуществляется, хотя прецеденты имеются (несмотря на федеральное законодательство, подходы Росреестра в разных регионах могут отличаться), но рассчитывать на это не стоит.

Отдельное внимание при определении объекта недвижимости необходимо уделить площади помещения, так как в подавляющем большинстве случаев от площади арендуемого помещения зависит размер арендной платы.

Если для целей государственной регистрации договора выбора у сторон нет и они используют только ту площадь, которая указана в Едином государственном реестре недвижимости, или площадь, которая будет определена в техническом плане помещения (её также часто по инерции называют «площадь по БТИ»), при регистрации договора аренды части помещения, как указано выше, то площадь помещения для целей определения размера арендной платы, так называемая “расчетная площадь”, может быть определена одним из следующих вариантов:

  • расчетная площадь совпадает с кадастровой площадью, то есть та же площадь, которая указана в Едином государственном реестре недвижимости, или площадь, которая будет определена в техническом плане помещения, и которая измеряется по внутренним поверхностям перегородок, ограничивающим помещения, и не включает в себя площади перегородок и колонн внутри помещения.

Правила определения площади помещения, в данном случае, закреплены Приказом Министерства экономического развития РФ от 1 марта 2016 г. № 90 “Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения”, а также, применительно к общественным зданиям и сооружениям, которыми являются все торговые центры, СП 118.13330.2012 “Общественные здания и сооружения”. Актуализированная редакция СНиП 31–06–2009.

  • расчетная площадь по стандарту BOMA (Building Owners and Managers Association). Если, как указано выше, кадастровая площадь помещения считается по его внутреннему периметру с вычетом колонн, шахт и т.п. коммуникаций здания, то по стандарту BOMA колонны входят в арендную площадь и, более того, арендатор платит за площадь стен, а площадь (толщина) стен, разделяющих арендаторов, делится пополам между ними.

Стандарт BOMA разрабатывается и публикуется Северо-Американской организацией владельцев офисной недвижимости с 1916 года (последняя редакция относящаяся к торговой недвижимости – ANSI/BOMA Z65.5–2010 или к недвижимости смешанного назначения – ANSI/BOMA Z65.6–2010 опубликованы в 2010 году). Изначально данный стандарт применялся для измерения и расчета офисных, складских и торговых площадей в Северной Америке и Европе, но все чаще применяется и в России, например, профессиональными девелоперами-арендодателями, которые владеют коммерческой недвижимостью в нескольких странах, имеющих отличающиеся национальные стандарты измерений, но которым необходимо привести к единому знаменателю площади помещений и зданий, которыми такие компании владеют, и/или ведущими управленческий учет по международным стандартам.

  • иные стандарты измерений, как правило базирующихся на стандарте BOMA, но незначительно от него отличающимся.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5e9d992c924f044a8de4b262/predmet-i-obekt-dogovora-arendy-5e9f32e165d5b620781f0cc9

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.