Цена договора аренды это

Кратко о формах арендных платежей и правилах их расчета

Цена договора аренды это

Гражданское законодательство РФ выделяет несколько видов оплаты аренды. Участники соглашений выбирают наиболее удобный и экономически эффективный из них. Способ расчетов приобретает силу после документального закрепления. Схема обязательно прописывается в договоре.  

Юридический базис

Финансовые отношения в рамках арендных сделок регулируются ГК РФ. Плата за пользование имуществом устанавливается в соответствии со статьей 614 Кодекса. Официальное определение лаконично. Законодатель именует арендными платежами обязательные взносы, порядок и срок внесения которых закреплен соглашением.

Регулирование во многом зависит от предмета сделки. Если таковым является частная недвижимость, транспорт или оборудование, цены остаются свободными. Участники руководствуются рыночными показателями, личными обстоятельствами, характеристиками имущества.

Правила меняются, когда речь заходит о муниципальной или государственной собственности.

Так, при передаче в возмездное пользование федеральных земель чиновники опираются на правительственное постановление № 582. Особый порядок расчетов применяется и в случае финансовой аренды.

Вознаграждение по договорам лизинга устанавливают с учетом закона № 164-ФЗ. Платеж здесь включает выкупную стоимость.

Большое значение при формировании цены имеет судебная практика. Основой являются разъяснения ВС и ВАС России. Внимания заслуживают постановление 73 от 17.11.11, обзоры № 3 за 2017 и № 4 за 2018 годы.

Обобщая позиции нижестоящих судов, высшие инстанции рассказали, что такое арендная плата, разрешили ряд правовых коллизий и пресекли двоякое толкование норм.

Документы не имеют силы закона, но дают общее представление о рассмотрении споров.

Виды арендной платы и их особенности

Основа классификации заложена ст. 614 ГК РФ. Норма выделяет следующие формы вознаграждений:

  • фиксированные взносы различной периодичности;
  • процент либо долю от доходов, плодов или иных результатов эксплуатации имущества;
  • предоставление услуг;
  • передача вещи в счет погашения обязательств арендатора;
  • неотделимые улучшения актива.

Закон допускает установление смешанных форм арендных платежей. Участники сделок активно пользуются диспозитивностью гражданского права, разрабатывая собственные схемы.

Классификацию проводят также по составу. Нередко условиями соглашения предусматривается деление суммы на несколько частей. Составляющими арендной платы могут быть:

№ п.п. Наименование Общее описание
1.КомпенсацияПри заключении договора владелец актива несет определенные расходы. Так, в состав арендного взноса включают возмещение издержек на модернизацию, настройку, транспортировку имущества, дополнительную комплектацию. Вопросы ремонта обязательно оговаривают в соглашении. В противном случае сторонам придется следовать общим правилам. Статья 616 ГК РФ возлагает обязанность проведения текущих работ на арендатора. Капитальный ремонт лежит на плечах непосредственного собственника
2.НалогиЕсли арендодатель признан плательщиком НДС, стоимость пользования имуществом увеличится (ст. 146 НК РФ)
3.ДоходЭта часть поступает непосредственно собственнику объекта и признается чистой прибылью по сделке
4.Дополнительные услуги В состав арендной платы могут входить расходы на связь, вывоз мусора, сервисное обслуживание и другое

Неустойка и пени увеличивают фактическую стоимость пользования имуществом. Однако отнести их к составляющим арендной платы нельзя.

Начисление штрафных санкций связано с нарушениями договора (например, просрочкой платежа). В отличие от арендного взноса сумма взысканий может уменьшаться. Алгоритм применения ст.

333 ГК РФ продемонстрировал Суд Железнодорожного района Ростова-на-Дону при рассмотрении дела № 2-2575/2017.

Единоразовые и регулярные платежи

Периодичность расчетов имеет большое значение, а потому согласовать вопрос необходимо на начальной стадии сотрудничества. Жестких ограничений законодатель не ставит. Участники вправе выбрать любой вариант:

  1. Предоплата. Арендатор вносит средства за весь период пользования имуществом по договору. Такая схема распространена в прокате движимых вещей, например, театральных костюмов (ст. 630 ГК РФ).
  2. Ежегодный взнос. Этот вариант нередко выбирают при передаче в аренду муниципального, регионального или федерального имущества, а также оборудования или транспорта. Размер вознаграждения рассчитывают за календарный год.
  3. Ежемесячные или ежеквартальные платежи. Классическая схема расчетов основывается на периодических равных взносах. Деньги перечисляются арендатором в конкретный день или до установленной в договоре даты. Иногда участники утверждают специальный график.
  4. Посуточная оплата. Это особый вид аренды, практикуемый преимущественно в сфере недвижимости. Вознаграждение удерживается за каждый день по согласованной партнерами ставке.

В 2019 году ситуация с посуточной арендой жилья изменилась. Парламентарии запретили размещать хостелы в многоквартирных домах (ст. 17 ЖК РФ). Требования к этому виду бизнеса ужесточили, а игроков поставили в равные условия. Поправки вступили в силу в октябре.

По общему правилу, менять размер периодического взноса можно не чаще 1 раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Отступать от предписания стороны вправе лишь при наличии соответствующей оговорки в соглашении. Участники должны определить порядок корректировки. Механизм применения нормы подробно описан информационным письмом ВАС РФ № 66 от 11.01.02.

Фиксированный размер и гибкая ставка

В большинстве случаев размер арендного платежа указывают в договоре. Это неизменная величина, измеряемая в любой конвертируемой валюте. При этом практические расчеты на территории России проводятся только в рублях (ст. 317 ГК РФ).

Отчисления арендатора в этом случае не зависят от экономических выгод эксплуатации имущества. Изменить тариф стороны могут по взаимному согласию или в порядке, предусмотренном договором. А вот инфляционные процессы не являются основанием одностороннего увеличения требований. К такому выводу пришел 5 ААС в обзоре от 14.10.2011 (дело А51-22191/2009).

Гибкая ставка встречается в практике реже. Прогрессивный вариант выбирают преимущественно коммерсанты. Формы разнообразны:

Порядок расчета Пример
Доля от валовой выручки или чистого доходаАренда магазина или иной торговой точки
Процент от количества заказов, посетителейИспользование наемных транспортных средств при оказании услуг такси
Часть полученных арендатором плодовАренда фермы, сельскохозяйственных угодий, комплексов для разведения рыбы и т. д.

Плавающая ставка выгодна обеим сторонам. Такое сотрудничество отличается экономической эффективностью, а регулярный перерасчет обязательств не признается изменением договора (п. 1 обзора 9 ААС).

Форма приобрела популярность в кризисный период. Однако она имеет и свои минусы. Так, арендодатель вынужден контролировать результаты пользования имуществом, чтобы избежать занижения платежей по договору.

С этой целью на объектах устанавливаются специальные видеокамеры или счетчики.

Допускает закон и комбинированные схемы. Участники сделки вправе согласовать фиксированный размер арендной платы, дополнив его переменной частью. Ключевым условием будет детальная проработка механизма расчета. В договоре потребуется прописать формулу и порядок определения исходных данных.

Денежная и натуральная оплата

Большинство сделок в стране предполагает расчет национальной валютой. Стороны согласовывают прием наличности либо перечисления средств на банковские счета. Однако такая форма арендных платежей не является единственной. При наличии соответствующего пункта в договоре обязательства могут быть погашены:

  • передачей прав собственности на ценные вещи;
  • оказанием услуг или выполнением работ;
  • неотделимыми улучшениями имущества.

Проблемой таких расчетов является необходимость оценки. Встречное исполнение должно быть равнозначным, в противном случае возникнут споры.

К группе риска, в первую очередь, относят финансово нестабильные организации. В случае банкротства к сделкам с натуральной оплатой будет приковано внимание кредиторов.

Подходы судов к разрешению таких дел продемонстрированы, например, в постановлении ВАС РФ № 63.

Не менее серьезной проблемой станут претензии относительно извлечения необоснованной налоговой выгоды. Заметное отклонение оценки передаваемых в счет оплаты услуг, работ или товаров от рыночных показателей послужит основанием начисления недоимки.

Суды в такой ситуации будут руководствоваться разъяснениями постановления ВАС РФ № 53. Служители Фемиды проанализируют все условия сделки в комплексе. Значение приобретет взаимосвязь сторон, порядок исполнения договора, наличие реальной переписки и мн.

др.

Документальное закрепление стоимости аренды

Цена является существенным условием договора, если предметом выступает недвижимость. Пренебрежение этим пунктом влечет недействительность сделки (п. 3 обзора 9 ААС). Однако юристы настаивают на установлении стоимости и при заключении иных арендных соглашений. Такой подход существенно снижает конфликтность и позволяет избегать претензий контролирующих служб.

Зафиксировать цену аренды можно:

  • в тексте договора;
  • в приложении к контракту (расчет, тарифный план, график взносов).

Если речь идет о гибкой ставке, имеет смысл утвердить алгоритм начислений. Отдельным пунктом или документом стороны устанавливают формулу, принцип определения расчетной базы и исходных параметров.

Изменения цены фиксируются дополнительным соглашением. Обязанность регистрации правок появляется лишь у участников долгосрочных арендных сделок (ст. 651 ГК РФ).

Факт корректировки платы за земельный участок или капитальное сооружение должен отражаться в государственном реестре. Однако уклонение от процедуры не лишает новый расчет юридической силы.

Такую позицию занял, например, Западно-Сибирский окружной ФАС в постановлении № Ф04-198/13 от 03.04.13. Участники обязаны следовать согласованному порядку с момента составления документа.

Краткие выводы

  1. Базовая классификация арендных платежей закреплена ст. 614 ГК РФ. Критериями являются форма и периодичность расчетов. Однако законодатель не запрещает использовать комбинированные схемы.
  2. Порядок установления цен регламентирован лишь для муниципального, регионального или федерального имущества. Частные собственники свободны в выборе. Им следует лишь придерживаться принципов равноценности.
  3. Стороны сделок вправе пересматривать стоимость по договору с различной периодичностью. Если в соглашении не указан конкретный график, делать это разрешается не чаще 1 раза в год.
  4. Изменения арендной платы подлежат документальному закреплению. Дополнения к соглашениям, прошедшим государственную регистрацию, также подлежат отражению в Росреестре.

Источник: https://newfranchise.ru/biznes-stati/arenda/kratko-o-formah-arendnyh-platezhej-i-pravilah-ih-rascheta

Расчёт стоимости права аренды

Цена договора аренды это

  • Наша компания не бюрократизирована и у нас нет десятков руководителей, кормящихся за счет клиентов.
  • Все наши сотрудники, имеют огромный опыт в оценке различных объектов и отработанные методы, сильно сокращающие трудозатраты на оценку.
  • Мы не тратим Ваши деньги на свою имиджевую атрибутику. Лучший имидж для нас – довольные клиенты.

Право аренды – это возможность распоряжаться имуществом, которая появляется у арендатора после подписания договора аренды с владельцем собственности.

Это право может быть передано третьим лицам, заложено в банке или использовано каким-либо другим образом. Очевидно, что оно имеет определенную стоимость, которая тем выше, чем выше реальная ценность объекта аренды.

Для оценки стоимости права аренды проводится ценовая экспертиза с привлечением профессиональных экспертов-оценщиков.

Особенности стоимостной экспертизы арендных прав

Главным отличием расчета стоимости прав аренды от обычной оценочной услуги является предмет оценки. Это выгода, которая может быть извлечена из возможности коммерческого использования арендуемого имущества.

Важно понимать, что при выполнении расчета эксперт обязана руководствоваться требованиями №135-ФЗ, принятого 29.07.1998 года.

Положения Федерального закона дополняются большим количеством профессиональных стандартов, регламентирующих оценочную деятельность на территории РФ.

В подавляющем большинстве случаев расчет стоимости права аренды осуществляется применительно к земельным участкам. Это объясняется тем, что право распоряжаться землей имеет большую ценность и обладает серьезной ликвидностью. Необходимость в приглашении эксперта-оценщика возникает в самых разных ситуациях:

  • продажа или покупка права на аренду земли;
  • получение банковского кредита под залог арендных прав;
  • внесение права арендовать участок в качестве взноса в учредительный фонд ООО;
  • определение стоимости бизнеса, имеющего в активе право арендовать землю;
  • урегулирование конфликтных ситуаций, касающихся арендуемой земли, в суде или досудебном порядке.

Документы, которые необходимы для расчета стоимости права аренды

Расчет стоимости арендного права предполагает учет большого количества факторов, влияющих на его реальную ценность. Главным источником данных об объекте оценки становится комплект документов, предоставляемый заказчиком услуги. Его состав определяется экспертом в зависимости от задач проведения расчета и особенностей земельного участка. Обычно в него входят:

  • документы о праве распоряжаться имуществом – договор аренды или другая аналогичная по смыслу документация;
  • кадастровый план участка, технические планы зданий и сооружений, возведенных на нем;
  • другие виды документации о характеристиках объекта оценки – проектной, технической, эксплуатационной;
  • при наличии – список обременений.

Основные методы расчета стоимости прав аренды

Оценка рыночной стоимости права аренды земельного участка выполняется по методике, введенной в действие Распоряжением Минимущества №1102-р, которое было разработано и введено в действие 10.04.2003 года.

Нормативный документ предусматривает шесть различных способов расчета стоимости арендных прав, которые применяются в зависимости от целей оценки и типа земельного участка – застроенного или незастроенного.

Указанные методики носят рекомендательный характер, если речь идет об участке, находящемся в частной собственности, и обязательный – в случае аренды муниципального или государственного имущества.

В основе расчетов лежит прогнозирование уровня доходов от коммерческого использования земли и расположенных на ней построек и его сопоставление с расходами, которые необходимо нести арендатору. В большинстве методик предусматривает проведение дисконтирования результатов, позволяющего учесть возможные риски, в том числе инфляционные.

Примеры расчета стоимости права аренды

Как уже было отмечено выше, для расчета стоимости права аренды земельного участка применяются различные методики. К числу наиболее часто применяемых формул можно отнести такую:

Сзуа = (ДВД-ОР-АП)/R – Cзд, где

  • Сзуа – итоговый результат расчета в виде стоимости арендных прав на землю;
  • ДВД – доход от коммерческого использования участка и расположенных на нем зданий;
  • ОР – величина операционных расходов на ведение коммерческой деятельности;
  • АП – арендная плата, которая перечисляется владельцу участка;
  • R –коэффициент капитализации полученного дохода;
  • Сзд – фактическая стоимость зданий, расположенных на участке (при необходимости их строительства).

Приведенная выше формула позволяет оценить стоимость права аренды земельного участка при коммерческом использовании ресурса, осуществляемом непосредственно арендатором. При передаче земли в субаренду расчет выполняется по аналогичному принципу. Если речь идет о долгосрочных арендных отношениях, целесообразно добавить в формулу коэффициенты инфляции и других возможных рисков.

Источник: https://ocenka-men.ru/capabilities/real_estate/rent/raschet_stoimosti_prava_arendy/

Стоимость договора аренды в Российской Федерации

Цена договора аренды это

Договор аренды является возмездным, поэтому главная обязанность арендатора состоит в своевременном внесении арендной платы (платы за пользование имуществом), которая и составляет цену договора аренды. Согласно п. 1 ст. 614 ГК порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются в договоре.

Однако Гражданский кодекс не относит условие об арендной плате к числу существенных в силу закона, т.е.

к тем, отсутствие которых делает договор незаключенным*(190) (в дореволюционном праве отсутствие согласованного условия об арендной плате влекло иные последствия – квалификацию соглашения в качестве договора ссуды*(191).

Если величина арендной платы не согласована, то подлежит уплате сумма (цена), которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичное имущество (п. 3 ст. 424 ГК). Исключение из этого правила предусмотрено лишь для некоторых видов договора аренды (для договора аренды здания и сооружения – ст. 654 ГК).

Размер арендной платы по общему правилу определяется соглашением сторон. При этом плата может быть установлена договором за все арендуемое имущество целиком или отдельно по каждой из его составляющих.

Если в договоре перечислены несколько предметов, а арендная плата для каждого из них не установлена, то следует считать, что плата взимается за аренду всех предметов.

В литературе указывается, что если плата установлена для некоторых предметов, то для остальных она должна определяться по правилам п. 3 ст. 424 ГК*(192). С этим можно согласиться при условии, что данные предметы не составляют отношения по принципу главной вещи и принадлежности (ст. 135 ГК).

В последнем случае следует исходить из того, что установленная за главную вещь цена автоматически включает в себя цену за принадлежность и, таким образом, не требует отдельного определения по п. 3 ст. 424 ГК.

В ряде случаев размер арендной платы регулируется нормативно, причем в качестве как максимального, так и минимального.

Например, арендная плата за пользование земельными участками, являющимися федеральной собственностью и предоставляемыми для размещения и эксплуатации железнодорожного транспорта, не должна превышать ставку земельного налога на участки, расположенные на полосе отчуждения железных дорог (п. 3 ст.

4 Федерального закона “Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта”). При сдаче же в аренду имущества научными организациями Российской академии наук и отраслевых академий размер арендной платы не может быть ниже среднего размера арендной платы, обычно взимаемого за аренду имущества в местах расположения таких организаций (п.

5 ст. 6 Федерального закона от 23 августа 1996 г. “О науке и государственной научно-технической политике”*(193) (с изм. и доп.)).

Некоторые авторы полагают, что ограничения, установленные нормами публичного права, обязательны для частных лиц лишь тогда, когда они включены в договор аренды; отсутствие соответствующих оговорок означает, что ограничения на частных лиц не распространяются*(194). С этим мнением трудно согласиться. На наш взгляд, условие договора аренды в части об арендной плате в части превышения (недостижения) ее нормативно определенного размера должно считаться ничтожным (ст. 168, 180 ГК), а арендная плата – рассчитываться исходя из установленного в законе норматива.

Важное значение имеет вопрос о возможности изменения размера арендной платы. В п. 3 ст. 614 ГК указано, что “если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Законом могут быть пересмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества”. Эта норма сформулирована весьма неудачно и поэтому нуждается в дополнительном разъяснении.

Прежде всего надо понимать, что ее цель – защитить интересы сторон (причем в разных ситуациях – как арендодателя, так и арендатора) в случае существенного изменения рыночных цен на длительную аренду того или иного имущества.

Естественно предположить интерес арендодателя в повышении (а арендатора – в понижении) размера арендной платы, когда ее средний размер по региону за аналогичное имущество вырос (снизился). Как можно удовлетворить этот интерес?

Первый способ – самый простой с точки зрения техники: по обоюдному согласию сторон изменить первоначальный договор в части условия о размере арендной платы. И тут мы сталкиваемся с парадоксальным п. 3 ст.

614 ГК, который запрещает арендодателю и арендатору, если они сразу не заложили в договор такую возможность, изменять размер арендной платы сколь угодно часто в течение года по их обоюдному согласию! Перефразируя известное высказывание, остается только сказать, что “низы” (т.е. участники правоотношения) не могут, а “верхи” (т.

е. законодатели) не хотят.

Чтобы избежать этой “революционной” ситуации, стороны, конечно, могут элементарно добавить в заключаемое ими дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы условие о дополнении основного договора аренды следующим пунктом: “Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в течение года неограниченное количество раз”. Тем самым будет использована диспозитивная оговорка нормы п. 3 ст. 614 ГК.

Однако этот практический выход не снимает вопроса о неряшливости, если не сказать бессмысленности, указанной нормы, тем более что сторона по договору впоследствии может оспорить дополнительное соглашение, сказав, что фраза “но не чаще одного раза в год” запрещает даже в основном договоре аренды изначально устанавливать возможность более частого пересмотра арендной платы. Если такое толкование будет поддержано судебной практикой, то, на наш взгляд, появятся основания для обращения в Конституционный Суд РФ ввиду обнаружившейся неопределенности в вопросе о том, соответствует ли Конституции РФ п. 3 ст. 614 ГК с учетом как буквального смысла указанной нормы, так и смысла, придаваемого ей официальным и иным толкованием или сложившейся правоприменительной практикой (ст. 36, 74 Федерального конституционного закона от 21 июля 1994 г. “О Конституционном Суде Российской Федерации” (с изм. и доп.)*(195)). Несоответствие Гражданского кодекса Конституции РФ в этой норме выражалось бы в том, что он ограничил свободу договора аренды настолько, что запретил сторонам менять его в части размера арендной платы в течение года, даже если достигнуто обоюдное согласие об этом. Такое ограничение является чрезмерным, так как не преследует никакой публично-правовой цели (обеспечения обороны государства, здоровья и нравственности населения и т.п.) и при этом резко умаляет права частных лиц.

Теперь остается рассмотреть возможность пересмотра размера арендной платы по одностороннему требованию арендодателя или арендатора. Этот механизм более соответствует цели п. 3 ст. 614 ГК, так как позволяет заинтересованной стороне раз в год ставить перед контрагентом указанный вопрос.

Однако закон не устанавливает последствий несогласия контрагента с выдвинутым требованием о пересмотре арендной платы. Установление в п. 3 ст.

614 ГК частоты пересмотра размера арендной платы имеет практический смысл лишь тогда, когда в самом договоре аренды предусмотрена возможность направления контрагенту одностороннего требования об указанном пересмотре.

Причем в договоре должны быть также предусмотрены последствия на случай отказа контрагента от такого пересмотра (понуждение к такому пересмотру в судебном порядке либо досрочное расторжение договора), поскольку соответствующие меры Гражданским кодексом не предусмотрены*(196).

Если арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой (например, путем индексации с учетом инфляции), то фактическое более частое (ежеквартальное, ежемесячное и т.п.

) изменение размера арендной платы в результате его корректировки с использованием предусмотренного способа расчета не расценивается как изменение размера арендной платы в смысле п. 3 ст. 614 ГК (п.

11 Обзора об аренде).

Бесплатная юридическая консультация

Телефон: 8 (800) 333-94-83 доб.921

Закон допускает различные формы оплаты за пользование арендованным имуществом: твердая сумма платежей, вносимых периодически или единовременно; установленная доля полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставление арендатором определенных услуг; передача арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Данный перечень не является ни исчерпывающим, ни императивным: стороны могут предусмотреть в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды*(197). Если конкретная форма арендной платы не определена в договоре, то платеж должен производиться в твердой денежной сумме*(198). В случае предоставления арендатором в качестве арендной платы определенных услуг либо передачи арендодателю вещи в собственность или в аренду стороны заключают смешанный договор (п. 3 ст. 421 ГК), соединяющий в себе договор аренды и договор о возмездном оказании услуг (договор купли-продажи, встречный договор аренды).

В то же время арендная плата выплачивается именно за владение и (или) пользование арендованным имуществом, а не за какие-либо дополнительные услуги, которые арендодатель может оказывать арендатору*(199).

Например, коммунальные платежи – это плата не за аренду, а за предоставленные арендатору коммунальные услуги: водоснабжение, отопление, канализацию и т.д.

Договор аренды помещения, в котором предусмотрена уплата лишь этих коммунальных платежей, будет считаться незаключенным

Вам также будет интересно

Вас интересует стоимость договора аренды в российской федерации?

Получите консультацию у юриста сейчас: Спросить бесплатно

Источник: http://GrazhdanskoePravo.net/nedvizhimost/cena-dogovora-arendy.html

Все о договоре аренды, Комментарий, разъяснение, статья от 25 января 2008 года

Цена договора аренды это

Упрощенка, N 1, 2008год Рубрика:

Подрубрика: Юрист-бухгалтеру

В.В.Данилин,юрист,

юридическая фирма “КЛИФФ”

Аренда является однимиз самых распространенных на практике видов гражданско-правовыхотношений, с ней приходится сталкиваться каждому бухгалтеру,включая и тех, кто ведет учет доходов и расходов по УСН.

И естьмножество нюансов, которые необходимо знать

Аренда представляет собойразновидность сделок, предметом которых является предоставлениесобственником имущества прав пользования и владения даннымимуществом.

В качестве основных признаков подобного договора можноназвать предмет договора, права, передаваемые в отношенииимущества, условия о сроках аренды и цене сделки, а также иныеусловия, о которых должен знать всякий налогоплательщик, получающийдоход от аренды или учитывающий расходы в виде арендной платы. Ипрежде чем перейти к вопросам налогообложения, рассмотрим некоторыенаиболее важные особенности данного договора, на которые следуетобратить внимание при его заключении.

Существеннымиусловиями договора аренды является объект договора, срокпредоставления имущества в аренду и размер арендной платы

Предмет договора аренды

Согласно главе 34ГК РФ предметом договора аренды признается предоставление вовременное возмездное пользование и владение имущества (ст.606ГК РФ). Сторонами договора являются арендодатель (наймодатель),который может быть собственником имущества или уполномоченным назаключение договора лицом, и арендатор (наниматель).

Объектом аренды выступаютнепотребляемые вещи – то есть те вещи, которые не теряют своихнатуральных свойств в процессе использования и которые могут бытьустановлены (определены). Это означает, что в аренду можнопредоставлять индивидуально определенные вещи, такие какнедвижимость, оборудование, транспортные средства…

И напротив -вещи, определенные родовым признаком или потребляемые в процессеиспользования, не являются объектом аренды. Наиболее частовстречающимся объектом выступает недвижимое имущество (здания,строения и земельные участки).

Если объект договорааренды не согласован сторонами, договор считаетсянезаключенным.

Иными словами, нельзясдавать в аренду, к примеру, продукты питания, стройматериалы и т.п.

Форма,срок и пролонгация договора

Условиямизаконодательства срок аренды имущества, как правило, не ограничен иможет составлять как несколько дней, так и десятки лет (взависимости от сроков полезного использования).

Договор оформляется впростой письменной форме, если он заключен на срок более года илиесли хотя бы одной из сторон является организация.

Особые требованиявыдвигаются к правилам оформления договоров аренды недвижимогоимущества. Так, при аренде зданий или сооружений на срок менеегода достаточно письменной формы договора.

Если срок составляет 12месяцев и более, такой договор подлежит государственной регистрациив территориальных органах Федеральной регистрационной службы (ФРС)и без регистрации признается незаключенным.

Это означает, что вслучае возникновения спора между сторонами по сделке праваарендатора по договору аренды в части получения прав пользования ивладения имуществом не защищаются, так же как и права арендодателяна получение вознаграждения.

Форма договора арендыустановлена в статье609 ГК РФ.

В статье651 ГК РФ отдельно указана форма для договора аренды зданийи сооружений

Сточки зрения налогового учета отсутствие регистрации договора можетиметь серьезные последствия для арендатора.

Например, налоговыеорганы могут посчитать, что расходы на аренду недвижимого имуществаи коммунальные платежи по незарегистрированному договору аренды неуменьшают налоговую базу по налогу при УСН, если объектомналогообложения выбраны доходы, уменьшенные на величину расходов.Правда, такая точка зрения не подтверждается судебной практикой.

Арбитры заявляют о том, что неисполнение обязанности по регистрациидоговора аренды не лишает арендатора прав на признание расходов ввиде арендной платы, так как налоговое законодательство не ставитвозможность учета расходов в зависимость от факта государственнойрегистрации договора. Единственный момент – речь идет о расходах поналогу на прибыль. Однако теми же аргументами можноруководствоваться и в отношении учета расходов при УСН.

Однако это вовсе неозначает, что следует отказаться от государственной регистрациидоговора аренды.

Во-первых, налоговикинастаивают на обратном – нет государственной регистрации договора,нет и расходов в виде арендной платы (см., например, письмо УМНС России по г. Москве от 01.10.2003 N21-09/54682).

См., в частности,

Источник: http://docs.cntd.ru/document/902087486

Как составить договор аренды

Цена договора аренды это

Письменный договор аренды обязательно составляют в трех случаях: если его предмет — недвижимость; если одна из сторон — организация; если он действует больше года.

Обязательно ли составлять договор аренды. Письменный договор необходимо составлять, чтобы не нарушались договоренности. Например, вы сдаете в аренду автомобиль и хотите получить арендную плату в конкретном размере.

С устной договоренностью сроки внесения и размер платы будут зависеть только от добросовестности арендатора, а письменный договор обяжет арендатора платить в срок и полностью.

При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы через суд: заставить арендатора заплатить за использование машины и получить неустойку.

Как составить договор аренды

Скачать бланкПосмотреть образец

Передавать в аренду можно квартиры, офисы, здания, машины, строительные инструменты и все, что не исчезает в результате использования. Одолжить соседу стул на время вечеринки — это аренда, стакан сахара — нет.

ГК РФ разделяет аренду транспортных средств, зданий, предприятий, прокат и финансовую аренду — лизинг.

Чтобы заключить договор аренды, понадобятся документы, по которым можно установить принадлежность имущества и личности сторон, подписывающих договор. Обычно нужны паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости — ЕГРН — арендодателя.

В договоре аренды есть обязательные элементы, без которых он не действует, и есть дополнительные пункты, которые стороны могут включить, потому что им так удобно.

В договоре аренды нужно понятно и подробно указать, какое имущество передается. У недвижимости есть кадастровый номер и адрес, у автомобиля — идентификационный номер (вин-код) и государственный регистрационный знак, у ноутбука — серийный номер. Нельзя договориться, что другой человек будет пользоваться вашей вещью, но не пояснить, какая это вещь.

Например, если одна организация сдала другой торговую площадь, а через полгода арендатор перестал платить, договор будет действовать, даже если по договору непонятно, какого размера площадь и где точно находится.

Стороны договора — арендодатель и арендатор. Арендатор — тот, кто имуществом пользуется и платит за это деньги.

Арендодателем также может быть человек или организация, уполномоченные доверенностью от собственника имущества.

Например, если офис арендован до 31.12.2019, то 01.01.2020 там не должно быть вещей арендатора. Но стороны могут прописать в договоре условие о том, что если за месяц или за другой срок до окончания договора никто не выразил желания прекратить аренду, договор продолжается на еще один год или другой выбранный срок.

Если в договоре не указан срок окончания аренды, она прекратится после предупреждения о желании прекратить договор. При этом желание может исходить как от арендатора, так и от арендодателя. Предупреждать нужно за 3 месяца при аренде недвижимости и за 1 месяц в других случаях. Но и тут стороны могут выбрать свой вариант.

Для аренды земельных участков максимальные сроки действия договоров заранее определены в законах, и стороны не могут выбрать более долгий срок. Например, срок аренды земли для жилищного строительства — 5 лет.

Раздел договора о цене должен четко указывать, когда платить и как — деньгами, услугой или вещью. При оплате деньгами — конкретную сумму или долю от использования, например, таксист может отдавать половину заработанного за работу на чужой машине.

Дополнительно в договоре аренды можно указать, что арендатор должен оплачивать коммунальные платежи в здании или заменить коробку передач в автомобиле.

Стоимость аренды можно изменять в дополнительных соглашениях. Как часто это будет происходить, решают стороны, но чаще одного раза в год изменять цену нельзя.

Точно не стоит включать в договор условие, что размер арендной платы нельзя менять длительное время, например 5 лет. Если арендатор будет против повышения цены, а согласованная арендная плата станет убыточной, у собственника будет единственный вариант — идти в суд и просить расторжения договора. И нужно заранее договариваться, кто будет нести расходы по содержанию имущества.

Арендодатель обязан исправлять неоговоренные заранее недостатки сданного в аренду имущества и проводить капитальный ремонт.

Способ исполнения обязанности выбирает арендатор:

  1. бесплатный ремонт;
  2. оплата ремонта, заказанного арендатором;
  3. уменьшение арендной платы;
  4. замена имущества.

Если из-за недостатков имущества арендатор захочет расторгнуть договор, арендодателю придется согласиться.

Арендодатель обязан предупреждать, что у кого-то еще есть право на сдаваемое имущество. Например, о том, что в сдаваемом гараже бабушка собственника будет хранить зимние соленья и у нее есть ключи.

По общему правилу арендодатель обязан предоставлять добросовестному арендатору преимущественное право на перезаключение договора.

Арендодатель обязан компенсировать арендатору стоимость согласованных неотделимых улучшений имущества. Например, покраску стен и монтаж навесного потолка.

Арендатор вправе требовать исполнения этих обязанностей арендодателя в претензионном порядке или через суд.

Арендатор обязан сохранять имущество, соблюдать нормы пожарной безопасности и санпин, делать мелкий текущий ремонт, например заменять личинку в дверном замке. А также оплачивать коммунальные платежи, если в договоре эти обязанности на нем.

Рассказываем о законах простым языкомПодпишитесь на нашу рассылку, чтобы не пропустить изменения в стране

Ответственность по договору аренды. По закону арендатор и арендодатель должны действовать добросовестно. За недобросовестность виновник заплатит пени, штрафы или неустойки, часть которых уже есть в Гражданском кодексе РФ.

Стороны договора могут придумать дополнительные способы заставить друг друга исполнять свои обязанности, например включить в договор право арендодателя закрыть арендованное помещение вместе с оборудованием арендатора, если тот перестанет платить.

Но споры все равно возникают, чаще всего из-за просрочки внесения арендной платы.

Например, в 2018 году в Москве арбитражный суд взыскал 947 тысяч рублей долга по арендной плате и 81 тысячу рублей пени за просрочку платежей, а в 2019 году арбитражный суд Санкт-Петербурга взыскал 770 тысяч рублей долга по арендной плате и 492 тысячи рублей в качестве штрафных санкций, предусмотренных договором.

В этих и других предусмотренных договором случаях арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора в суде, взыскания убытков и договорных санкций.

Арендодатель вправе направить арендатору письменное предупреждение о нарушении договора, а если реакции не последует — досрочно расторгнуть договор через суд. При этом с виновника отдельно взыскивают убытки и отдельно штрафы за недобросовестность.

Недвижимость проще идентифицировать в договоре, потому что у нее есть кадастровый номер.

В разделе договора об арендной плате желательно определить также, кто будет оплачивать коммунальные платежи, платить за охрану и вывоз мусора.

Акт нужен, чтобы зафиксировать состояние, в котором передается помещение, а также наличие или отсутствие в помещении конкретных вещей.

Все условия, о которых мы написали выше, действуют для договора аренды движимого имущества между обычными людьми. Но есть особенности, если арендатор — предприниматель, и его постоянная деятельность связана с арендой.

Если имущество нельзя использовать без проблем, арендодатель должен бесплатно починить его в течение 10 дней или выдать рабочий аналог.

Если же арендатор не справился с управлением и сломал вещь, он должен компенсировать восстановительный ремонт.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/guide/arenda-imushchestva/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.